ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 30 мая 2012 года г.Верхняя Пышма Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Л.А. Дробышевой, при секретаре Н.В. Клещиной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дехты Петра Валерьевича к Кремко Екатерине Евгеньевне о государственной регистрации сделки, УСТАНОВИЛ: Дехта П.В. обратился в суд с иском к Кремко Е.Е. о государственной регистрации сделки. В обоснование своих требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор займа, согласно которому он дал в заем ответчику <данные изъяты> на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 24% годовых. Указанный договор обеспечен залогом - объект незавершенного строительства <адрес> и земельный участок площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, принадлежащие ответчику и расположенные по адресу: <адрес>. Фактически ответчик неправомерно уклоняется от государственной регистрации договора залога. Просит вынести решение о государственной регистрации договора залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ответчиком в отношении следующего имущества: объект незавершенного строительства литер А, назначение: нежилое, степень готовности 57%, кадастровый номер № и земельный участок площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>. Истец Дехта П.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен. Представитель истца Дехты П.В. - Сорокина Т.Б., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала исковые требования истца в полном объеме и просила их удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что Кремко Е.Е. пассивно уклоняется от регистрации сделки, никуда не ходит, факт ее уклонения подтвержден судебным решением, за что она понесла гражданско-правовую ответственность. Наличие еще одного залога не повлияют на права Банка. Дехта П.В. будет вынужден отстаивать свои права в Арбитражном суде. Банк вступил в реестр кредиторов. У Дехта П.В. появится право последующего залога. Ответчик Кремко Е.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена своевременно и надлежащим образом, согласно телефонограмме просит рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие, исковые требования истца признает в полном объеме. Представитель третьего лица ОАО "Первое коллекторское бюро" (ОАО "ПКБ") Анегова Ю.С., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований Дехта П.В. Суду пояснила, что свои возражения относительно исковых требований, она изложила в отзыве. Согласно отзыву следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ИП Кремко Е.Е. заключен Кредитный договор №, в соответствии с которым Заемщику предоставлены денежные средства в сумме <данные изъяты>, на срок 36 месяцев под 18% годовых. Кредит предоставлялся на цели: пополнение оборотных средств. В обеспечение своевременного и надлежащего исполнения Заемщиком принятых на себя обязательств по Кредитному договору Банком заключен договор о Залоге № от ДД.ММ.ГГГГ с Кремко Е.Е., в соответствии с которым Должник передал в залог Банку следующее имущество, находящееся по адресу: <адрес>: - объект незавершенного строительства, литер А, основной материал: кирпич, степень готовности - 57%, ограждение литер 1, степень готовности объекта по факту - 100%, назначение: нежилое, условный номер:№; - земельный участок, категория: земли поселений, с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер: №. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Банк Интеза" и ОАО "ПКБ" заключен договор уступки прав (требований) №. В соответствии с п.1.1 данного договора Цедент передает Цессионарию в объеме установленным настоящим Договором свое право (требование), возникшее из Кредитных договоров, заключенных с физическими лицами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, включая имущественные права (требования) по возврату суммы кредита, уплате процентов, а также права по Договорам, обеспечивающим исполнение обязательств по кредитным договорам и другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты, начисленные Цедентом на дату передачи прав (подписания договоров), а также право выгодоприобретателя по договорам страхования, взысканные судом с Должников в пользу Цедента суммы неустойки и судебных расходов, в том числе государственных пошлин, Цессионарий принимает указанные права (требования) в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Требования истца не могут быть удовлетворены, поскольку п.6.2 Договора залога предусматривает письменное соглашение между Залогодержателем и Залогодателем, в том числе, на передачу заложенного имущества в залог другому лицу. Обязательства по Кредитному договору Должник исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность перед Банком в сумме - №. Залог прекращается прекращением обязательств Заемщика по Кредитному договору. На ДД.ММ.ГГГГ обязательства Заемщика по Кредитному договору не были исполнены. Таким образом, ОАО "ПКБ" имеет полное право обратить взыскание на заложенное имущество для исполнения обязательств по Кредитному договору. Просит в удовлетворении иска отказать. Представитель третьего лица ЗАО "Банк Интеза" в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил. Представитель третьего лица конкурсного управляющего ИП Кремко Е.Е. Соломеина В.К. - Зеленкин М.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела был извещен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании пояснял, что в отношении ИП Кремко Е.Е. возбуждено дело о банкротстве, решение вынесено. Все имущество должника, в том числе спорное имущество, составляет конкурсную массу. В данном случае Дехта П.В. просит зарегистрировать договор залога, но в последующем он не с может стать кредитором, так как реестр кредиторов подлежит закрытию через два месяца этот срок уже прошел. Учитывая решение Верх-Исетского районного суда <адрес>, кредиторы, в том числе и Банк не пострадают. На порядок реализации данного имущества регистрация договора залога никак не повлияет, поэтому они не возражают против удовлетворения исковых требований. Суд, с учетом мнения представителя истца, представителя третьего лица ОАО "ПКБ", счел возможным и рассмотрел гражданское дело в отсутствие ответчика, просившей рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие, и в отсутствие третьих лиц ЗАО "Банк Интеза" и конкурсного управляющего. Заслушав представителя истца, представителя третьего лица ОАО "ПКБ", исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему. Согласно ч.1,2 ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. В соответствии с ч.1,2,3 ст.173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание иска ответчиком заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия признания иска. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. В материалах дела содержится заявление Кремко Е.Е. (л.д.150) и телефонограмма, согласно которым она согласна с исковыми требованиями, при этом явиться в судебное заседание не может. Однако представленное заявление и текст телефонограммы, не позволяют суду расценить согласие ответчика с исковыми требованиями как признание иска, поскольку ответчик не указала, что она признает исковые требования истца в полном объеме, что ей известны и понятны последствия признания иска и принятия признания иска судом, а поскольку ответчик не присутствовала в судебном заседании, то суд также был лишен возможности разъяснить ответчику последствия признания иска и принятия его судом. Кроме того, с учетом позиции третьего лица, возражавшего против удовлетворения исковых требований и имеющихся в материалах дела доказательств, представленных сторонами и поступивших по судебным запросам, суд считает, что признание иска ответчиком и принятием его судом, в данном случае, будет противоречить закону и нарушать права и законные интересы третьих лиц, в связи, с чем гражданское дело подлежит рассмотрению по существу. В соответствии с п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п.1 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Дехтой П.В. и Кремко Е.Е. заключен договор займа, согласно которому Дехта П.В. передал Кремко Е.Е. в заем денежные средства в размере <данные изъяты>. Обязательства Кремко Е.Е. были обеспечены поручительством ООО "Сабона плюс" и залогом следующего недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности заемщику, расположенного по адресу: <адрес>: объект незавершенного строительства, литер А, степень готовности - 57%, ограждение литер 1, степень готовности объекта по факту - 100%, назначение: нежилое, условный номер:№ и земельный участок, площадью №, кадастровый номер: № (л.д.6-7). Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Кремко Е.Е. является собственником объекта незавершенного строительства, литер А, назначение: нежилое, степень готовности - 57%, условный номер: №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.47). В последствии выдано свидетельство ДД.ММ.ГГГГ взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.73). Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Кремко Е.Е. является собственником земельного участка, категория: земли поселений, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, площадью №, кадастровый номер: №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.57). В последствии выдано свидетельство ДД.ММ.ГГГГ взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74). ДД.ММ.ГГГГ между Кремко Е.Е. (Залогодатель) и Дехтой П.В.(Залогодержатель) заключен договор залога недвижимого имущества, согласно которому Залогодержатель приобретает право в случае неисполнения Кремко Е.Е. обязательства, из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченного залогом, получить удовлетворение своих денежных требований за счет Заложенного имущества, поименованного в п.1.2 настоящего Договора (объект незавершенного строительства, литер А, степень готовности - 57%, ограждение литер 1, степень готовности объекта по факту - 100%, назначение: нежилое, условный номер:№ и земельный участок, площадью №, кадастровый номер: №), преимущественно перед другими кредиторами, являющимися контрагентами залогодателя (л.д.8-10). Из пояснений представителя истца и текста искового заявления следует, что ответчик пассивно уклоняется от регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ и что ей было направлено письмо с требованием регистрации данной сделки в соответствии с законом, однако ответа до настоящего времени не поступило. Однако истец и его представитель не представили суду доказательств, подтверждающих направление ответчику указанного письма. Согласно решению Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Дехты П.В. к Кремко Е.Е., ООО Сабона плюс" о взыскании неустойки, по встречному иску ООО "Сабона плюс" к Дехте П.В., Кремко Е.Е. о признании недействительными условий договора поручительства, взыскано с Кремко Е.Е. и ООО "Сабона плюс" солидарно в пользу Дехты П.В. неустойка в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> в качестве возврата государственной пошлины. Указанным решением, истец и его представитель, подтверждают факт уклонения ответчика от регистрации договора залога. Верх-Исетским районным судом г. Екатеринбурга не приняты во внимание доводы Кремко Е.Е. о том, что договор залога заключался "для вида", в виду хороших отношений с Дехтой П.В., не порождая для сторон правовых последствий. Однако следует отметить, что Дехта П.В. в течение более 5 (пяти) лет не обращался с иском о регистрации договора залога, что, по мнению суда, не исключает обоснованности доводов Кремко Е.Е. о заключении договора залога "для вида", без порождения для сторон правовых последствий. При этом Дехта П.В. в соответствии с п.4.3.1. указанного договора вправе был проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования предмета залога, что в данном случае Дехта П.В. не осуществлял. Также данным договором, а именно п.4.1.5., предмет залога запрещено использовать для последующего залога. Данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что стороны по данному договору залога, не намеревались создать каких-либо правовых последствий, поскольку Дехта П.В. и Кремко Е.е. в течение более 5 (пяти) лет не предпринимали мер по регистрации договора, а Кремко Е.Е., использовала указанное в договоре залога недвижимое имущество в качестве обеспечения обязательств по другому кредитному договору. Так, ДД.ММ.ГГГГ между Банком Кредитования Малого Бизнеса (ЗАО) и Индивидуальным предпринимателем Кремко Е.Е. заключен кредитный договор №, согласно которому Кремко Е.Е. предоставлен Банком кредит на сумму <данные изъяты> на срок 36 месяцев под 18% годовых на пополнение оборотных средств (л.д.31-32). В последствии была проведена реструктуризация задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ и заключено дополнительное соглашение ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ст.4 Кредитного договора изложена в редакции, которой обеспечены исполнения обязательств, в том числе и залогом недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> (объект незавершенного строительства и земельный участок) (л.д.134). ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение указанного кредитного договора между Банком Кредитования Малого Бизнеса (ЗАО) и Индивидуальным предпринимателем Кремко Е.Е. заключен договор о залоге №, согласно которому предметом залога является недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, литер А, степень готовности - 57%, ограждение литер 1, степень готовности объекта по факту - 100%, назначение: нежилое, условный номер:№ и земельный участок, площадью №, кадастровый номер: №, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.85-88). Указанный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в ГУ ФРС по Свердловской области. Согласно п.2.7 последующий залог Имущества допускается с предварительного письменного согласия Залогодержателя. При этом Кремко Е.Е. поставила в известность Залогодержателя об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении Имущества. В соответствии с заявлением Залогодателя, согласно выписок, выданных Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ за № и от ДД.ММ.ГГГГ за №, до заключения настоящего договора Имущество никому не заложено, не запродано, в споре и под арестом не состоит, свободно от прав третьих лиц и их притязаний. Согласно п.6.2 договора Залога в период действия настоящего договора Залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия Залогодержателя отчуждать Имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения их в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив или иным образом, передавать Имущество в аренду, безвозмездное пользование или на иных условиях другому лицу либо распоряжаться Имуществом иным образом, включая выдачу третьим лицам доверенностей в отношении Имущества. Пунктом 6.3 договора залога определено, что залогодатель обязуется не производить без предварительного письменного согласия Залогодержателя никаких действий в отношении передаваемого в залог имущества, результатом которых будет какое-либо его обременение. Согласно ч.1 и ч.2 ст.10 Федерального Закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ДД.ММ.ГГГГ договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. На момент заключения Договора залога ДД.ММ.ГГГГ между Банком Кредитования Малого Бизнеса (ЗАО) и Индивидуальным предпринимателем Кремко Е.Е., Договор залога, заключенный между Кремко Е.Е. и Дехтой П.В. ДД.ММ.ГГГГ, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, никаких правовых последствий не порождал. По данным Росреестра Верхнепышминского отдела ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем произведена регистрационная запись №. В соответствии с п.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В силу п.1 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент регистрации договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кремко Е.Е. и Дехтой П.В. являлся ничтожной сделкой, поэтому доводы представителя ОАО "ПКБ" о применении п.6.2 договора залога № №ЕКФ/0841-1432/3-5 от ДД.ММ.ГГГГ, являются обоснованными, поскольку договор залога недвижимого имущества имеет юридическую силу с момента его регистрации. Из чего следует, что регистрация договора залога от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время будет противоречить п.6.2 договора залога № №ЕКФ/0841-1432/3-5 от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего в установленном законом порядке государственную регистрацию, вступившего в законную силу, породившего правовые последствия для сторон договора, поскольку по существу приведет к последующему залогу без согласия Залогодержателя. Согласно п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Как следует из материалов дела, а именно из отзыва ОАО "ПКБ" Кремко Е.Е. не исполнила своих обязательств по кредитному договору. ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Свердловской области ЗАО "Банк Интеза" (Банк кредитования малого Бизнеса (ЗАО) реорганизовано в форме присоединения к ЗАО "Банк Интеза") включен в состав третьей очереди реестра требований кредиторов должника ИП Кремко Е.Е. (л.д.161-166). ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Свердловской области принято решение о признании ИП Кремко Е.Е. несостоятельным (банкротом) (л.д.154-160). ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Свердловской области вынесено определение об утверждении начальной продажной цены предмета залога в размере <данные изъяты> (л.д.191-193). Таким образом, ЗАО "Банк Интеза" (в последствии ОАО "ПКБ"), являясь кредитором должника Кремко Е.Е., воспользовавшись своим правом кредитора, удовлетворяет в настоящее время свои требования путем обращения взыскания на заложенное имущество, которое является предметом залога по договору о залоге № от ДД.ММ.ГГГГ, путем его реализации с торгов. С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат. Руководствуясь ст.12, ст.56, ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: В иске Дехта Петра Валерьевича к Кремко Екатерине Евгеньевне о государственной регистрации сделки отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца через Верхнепышминский городской суд со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2012. № Судья Л.А. Дробышева
В силу п.3 указанной статьи, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.