Дело № 2-672/2010 20 октября 2010 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Вельский районный суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Латфуллина И.Г.,
при секретаре Звягинской И.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Вельске гражданское дело по иску Филипповской Елены Валерьевны к Зворыкиной Надежде Васильевне о расторжении договора аренды жилого помещения с правом субаренды,
у с т а н о в и л :
между Филипповской Е.В. и Зворыкиной Н.В. 4 марта 2010 года заключен договор аренды жилого помещения с правом субаренды.
Филипповская Е.В. обратилась с иском к Зворыкиной Н.В. о расторжении договора аренды квартиры с правом субаренды заключенного с ответчиком в связи с тем, что Зворыкина Н.В. до настоящего времени не исполняет обязанности по оплате арендной платы, по оплате жилого помещения и оплате коммунальных платежей. На требование об исполнении условий договора по оплате, ответчик направил письмо об одностороннем отказе от исполнения обязательства, в связи с тем, что в пользовании квартирой ему чинились препятствия, однако, договор по указанному основанию не может быть расторгнут, поскольку препятствия не чинились, с требованием о расторжении договора Зворыкина Н.В. не обращалась.
В судебное заседание Филипповская Е.В. не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.
Представитель Филипповской Е.В. – Павлов С.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал по тем же основаниям.
Ответчик Зворыкина Н.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия, указав, что договор расторгнут 26 апреля 2010 года по соглашению сторон.
Третье лицо – Тюкин Н.Ф. судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.
В соответствие со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как было установлено в судебном заседании, 4 марта 2010 года между Филипповской Е.В. и индивидуальным предпринимателем - Зворыкиной Н.В. заключен договор аренды жилого помещения с правом субаренды, договор заключен на срок с 5 марта 2010 года до 31 декабря 2010 года. Предметом договора является 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение – двухкомнатная квартира в г.Вологда.
Филипповская Е.В. является собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру № 7 в доме № 105 по ул.Костромская в г.Вологда, собственником второй доли в праве собственности на квартиру является Тюкин Н.Ф. давший свое согласие на заключение договора л.д.17).
Зворыкина Н.В. является индивидуальным предпринимателем и заключила договор с целью извлечения прибыли путем сдачи квартиры в субаренду (поднайм) для проживания в квартире граждан – своих клиентов, указанное условие оговорено сторонами и включено в условия договора (п.1.3, 3.2.1 договора).
Таким образом, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации между сторонами спора заключен договор аренды жилого помещения с правом поднайма. Поскольку арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель, что следует из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.
Договор аренды жилого помещения с правом субаренды между сторонами заключен на срок, не превышающий один год, следовательно, договор не подлежит государственной регистрации.
В соответствие со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В судебном заседании было установлено, что заключенным между сторонами договоре определено, что размер арендной платы за жилое помещение составляет 5 000 рублей в месяц (п.2.2.8 Договора). Пунктом 2.2.9 договора определено, что арендатор обязуется своевременно оплачивать платежи за электроэнергию, коммунальные услуги, (отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, газоснабжение), квартплату, плату за мусор, в доле соответствующей занимаемой площади.
Таким образом, размер арендной платы состоит из арендных платежей в размере 5 000 рублей и суммы ежемесячных платежей за жилое помещение и коммунальные услуги.
Как было установлено в судебном заседании и не оспаривается ответчиком, что арендная плата с момента заключения договора и до настоящего времени арендатором не вносилась, что и явилось основанием для обращения истца в суд.
Ответчик в качестве основания указал, что заключенный договор аренды жилого помещения расторгнут по соглашению сторон в связи с невозможность использования переданного по договору аренду имущества, при этом ключи от квартиры были переданы арендодателю.
Между тем, как было установлено, предмет договора аренды был передан Зворыкиной Н.В. в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, Зворыкина Н.В. его приняла, что также не оспаривается ответчиком.
Принятие жилого помещения соответствующего условиям договора подтверждается, заключением Зворыкиной Н.В. 26 марта 2010 года договора краткосрочного поднайма жилого помещения.
С момента заключения договора со стороны Зворыкиной Н.В. каких-либо претензий Филипповской Е.В. по предмету договора, его несоответствию или невозможности использования квартиры не заявлялось.
5 июля 2010 года Филипповская Е.В. в адрес Зворыкиной Н.В. направлено уведомление с требованием исполнить обязательство по договору аренды – перечислить арендную плату и произвести оплату коммунальных услуг, а также рассмотреть вопрос о расторжении договора арены по соглашению сторон.
До настоящего времени арендная плата и оплата жилого помещения и коммунальных услуг Зворыкиной Н.В. не производилась, что не оспаривается Зворыкиной Н.В., оплата жилого помещения и коммунальных услуг была произведена Филипповской Е.В.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что со стороны Филипповской Е.В. выполнены все условия договора аренды, имущество предоставлено в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, Зворыкиной Н.В. указанное имущество принято, однако, Зворыкиной Н.В. обязательство по уплате арендной платы не выполнено.
Согласно п.5.2 договора соглашение о расторжении договора оформляется дополнительным соглашением сторон, пунктом 5.3.3 договора предусмотрено, что договор подлежит расторжению в случае если арендатор не внес арендную плату в течение 5 дней после наступления срока платежа, в соответствии с п.5.5. договора договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора, в случае если помещение в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает окажется в состоянии, непригодном для использования.
Зворыкиной Н.В. с момента заключения договора не заявлялось требование о расторжении или изменении договора в связи с созданием препятствий в пользовании имуществом, наличием недостатков, которые не были оговорены при заключении договора или наличием иных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, в результате которых квартира оказалось в состоянии, не пригодном для проживания. Наличие указанных обстоятельств не было представлено и в судебное заседание.
На направленное в адрес Зворыкиной Н.В. уведомление об оплате задолженности по договору, а также предложение расторгнуть договор по соглашению сторон, Зворыкина Н.В. ответила отказом указав, что договор расторгнут в связи с существенным нарушений условий договора.
Между тем в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослалась Зворыкина Н.В., при существенном нарушении договора одной из сторон, договор по требованию другой стороны договора может быть изменен или расторгнут по решению суда.
То есть, в случае не достижения между сторонами договора соглашения о расторжении договора, договор в связи с существенными нарушениями условий договора подлежит расторжению в судебном порядке.
Между сторонами соглашение об изменении или расторжении договора аренды не заключалось.
Передача Филипповской Е.В. ключей от квартиры через третье лицо в силу вышеуказанного не является соглашением о расторжением договора аренды.
Расторжение Зворыкиной Н.В. договора поднайма не влечет расторжение договора аренды с Филипповской Е.В., поскольку является самостоятельным договором и не влияет на заключенный с Филипповской Е.В. договор аренды.
На основании изложенного суд пришел к выводу, что заявленные требования являются законными и подлежат удовлетворению, поскольку в судебном заседании нашло свое подтверждение не исполнение Зворыкиной Н.В. обязательств по договору аренды жилого помещения с правом субаренды от 4 марта 2010 года.
Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
На основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разрешения дела по существу спора со Зворыкиной Н.В. в пользу Филипповской Е.В. надлежит взыскать 200 рублей в счет судебных расходов по государственной пошлине уплаченной при подаче искового заявления в суд.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
р е ш и л:
исковые требования Филипповской Елены Валерьевны к Зворыкиной Надежде Васильевне о расторжении договора аренды жилого помещения с правом субаренды – удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды жилого помещения с правом субаренды - 1/2 доли в праве общей долевой собственности двухкомнатной квартиры в г.Вологда, заключенный 4 марта 2010 года между Филипповской Еленой Валерьевной и Зворыкиной Надеждой Васильевной.
При расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Взыскать со Зворыкиной Надежды Васильевны в пользу Филипповской Елены Валерьевны 200 рублей в счет возврата уплаченной государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано и опротестовано в течение 10 дней в Архангельский областной суд через Вельский районный суд.
Председательствующий И.Г.Латфуллин