Дело № 2-769/2011 25 августа 2011 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Вельский районный суд Архангельской области в составе:

председательствующего Латфуллина И.Г.,

при секретаре Звягинской И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вельске гражданское дело по заявлению Хамалинского Н. А.об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отказе в государственной регистрации перехода права на земельную долю в праве общей долевой собственности,

у с т а н о в и л :

Хамалинский Н.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отказе в государственной регистрации перехода права на земельную долю в праве общей долевой собственности от * 2011 года.

В обоснование заявленных требований указал, что Управлением Росреестра по Архангельской области и НАО принято решение об отказе ему в государственной регистрации перехода прав на долю в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **. Считает, что данное решение не соответствует закону, нарушает его права, поскольку для государственной регистрации были представлены все необходимые по Закону о государственной регистрации документы. Просит признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отказе в государственной регистрации перехода прав на долю в общей долевой собственности на земельный участок от * 2011 года № ** незаконным и обязать произвести государственную регистрацию перехода прав на долю в общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Заявитель Хамалинский Н.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ООО «Низовье плюс» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд рассматривает дело в отсутствие данных лиц в порядке ст. 257 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Крылова И.Б. заявленные требования не признала, пояснив, что решение об отказе в проведении государственной регистрации вынесено с соблюдением требований действующего законодательства. В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором была проведена проверка законности совершения договора купли-продажи от * 2010 года, в том числе проверка соблюдения при его заключении требований Закона об обороте земель. Было установлено, что государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности на земельный участок не может быть произведена, поскольку сторонами сделки не были представлены документы, подтверждающие статус покупателя как сельскохозяйственной организации и использование покупателем земельного участка, находящегося в долевой собственности, договор аренды земельной доли противоречит закону, заявителем на момент государственной регистрации перехода права к ООО «Низовье плюс» не было зарегистрировано право на спорный объект, в регистрации которого ему было отказано.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему:

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае: если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу ст. 13 названного Закона одним из этапов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, которые предполагают, что государственный регистратор вправе и обязан проверить, в частности, соответствие правоустанавливающих документов по форме и содержанию требованиям законодательства, соблюдение соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления порядка издания акта, наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора и т.д.

Пунктом 1 ст. 17 указанного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из пункта 2 данной статьи следует, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Критерии соответствия документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства установлены ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, в соответствии с которой данные документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В судебном заседании установлено, что * 2010 года между заявителем по делу - Хамалинским Н.А. с одной стороны и ООО «Низовье плюс» с другой, заключен договор купли-продажи земельной доли. Согласно договора ООО «Низовье плюс» приобрело в собственность: 1/290 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 20590000 кв.м., кадастровый номер *, местоположение установлено относительно ориентира ТОО «Угреньга» Вельского района, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Архангельская область, Вельский район, разрешенное использование/назначение: для сельскохозяйственного назначения.

Хамалинский Н.А. является собственником земельной доли, без определения ее размера, без выдела ее в натуре, на основании свидетельства на праве собственности на землю серии РФ **.

Право собственности на 1/290 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок за Хамалинским Н.А. в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Сальникова Т.А., действующая по доверенностям за Хамалинского Н.А. и ООО «Низовье плюс» обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности и перехода права на долю в общей долевой собственности на земельный участок.

** 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в государственной регистрации права на земельную долю в общей долевой собственности на земельный участок Хамалинскому Н.А. отказано. Данный отказ в установленном законом порядке не обжаловано.

По второму заявлению о государственной регистрации перехода права на долю в общей долевой собственности проведены следующие действия. * 2011 года государственная регистрация перехода права на земельную долю в общей долевой собственности на земельный участок была приостановлена на срок до ** 2011 года.

Согласно уведомления о приостановлении, указано три основания приостановления государственной регистрации: представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не содержал указания на категорию земель, к которой относится отчуждаемый в общую долевую собственность земельный участок; не было представлено документов, подтверждающих использование земельного участка ООО «Низовье плюс»; не были представлены решение общего собрания участников ООО «Низовье плюс» о заключении договора купли-продажи и документы, свидетельствующие о том, что в совершении сделки отсутствует заинтересованность или, что данная сделка не является крупной.

Решением государственного регистратора от ** 2011 года государственная регистрация перехода права на земельную долю в общей долевой собственности приостановлена до 16 мая 2011 года.

** и ** 2011 года в Вельский межрайонный отдел Управления поступили дополнительные документы, частично устранившие причины, препятствующие проведению государственной регистрации. Не были представлены документы, подтверждающие наличие у ООО «Низовье плюс» прав на использование земельного участка.

** 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в государственной регистрации перехода права на земельную долю в общей долевой собственности на земельный участок отказано, в связи с тем, что в течение установленного срока не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав.

Данный отказ явился основанием для обращения Хамалинского Н.А. в суд.

Согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимости на момент совершения сделки.

Правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, договор, представленный на регистрацию, перехода права на земельную долю в общей долевой собственности должен соответствовать указанному закону.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года №101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В обоснование незаконности отказа в государственной регистрации заявителем указано, что на регистрацию перехода права собственности были представлены все необходимые документы, подтверждающие использование покупателем приобретаемого земельного участка.

Как было установлено в судебном заседании Хамалинский Н.А. является собственником земельной доли, без определения ее размера, без выдела ее в натуре, в праве общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 20590000 кв.м., с кадастровым номером **, являющегося предметом сделки по его продаже ООО «Низовье плюс». Кроме заявителя земельными долями владеют еще около 290 сособственников.

Покупатель в соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года №101-ФЗ и п.5 договора купли-продажи является сельскохозяйственной организацией и использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, доля которого является предметом купли-продажи.

Из буквального толкования ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что у участника долевой собственности имеется два варианта распоряжения принадлежащей ему земельной долей, с выделением и без выделения земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли. При выделении земельного участка, собственник может произвести отчуждение участка любым образом и любому лицу, без выделения земельного участка в счет земельной доли, собственник может произвести отчуждение только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок.

Из материалов дела следует, что на момент отказа и в настоящее время право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 20590000 кв.м. с кадастровым номером ** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прав, или его земельную долю, за ООО «Низовье плюс» не зарегистрировано, то есть общество не является участником долевой собственности данного земельного участка.

ООО «Низовье плюс» использует земельный участок на основании решения общего собрания собственников земельных долей от ** 2005 года и от ** 2010 года о передаче земельного участка в аренду ООО «Низовье плюс» и на основании многостороннего договора аренды земельного участка от ** 2010 года. Данные документы указанны заявителем в качестве основания владения ООО «Низовье плюс» земельным участком.

Между тем, данные документы не могут являться правовым основанием владения земельным участком сельскохозяйственного назначения общей площадью 20590000 кв.м. с кадастровым номером **, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Имеющиеся в материалах дела выписки из протоколов решения общего собрания собственников земельных долей от ** 2005 года и от ** 2010 года не содержат информации, позволяющей установить принималось ли решение о передаче земельного участка в аренду общим собранием участников долевой собственности, а именно: отсутствует информация о количестве присутствующих участников (наличие кворума) и количестве проголосовавших за принятие решения, отсутствуют условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.

Кроме того, согласно ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Данный документ представлен не был, как на государственную регистрацию, так и в судебное заседание, что не позволяет установить соблюдение при принятии решения о передаче земельного участка для использования ООО «Низовье плюс» требований ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к порядку владения и пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности.

В многостороннем договоре аренды от ** 2010 года в нарушение требований п.2 ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации не указана категория земельного участка передаваемого в аренду, в соответствии с п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре не определен порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Договор аренды не содержит полных сведений сторон сделки, а именно имена и отчества физических лиц, даты их рождения, паспортные данные, ИНН и ОГРН юридического лица.

Данный договор не мог рассматриваться в качестве надлежащего документа, подтверждающего использование земельного участка в установленном законом порядке, так как в соответствии со ст. 12 Закона об обороте земель, участник долевой собственности вправе продать свою долю, сельскохозяйственной организации использующей весь участок целиком, а не передавать свою долю в аренду.

В соответствии со ст. 9, 14 Закона об обороте земель, распоряжение участком возможно либо всеми собственниками, либо уполномоченным на то общим собранием собственников, что не было соблюдено, так как арендодателями по договору аренды от ** 2010 года выступают только три физических лица, что также является нарушением требований ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду может быть передано то имущество, которое принадлежит арендодателю на праве собственности.

Таким образом, предметом договора аренды могли выступать только земельные участки, выделенные в натуре, принадлежащие каждому арендодателю на праве собственности.

Между тем, согласно ст.9 Закона об обороте земель, в аренду могут быть переданы земельные участки целиком, в том числе, находящиеся в долевой собственности, но не земельные доли.

Из указанного следует, что представленный договор аренды от ** 2010 года противоречит действующему законодательству и не может рассматриваться как документ, подтверждающий использование земельного участка в установленном законом порядке.

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы в соответствии с требованиями действующего законодательства не подтверждают наличие у ООО «Низовье плюс» прав на использование земельного участка, то есть Хамалинский Н.А. не мог произвести отчуждение принадлежащей ему доли в пользу ООО «Низовье плюс» без выделения земельного участка в натуре в счет принадлежащей ему земельной доли.

Фактическое использование ООО «Низовье плюс» части земельного участка без оформления права использования земельного участка в установленном законом порядке не может являться доказательством подтверждающим законное право использования участка.

Дополнительное основание отказа, а именно не соблюдение требований ст. 6, 13 Закона о государственной регистрации прав, требующих проведение государственной регистрации ранее возникшего права Хамалинского Н.А. на земельную долю в Едином государственном реестре прав, которая должна производится до подачи документов для государственной регистрации отчуждения доли ООО «Низовье плюс» в соответствии со ст. 20 Закона о государственной регистрации прав также является основанием для отказа в производстве государственной регистрации права.

На основании изложенного Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу обоснованно приостановило государственную регистрацию перехода права на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, предложив представить документы, подтверждающие право собственности продавца на земельную долю и законное право покупателя на использование земельного участка, в связи с не предоставлением указанных документов, обоснованно и в соответствии с требованиями Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказало в государственной регистрации перехода права на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд считает, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от ** 2011 года № ** в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок совершен в рамках норм Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в пределах своей компетенции и полномочий, права и свободы заявителя им не нарушены, не созданы препятствия к осуществлению заявителем его прав и свобод, в связи с чем, признавать его не соответствующим положениям названного закона, оснований не имеется и поэтому заявление является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

р е ш и л :

в удовлетворении заявления Хамалинского Н. А. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отказе в государственной регистрации перехода права на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Архангельском областном суде путем подачи жалобы через Вельский районный суд.

Председательствующий И.Г.Латфуллин