Дело № 2-9/2011 8 июня 2011 года

Р Е Ш Е H И Е

Именем Российской Федерации

Вельский районный суд Архангельской области в составе:

Председательствующего Латфуллина И.Г.,

при секретаре Звягинской И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вельске гражданское дело по иску Поповой Л.В. к Обществу с ограниченной ответственностью * о взыскании убытков,

у с т а н о в и л :

Попова Л.В. обратилась в суд с иском к ООО * о понуждении заключить с ней договор купли-продажи квартиры № * в доме № *, корп.* по ул. * в городе Вельске, в обоснование, указав, что у нее с ответчиком * 2008 года был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, в исполнении которого она выплатила полную стоимость квартиры в размере * рублей, при этом основной договор купли-продажи с ней не был заключен. Позднее изменив исковые требования, просила взыскать с ООО * в счет убытков * рублей. В обоснование указала, что с ней по договору купли-продажи квартира ей не передана и в настоящее время квартира выбыла из обладания ответчика, однако, денежные средства, переданные ответчику по договору купли-продажи в счет стоимости квартиры, ей не возвращены.

В судебное заседание истец Попова Л.В. и ее представитель Попов В.В. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия, с участием представителя - Черняева А.С., заявленные требования поддержали.

Представитель истца Поповой Л.В. - Черняев А.С., в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме и по тем же основаниям, указав, что после расторжения договора денежные средства Поповой Л.В. не возвращены.

Представитель ответчика ООО *, директор Козлов С.С., не отрицая обязанность перед истцом по возмещению убытков, иск не признал, указав, что в настоящее время у общества отсутствуют необходимые денежные средства, после прекращения процедуры банкротства внешний управляющий не передал обществу документы общества и оставшиеся денежные средства после удовлетворения требований других кредиторов.

Суд рассматривает дело в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему:

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно п.1 и 3 ст.487 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В судебном заседании установлено, что * 2008 года между ООО * и Поповой Л.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Архангельская область, г.Вельск, ул.*, д.*, корпус *, кв.*.

Стороны договора обязались заключить основной договор в срок не позднее * 2009 года, в котором продавцом будет выступать ООО *, а покупателем – Попова Л.В.

В предварительном договоре определены существенные условия купли-продажи и условия на которых должен быть заключен основной договор купли-продажи, стоимость квартиры, которая составила * рублей, порядок внесения оплаты стоимости, так до * года должна быть внесено * рублей, до * года * рублей. ООО * гарантировало, что предмет купли-продажи никому не продан, не подарен, не заложен, под арестом и запретом не находится, не обременен притязаниями третьих лиц, на момент заключения договора в квартире никто не зарегистрирован (л.д. 69-70).

Поповой Л.В. в полном объеме произведена оплата, * 2008 года плачено * рублей, * года * рублей, что подтверждается квитанциями и не оспаривается ответчиком.

Продавцом – ответчиком по делу обязательство по передаче покупателю квартиры до настоящего времени не исполнено, квартира в соответствии с условиями предварительного договора, ключи от квартиры не переданы.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи ООО «Стена» являлось собственником как незавершенного строительства 39 квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Архангельская область, г.Вельск, ул.*, д.*, корп.*, так и квартиры № * в указанном доме, данное обстоятельство сторонами не оспаривается и подтверждается материалами гражданского дела.

По заявлению ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», предварительный договор от * 2008 года был оспорен.

Решением Вельского районного суда от * года оставленным без изменения Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от * года, установлено, что заключенный предварительный договор соответствует закону, ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» отказано в удовлетворении исковых требований к ООО * и Поповой Л.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: Архангельская область, г.Вельск, ул.*, д.*, корпус *, кв.*

В соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

* года между ОАО «Балтийский инвестиционный Банк» с одной стороны и ООО * с другой в обеспечение обязательств по кредитному договору № * от * года заключен договор залога (ипотеки), согласно которого залогодатель - ООО * передало в залог ОАО «Балтийский инвестиционный Банк» незавершенное строительство 39 квартирного жилого дома, общей площадью застройки 779,5 кв.м., степень готовности объекта 43%, инвентарный номер *, этажность 5,6, расположенное по адресу: Архангельская область, г.Вельск, ул.*, д.*, корп.*, принадлежащее залогодержателю на праве собственности, а также право аренды земельного участка, площадью 3180 кв.м. по тому же адресу, со сроком аренды с * года по * года из категории земель населенных пунктов, с назначением для строительства жилого дома.

Договор залога нотариально удостоверен и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Таким образом, на момент заключения между сторонами спора предварительного договора купли-продажи, спорная квартира № * в д.*, корп.* по ул.* г.Вельска была обременена ипотекой.

Пункт 6.2.2 договора залога от * 2007 года предусматривает право залогодателя с письменного согласия залогодержателя произвести отчуждение имущества другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество предприятия либо иным способом.

В соответствии с ч.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с ч.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, для отчуждения ответчиком спорной квартиры необходимо согласие залогодержателя - ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», которое не давало согласие отчуждение квартиры № * в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске.

При рассмотрении Вельским районным судом дела по иску ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, было установлено, что в период действия предварительного договора имелась фактическая возможность получения согласия залогодержателя - ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» на заключение основного договора купли-продажи квартиры № * в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске.

Несмотря на это, * 2009 года на условиях определенных в предварительном договоре между ООО * и Поповой Л.В. заключен основной договор купли-продажи квартиры № * в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Однако переход право собственности в установленном законом порядке сторонами договора не зарегистрирован в виду отсутствия письменного согласия залогодержателя.

Как было установлено в судебном заседании определением Арбитражного суда Архангельской области от * года в отношении ООО * введена процедура наблюдения.

* года в реестр требований кредиторов ООО * включено требование ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» в размере * рублей задолженности по основному долгу и * рубля * копейки процентов за пользование кредитом, подлежащими учету в составе третьей очереди реестра требований кредиторов и удовлетворению за счет стоимости имущества, заложенного в соответствии с договором залога (ипотеки) от * года.

* дело в отношении ООО * введена процедура банкротства - финансовое оздоровление сроком до * года, которая прекращена досрочно.

* года в отношении ООО * введена процедура банкротства - внешнее управление на срок 18 месяцев, назначен внешний управляющий.

* года внешний управляющий ООО «Стена» на основании ст. 102 Закона «О несостоятельности (банкротстве)», отказался от исполнения договора купли-продажи квартиры № * в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске.

Статьей 102 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26октября2002года №127-ФЗ предусмотрено, что внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами договора заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Отказ внешнего управляющего от исполнения договора купли-продажи Поповой Л.В. квартиры № * в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске, оспорен не был.

Со стороны покупателя – истца по делу Поповой Л.В., обязательство по уплате стоимости предмета договора - квартиры № * в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске в размере * рублей, выполнено в полном объеме. Со стороны ООО * обязательство по передаче предмета договора исполнено не было, квартира в соответствии с условиями договора и ключи от квартиры Поповой Л.В. не переданы. Данные факты признаны судом в соответствии со ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела документами.

Таким образом, сделка купли-продажи спорной квартиры №* в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске не была исполнена сторонами полностью, предмет сделки не был передан покупателю.

В связи с невозможностью осуществления ООО * основного вида деятельности, финансовых трудностей строительство дома № *, корп.* по ул.* в г.Вельске было приостановлено, строительство дома не завершено, дом в эксплуатацию не принят, строительство и отделка спорной квартир не завершена, квартира до состояния определенного в договоре не доведена.

Таким образом, внешний управляющий ООО * в соответствии со ст. 102 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» был вправе отказаться от исполнения ООО * договора купли-продажи квартиры № * в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске, отказа от исполнения сделки был заявлен через месяц после введения внешнего управления.

В соответствии с указанной статьей, в случае если сделка должника не исполнена полностью, внешний управляющий имеет право отказаться от ее исполнения без указания мотивов отказа.

Следовательно, договор купли-продажи квартиры расторгнут * 2010 года в одностороннем порядке.

* 2010 года на основании решения внешнего управляющего ООО *, проведен открытый аукцион по продаже имущества ООО *, в том числе квартир *-* в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске. Победителем торгов признано ООО «Санкт-Петербургское Бюро кредитования» с которым заключены договору купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от * 2011 года оставленным в силе Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2011 года, в иске ООО «Вельск-ИнвестСтрой» о признании недействительными торгов и договора, заключенного с лицом выигравшем торги отказано.

Таким образом, в настоящее время квартира являвшаяся предметом сделки между сторонами выбыла из обладания ответчика. Переход права собственности на квартиру №* в д.*, корп.* по ул.* в г.Вельске от ООО * победителю торгов - ООО «Санкт-Петербургское Бюро кредитования» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 29 ноября 2010 года производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО * прекращено в связи с удовлетворением всех требований кредиторов.

Истец не являлась кредитором в процессе банкротства ООО * и ей денежные средства в процессе банкротства возвращены не были, что подтверждается определением Арбитражного суда Архангельской области от 1 июня 2010 года (л.д.138).

Дав анализ и оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства нашл свое подтверждение факт причинения Поповой Л.В. убытков, Попова Л.В. передала в счет стоимости квартиры ООО * * рублей, которые после расторжения договора купли-продажи 25 февраля 2010 года Поповой Л.В. не возвращены, тем самым, ответчик должен нести гражданско-правовую ответственность перед Поповой Л.В. и поэтому требования Поповой Л.В. о взыскании с ООО * убытков в размере * рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

р е ш и л :

удовлетворить исковые требования Поповой Л. В. к Обществу с ограниченной ответственностью * о взыскании убытков.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью * в пользу Поповой Л. В. * рублей в счет возмещения убытков и * рублей в счет возврата уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Архангельский областной суд через Вельский районный суд.

Председательствующий И.Г.Латфуллин