2-316решение от 27.07.2010 по иску ТСЖ к Бойко о взыскании квартплаты

№ 2-316 (2010)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Чегдомын 27 июля 2010 года

Верхнебуреинский районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Масловой Т.В.

с участием ответчика Бойко Ю.Н.

при секретаре Косоговой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Товарищества собственников жилья «Корона» к Бойко Ю.Н. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов на содержание и ремонт общего имущества, пени, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Корона» обратилось в суд с иском к Бойко Ю.Н. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов на содержание и ремонт общего имущества в размере 88 693 рубля 15 копеек, пени в размере 8 555 рублей 16 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 117 рублей 45 копеек, обосновывая свои требования тем, что ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по Адресу 1, с марта 2008 года по апрель 2010 года не в полном объеме производит оплату за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В судебное заседание представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте его проведения, не прибыл. В деле имеются ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и увеличении исковых требований в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества за период с марта 2008г. по июнь 2010г. включительно до 100 527,77 рублей, пени в размере 8 555,16 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 3210,56 рублей.

Из возражений истца на отзыв ответчика следует, что согласно п.3.8 договора об участие в долевом строительстве расходы по содержанию построенной квартиры возлагаются на участника с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, независимо от того, подписан акт приема-передачи квартиры участником или нет. Бойко как участник долевого строительства, подписав договор выразил согласие с условиями, следовательно, обязанность по несению Бойко расходов по содержанию квартиры возникла с 29.12.2007г. Момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства и не связан с датой фактической передачи квартиры и пользованием квартирой. Применение учетной ставки банковского процента на день судебного разбирательства не предусмотрен.

Ответчик в судебном заседании исковые требования признал частично, оспаривает период с марта по декабрь 2008г. включительно. Из письменного отзыва ответчика на исковое заявление следует, что жилое помещение принадлежит ему на праве собственности с 10 июня 2009 года. Основанием приобретения квартиры является договор участия в долевом строительстве с застройщиком - ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России. В январе-феврале 2008г. в соответствии с уведомлением застройщика о готовности квартиры я приступил к приемке объекта. В результате осмотра квартиры был обнаружен ряд недостатков объекта, а именно: отсутствует вентиляционное отверстие в ванной комнате, неправильно установлены счетчики холодной и горячей воды (перепутаны места установки), отсутствует крышка короба центрального ввода электрокабеля, неровно отрезаны края подоконных досок, отсутствуют заглушки, отсутствует вентиляционное отверстие в кладовой комнате, местами отсутствуют стекла и уплотнительные штапики на лоджиях, не заделаны зазоры в местах примыкания остекленных рам лоджий к стене, отсутствует подвод холодной и горячей воды на кухне, отсутствуют ручки на дверях лоджий, на окнах лоджий, не убран строительный мусор с наружной стороны глухой створки окна угловой спальни, неровный пол в квартире, отсутствует гидроизоляция в ванной комнате и санузле. Данные неисправности являются существенными, подписывать акт о приемке квартиры без устранения недостатков он не стал. Все претензии к построенной квартире он указал в журнале учета невыполненных работ, который ему предоставили на объекте. В связи с тем, что застройщик в разумный срок не устранил все выявленные недостатки, он обратился к застройщику письменно. Лишь в декабре 2008г. застройщик устранил все недостатки и 30.12.2008г. они окончательно оформили акт приема-передачи квартиры и застройщик вручил ему ключи от квартиры. На уведомление ТСЖ «Корона» от 02.02.2009г. о необходимости погашения задолженности по оплате коммунальных услуг он ответил 04.05.2009г. с указанием, что в период март-декабрь 2008 года квартира в его владении не находилась и услугами ТСЖ «Корона» он не пользовался. Однако, на его письмо ТСЖ «Корона» не отреагировало, перерасчет платы не произвело, продолжало включать период март-декабрь 2008 года в задолженность. В период с марта 2008г. по декабрь 2008г. он не являлся ни собственником, ни законным владельцем квартиры, поэтому требование ТСЖ «Корона» об оплате коммунальных услуг за указанный период необоснованно. При приобретении жилого помещения в порядке участия в долевом строительстве многоквартирного дома жилое помещение - объект долевого строительства - передается управомоченному участнику долевого строительства - дольщику - еще до того, как происходит госрегистрация права собственности дольщика на приобретенное жилое помещение. Акт приема-передачи жилого помещения является одним из оснований для госрегистрации права собственности на жилое помещение. Обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг возникают у дольщика с момента передачи ему квартиры, т.е. с момента подписания акта приема-передачи. Считает, что его задолженность перед ТСЖ «Корона» по оплате коммунальных услуг, расходов на содержание и ремонт общего имущества за период с 31 декабря 2008 года по 31 марта 2010 года составляет 55 878 руб. 85 коп. Из расчета, представленного ТСЖ «Корона» необходимо исключить период март-декабрь 2008 года, а также скорректировать расчет пени за просрочку оплаты за январь и февраль 2009г. - период расчета следует ограничить 09.02.2010г. - дата внесения коммунальных платежей за указанные месяцы (пеня за январь 2009г. составит 535,14 руб., за февраль 2009г. - 473,88 руб.) Следует отметить, что в расчетах пени ТСЖ «Корона» применяется ставка рефинансирования 8,25%. По состоянию на день судебного разбирательства ставка составляет 7,75% (Указание ЦБР от 31 мая 2010 г. № 2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России»). Таким образом, при расчете пени следует применять ставку 7,75% годовых. С суммой пени не согласен, считает ее слишком высокой, размер пени составляет практически усредненную сумму одного ежемесячного платежа за квартиру. В соответствии со ст. 333 ГК РФ просит суд снизить размер взыскиваемой пени.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав ответчика, приходит к следующему.

Как следует из договора №. . от … 2006г. ФГУП «Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства» и Бойко Ю.Н. заключили договор предметом которого является финансирование строительства дома расположенного по Адресу 1, жилой дом №1, входящего в объект «Жилой дом с офисами, магазинами и подземной автостоянкой. Результатом деятельности является приобретение 4-х комнатной квартиры 10 этаж, квартира 5 по счету слева направо. Расходы по содержанию построенной квартиры возлагаются на участника с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, независимо от того подписан акт приема-передачи квартиры участником или нет. Плату за коммунальные услуги, техническое обслуживание и вывоз мусора до передачи дома Товариществу собственников жилья, участник вносит застройщику. Договор прошел регистрацию … 2008г. (л.д.124-129)

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ….. 2009 года жилое помещение по Адресу 1 принадлежит на праве собственности Бойко Ю.Н.. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП …. 2009 года. Основанием возникновения права собственности на указанную квартиру является договор участия в долевом строительстве № … от … 2006 года (л.д.63).

Как следует из устава ТСЖ «Корона» является юридическим лицом, представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими и прочими организациями. В договорных отношениях ТСЖ выступает на условиях представительства ст.182 ГК РФ в силу правомочия, основанного на указании закона, а именно п.8 ст.138 ЖК РФ. ( л.д.76-91)

Товарищество собственников жилья «Корона» (ТСЖ «Корона) зарегистрировано в качестве юридического лица (л.д.10).

Председателем ТСЖ «Корона» утвержден Т., что следует из протокола заседания правления товарищества от 15.06.2009 года (л.д.16).

Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска разрешил ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Жилой дом с офисами, магазинами, подземной автостоянкой по Адресу 1» (л.д.101-105)

ООО ТСЖ «Корона» заключило договора с условиями пролонгации на новый срок: на отпуск тепловой энергии в горячей воде с ОАО «ДГК» от 01.04.2008г. до 31.12.2008г.; на отпуск воды и прием сточных вод от 01.06. 2008г. по 31.05.2009г. с МУП «Водоканал»; энергоснабжения с ОАО «ДЭК» от 07.04.2008г. по 31.12.2008г. (л.д.107-117)

Из имеющихся в материалах дела извещений и расчета задолженности следует, что в период с марта 2008 года по март 2010 года включительно по вышеуказанному адресу производилось начисление стоимости коммунальных услуг (холодное, горячее водоснабжение, электроэнергия, канализация, отопление) и технического обслуживания на общую сумму 88 693 рубля 15 копеек (с учетом частичной оплаты задолженности ответчиком). Оплата коммунальных услуг и технического обслуживания собственником жилого помещения в указанный период ответчиком произведена единожды - в феврале 2010 года в размере 10 734 рубля 94 копейки (л.д.20-44, 13). За период с апреля 2010г. по июнь 2010г. произведено начисление стоимости коммунальных услуг и технического обслуживания на сумму 11834,62 рублей. (л.д.155-157)

Согласно представленному расчету размер пени за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг за период с марта 2008 года по февраль 2010 года составляет 8 555 рублей 16 копеек (л.д.15).

В адрес ответчика Бойко Ю.Н. от ТСЖ «Корона» направлялось предостережение от 02.03.2010 года о необходимости оплаты задолженности по жилищно-коммунальным услугам (л.д.18,19).

Из акта от 13 марта 2008 года следует, что квартира № … по Адресу 1 передана застройщиком Бойко Ю.Н. и принята последним без замечаний 30.12.2008 года (л.д.66).

В деле имеется акт от 11 июля 2008 года, согласно которому участник долевого строительства Бойко Ю.Н. в результате осмотра квартиры выявил нарушения требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов (л.д.65). Данные нарушения перечислены ответчиком в отзыве на исковое заявление.

Из письма Бойко Ю.Н. от 11.07.2008 года следует, что он обращался к застройщику – ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» с требованием в недельный срок устранить нарушения, выявленные при осмотре квартиры (л.д.64).

04.05.2009 года Бойко Ю.Н. обратился в ТСЖ «Корона» с письмом, в котором сообщил, что квартира № … по Адресу 1 передана ему застройщиком и принята им по акту 30 декабря 2008 года в связи с устранением застройщиком недостатков, обнаруженных при приемке квартиры. В период март-декабрь 2008 года квартира в его владении не находилась, услугами ТСЖ «Корона» он не пользовался (л.д.67).

Согласно ч.3 ст.30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения … (общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Часть 1 статьи 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья определяет как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч.4 ст.137 ЖК РФ товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В соответствии с ч.1 ст.153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно ч.1 ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (п.1 ст.4 ФЗ РФ №214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»)

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.(п.1,2 ст.8)

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. (п.1 ст.12)

В соответствии с п.п.1, 2, 4, 5 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из системного толкования ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» и ст.153 ЖК РФ следует, что право собственности на жилое помещение как объект долевого строительства возникает у участника долевого строительства в результате исполнения застройщиком договора долевого участия.

В судебном заседании установлено, что изначально квартира № … по Адресу 1 была предложена Бойко Ю.Н. к приему 13 марта 2008 года.

11 июля 2008 года Бойко Ю.Н. составил акт, в котором указал, что в результате осмотра квартиры он выявил нарушения технического характера.

11 июля 2008 года Бойко Ю.Н. направил в адрес застройщика письмо с требованием об устранении выявленных нарушений.

Некоторые из перечисленных в акте от 11.07.2008 года недостатков напрямую влияют на качество и количество коммунальных услуг (неправильное установление счетчиков холодной и горячей воды; отсутствие подвода холодной и горячей воды на кухне).

Ответчик Бойко Ю.К. 30 декабря 2008 года принял у застройщика по акту квартиру №… по Адресу 1 без замечаний. Данный акт подписан представителем застройщика и участником долевого строительства – Бойко Ю.Н. В данном акте указано, что он подтверждает полное исполнение сторонами обязательств по договору долевого участия № … от …. 2006 года.

В соответствии с п.п.5, 6 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

При таких обстоятельствах следует признать, что надлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья, заключенном с Бойко Ю.Н., произошло 30 декабря 2008 года, когда квартира была принята Бойко Ю.Н. у застройщика без замечаний.

Следовательно, с 30.12.2008г. у Бойко Ю.Н. возникло право собственности и право на обращение с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права на объект недвижимости- квартиры № … по Адресу 1.

Жилищный кодекс РФ в п.5 ч.2 ст.153 связывает обязанность собственника по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с моментом возникновения права собственности на жилое помещение, а не с моментом государственной регистрации права собственности.

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Следовательно, условие договора № … участия в долевом строительстве от … 2006г. о том, что расходы по содержанию построенной квартиры возлагаются на участника с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, независимо от того подписан акт приема-передачи квартиры участником или нет (п.3.8) не основано на законе и является нарушением прав потребителя.

Учитывая изложенные обстоятельства, из периода образования у ответчика задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг следует исключить период с марта 2008 года по декабрь 2008 года.

Сумма, предъявленная ответчику к оплате по состоянию на 01.01.2009 года, исходя из имеющихся в деле извещений, составляет 32 973 рубля 93 копейки (л.д.30). Данная сумма подлежит исключению из общей суммы задолженности.

Таким образом, подлежащая взысканию с ответчика Бойко Ю.Н. в пользу истца задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 67553 рубля 84 копейки (100527,77 – 32973,93).

В соответствии с ч.14 ст.155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Суд признает необоснованными доводы ответчика о том, что размер пени следует исчислять исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, равной 7,75 % (на день судебного разбирательства), поскольку согласно ч.14 ст.155 ЖК РФ размер пени за несвоевременное внесение платы за жилищно-коммунальные услуги зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты. Поскольку истцом к взысканию предъявлен период по март 2010 года и к указанному времени ответчик оплату задолженности не произвел, истцом при расчете пени обоснованно применена ставка рефинансирования 8,25 %, действующая на март месяц 2010 года.

Размер пени подлежит изменению с учетом изменения периода образования задолженности и должен составлять 3 117 рублей 45 копеек:

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из уплаченной истцом при подаче иска в суд, пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 2226 рублей 65 копеек.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников жилья «Корона» удовлетворить частично.

Взыскать с Бойко Ю.Н. в пользу Товарищества собственников жилья «Корона» задолженность по оплате коммунальных услуг, расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 67553 рубля 84 копейки, пеню в размере 3 117 рублей 45 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2226 рублей 65 копеек, а всего взыскать 72897 (семьдесят две тысячи восемьсот девяносто семь) рублей 94 копейки.

Решение суда может быть обжаловано Хабаровский краевой суд через Верхнебуреинский районный суд Хабаровского края в десятидневный срок со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 27 июля 2010 года.

Судья Т.В. Маслова