Дело №2-2528                    20 июня 2011 года

                                 РЕШЕНИЕ

                  Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

судьи Симоновой И.Е.,

с участием адвоката Шабельника М.А., представлявшего интересы истицы по ордеру и доверенности,

при секретаре Новоселовой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя ответчика и третьего лица Лукьяновой Т.И. гражданское дело по иску

        Лысенко Г.В. к Закрытому акционерному обществу

        «Стройкомплекс ХХI» о признании предварительного договора

        купли-продажи фактически договором долевого участия в

        строительстве, взыскании оплаченных по договору денежных

        средств и процентов за пользование чужими денежными

        средствами,

установил:

Лысенко Г.В. обратилась в суд с требованием признать заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком ЗАО «Стройкомплекс ХХI» предварительный договор № купли-продажи квартиры с условным № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, фактически договором долевого участия в строительстве жилого дома, а также в связи с расторжением данного договора взыскать с ответчика оплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> руб. В обоснование заявленных требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи квартиры с условным № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, договорной стоимостью <данные изъяты> руб., в соответствии с условиями договора и графиком платежей Лысенко Г.В. были исполнены обязательства по внесению стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ договор по соглашению сторон был расторгнут, однако при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны действительно имели в виду договор долевого участия в строительстве жилого дома, так как договор заключал в себе обязанность ответчика построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истице соответствующий объект недвижимости, а также обязанность истицы уплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости, соответственно в силу ст. 170 ГК РФ к указанной сделке должны применяться положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также положения ФЗ «О защите прав потребителей», в силу которых застройщик обязан передать объект долевого участия в строительстве не позднее срока, предусмотренного заключенным сторонами договором, при нарушении которого дольщик вправе требовать уплаты неустойки и отказаться от исполнения договора. В соответствии сп. 1.1 договора отДД.ММ.ГГГГ плановый срок окончания строительства был установлен как ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени строительство не закончено, ответчик свои обязательства по окончанию строительства и передаче Лысенко Г.В. квартиры не исполнил, в связи с чем она вправе требовать возврата уплаченной по договору денежных средств.

       Впоследствии истица в порядке ст.395 ГК РФ за пользование ответчиком денежным средствами, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб.(л.д.59-63)

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление ФСБ РФ по Западному военному округу как застройщик объекта недвижимости, являвшегося предметом договора с истицей.

         В судебном заседании представитель истицы иск поддержал, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

         Представитель ответчика в судебном заседании возражала против заявленных требований, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве на иск (л.д.46,65-67), в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором, условиями предварительного договора было предусмотрено право покупателя расторгнуть его, направив продавцу письменное заявление, ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления истицы договор № был расторгнут, согласно соглашения о расторжении предварительного договора ответчик обязался вернуть истице денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в срок не позднее трех месяцев с момента привлечения нового покупателя, указанные обязательства исполнены ответчиком в полном объеме, договор с новым покупателем был заключен ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства истице были перечислены в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, указала, что доводы истицы о том, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по сути является договором долевого участия в строительстве, являются необоснованными, поскольку правом заключать договор долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ обладают только застройщики, застройщиком земельного участка, на котором ведется строительство, является УФСБ РФ по Ленинградскому военному округу, которому Постановлением Правительства СПб от 27.09.2005г. №1434 «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, предоставлены земельные участки под застройку на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем ответчик не в праве заключать договоры долевого участия в строительстве, что подтверждается письмом УФРС по СПб и ЛО от 23.09.2008г. №1-12971, указанная информация о проекте строительства была истице предоставлена при заключении предварительного договора купли-продажи, кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ ей было направлено информационное письмо. Также представитель ответчика указал, что плановый срок окончания строительства, установленный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ является отправной точкой для установления срока заключения основного договора и не может быть расценен как срок передачи объекта долевого строительства дольщику, поскольку момент передачи квартиры покупателю установлен п. 2.1.2 предварительного договора и определяется моментом подписания основного договора купли-продажи- не позднее 12 месяцев с момента наступления планового срока окончания строительства.

        Представитель третьего лица Управление ФСБ РФ по Западному Военному округу в судебном заседании возражала против заявленных требований, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве на иск (л.д.94), в котором указала, что в целях обеспечения жильем военнослужащих УФСБ РФ по Ленинградскому военному округу (в настоящее время УФСБ РФ по Западному военному округу) Постановлением Правительства СПб от 27.09.2005г. №1434 «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> были предоставлены земельные участки под застройку на праве постоянного бессрочного пользования, в связи с невозможностью осуществления УФСБ РФ коммерческой деятельности для реализации проекта по договору об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ был привлечен инвестор - ЗАО «Стройкомплекс ХХI», на основании указанного договора КУГИ Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ было заключено трехстороннее соглашение о порядке застройки земельного участка, условиями которого предусмотрено, что результат инвестировании - жилой дом - по окончании инвестиционного проекта поступает в собственность инвестора, за исключением доли УФСБ РФ по ЗВО, реализацию квартир в строящемся жилом доме осуществляет инвестор, какого-либо отношения к продаже квартир УФСБ РФ по ЗВО не имеет, договоров с гражданами не заключает.

       Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

    В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Судом установлено, что строительство жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес> разрешено на основании распоряжения Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005г. №1434 с последующими изменениями, внесенными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 декабря 2006 г. N 1640, соответственно на правоотношения сторон в ходе реализации указанного проекта распространяются положения ФЗ №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

      ДД.ММ.ГГГГ между Лысенко Г.В. и ЗАО «Стройкомплекс ХХI» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в соответствии с которым предметом договора являлось заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи <данные изъяты> квартиры в указанном доме с условным № общей площадью <данные изъяты> кв.м., плановый срок окончания строительства по договору был установлен ДД.ММ.ГГГГ. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Стройкомплекс ХХI» обязалось в срок, предусмотренный п. 1.2 предварительного договора, не позднее 12 месяцев с момента наступления планового срока окончания строительства, и на условиях, установленных указанным договором, при условии выполнения покупателем своих договорных обязательств (л.д. 36-40).

    Также судом установлено, что со стороны Лысенко Г.В. обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры выполнены в объеме <данные изъяты> руб., что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

        При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № договором долевого участия в строительстве, принимая во внимание следующее.

В соответствии со ст.ст.6,7 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъекты инвестиционной деятельности обязаны использовать денежные средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению, инвестор самостоятельно определяет объем и направление капитальных вложений, имеет право на осуществление контроля за целевым использованием денежных средств, направляемых на капитальные вложения, имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Исходя из положений ст.ст.429,445 ГК РФ и условий заключенного истицей с ЗАО «Стройкомплекс ХХI» договора, принимая во внимание взаимные права и обязанности сторон, предметом договора и целью правоотношений сторон являлось намерение заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в будущем, в то время как в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор долевого участия в строительстве предполагает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 3, п. 1 ст.4 Закона РФ №214-ФЗ правом заключать договоры долевого участия в строительстве обладают застройщики, отвечающие следующим требованиям: наличие разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. Из представленных ответной стороной документов усматривается, что застройщиком земельного участка, на котором ведется строительство, является УФСБ РФ по Ленинградскому военному округу (УФСБ РФ по Западному военному округу), которому Постановлением Правительства СПб от 27.09.2005г. №1434 «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, предоставлены земельные участки под застройку на праве постоянного (бессрочного) пользования (л.д.79). ЗАО «Стройкомплекс ХХI» выступает инвестором строительства, взаимоотношения между застройщиком УФСБ РФ и инвестором регламентируются договором об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.71-72), дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.73), а также соглашением о порядке застройки земельного участка, предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74-78,80-85), заключенным с КУГИ Санкт-Петербурга. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком № площадью <данные изъяты> кв.м., земельным участком № площадью <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано ГУ ФРС по СПб и ЛО ДД.ММ.ГГГГ за застройщиком - Управлением ФСБ РФ по ЛенВО, что подтверждается представленным в материалах свидетельством о государственной регистрации права № (л.д.86,87), разрешение на строительство № также выдано ДД.ММ.ГГГГ застройщику УФСБ РФ по ЛенВО (л.д.88).

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика об отсутствии у него полномочий заключать договоры долевого участия в строительстве в соответствии с Законом РФ №214-ФЗ, поскольку застройщиком спорного объекта недвижимости является УФСБ РФ по ЗВО, что подтверждается письмом УФРС по СПб и ЛО от ДД.ММ.ГГГГ №, а также КУГИ Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.89,90), из объяснений представителя ответчика следует, что указанная информация была предоставлена истице при заключении предварительного договора купли-продажи, кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ. ей было направлено информационное письмо.

Указанные обстоятельства не позволяют отнести заключенный сторонами договор к инвестиционному, в связи с чем требования истицы о признании договором долевого участия предварительного договора купли-продажи, расторгнутого соглашением сторон, удовлетворению не подлежат.

Также не находит суд оснований и для удовлетворения требований истицы о взыскании с ответчика разницы в размере <данные изъяты> руб. между выплаченной истицей по договору денежной суммой <данные изъяты> руб. и выплаченными ответчиком по соглашению о расторжении договора денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., поскольку как следует из содержания соглашения о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, договор расторгнут по инициативе покупателя в соответствии с п.4.4 Договора, которым предусмотрено право покупателя расторгнуть его, направив продавцу письменное заявление, также при подписании соглашения о расторжении договора стороны договорились о его условиях, в качестве такого условия в соответствии с п. 3 соглашения денежные средства, уплаченные покупателем, возвращаются последнему с удержанием штрафа, предусмотренного п.4.5 предварительного договора, в размере 5% от общей договорной стоимости квартиры, в срок не позднее трех месяцев с момента привлечения нового покупателя (л.д.34,35).

При этом доводы истицы о наличии оснований для расторжения договора в связи с нарушением ответчиком планового срока окончания строительства суд находит несостоятельными, поскольку к моменту расторжения договора с истицей срок окончания строительства, определенный измененной разрешительной документацией, не истек(л.д.88), срок исполнения обязательства по предварительному договору, предусмотренному пунктом 1.2 не позднее 12 месяцев с момента наступления планового срока окончания строительства, в любом случае не наступил, в связи с чем отсутствуют нарушения обязательств по договору со стороны ответчика.

Принимая во внимание, что как установлено в судебном заседании, договор с новым покупателем был заключен ДД.ММ.ГГГГ(л.д.68-70), денежные средства в объеме, предусмотренном соглашением о расторжении предварительного договора, истице были перечислены в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в срок, установленный соглашением о расторжении договора, что подтверждается представленными в материалах дела платежными поручениями №, №, №, №, №, № (л.д.47-52), основания для удовлетворения требований о взыскании с ответчика удержанного при расторжении договора штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с даты расторжения договора долевого участия по ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истицы о признании заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, а также отсутствии со стороны ответчика нарушения установленных договором сроков заключения основного договора, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

                           решил:

         В иске Лысенко Г.В. к Закрытому акционерному обществу

«Стройкомплекс ХХI» о признании предварительного договора        купли-продажи фактически договором долевого участия в         строительстве, взыскании оплаченных по договору денежных         средств и процентов за пользование чужими денежными         средствами отказать.

     Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья                                         Симонова И.Е.