Дело № 2-166/2011

<адрес>

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Варгашинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Анохиной А.М.

при секретаре Буровой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску КИСКИН В.А.

к ВОЛОСНИКОВ А.В.

о признании сделки ничтожной,

У С Т А Н О В И Л:

КИСКИН В.А. обратился в суд с иском к ВОЛОСНИКОВ А.В. о признании сделки по отчуждению жилого дома, расположенного в <адрес> ничтожной. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор займа на сумму 225000 рублей с залоговым обеспечением – в случае невозврата денежных средств ответчик предоставил ему в залог жилой дом по <адрес>. Однако, ответчик сумму долга не вернул, а продал жилой дом УРСУ АН, о чем истец узнал ДД.ММ.ГГГГ. Полагал, что, поскольку на момент сделки продавцу было известно о том, что дом находится под залогом, сделка является ничтожной.

В судебном заседании истец КИСКИН В.А. и его представитель, действующая по устному ходатайству Шабалина К.А., исковые требования поддержали полностью, пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ВОЛОСНИКОВ А.В. договор займа на сумму 225000 рублей сроком на 10 дней, по истечении которых ответчик обязался вернуть деньги. При этом ответчик выдал залоговое обязательство на жилой <адрес>, принадлежащий на тот момент ему на праве собственности. Договор залога был заключен в установленном законом порядке в письменной форме. Ответчик денежные средства не вернул, а также, заведомо зная, что спорный жилой дом находится в залоге, продал его УРСУ АН по договору купли-продажи. Полагали, что данная сделка купли-продажи дома является ничтожной, просили признать ее таковой.

При этом требований о применении последствий ничтожной сделки истец не заявлял, указал, что выселять УРСУ АН из дома не желает, не возражает против дальнейшего проживания в доме его и его семьи. Фактом признания сделки ничтожной надеется понудить ВОЛОСНИКОВ А.В. исполнить свои обязательства по договору займа.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик ВОЛОСНИКОВ А.В. по месту регистрации не проживает, место его жительства не известно. Привлеченный судом в качестве его представителя в соответствии со ст. 50 ГПК РФ адвокат Ржавцев Е.Б. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что договор залога не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому не может быть признан законным и порождающим правовые последствия.

Привлеченные судом в качестве соответчиков УРСУ АН, МЕДВЕДЕВ НП, МЕДВЕДЕВА НА, ВОЛОСНИКОВА ЛА в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о чем в материалах дела имеются расписки.

Представитель третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и привлеченные судом в качестве третьих лиц КИСКИНА ВИ и УРСУ СВ в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, письменными заявлениями просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КИСКИН В.А. и ВОЛОСНИКОВ А.В. заключен договор займа с залоговым обеспечением на сумму 225000 рублей. Договор займа заключен в установленной законом письменной форме, подписи сторон имеются, срок возврата денежных средств определен (п.п. 2, 7 договора).

Срок возврата денежных средств по договору – ДД.ММ.ГГГГ. На указанный срок истцу сумма долга полностью не возвращена.

Решением Варгашинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования КИСКИН В.А. к ВОЛОСНИКОВ А.В. о взыскании денежных средств, в пользу истца взыскано 218000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ВОЛОСНИКОВ А.В. произведена регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>. При регистрации указанных объектов недвижимости ВОЛОСНИКОВ А.В. и его супругой ВОЛОСНИКОВА ЛА ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о распределении долей, согласно которого за каждым из супругов признается право на ? долю жилого дома и ? долю земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ МЕДВЕДЕВ НП, действующий от имени ВОЛОСНИКОВ А.В. и ВОЛОСНИКОВА ЛА, продал жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>, МЕДВЕДЕВА НА, которая, в свою очередь, продала указанные объекты недвижимости УРСУ АН по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время в спорном жилом доме проживает УРСУ АН с семьей, состоящей из шести человек: он, супруга - УРСУ СВ и четверо детей Данный факт подтверждается копиями свидетельств о рождении детей, договора о передаче детей в приемную семью, свидетельств о регистрации и домовой книги, имеющимися в материалах дела.

Данные факты установлены в судебном заседании и подтверждаются письменными материалами дела, в частности, справкой Администрации Варгашинского поссовета, домовой книгой, копиями правоустанавливающих дел на жилой дом и земельный участок, расположенных по <адрес> и другими материалами дела. Данные факты также не отрицались в судебном заседании истцом и его представителем и в ходе рассмотрения дела никем не опровергнуты.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, обычаями делового оборота, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Ст. 209 ГК РФ установлен объем прав, принадлежащий собственнику имущества. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора.

Согласно ст. 340 ГК РФ).

Порядок регистрации договора о залоге недвижимого имущества регулируется также Законами о залоге, об ипотеке и о регистрации прав на недвижимое имущество, которые содержат аналогичные вышеперечисленные положения.

Так, Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 года № 2872-1 в редакции федеральных законов от 26.07.2006 № 129-ФЗ, от 19.07.2007 года № 197-ФЗ, от 30.12.2008 года № 306-ФЗ, с изменениями, внесенными ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, определяет понятие залога, предусматривает порядок возникновения залога, в том числе залога недвижимости (ст. ст. 1, 3, 42, 43 Закона), устанавливает предмет залога, каковым является имущество, в том числе недвижимое имущество, в частности, жилые дома (ст. ст. 6, 35 Закона). Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия всех собственников (ст. 7 Закона). Законом также предусмотрены содержание и форма договора, а также государственная регистрация договора с указанием о последствиях неисполнения установленной формы договора, каковыми является его недействительность (ст. ст. 10, 11, 12, 43 Закона).

Порядок регистрации договора о залоге недвижимого имущества, в том числе жилых домов устанавливается Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ в редакции последующих федеральных законов.

Федеральным Законом Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года в редакции последующих федеральных законов установлены обязательства, обеспечиваемые ипотекой (с. 2 ФЗ), определено имущество, которое может быть предметом ипотеки и право передачи этого имущества (ст. 5, 6 ФЗ), содержание договора об ипотеке и обязательность его государственной регистрации (ст. ст. 9, 10 ФЗ), порядок государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 ФЗ). Ст. 7 этого федерального закона установлена необходимость получения согласия на передачу в залог (ипотеку) имущества, находящегося в общей совместной собственности.

Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке …»).

Абзац 3 п. 1 ст. 10 указанного федерального закона прямо предусматривает ничтожность договора об ипотеке в случае несоблюдения правил о государственной регистрации.

Также ст. 38 Закона «О залоге» и ст. 34 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляет залогодержателю право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Исходя из указанных норм закона, при предоставлении заемных денежных средств с залоговым обеспечением в виде недвижимого имущества (в данном случае жилого дома), договор должен быть заключен в соответствии с установленными действующим законодательством требованиями: в письменной форме, с проведением государственной регистрации, с указанием в договоре существенных условий, каковыми являются предмет заложенного имущества, его оценка, существо, размер, срок исполнения обязательства, а также у кого и на каких условиях будет находиться заложенное имущество.

Как видно из договора займа с залоговым обеспечением, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между КИСКИН В.А. и ВОЛОСНИКОВ А.В., в данном договоре не содержится оценки залогового имущества, существо залога, в том числе не указаны технические параметры дома, его отличительные признаки, не указано, у кого из сторон по договору и на каких условиях находится заложенное имущество, не решен вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположен жилой дом, не получено согласие супруги ВОЛОСНИКОВ А.В. – ВОЛОСНИКОВА ЛА, хотя жилой дом являлся совместно нажитым в браке имуществом супругов, а также данный договор не был надлежащим образом зарегистрирован в установленном порядке, что влечет его недействительность в силу прямого указания закона (ст. ст. 168, 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 12 Закона «О залоге»).

Факт недействительности условий договора о залоге подтверждается также, по мнению суда, действиями самого истца, который в ноябре 2010 года обратился в Варгашинский районный суд с иском о взыскании с ответчика денежных средств, при этом договор о залоге суду не представлял, на него не ссылался, обратить взыскание на заложенное имущество не просил. В судебном заседании КИСКИН В.А. пояснил, что спорный жилой дом он не проверял, о продаже его УРСУ АН узнал лишь в 2011 году, о продаже дома МЕДВЕДЕВА НА ему при подаче искового заявления не было известно.

При таких обстоятельствах ссылка истца и его представителя на несоблюдение ответчиком требований договора о залоге спорного жилого дома при его продаже признается судом несостоятельной.

Ст. 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Ст. 456 ГК РФ возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Ст. ст. 549, 550, 551 ГК РФ устанавливает порядок купли-продажи недвижимости, в том числе обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 2 ст. 8 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ст. ст. 131, 164 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством зарегистрированного права ( ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года, с последующими изменениями).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В ходе рассмотрения дела судом не установлено нарушений закона со стороны ВОЛОСНИКОВ А.В. при заключении договора купли-продажи жилого <адрес> с МЕДВЕДЕВА НА и, впоследствии, при продаже этого дома МЕДВЕДЕВА НА УРСУ АН

Данные сделки совершены с соблюдением требований закона, исполнены обеими сторонами, зарегистрированы в установленном законом порядке и сторонами не оспариваются.

Поскольку условия договора займа между КИСКИН В.А. и ВОЛОСНИКОВ А.В. о залоге недвижимого имущества нельзя признать законными, в действиях ВОЛОСНИКОВ А.В. при продаже жилого дома нарушения закона отсутствуют. УРСУ АН, приобретая имущество непосредственно у собственника, с соблюдением действующего порядка приобретения недвижимого имущества, является добросовестным приобретателем, нарушений закона в его действиях судом не установлено. Поэтому суд приходит к выводу, что сделка по приобретению УРСУ АН жилого дома ничтожной признана быть не может.

Сделку купли-продажи жилого дома между ВОЛОСНИКОВ А.В. и МЕДВЕДЕВА НА истец не оспаривал.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Доказательств незаконнсти сделки по приобретению УРСУ АН спорного жилого дома истцом суду не представлено.

При таких обстоятельствах оснований к удовлетворению заявленных исковых требований суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования КИСКИН В.А. к ВОЛОСНИКОВ А.В. о признании сделки ничтожной оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Варгашинский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения мотивированного решения.

Судья Анохина А.М.