дело № 2-7/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Ванинский районный суд Хабаровского края в составе:
председательствующего судьи Прилепской Н.А.,
при секретаре Винокуровой С.А.,
с участием представителя истца Астахова С.А., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком по ДД.ММ.ГГГГ,
ответчика Костенюк Т.В.,
представителя ответчика Костенюк П.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на 3 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к Костенюк Татьяне Васильевне об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) обратился в суд с иском к Костенюк Т.В. об обращении взыскания на заложенное имущество по тем основаниям, что между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и индивидуальным предпринимателем Костенюк Т.В. было заключено Кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Кредитор предоставил Заемщику кредит в размере 60 000 000,00 (шестьдесят миллионов) рублей на срок 1 825 (одна тысяча восемьсот двадцать пять) дней с даты, следующей за датой предоставления кредита, с взиманием за пользование кредитом 16 % годовых, что подтверждается платежным поручение № от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской по лицевому счету Заемщика. В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного Кредитного соглашения между ВТБ 24 (ЗАО) и Костенюк Т.В. заключен договор об ипотеке №-з01 от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым в залог передано недвижимое имущество, общей залоговой стоимостью 50 226 800 руб. Начиная с апреля 2009 года ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им в нарушение условий Кредитного соглашения заемщиком не производятся. В связи с неисполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным соглашением, Банком в соответствии с п.4.6 Кредитного соглашения предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письма от ДД.ММ.ГГГГ № ф47-01-01-06/4016, № ф47-01-01-06/4017). Указанное требование ответчиком выполнено не было. В связи с тем, что Заемщик осуществлял погашение Кредита с нарушением условий Кредитного соглашения Банк обратился в суд с исковым заявлением о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности по кредитному договору. ДД.ММ.ГГГГ Центральным районным судом <адрес> вынесено решение о расторжении кредитного соглашения и взыскании задолженности по Кредитному соглашению. ДД.ММ.ГГГГ Судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда вынесено кассационное определение о снижении размера взысканной пени до 30 000,00 руб., в остальной части решение оставлено без изменения, с Заемщика взыскана задолженность в сумме 47 586 504,94 руб. Просит обратить взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору 721/5956-0000059 от ДД.ММ.ГГГГ на заложенное имущество:
- Функциональное нежилое помещение, инвентаризационный №, литер А, этаж 4, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 7657,4 кв.м., кадастровый №:04:0:1/3221 ЛИТ А., залоговой стоимостью 42 881 440 руб.;
- Склад прирельсовый, Гараж, Склад для мокрого хранения соли, инвентаризационный №, литер ЕЕ 1 Е2, этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 1403,70 кв.м., кадастровый №:04:0:1/3221 ЛИТ.Е, залоговой стоимостью 6 551 909 руб.;
- Железнодорожный подъездной путь, инвентаризационный №, расположенный по адресу: <адрес>, общей протяженностью 0,5 км. пути, кадастровый №:13:2435:1/3221 Ж\Д ПУТЬ, залоговой стоимостью 607 600 руб.;
- Земельный участок: площадь земельного участка 29721 кв.м.; адресные ориентиры: <адрес>, участок 1; кадастровый № земельного участка: 27:04:03 01 004:0400, залоговой стоимостью 185 851 руб.
В том числе:
- определить размер суммы, подлежащей уплате ВТБ24 (ЗАО) из стоимости заложенного
недвижимого имущества, в размере 47 586 504,94 (сорок семь миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч пятьсот четыре) рубля 94 копейки.
- определить способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов;
- определить начальную продажную стоимость каждого предмета залога в размере залоговой стоимости, установленной в договоре об ипотеке.
Взыскать с Костенюк Татьяны Васильевны в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
В судебное заседание представитель истца Астахов С.А. прибыл и уточнил исковые требования, а именно: п.1 – определить размер суммы подлежащей уплате ВТБ 24 стоимости залогового имущества в размере остатка по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между банком ВТБ 24 и индивидуальным предпринимателем Костенюк Т.В.; изменить п.2 исковых требований, увеличив судебные издержки, понесенные истцом, которые составляют: 14950 рублей по оплате проезда представителя на судебные заседания, 4000 расходы по оплате государственной пошлины, 60.000 рублей стоимость проведения рыночной оценки заложенного имущества. Просит иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Костенюк Т.В. в суд прибыла, исковые требования не признала и пояснила, что по требованию Банка в марте 2007 года была определена рыночная стоимость заложенного имущества, которая составила 104.612.000 рублей. После этого оценочная стоимость передаваемого в залог имущества была скорректирована Банком в сторону уменьшения с использованием поправочного коэффициента и установлена в размере 50.226.800 рублей. При заключении кредитного соглашения оценка земельного участка носила формальный характер. Согласно кадастровой выписке о земельном участке стоимость земельного участка составляет 17.448.901,89 рублей. На сегодняшний день по ее поручению проведена оценка заложенного имущества, как неделимого объекта, и установлена рыночная стоимость в размере 88.620.000 рублей и ликвидационная 70.896.000 рублей. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика Костенюк П.А. в судебном заседании пояснила суду, что сумму задолженности они устанавливали совместно с Банком, поэтому согласны с суммой задолженности в полном объеме. Что касается, исковых требований, они их не поддерживают, в связи с тем, что требование Банка по выплате задолженности на сегодняшний день исполняется по средствам исполнительного производства. Банк просит установить начальную продажную стоимость, согласно договору об ипотеке, т.е. стоимость значительно заниженную. Что касается понесенных расходов, касательно оплаты отчета об оценке стоимости недвижимого имущества, то поскольку на сегодняшний день, данная оценка является предметом спора, по которому еще предстоит рассмотрение в судебном порядке в Арбитражном суде <адрес>, она считает, нецелесообразным оплачивать расходы, понесенные истцом, на проведение «оценки рыночной стоимости недвижимого имущества», которая возможно будет признана недействительной. При удовлетворении судом исковых требований, просит установить первоначальную продажную цену, исходя из стоимости, которая указана в отчете, представленном ответчиком.
Выслушав представителя истца, ответчика Костенюк Т.В., представителя ответчика Костенюк П.А., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из кредитного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (далее - Банк) и индивидуальным предпринимателем Костенюк Т.В. (далее – Заемщик) Банк предоставил Заемщику в кредит 60.000.000,00 рублей на срок 1825 дней с взиманием за пользование кредитом 16% годовых. В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного Кредитного соглашения между ВТБ 24 (ЗАО) и Костенюк Т.В. заключен договор об ипотеке №-з01 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в залог передано недвижимое имущество, общей залоговой стоимостью 50. 226.800 руб.
Из представленных документов следует, что банк выполнил свои обязательства по договору в полном объеме.
В соответствии со ст. 819, 810, 809 ГК РФ, заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму кредита и проценты в срок и в порядке, которые предусмотрены кредитным договором.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Заемщиком неоднократно нарушались условия кредитного соглашения, что послужило основанием для обращения Банком в суд с иском о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности по кредитному договору. Центральным районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ вынесено решение о расторжении кредитного соглашения и взыскании задолженности. Судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда вынесено кассационное определение о снижении размера взысканной пени до 30.000 рублей, в остальной части решение оставлено без изменения.
На день рассмотрения гражданского дела задолженность ИП Костенюк Т.В. перед Банком составила 41.675.385.47 рублей, которую стороны не оспаривают.
В соответствии со ст.ст.334, 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.п.4.6. Кредитного соглашения, п.3.1. Договора об ипотеке данное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество.
При таких обстоятельствах, суд находит требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, обоснованным.
Доводы ответчика и ее представителя о том, что требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, незаконны, поскольку в настоящее время ИП Костенюк Т.В. погашает задолженность в рамках исполнительного производства, несостоятельны.
Как отмечалось выше, между сторонами подписаны кредитное соглашение и договор об ипотеке, согласно п.3.1 которого Банк имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки при нарушении исполнения условий кредитного соглашения.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленным процессуальным законодательством, если законом не установлено иной порядок.
В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества при публичных торгах определяется на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом.
Согласно п. 3.3 договора об ипотеке №-з01, заключенного между Банком и Заемщиком, в случае реализации предмета ипотеки при обращении на него взыскания его начальная продажная цена на публичных торгах устанавливается Соглашением сторон. Если стороны не придут к согласию, то размер начальной продажной цены устанавливается в соответствии с актом оценки, составленным специализированным оценщиком, выбранным Залогодержателем. Все расходы по оценке несет Залогодатель. В случае принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке, начальная продажная цена устанавливается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Руководствуясь указанным пунктом договора об ипотеке, судом было определено провести Банком оценку заложенного имущества специализированным оценщиком.
Согласно отчету № от 03.11-ДД.ММ.ГГГГ об оценке недвижимого имущества, составленного ООО «Дальневосточная оценочная компания», рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества без НДС составила: функциональное (встроенное) помещение, инв. №, литер «А» - 28.953.390 рублей; здание склада прирельсового, гаража, склада для мокрого хранения соли, инв. № литер «Е,Е1,Е2» - 5.744.068 рублей; сооружение железнодорожного подъездного пути, инв. № – 2.513.559 рублей; земельный участок, кадастровый номер 27:04:0301004:0400, площадью 29721 кв.м. – 13.077.000 рублей.
Ответчик Костенюк Т.В., не согласившись с указанной оценкой заложенного имущества, представила отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный оценщиком ИП Фрадкиным М.М., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 88.620.000 рублей, а ликвидационная стоимость объекта оценки составляет 70.896.000 рублей. При этом Костенюк Т.В. пояснила, что оценка стоимости проведена как одного объекта, так как это неделимый объект.
Согласно справке начальника <адрес> филиала ФИО2 В.С. №, приложенной к отчету №, инвентаризационная стоимость составляет: функционального (встроенного) помещения - 52.495.230 рублей, железнодорожного подъездного пути – 1.390.451 рубль, склад прирельсовый, гараж – 6.185.035 рублей.
Из кадастровой выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ 2704/201/09-0522 следует, что кадастровая стоимость земельного участка (кадастровый номер 27:04:0301004:400) площадью 29721 кв.м., расположенного в <адрес>, составляет 17.448.901,89 рублей.
Таким образом, судом установлено, что стороны не пришли к соглашению о начальной продажной цене, представили суду доказательства, содержащие различные сведения о рыночной стоимости заложенного имущества. Кроме того, представленные сторонами доказательства рыночной стоимости имущества существенно отличаются от его оценки, произведенной в договоре ипотеки и инвентаризационной стоимости заложенного имущества.
При таких обстоятельствах, действуя в рамках полномочий, предоставленных ст. 54 ч.2 п.2 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества исходя из следующего.
При подписании договора ипотеки сторонами по согласованию была произведена оценка заложенного имущества, которая составила: функционального нежилого помещения, инвентаризационный №, литер А, - 42 881 440 руб.; склада прирельсового, гаража, склада для мокрого хранения соли, инвентаризационный №, литер ЕЕ 1 Е2, - 6 551 909 руб.; железнодорожного подъездного пути, инвентаризационный №, -, 607 600 руб.; земельного участка площадью 29721 кв.м., кадастровый №:04:03 01 004:0400, - 185.851 руб.
При сравнительном анализе представленных оценок имущества по договору ипотеки, Банком (ООО «Дальневосточная оценочная компания»), <адрес> филиалом КГУП «Хабкрайинвентаризация», видно, что разительно отличается стоимость функционального помещения (соответственно 42.881.440 рублей, 28.953.390 рублей, 52.495.230 рублей) и земельного участка (соответственно 185.581 рубль, 13.077.000 рублей, 17.448.901,89 рублей).
Из пояснений ответчика ИП Костенюк Т.В. следует, что при оценки заложенного имущества при подписании договора ипотеки, стоимость земельного участка была указана формально в размере 185.581 рубль. Как отмечалось выше, кадастровая стоимость земельного участка составляет 17.448.901,89 рублей, а рыночная стоимость согласно отчету ООО «Дальневосточная оценочная компания» - 13.077.000 рублей.
С учетом представленных доказательств, учитывая права как кредитора, так и должника, суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества в следующих размерах: функционального нежилого помещения, инвентаризационный №, литер А, - 42.881.440 руб.; склада прирельсового, гаража, склада для мокрого хранения соли, инвентаризационный №, литер ЕЕ 1 Е2, - 6.551.909 руб.; железнодорожного подъездного пути, инвентаризационный №, -, 607600 руб.; земельного участка площадью 29721 кв.м., кадастровый №:04:03 01 004:0400, - 13.077.000 рублей.
При определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд не принял за основу рыночную оценку имущества, представленную ответчиком, поскольку в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленного оценщиком ИП Фрадкиным М.М., не определена стоимость каждого объекта недвижимости в отдельности.
Судом не установлены обстоятельства для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные ст.54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 348 ГК РФ.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) уплаченная истцом государственная пошлина в размере 4000 рублей, стоимость проведения рыночной оценки заложенного имущества (п.3.3 договора об ипотеке 721/5956-0000059-з01 от ДД.ММ.ГГГГ), расходы представителя на проезд, понесенные в связи с явкой в суд в сумме 14.950 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.ст. 309, 310, 348-350 ГК РФ, статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Иск Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к Костенюк Татьяне Васильевне об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору 721/5956-0000059 от ДД.ММ.ГГГГ на заложенное имущество:
- Функциональное нежилое помещение, инвентаризационный №, литер А, этаж 4, расположенное по адресу: <адрес>, пом.1, общей площадью 7657,4 кв.м., кадастровый №:04:0:1/3221 ЛИТ А. Установить первоначальную продажную цену в размере 42 881 440 руб. Установить способ реализации – путем продажи с публичных торгов
- Склад прирельсовый, Гараж, Склад для мокрого хранения соли, инвентаризационный №, литер ЕЕ 1 Е2, этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 1403,70 кв.м., кадастровый №:04:0:1/3221 ЛИТ.Е. Установить первоначальную продажную цену в размере 6551 909 руб. Установить способ реализации – путем продажи с публичных торгов.
- Железнодорожный подъездной путь, инвентаризационный №, расположенное по адресу: <адрес>, общей протяженностью 0,5 км. пути, кадастровый №:13:2435:1/3221 Ж\Д путь. Установить первоначальную продажную цену в размере 607600 руб. Установить способ реализации – путем продажи с публичных торгов;
- Земельный участок: площадь земельного участка 29721 кв.м.; адресные ориентиры: <адрес>, участок 1; кадастровый № земельного участка: 27:04:03 01 004:0400. Установить первоначальную продажную цену в размере 13.077.000 руб. Установить способ реализации – путем продажи с публичных торгов.
В том числе:
- определить размер суммы, подлежащей уплате ВТБ 24 (ЗАО) из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере остатка задолженности по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Банком ВТБ (закрытое акционерное общество) и индивидуальным предпринимателем Костенюк Т.В.
Взыскать с Костенюк Татьяны Васильевны в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей, проведению рыночной оценки заложенного имущества в сумме 60.000 рублей и проезду представителя ВТБ 24 (ЗАО), понесенные в связи с явкой в суд, в сумме 14.950 рублей, а всего 78.950 рублей.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Хабаровский краевой суд через Ванинский районный суд.
Судья Ванинского районного суда
Хабаровского края Прилепская Н.А.
Мотивированное решение
изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Копия верна:
Судья Прилепская Н.А.
Настоящее решение не вступило в законную силу