о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество

Дело №2-8317/2010г.

25 октября 2010 года Вахитовский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Е.В.Зыбуновой,

при секретаре Устиновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» к Миннебаеву И.С. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

УСТАНОВИЛ:

Истец закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» обратилось в суд с иском к Миннебаеву И.С. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указано, что в соответствии с условиями Договора займа (при ипотеке в силу закона) №42/07/277-к залогодателю Миннебаеву И.С. ООО «Ипотечная компания Республики Татарстан» предоставило заем в размере 1 000 000,00 (один миллион) рублей 00 копеек на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика однокомнатной квартиры, общей площадью 30,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на 27.06.2007г. квартира была оценена в размере 1503 000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Инженерный центр» и указано в закладной, отчет об оценке №107/07-н. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры №42/07/216-к была произведена 02.07.2007г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан. Права залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, и выданной УФРС по РТ первоначальному залогодержателю - ООО «Ипотечная компания Республики Татарстан» 05.07.2007г. (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним произведена 22.05.2007г. за №16-16-01/260/2007-036.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» (далее Агентство). В соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 102-ФЗ от 16.07.1998 г. права Агентства на Закладную основываются на сделке по Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан».

Начиная с апреля 2009г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ ответчиком не производятся. Задолженность ответчика по состоянию на «30» апреля 2010г. составляет 1137986,79 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 955748,58 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом составляет – 124700,14 руб. и начисленные пени -57538,07 руб.

Кроме того, у ответчика имеется задолженность по оплате очередного страхового взноса по комбинированному договору страхования №307 от 03.07.2007г.

Между ООО «Росгосстрах» (Страховщик) и ответчиком (Страхователь) 03.07.2007г. был заключен договор страхования №037 (далее - Договор страхования), предметом которого являлось страхование жизни и трудоспособности Страхователя, а также недвижимого имущества, находящегося в собственности ответчика и переданного в залог (ипотеку) Выгодоприобретателю в обеспечение Договора займа. Согласно данному договору ответчик обязан оплачивать страховые взносы в срок до 05 июля ежегодно в размере, указанном в графике страховых взносов и страховых сумм (Приложение №1 к договору страхования). Однако очередной страховой взнос ответчиком произведён не был. В связи с чем, и на основании пункта 6.4. договора страхования Страховщиком действие договора было прекращено в одностороннем порядке.

Истец просит взыскать с ответчика 1137986,79 руб., в том числе остаток исполненных обязательств по основному долгу – 955748,58 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом составляет – 124700,14 руб. и начисленные пени – 57538,07 руб., также начиная с 01.05.2010г. и по день реализации Квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 955748,58 руб.; обратить взыскание на однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной, в размере 1 503 000,00 руб.; выскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17889,95 руб.

Представитель истца Карабаева Л.С. в судебном заседании исковые требования уточнила и просила взыскать с ответчика 1259615,95 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 955 748,58 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом - 179 364,33 руб. и начисленные пени - 124503 руб., а также начиная с 26.10.2010г. и по день реализации Квартиры определить подлежащим выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 955 748,58 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17 889,95 рублей; взыскать с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 608,00 руб. Остальная часть исковых требований, указанная в исковом заявлении осталась без изменений.

Ответчик Миннебаев И.С. в судебном заседании иск признал в части основного долга и процентов и просил освободить его от выплаты неустойки.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п.1. ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии со ст. 1 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 102-ФЗ от 16.07.1998 г. владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Согласно п.п.1,4 ст.50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Согласно ст.35 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

В силу ст. 56 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии со ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что в соответствии с условиями Договора займа (при ипотеке в силу закона) №42/07/277-к залогодателю Миннебаеву И.С. ООО «Ипотечная компания Республики Татарстан» предоставило заем в размере 1 000 000,00 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика однокомнатной квартиры, общей площадью 30,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на 27.06.2007г. квартира была оценена в размере 1503 000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Инженерный центр» и указано в закладной, отчет об оценке №107/07-н. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры №42/07/216-к была произведена 02.07.2007г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан. Права залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, и выданной УФРС по РТ первоначальному залогодержателю - ООО «Ипотечная компания Республики Татарстан» 05.07.2007г. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним произведена 22.05.2007г. за №16-16-01/260/2007-036.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» (далее Агентство). В соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 102-ФЗ от 16.07.1998 г. права Агентства на Закладную основываются на сделке по Закладной, произведенной предыдущим владельцем Закладной - ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан».

Между ООО «Росгосстрах» (Страховщик) и ответчиком (Страхователь) 03.07.2007г. был заключен договор страхования №037 (далее - Договор страхования), предметом которого являлось страхование жизни и трудоспособности Страхователя, а также недвижимого имущества, находящегося в собственности ответчика и переданного в залог (ипотеку) Выгодоприобретателю в обеспечение Договора займа. Согласно данному договору ответчик обязан оплачивать страховые взносы в срок до 05 июля ежегодно в размере, указанном в графике страховых взносов и страховых сумм (Приложение №1 к договору страхования). Однако очередной страховой взнос ответчиком произведён не был. В связи с чем, и на основании пункта 6.4. договора страхования Страховщиком действие договора было прекращено в одностороннем порядке.

Согласно п. 4.1.7. Договора займа в обязанности Заемщика входило обеспечение страхования квартиры, жизни и потери трудоспособности в течение всего периода действия кредитного договора и Закладной. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате страхового взноса, предусмотренного Договором страхования, Договором займа и Закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1. Договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств №658ОС от 05.06.2009г. Однако, указанное требование ответчиком исполнено не было.

Суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению.

Из пояснений представителя истца следует, что, начиная с апреля 2009г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Договора займа, ответчиком не производятся.

Указанное обстоятельство подтверждается расчетом, проверенным судом.

Нарушение ответчиком обязанности по уплате очередной части займа и процентов в соответствии со ст.811 ГК РФ является основанием для досрочного взыскания всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

При таких обстоятельствах с Миннебаева И.С. в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» подлежит взысканию в счет погашения основного долга 955748,58 руб., в счет погашения неуплаченных процентов 179364,33 руб.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что неустойка в размере 124503,04 руб., заявленная истцом ко взысканию с ответчика несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком и в соответствии со ст.333 ГК РФ считает, что ее размер должен быть уменьшен до 20000 руб.

Требования определить подлежащими выплате с Миннебаева И.С в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 955748,58 руб. начиная с 26.10.2010г. и по день реализации Квартиры также подлежат удовлетворению, поскольку основаны на положениях Договора займа.

Требование обратить взыскание на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> подлежит удовлетворению как основанное на ст. 334 ГК РФ, условиях п. 7.1. Закладной и п. 4.4.3. Договора займа.

Суд считает необходимым определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной, в размере 1503000 руб.

В соответствии со стт.98 ГПК РФ с Миннебаева И.С. в пользу истца подлежит взысканию 13975,56 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 56, 94 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Миннебаева И.С. в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» в счет погашения основного долга 955748 рублей 58 копеек, в счет погашения неуплаченных процентов 179364 рубля 33 копейки, в счет погашения пени 20000 рублей.

Обратить взыскание на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной, в размере 1 503 000 рублей.

Начиная с 26.10.2010г. и по день реализации Квартиры определить подлежащими выплате с Миннебаева И.С. в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 955748 рублей 58 копеек

Взыскать с Миннебаева И.С. в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» расходы по уплате государственной пошлины в размере 13975 рублей 56 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Вахитовский районный суд г.Казани в течение 10 дней с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: Е.В.Зыбунова