Копия. Дело № 2 – 9802 / 2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 н о я б р я 2010 года Вахитовский районный суд г. Казани
в составе: председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.А.,
при секретаре Губиной Э.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Барад ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Дом-Инвест», открытому акционерному обществу «Анкор Банк Сбережений» о признании недействительным права собственности ОАО «Анкор Банк Сбережений» на объект незавершенного строительства и признании права собственности на долю незавершенного строительством объекта в виде квартиры,
по иску открытого акционерного обществ «Анкор Банк Сбережений» к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Дом-Инвест», Барад ФИО13 о признании договора долевого участия в строительстве незаключенным, сделки недействительной,
у с т а н о в и л :
Истец Барад В.А. обратилась в суд с иском к ответчикам – обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Ваш Дом-Инвест», открытому акционерному обществу (далее ОАО) «Анкор Банк Сбережений» о признании недействительным права собственности ОАО «Анкор Банк Сбережений» на объект незавершенного строительства и признании права собственности на долю незавершенного строительством объекта в виде квартиры, указав в обоснование требований, что 26 февраля 2008 года между ООО «Ваш Дом-Инвест» и ею был заключен договор долевого участия в строительстве № №. В соответствии с условиями п. 1.1. данного Договора истец приняла на себя обязательства долевого финансирования строительства объекта по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51, а застройщик принял на себя обязательства после завершения строительства передать в собственность дольщика объект долевого строительства – помещение № 28, состоящее из двух комнат общей площадью 106,31 кв. м, расположенного на 7 этаже. Строительство осуществлялось ООО «Ваш Дом-Инвест» на земельном участке, находившимся на праве аренды, а в последующем выкупленным в собственность ООО «Армавилис-М» в соответствии с условиями договора делегирования функций заказчика от 16.08.2006 года, заключенного между ООО «Ваш Дом-Инвест» и ООО «Армавилис-М» на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 16 марта 2005 года. Истцом обязательства по договору в размере <данные изъяты> рублей были надлежащим образом выполнены, что подтверждается кассовыми чеками и квитанциями к приходным кассовыми ордерами. Согласно п. 4.1. Договора объект должен был быть сдан 30 декабря 2008. В настоящий момент строительство вышеуказанного жилого дома приостановлено. Сроки продолжения строительства не установлены, что подтверждается письмом ответчика от 09.09.2009 года. В связи с чем истец просила признать за ней право на объект незавершенного строительства – двухкомнатную квартиру № 28, расположенную на 7 этаже дома по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51, общей площадью 106,31 кв. м.
Впоследствии истец уточнила требования, просила признать недействительным право собственности ОАО «Анкор Банк Сбережений» на объект незавершенного строительства по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51 кадастровый номер №, указывая, что заключенный между ОАО «Татэкобанк» (ОАО «Анкор Банк Сбережений») и ООО «Армавилис-М» договор об отступном № 7 от 10 февраля 2010 года является недействительным как не соответствующий закону и является основанием применения последствий недействительности ничтожной сделки (дополнение к исковому заявлению на л.д. 76-78 т. 1).
ОАО «Анкор Банк Сбережений» обратился в суд с иском к ООО «Ваш Дом-Инвест» и Барад В.А. о признании договора долевого участия в строительстве незаключенным, сделки недействительной, указав в обоснование требований, что в соответствии с требованиями закона в договоре долевого участия, заключенным между ответчиками, не определены конкретные помещения, которые будут переданы дольщику. Пункт 1.7. договора долевого участия предусматривает подписание сторонами приложения № 1 к договору, в котором должен быть передан план передаваемых помещений. Однако такое приложение отсутствует. Кроме того, договор долевого участия не прошел обязательную государственную регистрацию.
10 ноября 2010 года представитель истца изменил основания иска, указав, что просит признать право собственности Барад В.А. на долю в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры № 28, расположенной на 7 этаже дома по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51, общей площадью 106,31 кв. м на том основании, что ОАО «Анкор Банк Сбережений» как собственник незавершенного строительством объекта по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51 подтверждает заявленные требования истца о признании права собственности ввиду произведенного финансирования строительства, что подтверждается заключенным между ОАО «Анкор Банк Сбережений» и истцом соглашением от 9 ноября 2010 года, в связи с чем основанием заявленных требований истца является вышеуказанное соглашение от 9 ноября 2010 года.
ОАО «Анкор Банк Сбережений» 10 ноября 2010 года были уточнены исковые требования, где указано, что договор о делегировании функций заказчика № ДФЗ-611 16 августа 2006 года между ООО «Армавилис-М» и ООО «Ваш Дом-Инвест» является недействительным. В рамках данного договора о делегировании функций заказчика руководитель ООО «Ваш Дом-Инвест» неправомерно распорядился имуществом ООО «Армавилис-М», заключив договоры на сумму 47245,1 тыс. руб., чем нарушил законные права и интересы истца. Данный договор не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в нем не отражено право ООО «Ваш Дом-Инвест» заключать договоры долевого участия в строительстве. Согласно п. 3 этого договора приобретаемые права должны были быть отражены в положении о заказчике-застройщике, согласованном сторонами. Однако приложение к договору отсутствует. Т.е. ООО «Ваш Дом-Инвест» осуществляло привлечение денежных средств от физических лиц, в том числе и от Барад В.А. по договорам долевого участия в отсутствие на это полномочий. Так, право аренды на земельный участок, а также последующее право собственности принадлежало ООО «Армавилис-М». Разрешение на строительство было выдано ООО «Армавилис-М» для возведения «монолитного железобетонного каркаса кирпичного культурно-бытового комплекса». Право собственности на незавершенный строительством объект в момент заключения договора долевого участия в строительстве от 09.10.2007 года принадлежало ООО «Армавилис-М». Таким образом, провозглашенная в п. 3 Договора о делегировании функций заказчика 16.08.2006 года передача функций заказчика фактически не имела место быть, равно как у ООО «Ваш Дом-Инвест» вообще отсутствовали признаки заказчика. Кроме того, при заключении договора о делегировании функций заказчика от 16.08.2006 года не было получено одобрение сделки учредителей ООО «Армавилис-М».
В судебное заседание истец не явилась, её интересы по доверенности (копия на л.д. 151 т. 2) представлял Хисамов А.Х., который уточненные требования истца поддержал в полном объёме, пояснив, что право собственности истца на незавершенный строительством объект в виде квартиры ни одной стороной в деле не оспаривается.
Представитель ОАО «Анкор Банк Сбережений» – Аношкина Е.В. (копия доверенности на л.д. 152 т. 2) просила требования ОАО «Анкор Банк Сбережений» удовлетворить, вместе с тем не оспаривала требования истца о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры № 28 в соответствии с соглашением от 09.11.2010 года.
Представитель ООО «Ваш Дом-Инвест» - конкурсный управляющий Семёнов Е.И. (копия решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.2010 года – л.д. 154-156 т. 2) в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, о чем в материалах дела имеется расписка от 10.11. 2010 года на л.д.166 т. 2, о причине неявки суд не известил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил; в судебном заседании 10 ноября 2010 года пояснил, что не оспаривает право собственности Барад В.А. на незавершенный строительством объект в виде квартиры, поскольку истцом денежные средства за данную квартиру были внесены в полном объёме.
Представитель третьего лица ООО «Армавилис-М» - Хисамов А.Х. (копия доверенности на л.д. 157 т. 2) не оспаривает право истца на долю в незавершенном строительством объекте.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, о месте и времени разбирательства дела извещен надлежаще, о чём в материалах дела имеется извещение о вручении, о причине неявки суд не известил.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ 1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что 26.02.2008 г. между истцом и ООО «Ваш Дом-Инвест», в лице генерального директора Большакова ФИО14, действующего на основании Устава – Застройщик, был заключен Договор долевого участия в строительстве № 9/10-07. В соответствии с условиями п.1.1. Договора истец принял на себя обязательства долевого финансирования строительства объекта по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51, а застройщик принял на себя обязательства после завершения строительства передать в собственность Дольщика объект долевого строительства - помещение № 28, состоящее из 2-х комнат, общей площадью 106,31 кв. м, расположенных на 7 этаже.
Строительство дома осуществлялось ООО «Ваш Дом-Инвест» на земельном участке, находившемся на праве аренды (договор аренды земельного участка № 9246 от 19.01.2004 г., зарегистрирован ГУ ФРС по РТ от 03.03.2006 г. за № №, а в последующем выкупленным в собственность (договор купли-продажи земельного участка № 5745 от 14.08.2008 г.) ООО «Армавилис-М» в соответствии с условиями договора делегирования функций Заказчика № № от 16.08.2006 г., заключенного между ООО «Ваш Дом-Инвест» и ООО «Армавилис-М» на основании Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № № от 16 марта 2005 г.
Истцом обязательства по оплате суммы по договору в размере 3189300 рублей надлежащим образом выполнены, что подтверждается кассовыми чеками №№
Вместе с тем ответчик ООО «Ваш Дом-Инвест» не исполнил взятые на себя обязательства, не обеспечил ввод объекта в эксплуатацию и его передачу истцу в установленный договором срок (31.03.2010 г.) оговоренной квартиры.
Полномочия генерального директора ООО «Ваш Дом-Инвест» Большакова В.В. на заключение договоров долевого участия, в том числе, и с истцом, проистекали, как полагали стороны, его подписавшие, из Договора о делегировании функций Заказчика № ДФЗ-611 от 16 августа 2006 г., заключенного между ООО «Армавилис-М» и ООО «Ваш Дом-Инвест».
Однако, в договоре о делегировании функций Заказчика № ДФЗ-611, заключенном между ООО «Армавилис-М» и ООО «Ваш Дом-Инвест» не отражено право ООО «Ваш Дом-Инвест» заключать договоры долевого участия в строительстве. Согласно п. 3 этого договора приобретаемые права должны были быть отражены в «положении о Заказчике-Застройщике, согласованном сторонами (Приложение № 1)». Доказательств существования какого-либо письменного документа, согласованного сторонами договора о делегировании функций Заказчика № ДФЗ-611, в котором бы регламентировались права и обязанности ООО «Ваш Дом-Инвест», в том числе, на заключение договоров долевого участия, не представлено, в связи с чем суд находит состоятельными доводы ОАО «Анкор Банк Сбережений» о том, что ООО «Ваш Дом-Инвест» осуществляло привлечение денежных средств от физических лиц, в том числе и от Барад ФИО15 по договорам долевого участия в отсутствие на это полномочий, что противоречит нормам действующего законодательства.
Вместе с тем суду было представлено соглашение от 09 ноября 2010 г., в соответствии с которым «АНКОР БАНК» (ОАО), в лице и.о. Председателя Правления Куликова О. В., действующего на основании приказа № 142-ОД от 03.08. 2010 г. и Устава, являющегося собственником объекта незавершенного строительства (1 очередь жилого дома), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, 51 (свидетельство о государственной регистрации права серия № от 24 февраля 2010 г.) признает право собственности за Барад ФИО16 (<данные изъяты>) на долю в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры № 28, общей площадью 106,31 кв. м, расположенной на 7 этаже дома по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51 в связи с произведенным финансированием строительства вышеуказанной доли.
Данное соглашение заключено ОАО «Анкор Банк Сбережений» в соответствии с договором об отступном № 7 от 10.02.2010 года, заключенным между ОАО «Татэкобанк» (ОАО «Анкор Банк Сбережений») и ООО «Армавилис-М».
Указанный договор об отступном заключенный между ОАО «Анкор Банк Сбережений» и ООО «Армавилис-М» соответствует нормам гражданского законодательства, не ущемляет ничьих законных прав и интересов и в соответствии с ним ОАО «Анкор Банк Сбережений» приобрел право собственности на незавершенный строительством объект по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2010 года сделана записи регистрации № № (копия свидетельства о государственной регистрации права на л.д. 62), в связи с чем правомерно заключено соглашение 9 ноября 2010 года с истцом.
При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что, как установлено судом, Барад В.А. осуществлена оплата денежных средств в размере 3189300 рублей, имеются основания для признания за Барад В.А. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры № 28, общей площадью 106,31 кв. м, расположенной на 7 этаже дома по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ОАО «Анкор Банк Сбережений» в пользу Барад ФИО17 судебные расходы, а именно: в возврат уплаченной государственной пошлины 24147 рублей (квитанция на л.д. 5 т. 1).
В связи с удовлетворением исковых требований, подлежат отмене меры по обеспечению иска, принятые по определениям Приволжского районного суда г. Казани от 5 апреля 2010 года и Вахитовского районного суда г. Казани от 08.09.2010 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Признать за Барад ФИО18 право собственности на долю в праве собственности в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры № 28 общей площадью 106,31 кв. м, расположенной на 7-ом этаже дома по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51.
Взыскать с открытого акционерного общества «Анкор Банк Сбережений» в пользу Барад ФИО19 в возврат уплаченной государственной пошлины 24147 рублей.
Отменить меры, принятые по обеспечению иска, на основании определения:
- судьи Приволжского районного суда г. Казани Хакимовой Э.М. от 5 апреля 2010 года, согласно которому Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан запрещено совершать действия, касающиеся регистрации прав, обременений, перехода прав на объект незавершенного строительства – двухкомнатную квартиру № 28, расположенную на 7 этаже дома по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51, общей площадью 106,31 кв. м;
- судьи Вахитовского районного суда г. Казани Абрамовой Т.Н. от 8 сентября 2010 года, согласно которому наложен арест на объект незавершенного строительства виде двухкомнатной квартиры № 28, общей площадью 106,31 кв. м, расположенной на 7 этаже дома по адресу: г. Казань, ул. Хади Такташ, д. 51, принадлежащего на праве собственности Барад ФИО20, а также запрещено совершать действия, касающиеся регистрации прав обременения, перехода прав на объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу.
Копию решения суда направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд г. Казани со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: подпись.
Копия верна. Судья: (Фахрутдинова Р.А.)