Дело № 2 – 406 / 2011 г.
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
1 марта 2011 г. Вахитовский районный суд г. Казани в составе:
председательствующего - судьи С.А. Всеволодова, с участием
секретаря – Э.А.Хантимировой,
Иксанова Р.М., как представителя истца – Вишина М.Ю.,
Семенова Е.И. – конкурсного управляющего ООО «Ваш дом инвест», как представителя ответчика,
Аношкиной Е.В., как представителя ответчика оао «Анкор банк сбережений»,
Назирова Л.Р. – третье лицо, в суд не прибыла, просила рассмотреть дело без неё,
Сабировой А.Х. как представителя третьего лица – Росреестра,
рассмотрев в помещении суда в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вишина М.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Дом–Инвест» и открытому акционерному обществу «Анкор банк сбережений» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующем апартаментам с условным номером 7, общей площадью 120,73 кв.м., расположенным на третьем этаже в административно-бытовом комплексе, расположенным по адресу: <адрес>,
УСТАНОВИЛ :
Вишин М.Ю. обратился в суд с приведенными выше требованиями, поддержанными в судебном заседании его представителем, к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Дом–Инвест» (далее – общество ВДИ) и открытому акционерному обществу «Анкор банк сбережений» (далее – Банк Анкор), указывая в обоснование иска на то, что 14 ноября 2008 г. Назирова Л.Р. заключила договор с Обществом ВДИ о её долевом участи в строительстве <адрес>. Через год этот договор был расторгнут. Денежные средства, оплаченные Назировой Л.Р. по расторгнутому договору были ответчиком не возвращены и отнесены в счет платежа истицы по другому договору от 12 марта 2010 г. за №12\03-10 (далее - договор от 12 марта) о долевом участи Назировой Л.Р. в строительстве <адрес>, где для неё должны быть построены апартаментам с условным номером 7, общей площадью 120,73 кв.м., расположенные на третьем этаже в административно-бытовом комплексе по адресу: <адрес>. Ответчик Общество ВДИ, как застройщик, приняло на себя обязательство после завершения строительства передать в собственность дольщика объект долевого строительства – помещение указанное выше.
... Вишину М.Ю. были уступлены Назировой Л.Р. права требования в отношении договора от 12 марта на постройку апартаментов с условным номером 7, расположенных на третьем этаже в административно-бытовом комплексе по адресу: <адрес>.
Общество ВДИ не исполняет принятых на себя обязательств – не построило дом и не передало истцу апартаменты.
Строительство осуществлялось Обществом «Ваш Дом-Инвест» на земельном участке, находившимся на праве аренды, а в последующем выкупленным в собственность ООО «Армавилис-М» в соответствии с условиями договора делегирования функций заказчика от 16.08.2006 года, заключенного между ООО «Ваш Дом-Инвест» и ООО «Армавилис-М» (далее – общество Армавилис) на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 16 марта 2005 года.
В связи с чем истец просить признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующем апартаментам с условным номером 7, общей площадью 120,73 кв.м., расположенным на третьем этаже в административно-бытовом комплексе, расположенным по адресу: <адрес>.
Банк Анкор также должен быть ответчиком, поскольку к нему перешли права на земельный участок и на этот недостроенный <адрес>.
Банк Анкор, в судебном заседании не признал иска на том основании, что на день заключения договора от 12 марта 2010 г. права на земельный участок и на незавершенный строительством дом <адрес> перешли к Банку Анкор от Общества Армавилис, как поручителя и должника Общества ВДИ по кредитному договору перед этим банком. Кроме того, договор от 12 марта долевого участия не прошел обязательную государственную регистрацию и не подтвержден наличием оригиналов платежных документов, подтверждающих платеж по договору от 12 марта, так как в квитанциях, представленных суду указан иной договор – договор №14\11-08.
Конкурсный управляющий общества ВДИ представил оригиналы трех платежных документов – квитанций к приходным кассовым ордерам от 3 апреля 2009 г. за №19, от 9 декабря 2008 г. за №82 и от 10 декабря 2008 г. за №83. Остальных документов у него не имеется, поскольку не все документы ему переданы. У него нет договора №14\11-08 и договора о расторжении договора №14\11-08.
Общество Армавилис не сообщило мнения по иску.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Росреестр) не признал иска без указания мотивов.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ 1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Истец основывает свои требования на приведенных выше доводах.
Ответчики их не признают.
Судом установлено, что Семёнов Е.И. на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 5 октября 2010 года (л.д. 33-35) утвержден конкурсным управляющим общества ВДИ.
Договор от 14 ноября 2008 г. между Назировой Л.Р., как лицом, финансирующим строительство, и Обществом ВДИ, как лицом производящим строительные работы, суду не представлен ни истцом, ни обществом ВДИ, не имеется такого договора и в Росреестре, поскольку он не проходил государственную регистрацию.
Договор между Назировой Л.Р. и Обществом ВДИ о расторжении договора от 14 ноября 2008 г. не представлен суду, нет такого договора в Росреестре, поскольку он не проходил государственную регистрацию.
Из денежных средств, оплаченных Назировой Л.Р. по договору №14\11-08, суду предоставлены только оригиналы документов - квитанции к приходным кассовым ордерам от 3 апреля 2009 г. за №19, от 9 декабря 2008 г. за №82 и от 10 декабря 2008 г. за №83, соответственно на сумму 40.200 руб., 520.000 руб. и 480.000 руб. (л.д.11,14). Остальные квитанции представлены в виде дубликатов квитанций к приходным кассовым ордерам №17 от 26 марта 2009г., №7 от 5 февраля 2009 г., №8 от 6 февраля 2009 г., №14 от 16 марта 2009 г., №5 от 30 января 2009 г., №4 от 28 января 2009 г., №6 от 2 февраля 2009 г., №84 от 15 декабря 2008 г. (л.д.11-14). Корешков этих квитанций не сохранилось в Обществе ВДИ, на что указал конкурсный управляющий Общества ВДИ в судебном заседании, в связи с чем суд не признает достоверными данные приведенные истцом об оплате Назировой Л.Р. всего 3.625.200 руб. по договору от 12 марта 2010 г. с Обществом ВДИ.
Истец утверждает, что имел место быть заключенным договор от 12 марта 2010 г. за № о долевом участи Назировой Л.Р. в строительстве <адрес>, где для неё должны быть построены апартаментам с условным номером 7, общей площадью 120,73 кв.м., расположенные на третьем этаже в административно-бытовом комплексе по адресу: <адрес>.
Суду не указаны доказательства, подтверждающие оплату Назировой Л.Р. стоимости апартаментов по договору от 12 марта и не представлены соответствующие доказательства.
Действительно такой договор представлен суду (л.д.5-9). Но этот договор не прошел государственной регистрации в Росреестре.
Согласно ст.164 ГК РФ – 1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
Согласно ст. 165 ГК РФ – 1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Согласно ст.4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Федеральный закон №214) – 3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
С учетом изложенного и установленного судом, суд приходит к выводу о том, что договор от 12 марта не заключен в силу того, что не прошел государственной регистрации в Росреестре, истец, либо Назирова Л.Р. не обращались в суд с иском о побуждении произвести государственную регистрацию этого договора, не имеется соответствующего решения суда. Это означает в силу ст. 164, ст. 165 ГК РФ и ст.4 Федерального закона №214, что договор между Назировой Л.Р. и Обществом ВДИ не заключен.
Доводы истца, что 17 марта 2010 г. Вишину М.Ю. были уступлены Назировой Л.Р. права требования в отношении договора от 12 марта на постройку апартаментов с условным номером 7, расположенных на третьем этаже в административно-бытовом комплексе по адресу: <адрес>, суд также признает недостоверными, поскольку незаключенный договор не порождает правовых последствий для последующих сделок, основанных на незаключенном договоре.
С учетом установленного судом, суд приходит к выводу о том, что истцу следует отказать в иске к Обществу ВДИ и Банку Анкор о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующем апартаментам с условным номером 7, общей площадью 120,73 кв.м., расположенным на третьем этаже в административно-бытовом комплексе, расположенным по адресу: <адрес>.
К такому выводу суд приходит также на том основании, что этот договор от 12 марта никак не связан с договором №14\11-08, по которому произведен платеж Назировой Л.Р.
Справка от 12 марта 2010 г. (л.д.15), представленная суду, о произведенном Назировой Л.Р. платеже за апартаменты в сумме 3.621.900 руб. по договору от 12 марта, судом признается изданной с превышением полномочий со стороны лица, её подписавшего – генерального директора Общества ВДИ В.В.Большакова, поскольку на дату подписания этой справки за Банком Анкор уже было признано право собственности на земельный участок и на незавершенный строительством объект – <адрес>, согласно данным свидетельств (л.д.20,21) о государственной регистрации права собственности с 24 февраля 2010 г.
Судом на основании решения Вахитовского районного суда г. Казани от 17 ноября 2010 г. (л.д.24-27) признается, что строительство дома №51 осуществлялось ООО «Ваш Дом-Инвест» на земельном участке, находившемся на праве аренды (договор аренды земельного участка № 9246 от 19.01.2004 г., зарегистрирован ГУ ФРС по РТ от 03.03.2006 г. за № 16-16-01/001/2006-69.2), а в последующем выкупленным в собственность (договор купли-продажи земельного участка № 5745 от 14.08.2008 г.) ООО «Армавилис-М» в соответствии с условиями договора делегирования функций Заказчика № ДФЗ-611 от 16.08.2006 г., заключенного между ООО «Ваш Дом-Инвест» и ООО «Армавилис-М» на основании Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № 01-420111-11.03.05-115 от 16 марта 2005 г.
Однако, в договоре о делегировании функций Заказчика № ДФЗ-611, заключенном между ООО «Армавилис-М» и ООО «Ваш Дом-Инвест» не отражено право ООО «Ваш Дом-Инвест» заключать договоры долевого участия в строительстве. Согласно п. 3 этого договора приобретаемые права должны были быть отражены в «положении о Заказчике-Застройщике, согласованном сторонами (Приложение № 1)». Доказательств существования какого-либо письменного документа, согласованного сторонами договора о делегировании функций Заказчика № ДФЗ-611, в котором бы регламентировались права и обязанности ООО «Ваш Дом-Инвест», в том числе, на заключение договоров долевого участия, не представлено, в связи с чем суд находит состоятельными доводы ОАО «Анкор Банк Сбережений» о том, что ООО «Ваш Дом-Инвест» осуществляло привлечение денежных средств от физических лиц, в том числе и от Наировой Л.Р по договору долевого участия в отсутствие на это полномочий, что противоречит нормам действующего законодательства.
К такому же выводу – о необоснованности заявленных Вишиным М.Ю. требований, суд приходит также по иным основаниям: этот договор от 12 марта не мог быть заключен 12 марта Обществом ВДИ, поскольку до этой даты имело место заключение договора об отступном от ... и переводе прав собственности на земельный участок и на недостроенный <адрес> от общества Армавилис на Банк Анкор. И Общество ВДИ не имело никаких прав на заключение этого договора.
В соответствии со ст. 98 и ст. 103 ГПК РФ подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета 1.209 руб. 50 коп. – сумма государственной пошлины, которую истец не оплатил при предъявлении иска – цена иска 3.621.900 руб. истец освобожден от оплаты госпошлины в сумме 13.200 руб. с приведенной цены иска госпошлина составляет 26.309 руб. 50 коп., оплачено 11.900 руб. по следующему расчету: 26.309,50 руб. – 13.200 руб. = 13.109,50 руб. – 11.900 руб. = 1.209 руб. 50 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
В доход федерального бюджета взыскать с Вишина М.Ю. 1.209 руб. 50 коп. – сумму государственной пошлины.
Копию решения направить лицам, участвующим в деле, не прибывшим в судебное заседание.
На настоящее решение может быть подана кассационная жалоба в течение десяти дней после изготовления решения в окончательной форме (что сделано 6 марта 2011 г. и решение в окончательной форме можно получить в суде начиная с 6 марта 2011 г.) через Вахитовский районный суд г.Казани в суд кассационной инстанции - Верховный суд Республики Татарстан.
Судья (подпись) С.А.Всеволодов
<данные изъяты>. Судья С.А.Всеволодов