№ 2-5974/2011

Копия. Дело № 2 – 5974 / 2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 о к т я б р я 2011 года Вахитовский районный суд г. Казани

в составе: председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.А.,

при секретаре Губиной Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Итиль-Омет» к Курбановой Р.Б., Курбанову В.М. о взыскании суммы задолженности,

у с т а н о в и л :

Истец - общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Итиль-Омет» (далее ООО «ФСК «Итиль-Омет») обратилось в суд с иском к ответчикам - Курбановой Р.Б., Курбанову В.М. о взыскании суммы задолженности, указав в обоснование требований, что 16 июля 2007 года между истцом (застройщиком) и ответчиками (дольщиками) был заключен договор № ... о долевом участии в строительстве жилого дома, по которому застройщик обязался обеспечить строительство и передачу дольщикам одной квартиры строительный номер №, общей проектной площадью ... кв. м в доме по улице ... г. Казани. Ответчики оплатили проектную площадь квартиры, а истец передал её по акту приема-передачи 28.11.2007 года. Решением суда по делу № № от ... в пользу ответчика с истца взыскана неустойка за просрочку в завершении строительства дома в размере 360180,90 рублей. Согласно данным технического паспорта на жилой дом № № по улице Восстания г. Казани, общая площадь квартиры, переданной ответчикам, составляет ... кв. м. Таким образом, по сравнению с проектной площадью, фактическая площадь квартиры увеличилась на ... кв. м. В дополнительном соглашение, заключенном между сторонами 5 июня 2009 года, зафиксировано увеличение площадь и общая сумма доплаты ответчиками из расчёта стоимости 1 кв. м при совершении последнего платежа в размере 35350 рублей, то есть ответчики должны были выплатить истцу 72467 рублей 50 копеек за 2,05 кв. м, в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора. Однако свои обязательства ответчики не исполнили, в связи с чем истец просит взыскать указанную сумму с ответчиков, а также неустойку в размере 3848,82 рублей. Помимо этого, в соответствии с п. 3.5 договора, в случае вселения дольщика в квартиру до передачи застройщиком жилого дома на баланс товарищества, дольщик поручает застройщику производить оплату коммунальных расходов организациям, оказывающим коммунальные услуги. Дольщик обязан возмещать указанные расходы застройщику согласно расчётам, предоставленным застройщиком. Жилой дом передан ТСЖ 3 июля 2008 года, квартира принята ответчиками 28 ноября 2007 года, следовательно, ответчики должны возместить истцу размер коммунальных платежей за тепло- и электроэнергию с момента приемки квартиры до июля 2008 года, указанная задолженность составляет 29463,04 рублей. Указанные суммы истец просит взыскать с ответчиков, а также уплаченную государственную пошлину.

Впоследствии представитель истца заявила об увеличении размера исковых требований, просила взыскать с ответчиков задолженность за электроэнергию и отопление в размере 30817 рублей 52 копеек, а также неустойку за просрочку исполнения денежного обязательства по оплате увеличения площади квартиры в размере 6227 рублей 67 копеек (дополнение к иску на л.д. 38-39).

В судебном заседании представить истца – Шафигуллина Л.Х. (копия доверенности на л.д. 28) вышеуказанные требования поддержала в полном объёме.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, их интересы по доверенностям (копия на л.д. 36, 37) представлял Идрисов А.Р., который просил в удовлетворении иска отказать.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса (ЖК) РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Судом установлено, что 16 июля 2007 г. между истцом (именуемым Застройщик) и ответчиками (именуемыми Дольщики) был заключен договор №№ о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного в городе Казани по улице ... (копия на л.д. 11-13).

Согласно п. 1.1 договора, Дольщики принимают участие в инвестировании строительства 3-х подъездного 10-ти этажного жилого дома по улице ... на 135 квартир, при этом за счет переданных Дольщиками Застройщику денежных средств последний обязуется обеспечить строительство и передачу после ввода в эксплуатацию в собственность Дольщикам в равных долях одной трехкомнатной квартиры со строительным номером № №, общей проектной площадью ... кв. м.

Сумма договора на момент его заключения составила 3504952 руб. из расчета стоимости 1 кв. м общей площади жилья 35000 рублей + наценка за этажность с 2-го по 7-ой этажи в размере 1%.

Подпунктом «е» пункта 2.1.1 Договора предусмотрено, что при заключении настоящего договора Застройщик уведомляет Дольщиков о возможной разнице в метраже оплачиваемой площади (согласно СНиП) и площади, фактически передаваемой Дольщикам в собственность (согласно методике БТИ). При этом указанным выше условием Договора стороны согласовали порядок определения суммы оплачиваемой площади как в период строительства, так и при передаче в собственность Дольщиков, из которого следует, что согласно СНиП 2.08.01-89*, утвержденным Постановлением Минстроя России, оплачиваемая Дольщиками в период строительства площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с понижающими коэффициентами.

После завершения строительства, при оформлении квартиры в собственность Дольщиков общая площадь квартиры определяется по методике БТИ (сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, без площади не отапливаемых помещений (лоджий, балконов, террас, веранд).

В соответствии с указанными условиями Договора Дольщиками в период строительства была оплачена площадь квартиры в размере 99,15 кв. м, в том числе и площадь лоджии с понижающим коэффициентом.

По данным ОТИ по Московскому району г. Казани на 14 июля 2008 г., общая площадь квартиры № ... дома ... по улице ... г. Казани составляет 98,9 кв. м, жилой – 58,8 кв. м, подсобной – 40,1 кв. м. Площадь лоджии составляет 2,3 кв. м (копия технического паспорта на л.д. 61-63).

Кроме того, общая площадь данной квартиры, равная 98,9 кв. м, указана как в свидетельстве о государственной регистрации права от 26 июня 2009г., так и в платежных документах на оплату жилищно-коммунальных услуг (копии на л.д. 64, 66).

Таким образом, площадь переданной ответчикам квартиры меньше площади, оплаченной ими по Договору, какого-либо увеличения общей площади по сравнению с проектной судом не установлено, и соответственно у ответчиков не возникает обязательств по оплате разницы в метраже.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ссылка представителя истца на заключенное между сторонами дополнительное соглашение от 05 июня 2009г. об изменении общей площади передаваемой квартиры, не состоятельна, данное соглашение по своей правовой природе ничтожно, поскольку площадь жилого помещения следует рассчитывать, руководствуясь положением ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, без учета площади лоджии.

По договору инвестирования, заключенному между истцом и ответчиками, ответчики приобрели право долевого участия и инвестирования строительства именно жилого помещения в жилом доме. Гражданское законодательство не определяет, каким образом следует рассчитывать площадь жилого помещения, приобретаемого по договору долевого участия в строительстве жилого дома. Единственный нормативный акт, который определяет, как рассчитывается площадь жилого помещения, - это Жилищный кодекс РФ, а именно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.

Как указал в своем письме от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 "О лоджиях и верандах" Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, в настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания. В соответствии со СНИП 2.08.01-89 и СНИП 2.08.01-89 допускается проектирование остекленных лоджий при условии соблюдения правил противопожарной безопасности. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир, остекление лоджий допустимо только по согласованию с архитектором, а также если это предусмотрено проектом.

Из п. п. 1, 2 Приложения N 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (СНИП 2.08.01-89) видно, что площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей всех помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в Письме Министерства регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08.

Истец, заявляя требования о взыскании денежных средств за излишнюю площадь жилого помещения, переданного ответчикам, и включая в указанную площадь - площадь и лоджии, при этом рассчитал общую площадь жилого помещения путем простого суммирования основной (жилой) площади, вспомогательной площади и площади лоджии, получив, таким образом, размер жилого помещения больше на 2,05 кв. м, чем указан в договоре долевого участия в строительстве.

В то же время в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от 16 июля 2007г., заключенного между истцом и ответчиками, также определено, каким образом рассчитана указанная в договоре и оплаченная ответчиками общая площадь квартиры, равная 99,15 кв. м, с учетом площади лоджии и с учетом понижающих коэффициентов.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании суммы в размере 72467,50 рублей в качестве неосновательного обогащения вследствие увеличения фактической площади квартиры, не имеется и как следствие не основаны на законе и требования истца о взыскании в качестве неустойки суммы в размере 6227,67 рублей.

Также не основаны на законе и подлежат отклонению требования истца о взыскании суммы в размере 30817,52 руб. по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 153 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень лиц, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также момент возникновения такой обязанности; при этом, из содержания данной статьи следует, что данная обязанность возлагается на лиц, использующих жилое помещение на каких-либо законных основаниях.

В соответствии п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, и возникают такие расходы, так же как и эксплуатационные, после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, а значит, не являются расходами по инвестированию строительства.

Вышеуказанные положения жилищного законодательства являются императивными и не предоставляют возможности возложения обязанности по оплате коммунальных услуг на гражданина до возникновения у него права собственности.

В обоснование своих требований о взыскании с ответчиков денежных средств в размере 40817,52 руб. за коммунальные услуги, истец ссылается на пункт 3.5 Договора и на акт №1 от 28 ноября 2007г., согласно которому, как указывает истец, квартира принята ответчиками.

Однако данная ссылка истца не состоятельна, поскольку указанный пункт 3.5 Договора противоречит положениям ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, возлагая обязанность по оплате коммунальных услуг на гражданина, не подпадающего под содержащийся в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ перечень лиц, обязанных оплачивать коммунальные услуги.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение.

С даты государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, с даты подписания акта передачи квартиры, у граждан возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате за жилое помещение и оплате коммунальных услуг.

Учитывая вышеизложенные положения действующего законодательства, также не состоятельна ссылка истца и на акт № 1 от 28 ноября 2007 г., поскольку данный акт не подтверждает передачу спорной квартиры как объекта долевого строительства, завершенного строительством и введенного в эксплуатацию при том обстоятельстве, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № ... по ул. ... было выдано Застройщику 30 июня 2008 г., а квартира, как объект завершенный строительством, передана ответчикам лишь 05 июня 2009 г. по акту приема-передачи и именно данный акт явился основанием для регистрации права долевой собственности ответчиков в виде спорной квартиры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 июня 2009 года.

Таким образом, до принятия ответчиками квартиры по акту приема-передачи от 05 июня 2009 г., подтверждающему выполнение истцами обязательств по договору, у ответчиков отсутствует основание для пользования этим помещением, поэтому обязанность по оплате коммунальных услуг на них возложена быть не может.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Итиль-Омет» к Курбановой Р.Б., Курбанову В.М. о взыскании суммы задолженности о т к а з а т ь.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд г. Казани со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья: (Фахрутдинова Р.А.)