Дело № 2-5114/2011 года

Решение

Именем Российской Федерации

12 декабря 2011 года Вахитовский районный суд г. Казани в составе

председательствующего судьи Л.М. Мусиной,

при секретаре Л.С. Бажановой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель и К», к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей», товариществу собственников жилья «Уют» о признании сделки недействительной, о признании права собственности на квартиру и передаче объекта недвижимости по акту, признании сделки недействительной

Установил:

Р.Г. Насретдинова обратилась в суд с иском к ООО «Строитель и К» о признании права собственности на квартиру и передаче объекта недвижимости по акту. В обоснование иска указано на то, что 10 июля 2006 года был заключен агентский договор в соответствии с которым Агент ООО фирма «Свей» уполномочила ООО «Строитель и К» привлекать юридические и физические лица в качестве покупателей для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу ... строительный номер 43-47. 01 сентября 2007 года между ООО «Строитель и К» с одной стороны и Р.Г. Насретдиновой была достигнута договоренность в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство заключить договор купли-продажи двухкомнатной ... жилой площадью 39 квадратных метра, расположенной в 4-м подъезде на 6-м мансардном этаже в ....

Срок ввода в эксплуатацию был определен четвертым кварталом 2007 года.

Стоимость квартиры – 2572800 рублей была оплачена, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 43 от 01 сентября 2007 года.

После проведения обмеров площадей строения органами технической инвентаризации и присвоения порядковых номеров квартирам данного дома помещениям данного дома квартире, которая должна была быть передана Р.Г. Насретдиновой был присвоен номер 45, общая площадь помещения составила 10,7 квадратных метров, жилая площадь 38,5 квадратных метров.

Ответчик свои обязательства по договору не выполнил, строительство дома завершено в 2010 году, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 27 июля 2010 года, однако договор с истцом не заключен, квартира не передана, ключи не переданы.

Истец, руководствуясь статьей 12 ГК РФ просила признать за ней право собственности на двухкомнатную ... расположенную на 6-м мансардном этаже в четвертом подъезде в ... и обязать ООО «Строитель иК» передать помещение по акту.

Представитель ООО «Строитель и К» иск и все свои обязательства признал.

Представители ООО Фирма «Свей» в суд не явились извещены.

К участию в деле привлечено ТСЖ «Уют», изначально в качестве третьего лица, затем соответчиком. Представитель общества указал следующее. В апреле 2011 года квартира, на которую претендует Р.Г. Насретдинова, была передана товариществу, которое в свою очередь принимало на себя обязательство устранить недоделки в целом по объекту. ООО «Строитель и К» не имело прав и полномочий распоряжаться обозначенным объектом, поскольку не выполнило необходимых работ, которые соответствовали бы по стоимости цене помещения.

Р.Г. Насретдинова увеличила исковые требования и просила признать договор № 1 от 19 апреля 2011 года и акт приема-передачи № 45 обозначенной квартиры недействительными.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Гражданские права и обязанности возникают, в соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса РФ, из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности и в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

Согласно статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу статьи 166 Кодекса, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статьей168 Кодекса установлено, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 1 статьи 1005 Кодекса указано, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.. .», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 16 Закона определено, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что 10 июля 2006 года между ООО «Фирма «Свей» (принципал) и ООО «Строитель и Ко» (агент) был заключен агентский договор предметом которого являлось то, что агент обязывался совершать от своего имени но за счет принципала действия для привлечения юридических и физических лиц в качестве покупателей, инвесторов, заключать договоры займа, либо договоры долевого участия в строительстве для строительства жилого дома, расположенного по адресу .... При этом в силу пунктов 2.3 и 2.6 сделки агент должен был не позднее 25 числа месяца отчитываться перед принципалом о выполнении поручений и произведенных затратах, предоставлять отчет о выполнении поручений. Срок действия договора до 31 декабря 2007 года (л.д. 8-11).

Кроме этого между теми же сторонами ООО фирма «Свей» заказчик, а ООО «Строитель и К» подрядчик был заключен договор подряда № 2 29 ноября 2006 года в соответствии с которым подрядчик должен был выполнить по данному объекту строительно-монтажные работы.

01 сентября 2007 года ООО «Строитель и К», именуемое в дальнейшем «продавец» с одной стороны и Р.Г. Насретдинова – «покупатель» заключили договор, в соответствии с которым Р.Г. Насретдинова принимала на себя обязательство купить двухкомнатную ... общей площадью 107,2 квадратных метра в доме – новостройке по строительному адресу ... –Ленина ... по цене 2572800 рублей, срок ввода жилого дома в эксплуатацию четвертый квартал 2007 года. Согласно пункта 1.7 договора он является предварительным и после сдачи дома государственной комиссии заключается договор купли-продажи (л.д.-6). В этот же день оплата стоимости объекта была произведена покупателем в полном объеме (л.д.7).

19 февраля 2008 года был изготовлен технический паспорт строения (л.д. 15-18). Жилой ... (строительный номер 43-47) по ... был введен в эксплуатацию в 2010 году (л.д.. 12-14).

Со стороны ООО «Свей» был предоставлен договор ..., согласно которого внешний управляющий общества ... передал право требования на ... указанном доме ТСЖ «Уют» и передает дом на баланс товарищества. 10 мая 2011 года состоялся акт приема-передачи квартиры (л.д.25-27).

Как следует из дела правоустанавливающих документов, предоставленных УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ 20 июля 2011 года товарищество обратилось в службу для регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости (л.д.45), 02 августа 2011 года регистрация была приостановлена и истребован подлинник договора участия в долевом строительстве (л.д.60) и 02 сентября 2011 года в регистрации права было отказано (л.д.61).

Доводы представителя ТСЖ «Уют» суд отклоняет по следующим основаниям. Договор агентирования был заключен в отношении дома в целом, без оговорок, более того строительство мансардного этажа было согласовано ООО «Фирма «Свей» с ООО «Строитель и Ко» дополнительно, что подтверждается письмом ... от 25 декабря 2006 года и в отношении таких квартир агент заключал сделки по их реализации. Кроме того, имеются списки реализованных квартир, которые ООО «Строитель и К» направлял в адрес ООО фирма «Свей» до 2011 года, в которых указана в качестве дольщика Р.Г. Насретдинова и ... (по договору). 19 апреля 2010 года ООО «Фирма «Свей» направило в адрес ЭПУ «Казаньгоргаз» список владельцев квартир жилого ... по технике безопасности при работе с газовыми приборами, где в качестве владельцев под номером 52 значится Р.Г. Насретдинова и ... (исходящий номер письма 162). 12 октября 2010 года между заказчиком и подрядчиком по договору № 2 от 29 ноября 2006 года была подписана справка о стоимости выполненных работ и затрат за отчетный период с 01 апреля 2010 года по 30 апреля 2010 года. Кроме этого, неисполнение последнего обязательства не могло иметь негативных последствий для добросовестного приобретателя, который ранее в 2007 году профинансировал строительство.

Таким образом, фактически между Р.Г. Насретдиновой и ООО «Строитель и К» сложились правоотношения в связи с долевым участием в строительстве жилого дома, что следует из буквального толкования условий сделки и произведенных в ее исполнение действий, сложившейся практики таких взаимоотношений. Сделка со стороны истца была исполнена в полном объеме, дом был сдан в эксплуатацию в 2010 году и должен был быть передан в собственность Р.Г. Насретдиновой. Следовательно, на момент подписания договора передачи квартиры № 45 в распоряжение ТСЖ «Уют» у ООО фирма «Свей» такого права не было.

По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ и исходя из принципа разумности и справедливости суд присуждает взыскать с ООО «Строитель и К» возместить Р.Г. Насретдиновой ее расходы по оплате государственной пошлины, поскольку именно указанный ответчик принимал на себя обязательства перед истцом передать помещение и требование о признании права собственности вытекает из возникших между ними правоотношений.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Обязать передать ФИО2 по акту приема-передачи двухкомнатную ... общей площадью по пункту 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ 105,7 квадратных метров, по СНиП 2.08.01-89107,7 квадратных метра, жилой площадью 38,5 квадратных метра, расположенную в четвертом подъезде на шестом мансардном этаже в ... – ... Республики Татарстан.

Признать право собственности ФИО1 на двухкомнатную ... общей площадью по пункту 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ 105,7 квадратных метров, по СНиП 2.08.01-89107,7 квадратных метра, жилой площадью 38,5 квадратных метра, расположенную в четвертом подъезде на шестом мансардном этаже в ... –... Республики Татарстан.

Признать договор № 1 от 19 апреля 2011 года заключенный между Внешним Управляющим общества с ограниченной ответственностью фирмы «Свей» и товариществом собственников жилья «Уют» о передаче ... площадью 107,2 квадратных метров, (фактически 105,7 квадратных метра, жилой площадью 39,8 квадратных метра, расположенную на шестом мансардном этаже в ...(47) по ... –... Республики Татарстан недействительной сделкой.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строитель и К» 7864 рубля в пользу ФИО1 – расходы по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме в Верховный суд РТ через данный суд.

Судья Мусина Л.М.