Дело № 2-1515/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Казань 01 декабря 2011 года

Вахитовский районный суд г. Казани в составе

председательствующего судьи Л.М. Мусиной при секретаре Л.С. Бажановой рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью “Константа», обществу с ограниченной ответственностью фирма «Свей», ФИО3 о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством

по иску ФИО3 к ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью “Константа», обществу с ограниченной ответственностью фирма «Свей», о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством

УСТАНОВИЛ:

Т. Р. Мирясов обратился в Советский районный суд города Казани с иском к ООО «Константа» о возложении обязанности совершения действия в натуре.

В обоснование требований указано, что 19 мая 2008 года истец заключил с ООО «Константа» предварительные договоры о намерении сторон в будущем заключить договоры купли-продажи квартир № 08-Б-1-4-15 (будущий объект – трехкомнатная ... общей площадью 116,67 квадратных метров, расположенную на четвертом этаже в трех-подъездном четырехэтажном жилом доме по строительному адресу ... 17 квартал, ограниченный ..., Зои Космодемьянской, Япеева, Блок-1 стоимость 3 500 100 рублей) и № 08-Б-2-3-6 (будущий объект – трехкомнатная ... общей площадью 120,46 квадратных метров, расположенную на третьем этаже в двух-подъездном четырехэтажном жилом доме по строительному адресу ... 17 квартал, ограниченный ..., Япеева, Блок-1 стоимость 4 365 600 рублей).

Согласно достигнутых договоренностей, основной договор должен быть заключен в течение тридцати рабочих дней на день, следующий за днем получения Продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру и полной оплате Покупателем общей стоимости квартиры.

01 февраля 2008 года Т.Р. Мирясов продал, а ООО «Константа» приобрело кирпич в количестве 996 620 штук по цене 7892 рубля 40 копеек за 1 000 штук, всего на сумму 7 865 000 рублей, товар был передан покупателю 26 мая 2008 года и 28 мая 2008 года, что подтверждается накладными.

19 мая 2008 года между истцом и ответчиком были заключены договоры процентных денежных займов № 08-Б-1-4-15 и № 08-Б-2-3-6, при этом, как следует из пункта 1 обоих договоров была произведена новация долга по договору купли-продажи от 01 февраля 2008 года. Пунктом 11 договоров определено соглашение сторон о том, что по желанию займодавца его денежные средства по договору могут быть направлены на оплату стоимости квартир о приобретении которых были заключены предварительные договоры. Фактически, истец инвестировал строительство выше обозначенных объектов и просит применить в отношении предварительных договоров последствия недействительности притворной сделки и признать, что между Т.Р. Мирясовым и ООО «Константа» было заключено инвестиционное с оглашение по исполнении которого истец получает в собственность квартиры №№ 15 и 6, применить к сложившимся правоотношениям правила инвестиционного соглашения, обязать общество передать инвестору квартиры.

14 апреля 2010 года от истца поступило заявление об уточнении исковых требований (л.д.28), согласно которого Т.Р. Мирясов просил признать право собственности на указанные объекты недвижимости.

15 апреля 2010 года состоялось судебное решение, которым заявленные требования ответной стороной были признаны в полном объеме, иск Т.Р. Мирясова удовлетворен (л.д.38,39).

23 августа 2010 года судебный акт был обжалован И.Э. Минубаевым на том основании, что в отношении ... общей площадью 120,12 квадратных метров, расположенную на четвертом этаже в трех-подъездном четырехэтажном жилом доме по строительному адресу ... 17 квартал, ограниченный ..., Зои Космодемьянской, Япеева, Блок-1 12 марта 2007 года был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, в котором дольщиком выступил И.Э. ФИО7, а застройщиком ООО «Свей» (л.д.45,47).

Срок завершения строительства жилого дома – как установлено пунктом 2.2 Договора – четвертый квартал 2007 года, стоимость объекта - 3 483 480 рублей. 13 марта 2007 года общество просило дольщика произвести оплату в указанном размере в счет взаиморасчетов в пользу ООО «МЕТРОТЭКС», в исполнение договора поставки № МС1 от 01 марта 2007 года. 14 марта 2007 года дольщиком была произведена оплата в пользу указанной организации.

У ООО «Константа» не было самостоятельного права на заключение предварительного договора о намерении сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, поскольку указанная организация выступала соинвестором ООО фирмы «Свей» на основании договора инвестирования от 08 октября 2006 года, полномочиями распоряжаться объектом недвижимости не имела, так как не являлась застройщиком жилого дома и не обладала какими то ни было правами в отношении земельного участка под объектом строительства.

И.Э. Минубаев просил решение Советского районного суда города Казани от 15 апреля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение, его требования были удовлетворены.

Представитель ООО «Константа» ранее пояснял, что требования Т.Р. Мирясова подлежат удовлетворению, свои обязательства по отношению к нему признали, а оснований для удовлетворения иска И.Э. Минубаева не имеется.

Представитель ООО фирма «Свей» в предыдущих судебных заседаниях указывал на то, что следует удовлетворить требования И.Э. Минубаева.

Г.М. Кравченко, настоящий собственник квартиры, заявила самостоятельные требования и просила признать недействительной сделку договор долевого участия между ООО фирма «Свей» и И.Э. Минубаевым. В настоящем судебном заседании свои требования поддержали.

Представитель И.Э. Минубаева считает, что подлежат удовлетворению требования его доверителя.

Иные лица в суд не явились, извещены.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Гражданские права и обязанности возникают, в соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса РФ, из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности и в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

Согласно статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу статьи 166 Кодекса, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статьей 168 установлено, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 170 определяет, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу статьи 223 Кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно статьи 302 Кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из статьи 1005 Кодекса, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.. .», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона определено, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Как указано в пункте 2 статьи 16 Закона, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что 08 октября 2006 года между ООО «Фирма «Свей» (инвестор) и ООО «Константа» (соинвестор) был заключен договор инвестирования предметом которого являлась реализация сторонами инвестиционного проекта - строительство трехподъездного четырехэтажного жилого дома на территории 17 квартала, ограниченного ..., Нагорной, ... общей проектной площадью 3044 квадратных метра, 24 квартиры.

При этом в силу пункта 3.8 соинвестор имел право привлекать третьих лиц к инвестированию строительства по своему усмотрению на условиях согласно пункта 4.5 Договора. Как было предусмотрено сторонами в пункте 4.5.2 ООО «Константа» имело право передавать третьим лицам только площади, определенные сторонами в протоколах согласования стоимости и площадей объекта по ценам в них определенных (л.д.60 —65 том 1). Дополнительным соглашением раздел 4 договора был дополнен пунктами 4.10 и 4.11 согласно которых с момента подписания договора соинвестор получает эксклюзивное право привлекать денежные и иные инвестиции согласно пунктов 4.5 и 4.6 договора, при этом ивестор передавать указанные права третьим лицам и самостоятельно привлекать инвестиции для строительства за исключением определенного в Приложении № 4 (л.д.66 том1). Квартира № 15 в приложении № 4 (л.д.68) не указана.

В настоящее время в отношении обоих обществ ведется процедура банкротства.

19 мая 2008 года ООО «Константа», именуемое в дальнейшем «продавец» с одной стороны и Т.Р. Мирясов – «покупатель» заключили предварительный договор о намерении в будущем заключения договора купли-продажи ...-Б-1-4-15 состоящей из трех комнат общей площадью 116, 67 квадратных метров на четвертом этаже в трех - подъездном четырехэтажном доме строительный адрес ... 17 квартал, ограниченный ..., Зои Космодемьянской, Япеева, Блок -1. Основной договор должен был быть заключен в течении тридцати рабочих дней после получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру и полной оплаты покупателем общей стоимости квартиры. Обязанность продавца продать покупателю квартиру по основном у договору наступала только в случае поставки кирпича красного М 150 покупателем продавцу в стопроцентном объеме по договору купли-продажи кирпича от 01 февраля 2008 года и компенсации продавцу расходов по эксплуатации и управлению объектом и заключения с выбранной продавцом эксплуатационной организацией договора управления объектом после сдачи дома приемочной комиссией. Стоимость объекта определена в размере 3500100 рублей. В соответствии с пунктом 5.1 договора основной договор должен был быть заключен не позднее 31 декабря 2008 года (л.д.11-13 том 1). В этот же день был заключен договор денежного займа между теми же сторонами на сумму 3500100 рублей в котором заемщиком выступало ООО «Константа», а займодавцем Т.Р. Мирясов. 01 февраля 2008 года Т.Р. Мирясов продал, а ООО «Константа» приобрело в собственность кирпич красный М 150 в количестве 996, 62 тысячи штук по цене за одну тысячу 7892 рубля всего на сумму 7865726 рублей 70 копеек.(л.д.16), товар был принят, что оформлено накладными (л.д.17-18 том 1 ).

24 декабря 2009 года Т.Р. Мирясов направил в адрес общества письмо с требованием заключить основной договор купли-продажи обозначенного объекта (л.д.19), в ответ ООО «Константа» сообщило о том, что строительство по объекту приостановлено, предлагалось продлить срок действия договоренностей (л.д.20 том 1). Анализ положений заключенных сделок показывает, что между сторонами фактически были оформлены отношения инвестирования целью которых была передача лицу, вложившему инвестиции, объекта недвижимости. Это следует из буквального толкования условий сделок и произведенных в ее исполнение действий, сложившейся практики таких взаимоотношений. Сделка со стороны истца была исполнена в полном объеме

Как следует из представленных документов, 12 марта 2007 года между ООО «Свей» и И.Э. Минубаевым был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которого дольщик принимал на себя обязательство профинансировать строительство вышеуказанного дома в размере 3483480 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет фирмы в течение 15 дней с момента окончания строительства жилого дома, а общество передает ... общей проектной площадью 120,12 квадратных метра (л.д.76-79 том 1 ). Согласно квитанции к приходно-кассовому ордера 14 марта 2007 года И.Э. Минубаев оплатил за ООО Фирма «Свей» в пользу ООО «Метротекс» 3483480 рублей за бетон по договору поставки от 1 марта 2007 года (л,д.83 том1). Имеется письмо от 13 марта 2007 года которым общество просит произвести оплату по договору № 15 в ООО «МЕТРОТЭКС» в счет взаиморасчетов согласно договора поставки (л.д.100 том1). В деле имеется акт, составленный ООО фирма «Свей» о том, что в результате пожара одного из помещений организации были частично утрачены документы за период 2006 – 2008 годы (л.д.63), а потому предоставить подлинники документов, подтверждающих действительность возникших правоотношений нет возможности. Вместе с тем в деле имеется выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Метротэкс», согласно которой генеральным директором общества является ФИО4, им же подписан договор поставки от 01 марта 2007 года и счет на оплату (л.д.68 том2). Указанное лицо начиная с 18 ноября 2009 года содержится в местах лишения свободы(л.д.243), со слов лица, представившегося как мать, по телефону было сообщено, что паспорт ранее был утрачен указанным гражданином, руководителем общества он никогда не являлся. ИФНС по Московскому району города Казани по запросу суда сообщила информацию о том, что ООО «МЕТРОТЭКС» в последний раз представило нулевую отчетность за 9 месяцев 2007 года и более эту обязанность не исполняло (л.д.232 том 2). Кроме этого налоговым органом в обозначенный период времени была организована налоговая выездная проверка ООО фирмы «Свей» за период деятельности с 01 марта 2005 и по 31 марта 2008 года и такой договор поставки также не был выявлен. ОАО «Интехбанк (единственный банк, где был открыт счет ООО «МЕТРОТЭКС») предоставил выписку по расчетному счету за период с 01 марта 2007 года и по 25 июня 2007 года, из которого следует, что за указанный отрезок времени денежные средства на сумму 3483480 рублей не поступали, от И.Э. Минубаева никакие денежные средства не оприходовались.

11 марта 2010 года апелляционной инстанцией Арбитражного суда была рассмотрена жалоба ООО фирма «Свей» по гражданскому делу по иску ООО «Константа» к ООО фирма «Свей» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, в том числе и в отношении спорной квартиры на решение Арбитражного суда РТ от 09 ноября 2009 года, судебный акт был отменен, дело рассмотрено по существу и в иске было отказано. При этом установлено, что доли вкладов в строительство указанных юридических лиц определить не представляется возможным (л.д.86-96).

Из вышеприведенного судебного решения апелляционной инстанции арбитражного суда следует, что между ООО фирма «Свей» и ООО «Константа» не были определены доли, вклады в строительство. Вместе с тем, как следует из достигнутых между указанными лицами договоренностей, соинвестор «ООО «Константа» имел эксклюзивное право на привлечение инвесторов для строительства объекта. Кроме этого такое право имеется у инвестора в силу действующего законодательства. А потому в этой части нельзя говорить об отсутствии у этого общества соответствующих полномочий на право заключать соответствующие договоры и принимать на себя обязательство передавать квартиры в собственность.

Как следует из дела правоустанавливающих документов, предоставленных УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ (л.д.114-152) Т.Р. Мирясов на основании судебного решения Советского районного суда города Казани от 15 апреля 2010 года зарегитсрировал свое право собственности на спорный объект недвижимости и реализовал его В.Е. Травину, который в свою очередь продал квартиру Г.М. Кравчено за 4207270 рублей (л.д.148). В настоящее время указанное лицо является правообладателем этого объекта.

Из всего изложенного суд приходит к следующему.

Суду не доказано надлежащими допустимыми и относимыми доказательствами то, что между И.Э. Минубаевым и ООО фирма «Свей» действительно состоялась сделка и заключен договор долевого участия, а потому требования Г.М. Кравченко обоснованы и подлежат удовлетворению.

В остальной части во всех вышеизложенных требованиях следует отказать. Т.Р. Мирясов в настоящее время утратил право требовать признания права собственности в отношении спорного объекта, поскольку сам его добровольно реализовал на возмездной основе. И.Э. Минубаев такого права не обрел в силу вышеприведенных причин. Кроме того Г.М. Кравченко является третьим приобретателем жилого помещения, добросовестным покупателем, иное суду не доказано, а потому в силу закона она не может быть лишена права собственности. Кроме этого, субъект обладающий правом истребование в силу статьи 302 ГК РФ, по мнению суда отсутствует.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

ФИО2 в иске к обществу с ограниченной ответственностью «Константа» о признании права собственности и возложении обязанности передать ... общей площадью 116, 67 квадратных метров в доме по строительному адресу ... отказать.

ФИО3 в иске к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте ... общей площадью 120, 12 квадратных метров в доме по строительному адресу ... отказать.

Требования ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительной сделку, договор долевого участия при строительстве дома по строительному адресу ... ... заключенный ... между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей».

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме в Верховный суд РТ через данный суд.

Судья Мусина Л.М.