Дело № 2-8587/2011г.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2011 года Вахитовский районный суд г.Казани в составе:

председательствующего судьи Зыбуновой Е.В.,

при секретаре Устиновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «ЭСВДсварка», обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» к Ахунзянову М.А. и Ахунзяновой Г.Г. о признании договора недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы Ахунзянов М.А. и Ахунзянова Г.Г. обратились в суд с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ЭСВДсварка» (далее по тексту – ООО «ЭСВДсварка») о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. В обосновании требований истцы указали, что 29 ноября 2006 года между ООО «ЭСВДсварка» в лице ООО «Логика», действующего на основании агентского договора № 5 от 20.09.2006 года и истцами был заключен Предварительный Договор купли-продажи квартиры №77-03/163 (далее по тексту - Договор). В соответствии с пунктом 1.1. Договора, стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных Договором. Пунктом 1.3.2 Договора предусматривалось, что объектом передачи по Договору являлась квартира ..., расположенная на 5-ом этаже подъезда № 4 в жилом доме по ..., количество комнат -1, проектная общая площадь 48,81 кв.м., вариант отделки - без отделки (далее по тексту - Квартира). В силу пункта 1.3.3 Договора, стоимость квартиры на момент заключения Договора определялась в размере 1 967 043 рубля, из расчета стоимости 1 кв.м. = 40 300 руб. 00 коп. Пунктом 1.3.4 Договора, предусматривалось, что Покупатель производит оплату первоначального взноса не менее 30% от стоимости квартиры, указанной в пункте 1.3.3. Договора. На основании пункта 1.3.9. и 2.1 Договора, квартира передается в срок не позднее IV квартала 2007 г. По условиям пункта 3.1.1 Договора, Продавец обязался построить Квартиру с указанными в Договоре характеристиками в срок, установленный для заключения основного Договора купли-продажи квартиры. Свои обязательства перед ответчиком истец выполнил и оплатил 624000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 2761 от 06.12.2006 г. Однако, свои обязательства ответчик перед истцом не исполнил. Истцы просят признать Предварительный договор купли-продажи квартиры № 77-03/163 от 29.11.2006г., заключенный между ними и ООО «ЭСВДсварка» договором участия в долевом строительстве; признать за Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г. право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по ..., соответствующую (эквивалентную) 31,72 % стоимости однокомнатной квартиры ..., общей проектной площадью 48,81 кв.м., без отделки.

Судом в качестве соответчика было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей».

В свою очередь ООО «Фирма «Свей» обратилось к Ахунзяновым М.А. и Г.Г. со встречным иском и просило признать недействительным (ничтожным) Предварительный договор купли-продажи квартиры № 77-03/163 от 29 ноября 2006г., совершенный между ООО «ЭСВДсварка» и Ахунзяновыми М.А. и Г.Г., указывая, что согласно прилагаемых к иску документов, права на застройку земельного участка под строящимся объектом принадлежали ООО «Фирма «Свей». А именно, на основании заявления Руководителя Исполкома МО г.Казани № 3756 от 02 ноября 2007г. земельный участок площадью 14330,00 кв.м. по ул.З.Космодемьянской, Нагорная, Япеева и Федосеевская был предоставлен в аренду ООО «Фирма «Свей». ООО «Фирма «Свей», как застройщику было выдано разрешение на строительство, на основании которого и осуществлялось возведение объекта. Как видно, законным владельцем, собственником права на недвижимое имущество - незавершенный строительством объект обладал только застройщик — ООО «Фирма «Свей». Ему принадлежит первоначальное право собственности на объект и его площади. ООО «ЭСВДсварка» по сделке об отчуждении имущественное право на квартиру пятом этаже возводившегося жилого дома по адресу: ... не передавалось, что должно было бы оформляться соответствующим договором и актом приема-передачи. Следовательно, данное лицо не имело никаких самостоятельных прав на распоряжение имущественным правом путем заключения с ответчиками Ахунзяновыми М.А. и Г.Г. Предварительного договора № 77-03/163 от 29 ноября 2006г. Данный договор является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий закону. Между ООО «Фирма «Свей» и ООО «ЭСВДсварка» ранее был заключен Агентский договор для привлечения денежных средств для строительства жилого дома от 03 июля 2006г. Согласно ему, ООО «ЭСВДсварка» было наделено правом на заключение договоров с третьими лицами по привлечению их к строительству с обязанностью расходования денежных средств на строительство жилого дома. Для контроля за выполнением Агентом принятых на себя обязательств в п.2.2. было установлено: для заключения договоров предварительной купли-продажи, договоров долевого участия в строительстве Принципал сообщает Агенту в письменной форме данные о квартирах, о ценах, о количестве квартир. То есть агент мог заключать договора о реализации прав только на те квартиры, которые указал Принципал – ООО «Фирма «Свей». Далее полученные денежные средства на основании не только Агентского договора от 03 июля 2006г., но во исполнение Договора подряда № 2-26 от 26 июня 2006г. должны были расходоваться ООО «ЭСВДсварка» на строительство объекта. Письмом от 03 июля 2006г. ООО «ЭСВДсварка» было сообщено о разрешении реализовывать права только на 4 квартиры строящегося объекта по ... по цене 33 000, 00 рублей за 1 кв.м. Реализация других прав ООО «ЭСВДсварка» не разрешалась. Таким образом, ООО «Фирма «Свей» никогда не разрешало ООО «ЭСВДсварка» от его имени реализовывать права на квартиру ... в доме по .... Эти права не передавались по каким-либо договорам, соглашениям, актам и для самостоятельной реализации, поэтому оно не вправе было распоряжаться данным имущественным правом. То есть договор, на основании которого Ахунзяновы М.А. и Г.Г. просят признать право собственности на долю объекта, заключен с неуполномоченным лицом, которому не принадлежало право на распоряжение площадями объекта.

Истцы в судебное заседание не явились.

Представитель истцов Петров Д.В. в судебном заседании иск поддержал, кроме того просил взыскать с ответчиков в пользу истца 17500 рублей в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг и 700 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг по оформлению доверенности. Встречный иск не признал, заявив о пропуске срока исковой давности.

Представитель ответчика – ООО «Фирма «Свей», Лукьянова Е.Г. в судебном заседании иск не признала, встречный иск поддержала.

Ответчик - ООО «ЭСВДсварка» в суд своего представителя не направил.

Представитель третьего лица – общество с ограниченной ответственностью «Логика», Маркизов Р.В. в судебном заседании с иском Ахунзяновых согласился, с иском ООО «Фирма «Свей» не согласился.

Третье лицо – Управление Росреестра по РТ в письменном заявлении просило рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствия обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

Гражданские права и обязанности возникают, в соответствии со ст. 8 ГК РФ из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе судебного решения, установившего гражданские права и обязанности и в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Согласно п.п.1,4,9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено п. 10 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно ст. 252 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Взаимоотношения между сторонами регулируются Законом РФ от 07.02.1992 г №2300-1 «О защите прав потребителей», который разъясняет, что потребитель -гражданин, имеющий намерение заказать, или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением о предпринимательской деятельности, а исполнитель - организация независимо от её организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно ч.1 ст.27 вышеназванного закона исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

В силу ст.1009 ГК РФ, если иное не предусмотрено агентским договором, агент в праве в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

Судом установлено, что 26.06.2006г. между ООО «Фирма «Свей» - заказчиком и ООО «ЭСВДсварка» - генподрядчиком был заключен договор подряда №2-26 на строительство жилого дома по адресу: ..., согласно которому ООО «ЭСВДсварка» переданы полномочия по осуществлению собственными и привлеченными средствами подготовку территории, строительство «под ключ» и сдачу Государственной приемочной комиссии законченного строительством указанного объекта в августе 2007г. Заказчик при этом обязуется передать генподрядчику проектно-сметную и техническую документацию, строительную площадку, технические условия и временные инженерные сети, разрешение на производство строительно-монтажных работ.

03.07.2006г. между ООО «Фирма «Свей» и ООО «ЭСВДсварка» был заключен также агентский договор №3-07 для привлечения денежных средств для строительства жилого дома, согласно которому ООО «Фирма «Свей» поручает агенту – ООО «ЭСВДсварка» привлекать юридических и физических лиц в качестве покупателей квартир в строящемся доме по ... с правом получения от них денежных средств на свой расчетный счет, выполнять поручения, связанные со строительством указанного жилого дома. Также установлено, что принципал – ООО «Фирма «Свей» для заключения предварительных договоров купли-продажи, договоров долевого участия сообщает агенту данные о квартирах. Денежные средства, поступающие к агенту от участников долевого строительства, являются целевым финансированием для принципала.

Действуя в рамках вышеуказанного агентского договора, ООО «ЭСВДсварка» 20.09.2006г. заключило агентский договор № 5 с ООО «Логика», поручив от имени принципала – ООО «ЭСВДсварка», и в его интересах за вознаграждение заключать по установленной форме предварительные договоры купли-продажи с физическими и юридическими лицами в целях строительства жилого дома по ..., перечисляя при этом полученные деньги на расчетный счет принципала.

29 ноября 2006 года между ООО «ЭСВДсварка» в лице ООО «Логика», действующего на основании агентского договора № 5 от 20.09.2006 года и истцами был заключен Предварительный Договор купли-продажи квартиры №77-03/163 (далее по тексту - Договор). В соответствии с пунктом 1.1. Договора, стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных Договором. В соответствии с пунктом 1.3.2 Договора объектом передачи по Договору является квартира ..., расположенная на 5-ом этаже подъезда № 4 в жилом доме по ..., количество комнат -1, проектная общая площадь 48,81 кв.м., вариант отделки - без отделки (далее по тексту - Квартира). В силу пункта 1.3.3 Договора, стоимость квартиры на момент заключения Договора определялась в размере 1 967 043 рубля, из расчета стоимости 1 кв.м. = 40 300 руб. 00 коп. Пунктом 1.3.4 Договора, предусматривалось, что Покупатель производит оплату первоначального взноса не менее 30% от стоимости квартиры, указанной в пункте 1.3.3. Договора. На основании пункта 1.3.9. и 2.1 Договора, квартира передается в срок не позднее IV квартала 2007 г. По условиям пункта 3.1.1 Договора, Продавец обязался построить Квартиру с указанными в Договоре характеристиками в срок, установленный для заключения основного Договора купли-продажи квартиры. Свои обязательства перед ответчиком истцы выполнили и оплатили 624000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 2761 от 06.12.2006 г. Однако, свои обязательства ответчик перед истцами не исполнил.

Суд считает, что Предварительный Договор купли-продажи квартиры №77-03/163 от 29.11.2006г. соответствует положениям ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и является по существу договором долевого участия, исходя из его содержания и направленности воли сторон при подписании договора.

Фактически и волеизъявление истцов, и волеизъявление и действия ответчика ООО «ЭСВДсварка» были направлены на заключение договора долевого участия. Стороны не могли осуществить куплю-продажу еще не построенной квартиры.

Кроме того, в п.3.1.1. ответчик обязался построить квартиру с указанными в договоре характеристиками, в срок, установленный в договоре.

Учитывая все изложенные доводы относительно существа заключенного сторонами договора, суд считает необходимым признать предварительный договор купли-продажи квартиры №77-03/163 от 29.11.2006г., заключенный между ООО «ЭСВДсварка» и Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г., договором долевого участия.

Принимая во внимание, что с момента, когда ООО «ЭСВДсварка» должно было исполнить обязанность по договору и передать квартиру истцам, истекло длительное время, суд приходит к выводу, что истцы приобрели право на объект недвижимости и вправе требовать защиты нарушенного права путем признания за ними права собственности на объект недвижимости, как добросовестные участники возникших взаимоотношений.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать за Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте по адресу: ... соответствующую (эквивалентную) 31,52% стоимости однокомнатной квартиры ..., подъезд №4, этаж 5, общей проектной площадью – 48,81 кв.м., без отделки, по 1/2 доли за каждым.

Встречный иск ООО «Фирма «Свей» о признании договора недействительным удовлетворению не подлежит, поскольку иск Ахунзяновых М.А. и Г.Г. признан обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению.

Расходы истцов на оплату услуг представителя Петрова Д.В. в соответствии с договором на оказание юридических услуг от 08.08.2011г. и распиской от 08.08.2011г. составили 17500 рублей.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ, с ООО «ЭСВДсварка» в пользу Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя подлежит взысканию 5000 рублей, с ООО «Фирма «Свей» в пользу Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. - 5000 рублей.

Требования о возмещении расходов на оплату услуг нотариуса по оформлению доверенности в размере 700 рублей удовлетворению не подлежат, поскольку доверенности выданные истцами на имя Петрова Д.В. являются универсальными, сроком на один год, кроме того в деле имеются лишь их копии.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, с ответчика ООО «ЭСВДсварка» в пользу государственного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9440 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «ЭСВДсварка», обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры №77-03/163 от 29.11.2006г., заключенный между ООО «ЭСВДсварка» и Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г., договором долевого участия.

Признать за Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Нагорная соответствующую (эквивалентную) 31,52% стоимости однокомнатной квартиры №77, подъезд №4, этаж 5, общей проектной площадью – 48,81 кв.м., без отделки, по 1/2 доли за каждым.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭСВДсварка» государственную пошлину в государственный бюджет в размере 9440 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ООО «ЭСВД сварка» в пользу Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» в пользу Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» к Ахунзянову М.А. и Ахунзяновой Г.Г. о признании договора недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Вахитовский районный суд г.Казани в течение 10 дней с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: Зыбунова Е.В.