РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2012 г. Вахитовский районный суд г. Казани

в составе председательствующего судьи Д.Р. Шакирьяновой

при секретаре С.А. Елисеевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Р.Т. Закировой, З.З. Закирова, А.З. Закирова к Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» о признании действий незаконными, возложении обязанности внести изменения в протокол участия, выбора и передачи квартиры к договору социальной ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Р.Т. Закирова, З.З. Закиров, А.З. Закиров обратились в суд с иском к Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – НО «ГЖФ при Президенте РТ») о признании действий незаконными, возложении обязанности внести изменения в протокол участия, выбора и передачи квартиры к договору социальной ипотеки. В обоснование требований указано, что Р.Т. Закирова, З.З. Закиров приняты и состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. ... между ними с одной стороны и ответчиком с другой заключен договор социальной ипотеки, по которому ответчик обязался предоставить Р.Т. Закировой, З.З. Закирову возможность участия в выборе, использования и получения после уплаты пая полностью в собственность проинвестированной ответчиком будущей квартиры.

... Р.Т. Закировой, З.З. Закировым выбрана квартира, подлежащая предоставлению по договору социальной ипотеки: строительный адрес: ..., из которых норматив общей площади жилых помещений, предоставляемых с государственной поддержкой, указан в размере ... квадратных метра, площадь сверх норматива – ... рублей; ориентировочная стоимость одного квадратного метра квартиры по установленному нормативу составила ... рублей, ориентировочная сверхнормативная стоимость одного квадратного метра квартиры составила ... рублей, в связи с чем, стороны договора социальной ипотеки составили предварительный протокол участия и выбора будущей собственной квартиры гражданина.

А.З. Закиров, приходящийся сыном Р.Т. Закировой, З.З. Закирову, при составлении предварительного протокола участия и выбора будущей собственной квартиры гражданина не участвовал.

В соответствии с предварительным протоколом участия и выбора будущей собственной квартиры гражданина изменение норматива площади, обеспечиваемой государственной поддержкой, осуществляется по результатам перерегистрации (пункт 1.2). Приобретателям квартиры надлежало в течение 30 дней пройти перерегистрацию в исполнительном комитете муниципального образования по месту постановки на учет для улучшения жилищных условий по социальной ипотеке (пункт 2.1). При подтверждении органами местного самоуправления статуса семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки на момент выбора квартиры и после сдачи объекта на баланс ответчика, стороны договора социальной ипотеки составляют в течение 10 рабочих дней протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки (пункт 2.2).

Р.Т. Закирова, З.З. Закиров во исполнение вышеуказанного условия договора прошли перерегистрацию. А.З. Закиров в перерегистрации не участвовал, поскольку предполагалось его проживание в доме, расположенном по адресу: .... Однако ... дом, расположенный по адресу: ..., сгорел. В данном доме проживал А.З. Закиров.

... между ответчиком с одной стороны и Р.Т. Закировой, З.З. Закировым, а также А.З. Закировым с другой составлен протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки, в соответствии с которым Р.Т. Закирова З.З. Закиров, А.З. Закиров получили от ответчика квартиру по адресу: ..., ..., из которых норматив общей площади жилых помещений, предоставляемых с государственной поддержкой, указан в размере ... квадратных метра, площадь сверх норматива – ... рублей; ориентировочная стоимость одного квадратного метра квартиры по установленному нормативу составила ... рублей, ориентированная сверхнормативная стоимость одного квадратного метра квартиры составила ... рублей.

Условия договора об оплате стоимости квартиры в рассрочку исполняются надлежаще.

Ответчик, несмотря на то, что норматив общей площади жилых помещений, предоставляемых с государственной поддержкой, в связи с указанными обстоятельствами изменился и, исходя из норматива в ... квадратных метров на одного человека, составил для истцов - ... квадратных метров, условие договора о цене квартиры не изменил.

По этим причинам истцы просят признать действия ответчика незаконными и обязать ответчика внести изменения в протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки.

В судебном заседании представитель истцов М.Р. Джакупов исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Р.Ф. Хайруллин иск не признал.

Третье лицо Муниципальное казенное учреждение «Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» надлежаще извещено о времени и месте рассмотрения дела, представитель третьего лица в судебное заседание не явился, обратился с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

Согласно пункту 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как определено пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Судом установлено, что Р.Т. Закирова, З.З. Закиров приняты и состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (л.д.46).

... Р.Т. Закирова, З.З. Закиров с одной стороны и ответчик с другой заключили договор социальной ипотеки, по которому ответчик обязался предоставить Р.Т. Закировой, З.З. Закирову возможность участия в выборе, использования и получения после уплаты пая полностью в собственность проинвестированной ответчиком будущей квартиры (л.д. 12-14), тем самым на основании статей 9, 421 ГК РФ стороны договора добровольно приняли на себя все права и обязанности, возникающие из условий договора социальной ипотеки.

В силу пункта 1.2 договора, пункта 4 статьи 421 ГК РФ правоотношения сторон помимо договора также определяются положениями Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. №69-3РТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан», Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 02 августа 2007 г. №366 «О дальнейших мерах по реализации Закон Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. №69-3РТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» и совершенствованию порядка предоставления жилья в рамках республиканской государственной поддержки», Порядка предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке, утвержденным вышеуказанным Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02 августа 2007 г. №366.

Как установлено статьей 3 Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. №69-3РТ, социальная ипотека – предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства; норматив общей площади жилых помещений, предоставляемой на принципах социальной ипотеки – размер площади жилых помещений, в рамках которой осуществляется государственная поддержка граждан в реализации прав на жилище на принципах социальной ипотеки.

Из статьи 11 Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. №69-3РТ следует, что основные требования, предъявляемые к государственной поддержке развития жилищного строительства в системе социальной ипотеки, включают в себя принятие соответствующими органами норматива общей площади жилых помещений, предоставляемых на принципах социальной ипотеки.

Пунктом 4 Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 02 августа 2007 г. №366 установлено, что нормативы общей площади жилых помещений, предоставляемых с государственной поддержкой, составляют для семьи численностью 2 человека – 44 квадратных метра, для семьи численностью 3 и более человек - по 18 квадратных метров на одного человека.

В силу пункта 1.10 Порядка предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке граждане, поставленные на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки в органах местного самоуправления, обязаны после предварительного выбора квартиры и до подписания документов, удостоверяющих право на заселение и пользование выбранной квартирой, пройти по месту постановки на учет перерегистрацию в целях подтверждения на момент выбора жилого помещения права на государственную поддержку в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки.

Перерегистрация осуществляется в том же порядке, что и постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки.

Анализируя содержание заключенного договора посредством толкования его условий, суд приходит, к выводу о том, что в силу пункта 1 статьи 454, пункта 2 статьи 455 ГК РФ, статьи 3 Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. №69-3РТ, между Р.Т. Закировой, З.З. Закировым с одной стороны и ответчиком в связи с заключением договора социальной ипотеки сложились отношения по купле-продаже будущей квартиры с оплатой товара в рассрочку. При этом выбор квартиры (предмета договора) оставлен на усмотрение покупателя, а определение цены осуществляется на стадии выбора квартиры и поставлено в зависимость от нормативов общей площади жилых помещений, предоставляемых с государственной поддержкой, которые в силу статьи 11 Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. №69-3РТ устанавливаются нормативными актами уполномоченных органов и не зависят от волеизъявления сторон договора.

... Р.Т. Закировой, З.З. Закировым выбрана квартира, подлежащая предоставлению по договору социальной ипотеки: строительный адрес: ..., из которых норматив общей площади жилых помещений, предоставляемых с государственной поддержкой, указан в размере ... квадратных метра, площадь сверх норматива – ... рублей; ориентировочная стоимость одного квадратного метра квартиры по установленному нормативу составила ... рублей, ориентировочная сверхнормативная стоимость одного квадратного метра квартиры составила ... рублей, в связи с чем, стороны составили предварительный протокол участия и выбора будущей собственной квартиры гражданина, тем самым определили предмет заключенного договора и его стоимость (л.д. 15).

В соответствии с предварительным протоколом участия и выбора будущей собственной квартиры гражданина изменение норматива жилья, обеспечиваемого государственной поддержкой, осуществляется по результатам перерегистрации (пункт 1.2), которую приобретателям квартиры надлежит пройти в течение 30 дней в исполнительном комитете муниципального образования по месту постановки на учет для улучшения жилищных условий по социальной ипотеке (пункт 2.1). При подтверждении органами местного самоуправления статуса семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки на момент выбора квартиры и после сдачи объекта на баланс ответчика, стороны договора социальной ипотеки составляют в течение 10 рабочих дней протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки (пункт 2.2). Таким образом, пунктами 1.2, 2.1, 2.2 предварительного протокола участия и выбора будущей собственной квартиры гражданина, а также пунктом 1.10 Порядка предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке предусмотрена возможность изменить цену квартиры по обстоятельствам, возникшим на момент выбора квартиры, но до момента подведения результатов перерегистрации, а следовательно, и составления протокола участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки. Иных положений договора, или нормативно-правовых актов, предусматривающих возможность изменения цены договора в связи с изменением нормативов жилья, предоставляемых с государственной поддержкой, не имеется.

После выбора квартиры Р.Т. Закирова, З.З. Закиров прошли перерегистрацию в целях подтверждения права на момент выбора жилого помещения на государственную поддержку, при этом А.З. Закиров в перерегистрации не участвовал, в число членов семьи не включен.

В связи с указанным, на основании Пункта 4 Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 02 августа 2007 г. №366 норматив общей площади жилых помещений, предоставляемых с государственной поддержкой, учитываемый при определении цены договора, после перерегистрации не изменился и составил для истцов ... квадратных метра.

После подтверждения права Р.Т. Закировой, З.З. Закирова на государственную поддержку в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки на момент выбора жилого помещения, ... между ответчиком с одной стороны и Р.Т. Закировой, З.З. Закировым, с другой составлен протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки, в соответствии с которым Р.Т. Закирова, З.З. Закиров, получили от ответчика квартиру по адресу: ... ..., из которых норматив общей площади жилых помещений, предоставляемых с государственной поддержкой, указан в размере ... квадратных метра, площадь сверх норматива – ... рублей; ориентировочная стоимость одного квадратного метра квартиры по установленному нормативу составила ... рублей, ориентировочная сверхнормативная стоимость одного квадратного метра квартиры составила ... рублей (л.д.52).

..., после выбора квартиры, проведения перерегистрации, А.З. Закиров включен в учетное дело, формируемое третьим лицом – Муниципальным казенным учреждением «Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в качестве члена семьи (л.д. 35).

Ответчиком А.З. Закиров был включен в состав семьи на основании заявления ... (л.д.53), то есть после проведения конкурса. После чего сторонами был вновь подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки, в котором со стороны граждан указаны Р.Т. Закирова, З.З. Закиров, А.З. Закиров (л.д.16).

Истцы уплачивают стоимость квартиры, от исполнения договора не отказались.

Таким образом, стороны при заключении договора и во его исполнение определили цену договора, соглашением цену договора не изменили.

Поэтому суд считает, что в сложившихся правоотношениях ответчиком обоснованно при определении цены договора приняты нормативы жилья, предоставляемые с государственной поддержкой, исходя из существовавшей при заключении договора социальной ипотеки, при выборе квартиры и подтвержденной при перерегистрации численности семьи - ... человека. Цена договора установлена в пределах дозволенного усмотрения и воли сторон, на основании обязательных правил о нормативах жилья, предоставляемых с государственной поддержкой, установленных нормативными актами уполномоченных государственных органов.

Поскольку цена товара сторонами договора определена соглашением и не изменена тогда, когда договором предусмотрена возможность ее изменения (по результатам перерегистрации), то она в настоящее время не может быть изменена в силу пункта 1 статьи 485 ГК РФ, статьи 310 ГК РФ. При этом мотивы приобретателей квартиры относительно привлечения к участию в программе социальной ипотеки своего сына не имеют правового значения, поскольку отношения по договору социальной ипотеки определяются волей истцов, не изъявивших своего желания привлечь сына на стороне покупателей в тот момент, когда такое волеизъявление имело правовое значение. Дополнительное включение в протокол участия, выбора и передачи квартиры сына не является основанием для изменения цены квартиры, поскольку данный протокол удостоверяет факт передачи выбранного жилья в пользование и не может повлиять на стоимость приобретаемого жилья.

Наличие оснований для изменения уже заключенного договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 451 ГК РФ не установлено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-196, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Р.Т. Закировой, З.З. Закирова, А.З. Закирова к Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» о признании действий незаконными, возложении обязанности внести изменения в протокол участия, выбора и передачи квартиры к договору социальной ипотеки – о т к а з а т ь.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд г.Казани в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Д.Р. Шакирьянова