ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2012 года г. Узловая

Узловский городской суд Тульской области в составе

председательствующего Прямицыной Е.А.,

при секретаре Хазанской А.В.,

с участием представителя истца комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Козловой О.И.

представителя ответчика Ибрагимовой Р.А. по доверенности Есипова Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-377/2012 по иску комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район к Ибрагимовой Регине Адельшаевне, ООО «Регина» о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку и обязании заключить трехстороннее соглашение о смене стороны по договору аренды,

установил:

истец комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район обратился в суд с иском к Ибрагимовой Р.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку и обязании заключить трехстороннее соглашение о смене стороны по договору аренды, ссылаясь на то, что между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район и обществом с ограниченной ответственностью «Регина» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., с разрешенным использованием под строительство магазина, который находится по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Согласно п. 2.1 раздела 2 указанного договора был определен срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был продлен на неопределенный срок.

Указывает, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, является Ибрагимова Р.А., в связи с чем Ибрагимова Р.А. фактически является арендатором по указанному договору аренды.

Ссылаясь на то, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ибрагимовой Р.А. не произведено ни одного платежа по оплате аренды за пользование земельным участком, истец просит взыскать с Ибрагимовой Р.А. задолженность в размере <данные изъяты>. и пени за просрочку платежей в размере <данные изъяты>., обязать Ибрагимову Р.А. заключить с комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район трехстороннее соглашение о смене арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район также обратился в суд с иском к Ибрагимовой Р.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку и обязании заключить трехстороннее соглашение о смене стороны по договору аренды, ссылаясь на то, что между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район и обществом с ограниченной ответственностью «Регина» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., с разрешенным использованием для размещения объектов предпринимательской деятельности, который находится примерно в 35 м. по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Согласно п. 2.1 раздела 2 указанного договора был определен срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был продлен на неопределенный срок.

Указывает, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, является Ибрагимова Р.А., в связи с чем Ибрагимова Р.А. с этого времени фактически является арендатором по указанному договору аренды.

Ссылаясь на то, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ибрагимовой Р.А. не произведено ни одного платежа по оплате аренды за пользование земельным участком, истец просит взыскать с Ибрагимовой Р.А. задолженность в размере <данные изъяты> и пени за просрочку платежей в размере <данные изъяты>., обязать Ибрагимову Р.А. заключить с комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район трехстороннее соглашение о смене арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определениями судьи Узловского городского суда Тульской области от 16.04.2012 года к участию в делах в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственность «Регина».

Определением Узловского городского суда Тульской области от 10.05.2012 года гражданские дела по вышеназванным искам объединены в одно производство с присвоением регистрационного номера 2-377/2012.

Определением Узловского городского суда Тульской области от 10.05.2012 года, занесенным в протокол судебного заседания, общество с ограниченной ответственность «Регина» исключено из числа третьих лиц и привлечено в участию в деле в качестве соответчика.

В процессе судебного разбирательства истец комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район уточнил заявленные исковые требования, не изменяя предмет и основания иска, просил, в том числе, обязать общество с ограниченной ответственностю «Регина» заключить трехстороннее соглашение с комитетом по управлению имуществом администрации МО Узловский район о смене арендатора по договорам аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Козлова О.И. заявленные исковые требования с учетом их уточнения поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Ибрагимова Р.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует телефонограмма, находящаяся в материалах дела, согласно которой просила рассмотреть дело с участием ее представителя по доверенности Есипова Д.А.

Представитель ответчика Ибрагимовой Р.А. по доверенности Есипов Д.А. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении, ссылаясь на доводы, изложенные в возражении, согласно которым требование о взыскании арендной платы с его доверителя не основано на законе, поскольку, по его мнению, в данном случае может вестись речь только о неосновательном обогащении. Вместе с тем, после перехода права собственности на недвижимость, находящуюся на арендованном земельном участке, у Ибрагимовой Р.А. возник выбор, на каком праве пользоваться земельным участком: на праве аренды, уплачивая при этом арендную плату, либо на праве собственности, уплачивая земельный налог. Ответчик Ибрагимова Р.А. после получения свидетельства о праве собственности на здание выразила намерение о приватизации занимаемого зданием земельного участка, подав соответствующее заявление в администрацию муниципального образования Узловский район, однако, ей неоднократно было отказано в предоставлении земельного участка. Таким образом, истец, являясь структурным подразделением администрации муниципального образования Узловский район, своими незаконными действиями сам причинил себе ущерб. Кроме того, доказательств того, что здание занимает также и земельный участок размером 24 кв.м., истцом не представлено. Требование о заключении трехстороннего соглашения полагал не основанным на нормах действующего законодательства, поскольку гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Представил дополнительное возражение, в котором сослался на то, что в соответствии со ст. ст. 48, 120 ГК РФ учреждение является юридическим лицом, имущество которого обособлено от имущества создавшего его публичного образования, поэтому оно может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. При реализации указанных полномочий учреждение выступает как хозяйствующий субъект со специальной правоспособностью и действует в своих интересах в соответствии с целями деятельности, предусмотренными в его учредительных документах. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключен в целях обеспечения полномочий, переданных МО Узловский район. Комитет при этом действует от имени и по поручению администрации, в связи с чем не является стороной по обязательству и не может выступать истцом в возникших правоотношениях. Указал, что дополнительные соглашения к договорам аренды не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем считаются ничтожными сделками. Возражал относительно законности установления арендной платы по указанным земельным участкам, ссылаясь на то, что отчет об определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка составлен к другому земельному участку, не опубликован в средствах массовой информации. Кроме того, его доверителю незаконно было отказано в приобретении в собственность указанных земельных участков. Таким образом, его доверителю причинен ущерб в виде необходимости оплаты неосновательного обогащения, который возник ввиду незаконных действий (бездействия) администрации муниципального образования Узловский район, поэтому по основаниям ст. 413 ГК РФ обязательство Ибрагимовой Р.А. по внесению арендной платы должно прекратиться совпадением должника и кредитора в одном лице. Возражал против удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика Ибрагимовой Р.А. пени за просрочку платежей, ссылаясь на то, что до судебного разбирательства его доверитель не получала требований об уплате платежей за пользование земельными участками с указанием размера платежей, номера счета для перечисления и информации о лице, за счет которого его доверитель обогатился.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственность «Регина» директор Ибрагимова Р.Ж. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует рапорт УУП ОУУМ и ПДН ОМВД России по Узловскому району и расписка о вручении судебной повестки, находящиеся в материалах дела. Причину неявки суду не сообщила.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Козлову О.И., представителя ответчика Ибрагимовой Р.А. по доверенности Есипова Д.А., специалиста ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации муниципального образования Узловский район № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регина» предоставлен в аренду земельный участок (категория земель - земли поселений) с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., который находится по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием под строительство магазина, с правом государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (дело № 2-377, л.д. 20).

Между администрацией муниципального образования Узловский район и обществом с ограниченной ответственностью «Регина» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., с разрешенным использованием под строительство магазина, который находится по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> (дело № 2-377, л.д. 21-29).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (дело № 2-377, л.д. 30).

Пунктом 2.1 договора аренды определен срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ (дело № 2-377, л.д. 33).

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Доказательств обратного сторонами не представлено.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата составляет <данные изъяты>. до ввода магазина в эксплуатацию, <данные изъяты>. после ввода магазина в эксплуатацию, с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., которая должна быть перечислена в срок не позднее 20 числа текущего месяца (дело № 2-377, л.д. 34).

Постановлением главы администрации муниципального образования Узловский район № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регина» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., для размещения объектов предпринимательской деятельности. Участок находится примерно в 35 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, (дело № 2-378, л.д. 20).

Между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район и обществом с ограниченной ответственностью «Регина» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 24 кв.м., с разрешенным использованием для размещения объектов предпринимательской деятельности, который находится примерно в 35 м. по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> (дело № 2-378, л.д. 21-29).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (дело № 2-378, л.д. 30).

Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновился в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Доказательств обратного сторонами не представлено.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата составляет <данные изъяты>., с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., которая должна быть перечислена в срок не позднее 20 числа текущего месяца (дело № 2-378, л.д. 32).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регина» и Ибрагимовой Р.А. заключено соглашение № о предоставлении отступного передачей должником недвижимого имущества. По условиям данного соглашения ООО «Регина» предоставляет Ибрагимовой Р.А. отступное и обязуется передать в собственность недвижимое имущество – нежилое здание (магазин), назначение: объекты нежилого назначения, 1-этажный, общая площадь 171,6 кв.м., инв. №, Лит. А, расположенное по адресу: <адрес>. Передаваемое имущество принадлежит должнику по праву собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию построенного № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Согласно акту приема-передачи, имущество передано ДД.ММ.ГГГГ (дело № 2-377, л.д. 50-51, 52).

ДД.ММ.ГГГГ Ибрагимовой Р.А. зарегистрировано право собственности на указанное нежилое здание (магазин), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (дело № 2-377, л.д. 49).

Решениями Арбитражного суда от 17.11.2008 г., 15.04.2009 г., 01.04.2010 г., 11.04.2011 г. с ООО «Регина» взыскана задолженность по договорам аренды по 29.03.2010 г. включительно (дело № 2-377, л.д. 111-126).

Установленные судом обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

Разрешая требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельными участками, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. В связи с чем доводы представителя ответчика Ибрагимовой Р.А. по доверенности Есипова Д.А. о том, что переход права собственности на недвижимость, расположенную на арендованном земельном участке, не порождает обязанности у нового собственника по оплате арендной платы за пользование таким земельным участком, основаны на ошибочном толковании норм материального права.

По смыслу приведенных норм материального права при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю (приобретателю) объекта недвижимости договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Таким образом, названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Земельным участком, предоставленным под недвижимость, считается участок, который обслуживает здание, строение или сооружение, т.е. который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Его площадь определяется п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, согласно которым при выделении земли требуется соблюдение общих градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.

Судом установлено, что право собственности на нежилое здание (магазин), расположенное на спорных земельных участках, перешло к Ибрагимовой Р.А. ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, учитывая приведенные нормы материального права, Ибрагимова Р.А. тем самым с указанного времени приняла на себя права и обязанности арендатора спорных земельных участков.

Доводы представителя ответчика Ибрагимовой Р.А. по доверенности Есипова Д.А. о том, что его доверителю незаконно не переданы земельные участки в собственность, правового значения при рассмотрении данного дела не имеют.

Согласно ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с ч. 1, 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исходя из анализа приведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что Ибрагимова Р.А. вправе претендовать на предоставление ей в собственность земельных участков, занимаемых принадлежащим ей на праве собственности нежилым зданием. Однако доказательств реализации такого права в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, возлагающей на сторону обязанность доказывания тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основание своих возражений, суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу, что в настоящее время право пользования Ибрагимовой Р.А. спорными земельными участками на условиях аренды не прекращено, т.е. Ибрагимовой Р.А. обязательства по договорам аренды должны исполняться.

Между тем, каких-либо доказательств надлежащего исполнения ответчиком Ибрагимовой Р.А. обязательств по внесению арендной платы за пользование спорными земельными участками в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено. В связи с чем суд приходит к выводу, что Ибрагимовой Р.А. допущена просрочка платежа по договорам аренды земельных участков с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., и с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 24 кв.м., на которых расположено принадлежащее ей на праве собственности здание магазина.

Доказательств того, что незаконными действиями истца Ибрагимовой Р.А. причинен ущерб, на что ссылался в дополнительных возражениях ее представитель, суду не представлено.

Утверждения представителя ответчика Ибрагимовой Р.А. о том, что комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловского района не может выступать истцом в возникших правоотношениях ввиду того, что не является стороной в обязательстве, суд находит ошибочными.

Согласно Положению о комитете по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район, утвержденному постановлением главы администрации муниципального образования Узловский район № от ДД.ММ.ГГГГ комитет является отраслевым органом администрации муниципального образования Узловский район, осуществляющим от имени администрации полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом муниципального образования Узловский район (п. 1 раздела 1 Положения).

Основными целями и задачами комитета, в том числе, являются приращение муниципальной собственности, увеличение доходов местного бюджета на основе эффективного управления муниципальным имуществом, обеспечение появления новых устойчивых источников доходов местного бюджета, обеспечение полноты и достоверности учета объектов муниципальной собственности, систематического контроля за их использованием (п. 1 раздела 2 Положения).

Для осуществления целей и задач, указанных в Положении, комитету предоставлено право, в том числе, распоряжаться земельными участками, находящимися в границах муниципального образования, выступать арендодателем и продавцом земельных участков, находящихся в ведении (собственности) муниципального образования Узловский район, совершать иные действия по приобретению, управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности в соответствии с действующим законодательством, правовыми актами органов местного самоуправления (п. 2 раздела 2 Положения).

Проанализировав содержание данного Положения, суд приходит к выводу, что комитету как отраслевому органу администрации, переданы полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципального образования Узловский район, в связи с чем указанный орган является надлежащим истцом в возникших правоотношениях.

Доводы представителя ответчика Ибрагимовой Р.А. по доверенности Есипова Д.А. о том, что здание магазина расположено на одном земельном участке площадью 200 кв.м. с кадастровым номером №, нельзя признать состоятельными, они опровергаются исследованными судом письменными материалами дела: схемой границ земельного участка с описанием границ смежных земельных участков и каталогом координат, из которой следует, что площадь земельного участка под зданием составляет 223 кв.м. (дело № 2-377, л.д. 173, 174), пояснениями специалиста кадастрового инженера ФИО1, показавшего, что по заданию муниципального образования он осуществлял геодезические работы по определению координат земельных участков и их совмещению с нежилым зданием, расположенным на этих участках. При этом использовал спутниковую связь, систему GPS и кадастровую выписку на здание. Выполнял задание с использованием прибора «Эпоха-35», который зарегистрирован в Государственном реестре средств измерений и допущен к применению в РФ. При определении координат земельных участков и здания установил, что здание расположено на двух смежных земельных участках, площадь земельного участка под зданием составляет 223 кв.м.

Суд считает возможным согласиться с пояснениями, данными специалистом ФИО1, поскольку они логичны, непротиворечивы, даны специалистом, имеющим необходимую квалификацию и обладающим специальными познаниями в области землеустройства. Доводы представителя ответчика Ибрагимовой Р.А. о заинтересованности указанного специалиста в исходе дела, нельзя признать состоятельными, поскольку они ничем не подтверждены, основаны на субъективном мнении представителя ответчика. Непредставление специалистом в судебное заседание подлинников документов о квалификации и используемом оборудовании не свидетельствует о недопустимости его пояснений ввиду того, что квалификация специалиста обстоятельством, подлежащим доказыванию по делу, не является. Кроме того, данная информация подлежит свободному доступу в информационных сетях.

Выписку из кадастрового паспорта, на который ссылался представитель ответчика Ибрагимовой Р.А. (дело № 2-377, л.д. 109-110), суд не может принять во внимание как доказательство расположения здания магазина исключительно на указанном земельном участке, поскольку инвентаризация объекта согласно сведениям, содержащимся в данной выписке, проведена в 2007 г., тогда как земельный участок площадью 24 кв.м. был предоставлен в аренду ООО «Регина» ДД.ММ.ГГГГ, основания предоставления – для размещения объектов предпринимательской деятельности. При этом суд принимает во внимание, что земельный участок следует судьбе здания, фактически предоставлен для обслуживания нежилого помещения, расположен по тому же адресу, что и земельный участок в размере 200 кв.м., по отношению к которому является смежным.

Вместе с тем, из дополнительных возражений представителя ответчика Есипова Д.А. следует, что Ибрагимова Р.А. ДД.ММ.ГГГГ обращалась в администрацию муниципального образования Узловский район о приобретении в собственность земельных участков с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., и с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., расположенных под принадлежащим ответчику на праве собственности нежилым строением. Таким образом, фактически Ибрагимовой Р.А. не отрицалось, что ею используются оба земельных участка.

Оценив представленные письменные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с объяснениями сторон, учитывая приведенные нормы материального права, суд приходит к выводу о состоятельности заявленных исковых требований в части взыскания с ответчика сумм задолженности по договорам аренды земельных участков с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., и с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м.

Определяя размер подлежащей взысканию арендной платы, суд исходит из того, что цена договора является одним из его существенных условий.

В силу положений части 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По смыслу законоположений, регулирующих арендные правоотношения, возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке допускается лишь на основании договора сторон, которым определены условия и механизм такого изменения.

В судебном заседании представителем ответчика Ибрагимовой Р.А. не отрицалось, что его доверителю при приобретении в собственность нежилого здания было известно о том, что земля под зданием находится в аренде. При этом доказательств того, что Ибрагимова Р.А. выразила намерение изменить размер арендной платы, стороной ответчика не представлено. Тем самым, Ибрагимова Р.А., приобретя право собственности на здание, согласилась с условиями договоров аренды земельных участков, занятых такой недвижимостью и необходимых для ее использования, в том числе, с размером установленной арендной платы.

Расчет задолженности по суммам арендной платы, представленный истцом, проверен судом, сомнений не вызывает. В связи с чем с Ибрагимовой Р.А. в пользу комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район подлежит взысканию задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., в размере <данные изъяты>., а также задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., в размере <данные изъяты>.

Доводы стороны ответчика Ибрагимовой Р.А. о недействительности договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к договорам аренды в силу того, что договор и дополнительные соглашения не зарегистрированы в установленном законом порядке, суд не может признать состоятельными по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее чем один год.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Частью 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из изложенного, договор аренды, не содержащий указание на срок действия договора, а равно как дополнительные соглашения, совершенные в той же форме, что и договор, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с нормой п. 2 ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор).

Согласно пояснениям представителя истца указание на необходимость регистрации договора и дополнительных соглашений внесено в названные документы ошибочно, поскольку разработана стандартная форма этих документов без учета срока, на который заключается договор и соглашение.

Учитывая приведенные нормы материального права, пояснения представителя истца, суд считает, что указание на необходимость регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года, и дополнительных соглашений к такому договору, не требующих государственной регистрации, не влечет недействительности договоров и дополнительных соглашений к ним.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку факт просрочки ответчиком Ибрагимовой Р.А. платежей по договорам аренды установлен, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании пени в соответствии с п. 5.2 договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ

Доводы представителя ответчика Ибрагимовой Р.А. о том, что его доверитель не имела информации о размере арендной платы, сроках уплаты, реквизитах получателя не свидетельствуют о том, что ответчик как собственник здания, пользуясь земельными участками, была лишена возможности выяснить условия пользования этими участками как у должника ООО «Регина» при передаче здания

в качестве отступного, так и у муниципального органа, к которому обращалась в октябре 2010 г. по вопросу приобретения земельных участков в собственность.

Проверяя представленный истцом расчет пени, суд находит его ошибочным.

К возникшим правоотношениям подлежат применению разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации № 13, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 14 от 08.10.1998 года «О практике применения положения гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Согласно п. 2 и 3 указанного постановления при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяцев) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.

Согласно Указаниям Центрального Банка Российской Федерации от 23.12.2011 года № 2758-У ставка рефинансирования на день предъявления иска и на день вынесения решения равна 8% годовых.

Таким образом, расчет суммы пени по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ будет следующим.

а всего <данные изъяты>.

Разрешая требования истца о заключении трехстороннего соглашения по вышеуказанным договорам аренды, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в том числе, на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Поскольку с переходом права собственности на здание расположенное на арендованных земельных участках, прежний собственник ООО «Регина» выбыл из обязательства по аренде земельных участков, оснований для понуждения его к заключению трехстороннего соглашения, на чем настаивает представитель истца, не имеется. Равно как не имеется правовых оснований для удовлетворения данного требования, направленного к ответчику Ибрагимовой Р.А., в силу приведенных выше норм материального права, не предусматривающих в данном случае обязательность заключения такого соглашения. При этом суд учитывает, что собственник жилого помещения, расположенного на земельном участке, в силу положений ч. 1, 4 ст. 28, ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ вправе выбирать, по каким основаниям ему могут быть предоставлены земельные участки – в аренду или в собственность.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район к Ибрагимовой Регине Адельшаевне, ООО «Регина» о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку и обязании заключить трехстороннее соглашение о смене стороны по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Ибрагимовой Регины Адельшаевны в пользу комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., в размере <данные изъяты>. и пени за просрочку платежей по арендной плате за указанный участок в размере <данные изъяты> задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., в размере <данные изъяты>. и пени за просрочку платежей по арендной плате за указанный участок в размере <данные изъяты>., а всего взыскать <данные изъяты>

В остальной части в удовлетворении требований комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Узловский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Прямицына Е.А.

Решение не вступило в законную силу.