Дело 2-445/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Южноуральск 15 декабря 2011 года
Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Реутовой И.М.,
адвокатов Михайловой Т.Г., Коршунова С.Ю.
при секретаре Меньшиковой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Табачникова Сергея Борисовича к Баевой Марии Григорьевне о понуждении к заключению основного договора купли-продажи и по встречному иску Баевой Марии Григорьевны к Табачникову Сергею Борисовичу о признании предварительного договора купли-продажи, договора задатка недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Табачников С.Б. обратился в суд с иском к Баевой М.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи. В обосновании иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ, между ним и ответчиком Баевой М.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условий которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ, заключить договор купли-продажи, принадлежащей ответчику квартиры, расположенной по адресу: <адрес>62. Во исполнение предварительного договора истец передал ответчику задаток в размере 700.000 рублей. В настоящее время Баева М.Г. уклоняется от исполнения обязанности по заключению основного договора на условиях предварительного, отчуждает квартиру третьему лицу по договору дарения. Просит понудить Баеву М.Г. к заключению с ним договора купли-продажи, двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,52 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>62 на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик Баева М.Г. исковые требования Табачникова С.Г. не признала, предъявив к Табачникову С.Б. встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, а также договора задатка недействительными. В судебном заседании Баева М.Г. пояснила, что ей на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира, расположенная в <адрес>62. В указанной квартире зарегистрирована она и её внучка – ФИО7 Её дочь ФИО8 имеет свое жилье, проживает отдельно. Она не имела намерения продавать свою квартиру. Оспариваемые документы она подписала, поскольку Табачников С.Б. высказывал в отношении её дочери ФИО8 угрозы применения насилия. Кроме того, подписывая бумаги, она была введена в заблуждение относительно природы совершаемой сделки, думала, что право собственности перейдет к её дочери и тем самым она поможет дочери рассчитаться с ФИО12 по долгу. Прочитать документы сама не могла, поскольку в 2006 году перенесла операцию на глаза, читать без очков не может. Никакого задатка в размере 700.000 рублей ей, а также её дочери никто не передавал.
Представители Баевой М.Г. – ФИО9, адвокат ФИО10 поддержали позицию своей доверительницы.
В судебном заседании представитель Табачникова С.Б адвокат ФИО11 поддержал заявленные Табачниковым С.Б. требования в полном объеме, пояснил, что его доверителю ФИО12 со слов самой ФИО8 стало известно о том, что ее мать Баева М.Г. собирается продать квартиру. ФИО12, имел намерения приобрести данную квартиру для своей матери. Впоследствии, Баева М.Г. стала уклоняться от совершения сделки, что понудило его обратиться за защитой своих прав в суд, поэтому встречные исковые требования Баевой М.Г. не признал, считал их необоснованными, просил в их удовлетворении отказать.
Третье лицо ФИО7 полагала, что требования Табачникова С.Б. являются необоснованными и незаконными, пояснила, что она зарегистрирована в квартире бабушки - Баевой М.Г. по адресу: <адрес>62, а фактически проживает в квартире мужа в <адрес>. ФИО8 – её мать. Мать ранее работала в ООО «Злак-маркет» охранником в магазине «Юбилейный». Она видела, что мать последнее время находилась в подавленном состоянии. Впоследствии со слов матери ей стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ Табачников С.Б. стал угрожать, обвинять ее в совершении кражи, требовал деньги за какие-то ткани. Её мать и бабушка, Табачников С.Б. ездили в нотариальную контору, где бабушка подписала документы, по которым обязалась продать квартиру Табачникову С.Б.и получила задаток в сумме 700 000 рублей. Но в действительности деньги они не получали, и посторонним лицам продавать квартиру не собиралась.
В судебном заседании приняла участие представитель третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) – ФИО13, которая пояснила, что у них на регистрации находится договор дарения, заключенный между Баевой М.Г. и ФИО14, который в настоящее время приостановлен до разрешения спора между сторонами.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей ФИО8, ФИО22, ФИО15, ФИО16, Лащ Е.Н., ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО28, ФИО20, в качестве специалистов ФИО21, ФИО30, исследовав материалы гражданского дела, материалы № 6028/1012 об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО8 о совершении преступных действий в отношении Баевой М.Г. со стороны Табачникова С.Б., суд приходит к следующему:
Судом установлено, что Баевой М.Г. на основании договора № 73/2 передачи и продажи квартир в собственность граждан, зарегистрированного Жилищно-инвентаризационным отделом Южноуральского городского бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ в реестровой книге № 5-4073, принадлежит двухкомнатная квартира общей площадью 41,52 кв. метра, расположенная по адресу: <адрес>62.
ДД.ММ.ГГГГ, между Баевой М.Г. и Табачниковым С.Б. был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого» Продавец» Баева М.Г. обязуется продать, а « Покупатель Табачников С.Б. « купить двухкомнатную квартиру, общей площадью 41,52 кв.метра, расположенную по адресу: <адрес>62 и заключить основной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5).
ДД.ММ.ГГГГ, между Баевой М.Г. и Табачниковым С.Б. было заключено также Соглашение о задатке, согласно пункту 4, которого, «сторона 2», ФИО12 передает «стороне 1» Баевой М.Г. в обеспечение взаимных обязательств по предстоящей купле-продаже двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> 62, задаток в размере 700.000 руб.? а сторона 1,Баева М.Г. принимает от передавшего лица сумму 700 000 рублей. Согласно расписки, от ДД.ММ.ГГГГ, Табачников С.Б. передал Баевой М.Г. во исполнение предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 700.000 рублей ( л.д. 7,8).
Согласно с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При признании сделки недействительной суд одновременно должен разрешить и вопрос о применении последствий недействительности сделки независимо от того заявлено ли это требование сторонами.
В соответствии с частью 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Законодателем установлено, что сделка - это прежде всего действие, основанное на единстве внутренней воли и внешнего проявления (волеизъявление). Если подлинная внутренняя воля не соответствует ее внешнему выражению, закон допускает признание таких сделок недействительными. Отличительным признаком, признаваемых недействительными на основании ст. 179 ГК РФ, является отсутствие у лица, заключающегося сделку, свободной воли на ее совершение.
Суд признает установленным факт, что Баева М.Г. при заключении сделки предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного во исполнение указанного предварительного договора, изначально была введена в заблуждение относительно совершенной сделки. Доводы истицы об указанных обстоятельствах обмана носят последовательный непротиворечивый характер, подтверждены собранными доказательствами по делу. Судом установлено, что существенные условия договора был составлены по проекту, представленному самим ответчиком ФИО12, как и все последующие документы : договор о задатке, расписка. При этом суд не может не принять во внимание личность Баевой М.Г., а именно ее преклонный возраст и правовую неосведомленность, ее психологические особенности, связанные как с возрастом так и учитывая ее состояние здоровья, в силу которых стало возможным введения в заблуждение Баевой М.Г. со стороны ответчика ФИО12
Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями Баевой М.Г., третьего лица ФИО7, свидетелей ФИО8, ФИО22, ФИО23, ФИО16, Лащ Е.Н.
Так, свидетель ФИО8 пояснила, что она работала в ООО «Злак-Маркет», расположенном в магазине «Юбилейный», в должности охранника. В августе 2011 года, ей стало известно, что в отделе «Формулы мод» магазина произошла недостача, пропали ткани. ФИО12 обвинил её в пропаже ткани на большую сумму, стал запугивать. Опасаясь угроз в отношее своей семьи она стала искать варианты погасить долг и решила по договору ипотеки приобрести у матери квартиру, оформив квартиру на себя, а деньги по кредиту в сумме 500 000 рублей передать ФИО12 После этого по требованию Табачникова С.Б. её мать взяла документы и все вместе они поехали для переоформления квартиры. Она думала, что находится в нотариальной конторе. После того, как Табачников С.Б. переговорил с сотрудником конторы, мать подписала, предложенные ей документы, поскольку ввиду плохого зрения прочитать их самостоятельно не могла. Ей эти документы никто не показывал и копии с них не выдавал. О сути сделки ей стало известно после обращения к адвокату, которая смогла истребовать документы из «Агентства по недвижимости», где они находились с матерью. Собрав все документы, она вынуждена была обратиться за помощью в правоохранительные органы.
Свидетели ФИО22 и ФИО23 отрицали факт поиска покупателей с целью продажи квартиры соседкой Баевой М.Г. Им известно, что иного жилья она не имеет.
Свидетель ФИО24 пояснила, что работает ИП в магазине «Юбилейный». В июле или августе 2011 года ей стало известно, что из отдела «Формула мод» пропала ткань. Об этом говорили все продавцы первого этажа магазина «Юбилейный». ФИО8 сказала, что ей угрожают, говорят о том, что если она не отдаст квартиру матери, могут пострадать ее дети и внуки, т.е. ее запугивали, и она реально боялась этих угроз. Ее везде возили, проводили очную ставку, хотели применить детектор лжи. Она испугалась, и ее мать подписала документы для последующего отчуждения квартиры.
Свидетель Лащ Е.Н. пояснила, что работает в магазине «Юбилейный». Летом 2011 года ей стало известно о том, что в отделе «Формула мод» произошла кража. От ФИО8 она узнала о том, что в совершении этой кражи подозревают ее, и что на нее «повесили» большие суммы долга – 300.000 рублей, потом 700.000 рублей. Требуют с нее эти деньги, квартиру и еще заставляют взять ипотеку в Банке. Потом эти же обстоятельства рассказали продавцы с первого этажа магазина «Юбилейный». Позже ФИО8 сказала, что она оформляет на себя ипотечный кредит, для того, чтобы рассчитаться с долгом перед Табачниковым С.Б., Известно ей было и том, что Табачников С.Б. ее запугивает, что он приходил в квартиру к ее матери, и что и она и мать испугались его, и подписали документы о продаже квартиры. Все это они делали по требованию Табачникова С.Б.
Свидетель ФИО25 также подтвердила данные обстоятельства.
Всем допрошенным свидетелям магазина «Юбилейный» об этих обстоятельствах стало известно со слов самой хозяйки ФИО26
Данный свидетель от явки в судебное заседание уклонился.
С учетом этих доказательств очевиден факт того, что Баева М.Г. была введена в заблуждение относительно природы сделки, так как полагала, что заключают договор купли-продажи квартиры, по которому право собственности переходило к её дочери ФИО8
Как было указано выше свидетели ФИО22, ФИО23 (соседи по квартире Баевой М.Г.) пояснили, что Баеа М.Г. не имела никогда намерения продать квартиру и никогда не говорила о том, что и в будущем собирается продавать свою квартиру, в связи с чем они никогда не видели покупателей, которые спрашивали бы про ее квартиру.
Весь этот инцидент возник лишь после того, как в отделе «Формула мод» пропала ткань. Об этих обстоятельствах поясняет не только Валиева, но данные факты стали известны всем индивидуальным предпринимателям и продавцам, работающим в магазине « Юбилейный», в котором расположен отдел ФИО26
Свидетели ФИО19, ФИО28 пояснили суду, что действительно между ФИО12 и ФИО8 были разборки и впоследствии как пояснил свидетель ФИО28 ему ФИО12 пояснил, что ФИО8 призналась в том, что похитила у них из отдела ткань.
В судебном заседании в качестве специалиста была допрошена заместитель главного врача по поликлинике МУЗ «ЮГЦБ» ФИО29, которая, ознакомившись с медицинскими документами, в отношении Баевой М.Г.пояснила, что Баева М.Г. наблюдается в городской поликлинике более 10 лет. Имеет тяжелое сердечное заболевание, нарушение ритма, высокое давление, анемию. В связи с чем, имеет вторую группу инвалидности по общему заболеванию, бессрочно. Кроме того, у Баевой М.Г. имеется заболевание – катаракта глаз, и данным заболеванием она страдает более семи лет. С 2006 года зрение Баевой М.Г. очками не корректируется, т.е. она может различать только – день на улице или ночь, а что-то детально видеть не может. В 2011 году, Баева М.Г. три раза находилась в стационаре, в связи с тяжелыми носовыми кровотечениями. Все эти заболевания влияют на ее дееспособность, т.к. ей трудно ориентироваться даже в привычной для нее обстановке. На август 2011 года, с учетом ее состояния здоровья она могла видеть только крупный текст, в очках могла разглядеть текст поближе, но воспринимать прочитанное была не способна. Это связано с ее состоянием здоровья, наличием заболевания. анемии – это гипоксии мозга, при котором больной трудно ориентироваться в незнакомых деталях, а поэтому незнакомый текст ей трудно читать. В 2006 году ей была проведена операция на один глаз. Операция улучшила зрение одного глаза, но из-за имевшегося заболевания, зрение на втором глазу стало резко ухудшаться. После операции ей были необходимы очки на +10 на один глаз, но она их не выписывала и ими не пользовалась. Левым глазом при зрении 0,005, она практически ничего не видит.
Допрошенный в качестве специалиста врач-офтальмолог МУЗ «ЮГЦБ» ФИО30, ознакомившись с медицинскими документами, Баевой М.Г. пояснил, что значительное ухудшение зрения у Баевой М.Г. произошло в 2006 году, и именно тогда ей была проведена операция по поводу катаракты – и был установлен искусственный хрусталик. Коррекция зрения производится очками на дальнее расстояние, но для каждого расстояния необходимы свои очки, т.к. одни очки, например на дальнее расстояние, не подходят, и в них Баева М.Г. вблизи видеть не будет. Поэтому ориентироваться в привычных вещах ей довольно сложно. Кроме того, заболевание глаз у Баевой М.Г. отягощено тяжелой формой анемии и гипертонии. В отношении второго глаза – так же имеется катаракта, и этим глазом Баева М.Г. не видит вообще, т.е. в целом одним глазом она могла видеть, используя очки и на каждое расстояние - должна иметь не одну пару очков, а вторым глазом Баева М.Г. не видит вообще.
Таким образом, обстоятельства, указанные Баевой М.Г., бесспорно свидетельствуют о заключении ею сделки под влиянием заблуждения относительно юридической природы сделки купли-продажи. Помимо ее пояснений о том, что ввиду возраста, состояния здоровья, безграмотности она не понимала сущность предварительного договора купли-продажи, договора задатка, но и также не могла самостоятельно его прочитать. В судебном заседании бесспорно установлено и то, что изготавливала документы работник Агентства по недвижимости, работающая бухгалтером, которая не имеет юридического образования, поэтому Баевой М.Г. данные документы не прочитывались в полном объеме, не разъяснялись последствия, влекущие совершенных ее действий. На эти факты бесспорно указывают и те обстоятельства, что деньги в виде задатка, оговоренные договором в Агентстве по недвижимости в бланке (в присутствии свидетелей), в присутствии этого же работника, не передавались. Расписка в получении денег со стороны Баевой М.Г. написана не ее собственноручно, а изготовлено машинописным текстом, что также вызывает сомнение. Поскольку Баева М.Г. имеет плохое зрение, что лишает ее возможности самостоятельно прочитать текст, а ее последующие действия влекут к принятию неосознанного решения. Воля Баевой М.Г. сформировалась под влиянием внешнего воздействия, в том числе угроз. Направленные угрозы и введение в заблуждение создали видимость согласия Баевой М.Г. на совершение сделки купли-продажи квартиры. Мотивы действий Баевой М.Г. и она и суд может объяснить тем, что она хотела лишь помочь дочери погасить долг ФИО12, опасаясь за жизнь и здоровье близкого ей человека. Но и ФИО8, и Баева М.Г. объясняют то, что по предполагаемой сделке квартира должна была быть оформлена на ФИО8, именно по этим основаниям ЕЕ мать дала согласие поехать в нотариальную контору. В силу этих обстоятельств доводы Баевой М.Г. заслуживают внимание. Именно опасение наступления более существенных негативных последствий повлекло несвободное выражение воли, обусловило совершение сделки, поэтому в данном случае речь идет об угрозе в гражданско-правовом значении. Исходя из совершенных действий, со стороны Баевой М.Г. волеизъявление ее не соответствует ее действительной воле и интересов.
Поскольку Баева М.Г. подписывая предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ была лишена возможности действовать по своей воле и в своих интересах, а её волеизъявление не соответствовало ее действительной воле, суд признает недействительными предварительный договор купли-продажи продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 41,52 кв.метра, расположенной по адресу: <адрес>62, заключенный между Баевой М.Г. и Табачниковым С.Б. ДД.ММ.ГГГГ, а также Соглашение о задатке, заключенное между Баевой М.Г. и Табачниковым С.Б. ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Табачникова С.Б. к Баевой М.Г. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в <адрес>62, на условиях предварительного договора купли-продажи между сторонами от 09.08. 2011 года не имеется.
Арест, наложенный по определению суда от 07.09. 2011 на квартиру, расположенную в <адрес>62 надлежит снять по вступлению решения в законную силу.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В иске Табачникова Сергея Борисовича к Баевой Марии Григорьевне о понуждении к заключению основного договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в <адрес>62, на условиях предварительного договора купли-продажи между сторонами от 09.08. 2011 года – отказать.
Встречный иск Баевой Марии Григорьевны к Табачникову Сергею Борисовичу о признании недействительными предварительного договора купли-продажи продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 41,52 кв.метра, расположенной по адресу: <адрес>62, заключенный между Баевой Марией Григорьевной и Табачниковым Сергеем Борисовичем ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным, а также признать недействительным соглашения о задатке, заключенное между Баевой Марией Григорьевной и Табачниковым Сергеем Борисовичем, ДД.ММ.ГГГГ.
Арест, наложенный по определению суда от 07.09. 2011 на квартиру, расположенную в <адрес>62 снять по вступлению решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Южноуральский городской суд.
Председательствующий И.М. Реутова