Дело № 2-169/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Южноуральск 25 июля 2012 года
Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Реутовой И.М.,
с участием прокурора Головановой А.В.,
при секретаре Меньшиковой Н.В., Помыткиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Малаховой Юлии Александровны к Белкановой Любови Борисовне, Белканову Владимиру Николаевичу о выселении и по встречному иску Белкановой Любови Борисовны, Белканова Владимира Николаевича к Малаховой Юлии Александровне о признании права владения и пользования жилым помещением и обязании не ограничивать во владении и пользовании жилым помещением,
УСТАНОВИЛ:
Малахова Ю.А. обратилась в суд с иском к Белканову В.Н., ФИО3 о выселении без предоставления другого жилого помещения. В обосновании иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Свердловское региональное энергомонтажное управление» заключен договор купли-продажи, согласно которого она приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> – 46. На момент приобретения в указанной квартире были зарегистрированы и проживали ФИО3 и Белканов В.Н. ООО «Свердловское региональное энергомонтажное управлении» сообщило о том, что между первоначальным собственником квартиры – Челябинским монтажным управлением (филиалом Уралэнергомонтаж») и ФИО3 был заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, срок договора не определен, следовательно, в соответствии с положениями ст. 683 ГК РФ договор считается заключенным на пять лет. Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наём. Если наймодатель, не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Поскольку предыдущий собственник квартиры не настаивал на прекращении его действия по истечении 5 лет с момента заключения договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, срок автоматически продлевался на следующие пять лет. Поскольку, она не намерена в дальнейшем сдавать квартиру в наем, ДД.ММ.ГГГГ она направила в адрес ответчиков предупреждение с указанием даты прекращения договора - ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она направила ответчикам письмо, где вновь указала, что действие договора прекращается с ДД.ММ.ГГГГ и предложила ответчикам в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить указанную квартиру и передать ей ключи от квартиры. Однако, до настоящего времени ответчики не передали ключи от квартиры, продолжают проживать в спорном жилом помещении. Полагает, что с ДД.ММ.ГГГГ у ответчиков отсутствует право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес> – 46. В соответствии с положениями ст. 35 ЖК РФ просит выселить ФИО3, Белканова В.Н. из жилого помещения – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> 46; снять ответчиков с регистрационного учета по месту проживания по указанному адресу.
Определением Южноуральского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ Малаховой Ю.А. от исковых требований к ФИО3, Белканову В.Н. в части снятия их с регистрационного учета по месту проживания по адресу: <адрес>46, производство по делу в данной части прекращено.
ФИО3, Белканов В.Н. предъявили встречный иск к Малаховой Ю.А. о признании за ними права владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>46 и обязании Малахову Ю.А. не ограничивать их во владении и пользовании спорным жилым помещением. Указали, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> – 46, было предоставлено ФИО3 по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в бессрочное владение и пользование. Ранее указанная квартира была предоставлена её супругу Белканову Н.А. для постоянного проживания и в дальнейшем должна была быть передана ему в собственность, поскольку в период его работы в ЗАО «Трест» Уралэнергомонтаж» у него производились удержания из заработной платы в счет купли-продажи квартиры. Согласно свидетельства № 15 от ДД.ММ.ГГГГ квартира № 46, находящаяся по адресу: <адрес> принадлежала Челябинскому монтажному управлению филиал ЗАО «Трест Уралэнергомонтаж». Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № 37/026/2008-170 спорная квартира принадлежала на праве собственности ОАО «Концерн Спецмонтаж». Решением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А 60-9033/06-С 11 ОАО «Концерн Спецмонтаж» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. Впоследствии, в результате торгов имущество ОАО «Концерн Спецмонтаж» перешло к ООО «Свердловское региональное энергомонтажное управление», которое ДД.ММ.ГГГГ заключило с Малаховой Ю.А. договор купли-продажи спорной квартиры. Считают, что требования Малаховой Ю.А. о выселении их из квартиры, расположенной по адресу: <адрес> 46 являются необоснованными, поскольку в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Следовательно, договор найма, заключенный с ЗАО «Трест Уралэнергомонтаж», считается заключенным с Малаховой Ю.А. на тех же условиях, а именно жилое помещение предоставлено им (Белкановым) в бессрочное владение и пользование. В связи с этим, просят признать за ними право владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> – 46; обязать Малахову Ю.А. не ограничивать их во владении и пользовании указанным жилым помещением.
В судебном заседании Малахова Ю.А. поддержала заявленные ею требования о выселении Белкановых из спорного жилого помещения, встречные исковые требования ФИО3 и Белканова В.Н. не признала, указав, что поскольку жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> – 46 на момент заключения договора найма от ДД.ММ.ГГГГ не входило в состав жилищного фонда социального использования, между ООО «Свердловское региональное энергомонтажное управление» и ФИО3 был заключен договор коммерческого найма, регулируемый нормами гл. 35 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Поэтому доводы Белкановых о том, что договор найма является бессрочным необоснованны. На момент обращения Белкановых в суд срок действия договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ истек. Таким образом, у них отсутствуют законные основания для владения и пользования данным жилым помещением. Считает, что требование Белкановых нарушают её права как собственника, гарантированные Конституцией РФ, владеть, пользоваться и распоряжаться спорным жилым помещением. Также считает, что доказательств того, что Белкановыми внесена сумма оплаты за спорную квартиру суду не предоставлено. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.
ФИО3 исковые требования Малаховой Ю.А. не признала, поддержала заявленные ею встречные исковые требования.
Позицию ФИО3 поддержала её представитель ФИО8
Белканов В.Н. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Прокурор Голованова А.В. в заключении полагала, что в удовлетворении исковых требований Малаховой Ю.А. к ФИО3, Белканову В.Н. надлежит отказать, а требования Белкановых удовлетворить.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
Судом установлено, что Малаховой Ю.А. на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> – 46, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданном ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8).
Судом установлено, что в 1996 году семья Белкановых вселилась в жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> – 46.
Квартира по <адрес> – 46, в <адрес> принадлежала на праве собственности Челябинскому монтажному управлению филиалу ЗАО «Трест Уралэнергомонтаж», согласно Свидетельства № 15 о праве собственности, и была выделена для проживания работнику управления Белканову Н.А. и его семье. С апреля 1998 года Белканов Н.А. и члены его семьи – ФИО3, Белканова Ю.Н. и Белканов В.Н. зарегистрированы в указанной квартире по месту проживания. (л.д.27).
Таким образом, на момент вселения жилое помещение находилось в частной собственности, а именно в собственности АОЗТ «Трест Уралэнергомонтаж», которое являлось участником долевого строительства квартир в доме по <адрес>.
Согласно справки № 14477 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и её сын – Белканов В.Н. зарегистрированы в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ и проживают в ней по настоящее время (л.д.29).
Как пояснила в судебном заседании ФИО3, указанная квартира была предоставлена её мужу для постоянного проживания без оформления каких либо документов на квартиру и в дальнейшем должна была быть продана ему в собственность, поскольку в период его работы в тресте у него производились удержания из заработной платы за куплю-продажу вышеуказанной квартиры.
Данные обстоятельства подтверждены пояснениями многочисленных свидетелей ФИО12, ФИО13., ФИО15, ФИО16, допрошенными Южноуральским городским судом.
Так, свидетель ФИО14 пояснил, что Белканов Н.А. Тодоров, Грибков, работающие на ТЭЦ-3 <адрес>, в 1995 году были приглашены для работы в АОЗТ «Трет Уралэнергомонтаж». Этим работникам, прибывшим из Казахстана были предоставлены квартиры по <адрес> в <адрес>, за которые у них удерживались деньги из заработной платы.
Свидетель ФИО15 пояснила, что ранее она занимала должность заместителя председателя Собрания депутатов Южноуральского городского округа. В 2007 году к ней обратилась ФИО3, пояснила, что её семья приехала в <адрес> из Казахстана. Её муж Белканов Н.А. был приглашен на работу в Добрянское монтажное управление и предприятием семье предоставлена квартира по <адрес>46 в <адрес>. За квартиру у супруга удерживались денежные средства в счет оплаты ее стоимости. Впоследствии супруг ФИО3 погиб. Через некоторое время встал вопрос о выселении ее с детьми из спорной квартиры, поскольку никаких документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры, у нее на руках не было. Ею было установлено, что Добрянское монтажное управление было признано банкротом, а все имущество, принадлежащее данному предприятию, в том числе и квартиры в доме № 30 по <адрес> в <адрес>, а так же квартира № 46, где проживала семья Белкановых, пошли в счет оплаты по долгам предприятия, и были выставлены на продажу. Также было выяснено, что за указанные квартиры из заработной платы работников удерживались денежные средства в счет погашения стоимости квартиры, которые должны были перечисляться в кассу предприятия. Начальник Добрянского монтажного управления пояснил, что с работников предприятия удерживали из заработной платы денежные средства, заключив с ним смешанные договоры найма и купли-продажи. Часть денежных средств от работников в счет стоимости квартиры были приняты через кассу по приходному кассовому ордеру, а часть была удержана из заработной платы этих работников. Свидетель ФИО15 также пояснила, что ею было установлено, что на период вселения Белкановых в квартиру ими выплачено 95 % ее стоимости. Она брала расчетные листки на имя Белканова Н.А. производила расшифровку бухгалтерских кодов предприятия, сверяла все коды, и данные обстоятельства подтвердили руководители предприятия, заверив ее как представителя Администрации ЮГО, что семья Белкановых выселена не будет.
Свидетель ФИО16 пояснил, что дом по <адрес> в <адрес> строился несколькими дольщиками, среди которых было и Добрянское монтажное управление. Со слов начальника участка Добрянского монтажного управления ему было известно об отчислениях из заработной платы работников в счет оплаты за квартиры, что было отражено в их расчетных листках.
Факт удержания из заработной платы косвенно подтвержден представленными из архива фонда «Добрянское монтажное управление Монтажное управление Государственного ФИО1 Знамени Уральского треста по монтажу телпоэнергетического оборудования «Уралэнергомонтаж» письменными доказательствами – копиями лицевых счетов на начислению заработной платы за 1994-1995 годы на имя Белканова Н.А. Согласно указанных счетов из заработной платы Белканова В.Н. за период с 1994- 1995 годы удержана сумма в размере 29.797,32 рублей, помимо обязательных для того времени отчислений в виде налогов.
Кроме того, судом установлено, что на аналогичных условиях в квартиры по <адрес> в <адрес> были вселены семьи других работников АОЗТ «Трест Уралэнергомонтаж» - семья Тодоровых (квартира № 55), и семья Грибковых (квартира № 56).
Как следует из смысла ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Жилищные права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.
Таким образом, судом бесспорно установлено, что семья Белкановых вселена в спорную квартиру не самовольно, а с согласия собственника АОЗТ «Трест Уралэнергомонтаж». Кроме того семья Белкановых была вселена на условиях смешанного договора найма-продажи. Причем договор найма был заключен на неопределенный срок.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.
На основании ч. 3 ст. 4 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Исходя из требований ст. 675 ГК РФ, право пользования ответчиками занимаемыми помещениями, возникшее у них при собственнике ОАО «Челябэнерго», сохраняется и после перехода права собственности на спорное жилое помещение к истцам.
Следовательно, требование Малаховой А.Ю. к ФИО3, Беланову В.Н. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является незаконным и удовлетворению не подлежит.
Малахова Ю.А. просит выселить ФИО3 ссылаясь на ч. 1 ст. 35 ГК РФ.
Однако, данная норма регулирует выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
Согласно указанной статье в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
С учетом того, что ст. 35 ЖК РФ находится в разделе 11 указанного Кодекса о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, действие данной статьи распространяется на граждан, имевших права о пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являвшихся собственниками этих жилых помещений. К ним относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа.
Ни к одной из выше перечисленных категорий ФИО3, Белканов В.Н. не относятся.
ФИО3, Белкановым В.Н. заявлено встречное требование к Малаховой Ю.А. о признании права владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> – 46 и обязании не ограничивать во владении и пользовании жилым помещением.
Однако, в судебном заседании достоверно установлено, что со стороны Малаховой Ю.А. каких-либо препятствий в пользовании и владении Белкановыми спорным жилым помещением не чинится. Семья Белкановых до сегодняшнего дня владеет и пользуется спорным жилым помещением без каких-либо ограничений. Данные обстоятельства в судебном заседании подтвердила ФИО3
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований ФИО3, Белканова В.Н. о признании права владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> – 46 и обязании не ограничивать во владении и пользовании жилым помещением, со стороны Малаховой, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Малаховой Юлии Александровны к ФИО3, Белканову Владимиру Николаевичу о выселении без предоставления другого жилого помещения отказать.
Отказать в удовлетворении встречного иска ФИО3, Белканова Владимира Николаевича к Малаховой Юлии Александровне о признании права владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> – 46 и обязании не ограничивать во владении и пользовании жилым помещением.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение одного месяца, со дня составления решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Южноуральский городской суд.
Председательствующий И.М. Реутова