Дело №2-59/2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Усть-Лабинск «04» апреля 2011г.
Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края в составе:
Судьи Анохина А.А.
При секретаре Кушнеровой Т.Ю.
С участием:
представителя истца: Зигмантовича В.А., по доверенности № от 30.07.2010 г.
Ответчиков: Ромашко В.А., Ромашко А.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ЗАО Банк кредитования малого бизнеса в лице ЗАО «Банк Интеза» к Ромашко В.А. и Ромашко А.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и взыскании судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
ЗАО «Банк Интеза» обратился в суд с иском к Ромашко В.А. об обращении взыскания на заложенное имущество - нежилое здание - магазин, Лит. А, общей площадью 288,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый № и с иском к Ромашко А.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - квартиру № общей площадью 48,0 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ Усть-Лабинского районного суда гражданское дело №2-59/2011 по иску ЗАО Банк кредитования малого бизнеса в лице ЗАО «Банк Интеза» к Ромашко В.А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и гражданское дело №2-58/2011 по иску ЗАО Банк кредитования малого бизнеса в лице ЗАО «Банк Интеза» к Ромашко А.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество были объединены в одно производство.
Впоследствии истец представил суду уточненное исковое заявление от 29.03.2011 г., в котором просит суд обратить взыскание на следующее имущество, заложенное по договорам залога недвижимого имущества: по договору от 31.05.2007г. №№ - нежилое здание - магазин, Лит. А, общей площадью 288,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащий Ромашко В.А. в связи с неисполнением ИП Ромашко А.Н. обеспеченного залогом обязательства в пользу ЗАО «Банк Интеза»;
По договору от 31.05.2007г. № - земельный участок площадью 187 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащий Ромашко В.А. в связи с неисполнением ИП Ромашко А.Н. обеспеченного залогом обязательства в пользу ЗАО «Банк Интеза»;
По договору от 31.05.2007г. № - квартиру № общей площадью 48,0 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, принадлежащую Ромашко А.Н. в связи с неисполнением ИП Ромашко А.Н. обеспеченного залогом обязательства в пользу ЗАО «Банк Интеза».
При этом истец ссылался на то, что 26.03.2007г. между КМБ БАНК (ЗАО), правопреемником которого является ЗАО "Банк Интеза"и ИП Ромашко А.Н. был заключен кредитный договор № на сумму 6 500 000 руб. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору были заключены следующие договоры залога недвижимого имущества (ипотека):
- № от 31.05.2007г. между Банком кредитования малого бизнеса (ЗАО), правопреемником которого является ЗАО "Банк Интеза" и Ромашко В.А. Предметом ипотеки является нежилое здание - магазин, Лит. А, общей площадью 288,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащий Ромашко В.А. на праве собственности; право аренды земельного участка из земель поселений, площадью 187 кв.м.;
- № от 31.05.2007г. между Банком кредитования малого бизнеса (ЗАО), правопреемником которого является ЗАО "Банк Интеза" и Ромашко А.Н. Предметом ипотеки является квартира, общей площадью 48,0 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, принадлежащая Ромашко А.Н. на праве собственности.
Ипотекой было обеспечено исполнение Заемщиком - ИП Ромашко А.Н. его обязанностей, вытекающих из кредитного договора КД №СМФ/07КД-378 от 26.03.2007 г.: возврат кредита в размере 6 500 000 руб., выданного на 60 мес. до 26.03.2012 г.; уплата процентов на сумму кредита в размере 16% годовых; уплата неустойки в виде пени в размере 0,22% от суммы соответствующего платежа за каждый день просрочки в случае непоступления на счет Залогодержателя платежей; возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору; возмещение необходимых расходов Залогодержателя по обращению взыскания на предмет ипотеки и его реализации.
В нарушение ст.ст. 810, 819 ГК РФ и ст. ст. 1,3 Кредитного договора Заемщик свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом.
Решением от 13.08.2009 г. Первомайского районного суда г. Краснодара с ИП Ромашко А.Н., Ромашко А.Н. и Ромашко В.А. солидарно в пользу Банка кредитования малого бизнеса (ЗАО), правопреемником которого является ЗАО "Банк Интеза" взыскана задолженность по кредитному договору № от 26.03.2007 г. в сумме 3 996 120 руб., проценты на дату фактического погашения суммы задолженности, расходы по оплате госпошлины в сумме 20 000 руб.
В связи с неисполнением ответчиками решения суда в добровольном порядке 14.10.2009 г. Банком были получены исполнительные листы на взыскание с ответчиков суммы по решению суда от 13.08.2009 г. Однако, несмотря на все меры, предпринимаемые истцом, задолженность в полном объеме не погашена.
В соответствии с п. 6.1 договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) № от 31.05.2007г. и № от 31.05.2007г. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательств по кредитному договору, за которые Заемщик отвечает, для удовлетворения требований Залогодержателя взыскание может быть обращено на предмет ипотеки. В этой связи истец обратился с иском в суд. В процессе судопроизводства было установлено, что земельный участок, находящийся под предметом ипотеки - нежилым зданием - магазином литер А, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый № принадлежит ответчику Ромашко В.А. на праве собственности, в связи с чем также становится предметом залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № от 31.05.2007г.
Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, указанным в уточненном исковом заявлении. Просил установить продажную цену по магазину и квартире в соответствии с оценкой в договоре залога, а цену земельного участка - в соответствии с заключением эксперта от 14.03.2011 г. Позже в прениях представитель истца пояснил, что согласен со стоимостью квартиры и земельного участка, указанной в заключении эксперта, и просит удовлетворить исковые требования по земельному участку и квартире в соответствии с заключением эксперта. Со стоимостью магазина, указанной в заключении эксперта, он не согласен, считает ее завышенной и просит установить продажную цену по магазину в соответствии с оценкой в договоре залога.
Ответчик Ромашко В.А. в судебном заседании иск признала частично и просила при определении стоимости заложенного имущества руководствоваться заключением эксперта от 14.03.2011 г.
Ответчик Ромашко А.Н. в судебном заседании иск признал частично и пояснил, что когда он брал кредит, то был юридически неосведомленным. Сумма оценки его квартиры в договоре залога занижена, квартира стоит дороже. Он согласен с оценкой квартиры в заключении эксперта от 14.03.2011 г. и не возражает, чтобы взыскание было обращено на нее по этой стоимости.
Допрошенная в судебном заседании эксперт Полевая И.А. полностью подтвердила выводы, указанные ею в заключении эксперта от 14.03.2011 г.
Выслушав представителя истца, ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно кредитному договору № от 26.03.2007 г. между КМБ БАНК (ЗАО), правопреемником которого является ЗАО "Банк Интеза"и ИП Ромашко А.Н., последний получил от Банка кредит в сумме 6 500 000 руб. на срок до 26.03.2012г. с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 16% годовых (л.д. 4-5, т.1).
В обеспечение исполнения обязательств сторонами были заключены:
- договор залога недвижимого имущества № от 31.05.2007г., предметом которого является нежилое здание - магазин, Лит. А, общей площадью 288,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащий Ромашко В.А. на праве собственности, а также право аренды земельного участка из земель поселений, площадью 187 кв.м. При этом залоговая стоимость магазина оценена в сумме 3 828 268 руб., а право аренды земельного участка оценивается в 24 918 руб. 00 коп. (л.д. 9-13, т. 1).
- договор залога недвижимого имущества №СМФ/07КД-378/З-3 от 31.05.2007г., предметом которого является квартира, общей площадью 48,0 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, принадлежащая Ромашко А.Н. на праве собственности. Залоговая стоимость квартиры оценена в сумме 550 830 руб. (л.д. 9-12, т. 2).
Решением от 13.08.2009 г. Первомайского районного суда г. Краснодара частично удовлетворен иск Банка кредитования малого бизнеса (ЗАО). С ИП Ромашко А.Н., Ромашко А.Н. и Ромашко В.А. солидарно в пользу Банка кредитования малого бизнеса (ЗАО) взыскана задолженность по кредитному договору № от 26.03.2007 г. в сумме 3 996 120 руб., проценты на дату фактического погашения суммы задолженности, расходы по оплате госпошлины в сумме 20 000 руб. (л.д. 24-27, т. 1).
В соответствии с определением от 31.05.2010 г. Первомайского районного суда г. Краснодара ЗАО "Банк Интеза" признан правопреемником взыскателя - Банка кредитования малого бизнеса (ЗАО) - (л.д. 28, т. 1).
Как установлено в судебном заседании, ответчик Ромашко А.Н. ненадлежащим образом исполнял обязательства, взятые на себя в соответствии с кредитным договором от № от 26.03.2007 г. Решение от 13.08.2009 г. Первомайского районного суда г. Краснодара в добровольном порядке ответчиками исполнено не было.
Согласно п. 6.1 Договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) № от 31.05.2007г. и № от 31.05.2007г. для удовлетворения требований Залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательств по кредитному договору, за которые Заемщик отвечает, взыскание может быть обращено на предмет ипотеки.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
На основании ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с ч.ч. 1,6 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа; предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно; предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам; договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно; законом установлены иные случаи.
Согласно ч.ч. 1,2 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
На основании ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с указанными обстоятельствами суд вправе обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с договорами залога недвижимого имущества (ипотеки) № от 31.05.2007г. и № от 31.05.2007г. - нежилое здание - магазин, Лит. А, общей площадью 288,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый № и квартиру, общей площадью 48,0 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>.
В судебном заседании установлено, что земельный участок, площадью 187 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежит на праве собственности Ромашко В.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 19.07.2008 г. (л.д. 70, т. 1).
Статей 1 ЗК РФ закреплен принцип, устанавливающий единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, т.е. все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Таким образом, суд считает необходимым обратить взыскание также и на земельный участок площадью 187 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащий Ромашко В.А.
В соответствии со ст. ст. 349, 350 ГК РФ начальная продажная цена залогового имущества определяется в судебном порядке.
Согласно п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.1998 г. №26 при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается исходя из рыночной цены этого имущества.
По соглашению сторон залоговая стоимость магазина оценена в сумме 3 828 268 руб., право аренды земельного участка оценено в 24 918 руб. 00 коп., а залоговая стоимость квартиры оценена в сумме 550 830 руб.
В связи с тем, что в судебном заседании ответчики возражали против оценки недвижимого имущества, указанной в договорах залога недвижимого имущества № от 31.05.2007г. и № от 31.05.2007г., считая ее заниженной, то по ходатайству истца по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта от 14.03.2011 г., итоговая рыночная стоимость здания магазина Лит. А, общей площадью 288,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащего Ромашко В.А. составляет 22 051 272 руб. 00 коп.;
Рыночная стоимость земельного участка площадью 187 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащего Ромашко В.А. составляет 1 052 997 руб. 00 коп.;
Итоговая рыночная стоимость квартиры № общей площадью 48,0 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, принадлежащей Ромашко А.Н. составляет 1 813 937 руб. 00 коп.
Суд считает необходимым удовлетворить требования истца, обратив взыскание на предметы залога по договорам залога недвижимого имущества (ипотеки) № от 31.05.2007г. и № от 31.05.2007г., установив при этом начальную продажную цену в размере рыночной стоимости заложенных объектов недвижимости, указанной в заключении эксперта от 14.03.2011 г.
При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить иск ООО «Банк Интеза» в полном объеме на основании ст.ст. 307, 348 ГК РФ.
Судебные расходы, понесенные истцом в связи с уплатой госпошлины в размере 12 000 руб. 00 коп. и оплатой работ по проведению судебной строительно-технической экспертизы в размере 18 054 руб. 00 коп., подтверждаются платежными поручениями № от 15.11.2010 г.; № от 15.11.2010 г.; № от 01.04.2011 г. и № от 09.03.2011 г., в связи с чем подлежат взысканию солидарно с ответчиков Ромашко В.А. и Ромашко А.Н. на основании ч. 1 ст. 98 ГК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск ЗАО Банк кредитования малого бизнеса в лице ЗАО «Банк Интеза» к Ромашко В.А. и Ромашко А.Н. удовлетворить.
Обратить взыскание: 1) на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (ипотека) от 31.05.2007г. № - нежилое здание - магазин, Лит. А, общей площадью 288,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащий Ромашко В.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженке <данные изъяты>, проживающей и зарегистрированной по адресу: г. Усть-Лабинск, <адрес> в счет погашения задолженности перед ЗАО «Банк Интеза» г. Краснодар, <адрес>, установив начальную продажную цену в размере рыночной стоимости здания магазина в сумме 22 051 272 (двадцать два миллиона пятьдесят одна тысяча двести семьдесят два) руб. 00 коп.;
2) на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (ипотека) от 31.05.2007г. № - земельный участок площадью 187 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, кадастровый №, принадлежащий Ромашко В.А. в счет погашения задолженности перед ЗАО «Банк Интеза» г. Краснодар, <адрес>, установив начальную продажную цену в размере рыночной стоимости земельного участка в сумме 1 052 997 (один миллион пятьдесят две тысячи девятьсот девяносто семь) руб. 00 коп.;
3) на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (ипотека) от 31.05.2007г. № - квартиру № общей площадью 48,0 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, <адрес>, принадлежащую Ромашко А.Н., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженцу <данные изъяты>, проживающему по адресу: г. Усть-Лабинск, <адрес>, зарегистрированному по адресу: г. Усть-Лабинск, <адрес> в счет погашения задолженности перед ЗАО «Банк Интеза» г. Краснодар, <адрес>, установив начальную продажную цену в размере рыночной стоимости квартиры в сумме 1 813 937 (один миллион восемьсот тринадцать тысяч девятьсот тридцать семь) руб. 00 коп.
Взыскать солидарно с Ромашко В.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <данные изъяты>, проживающей и зарегистрированной по адресу: г. Усть-Лабинск, <адрес> и Ромашко А.Н., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <данные изъяты>, проживающего по адресу: г. Усть-Лабинск, <адрес>, зарегистрированного по адресу: г. Усть-Лабинск, <адрес>, в пользу ЗАО «Банк Интеза» г. Краснодар, <адрес>, 30 054 (тридцать тысяч пятьдесят четыре) руб. 00 коп., из которых: 12 000 (двенадцать тысяч) руб. - в возмещение расходов по оплате госпошлины и 18 054 (восемнадцать тысяч пятьдесят четыре) руб. 00 коп. - в возмещение расходов по оплате экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Усть-Лабинский райсуд в течение 10 дней.
Председательствующий подпись:
КОПИЯ ВЕРНА:
Федеральный судья А.А. Анохин