РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июля 2010 года п.г.т. Усть-Абакан
Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего Дергуновой Е.В.
при секретаре Товстоножко Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Барит» к Обществу с ограниченной ответственностью «Минресурс», Михайлову М.М., Нестеренко В.Л. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, -
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество «Барит» (далее ЗАО «Барит») обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Минресурс» (далее ООО «Минресурс»), Михайлову М.М., Нестеренко В.Л. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, указывая, что ООО «Минресурс» владело на праве собственности долей в размере 3/4 в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - административно-бытовой корпус (далее АБК) общей площадью 2143,8 кв. метра, расположенный по адресу:. ... По договору купли-продажи от *** Г., действовавший от имени общества по доверенности, продал принадлежавшую обществу 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание АБК Михайлову М.М. и Нестеренко В.Л. за *** рублей. Указанную долю в праве собственности на здание АБК покупатели приобрели по 1/2 её части каждый. *** Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия был зарегистрирован переход права собственности по данной сделке. Считает данную сделку недействительной по следующим основаниям. Проданный АБК представлял собой капитальное четырёхэтажное здание, изготовленное из стеновых железобетонных панелей с кирпичными перегородками на фундаменте из бетонных блоков, включающее в себя 63 отдельных нежилых помещения помимо коридоров и лестничных площадок. По заключению независимого оценщика ООО «***» среднерыночная стоимость 1 кв. метра административно-бытовых помещений, имеющих простую отделку, расположенных в. .., по состоянию на июль 2007 года составляла *** рубль. Следовательно, среднерыночная стоимость здания АБК в. .. общей площадью 2143,8 кв. метра на момент совершения спорной сделки составляла *** рублей. Среднерыночная стоимость 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание АБК составляла *** рублей. Таким образом, цена (*** рублей), по которой были проданы 3/4 доли в праве общей собственности на АБК, принадлежавшие ООО «Минресурс», занижена по сравнению с реальной рыночной стоимостью доли в имуществе на момент совершения сделки в 48,48 раза. При обычной степени заботливости и осмотрительности, которую обязаны проявлять участники оборота, заключавшие оспариваемую сделку, должны были знать реальную рыночную стоимость такой недвижимости в. ... Занижение продажной цены свидетельствует о недобросовестности покупателя в оспариваемой сделке, поскольку его действия прямо направлены на причинение имущественного вреда ООО «Минресурс». Кроме того, необходимо принять во внимание, что ответчики в обоснование цены продажи всего здания АБК в. .. ссылаются на оценку стоимости данного здания, произведённую *** ООО «***». Между тем, оценщик ООО «***» без указания каких-либо критериев произвольно признал данное здание аварийным и определил его физический износ в размере 90,6 %. При этом, износ фундамента был определён в размере 80 %, износ стен и перегородок - 80 %, износ перекрытий - 90 %, износ крыши, полов - 100 %. Оценщик ООО «***» не привёл в отчёте конкретных данных, свидетельствующих об аварийном состоянии конструктивных элементов здания, позволяющих определить их износ в указанном им размере. Ответчики также не представили доказательств, которые бы свидетельствовали о признании уполномоченным органом местного самоуправления в установленном порядке данного здания аварийным на момент его продажи. Указанному выводу оценщика ООО «***» прямо противоречат данные паспорта здания АБК в. .., изготовленного Государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» по состоянию на ***, то есть непосредственно перед заключением оспариваемого договора купли-продажи. Согласно техническому паспорту здание АБК не было аварийным, а физический износ здания составлял всего 42 %, при этом износ фундамента составлял только 25 %, износ стен - 30 %, износ перекрытий - 30 %, износ крыши - 60 %, износ полов - 50 %., в связи с чем по состоянию на момент оценки здания физический износ здания не мог составлять 90,6 %. Пунктом 7 статьи 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 года № 921 «О государственном учёте и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» Госстрою Российской Федерации делегированы полномочия по утверждению Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности в целях единого инвентарного учёта всех объектов недвижимости на территории Российской Федерации. Согласно пункту 21 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утверждённых Приказом Госстроя Российской Федерации от 31 мая 2001 года № 120, во исполнение данного постановления Правительства Российской Федерации, ведение Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности Российской Федерации осуществляет ФГУП «Ростехинвентаризация». В соответствии с пунктом 6 названных Правил документальной основой ведения Единого реестра является технический паспорт. Источником формирования записи об объекте являются удостоверенные документы, составленные на основе проведённой технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности и хранящиеся в инвентарном деле объекта. Пунктом 17 Приложения № 1 к названным Правилам предусмотрено определение в техническом паспорте процента физического износа объекта на год обследования. Таким образом, в установленном законом порядке определена уполномоченная организация, ФГУП «Ростехинвентаризация» и её территориальные Управления, которая вправе производить инвентаризацию объектов недвижимости, составлять на них технические паспорта и определять фактическое состояние этих объектов, в том числе и процент их физического износа. Следовательно, надлежащим доказательством технического состояния и размера физического износа объекта недвижимости является технический паспорт, составленный уполномоченным органом ФГУП «Ростехинвентаризация». Поэтому считает, что надлежащим доказательством технического состояния здания АБК в. .. должен быть признан технический паспорт этого здания, составленный Государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации», который стороны оспариваемой сделки представили в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия при государственной регистрации перехода права по сделке. Поскольку стороны оспариваемой сделки купли-продажи здания АБК были знакомы с техническим паспортом на продаваемый объект, составленным Государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации», перед заключением сделки, они заведомо знали о недостоверности оценки стоимости объекта, проведенной ООО «***», о существенном завышении процента износа при этой оценке и о существенном занижении продажной стоимости объекта, в связи с чем они являются недобросовестными лицами, действовавшими с целью причинения вреда ООО «Минресурс», выразившегося в приобретении имущества общества без предоставления равноценного денежного эквивалента. Согласно ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. С учетом изложенного считает, что данная сделка является недействительной, как совершенная с целью злоупотребления правом, не соответствует требованиям закона, поскольку полагает, что имущество ООО «Минресурс» было отчуждено в пользу третьих лиц по заниженной цене. Таким образом, согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По договору купли-продажи от *** ответчики Михайлов М.М. и Нестеренко В.Л. продали принадлежавшие им доли в праве собственности на здание АБК в. .. Ф., К., К.А.И. и С. и передали их по акту приёма-передачи, а в настоящее время новыми собственниками три верхних этажа здания АБК в. .. разобраны до первого этажа, стеновые панели демонтированы, объект недвижимости, являвшийся предметом оспариваемой сделки, в настоящее время перестал существовать. Считает, что Михайлов М.М. и Нестеренко В.Л. обязаны возместить ООО «Минресурс» действительную рыночную стоимость приобретённых ими долей в праве общей долевой собственности на АБК, принадлежавших ООО«Минресурс», каждый из них должен возместить половину разницы в стоимости 3/4 доли, то есть по *** рублей. На основании изложенного просит признать недействительным договор купли-продажи от *** 3/4 доли в праве общей долевой собственности на административно-бытовой корпус, общей площадью 2143,8 кв.м., расположенный по адресу:. .. заключенный между ООО «Минресурс» и Михайловым М.М. и Нестеренко В.Л., применив последствия недействительности сделки, и взыскать с Михайлова М.М. и Нестеренко В.Л. пользу ООО «Минресурс» с каждого денежные средства в размере *** рублей.
В судебном заседании представители истца Черданцев А.В., Чепусова Н.Д., действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, признать недействительным договор купли-продажи от *** на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на административно-бытовой корпус, общей площадью 2143,8 кв.м., расположенный по адресу:. .., заключенный между ООО «Минресурс» и Михайловым М.М. и Нестеренко В.Л., применить последствия недействительности сделки и взыскать с Михайлова М.М. и Нестеренко В.Л. в пользу ООО «Минресурс» с каждого денежные средства в размере *** рублей, приведя доводы, изложенные в заявлении.
В судебном заседании представитель ответчиков Михайлова М.М., Нестеренко В.Л., Шалагин Н.О., действующий на основании доверенностей, исковые требования не признал, просил в иске отказать, пояснив, что спорный договор купли-продажи между ООО «Минресурс» и Михайловым М.М., Нестеренко В.Л. был заключен по обоюдному согласию сторон в простой письменной форме с соблюдением норм Гражданского кодекса Российской Федерации и не вследствие крайне невыгодных для сторон обстоятельств, в связи с чем кабальной сделка не являлась, что подтверждается договором купли-продажи от ***, прошедшим экспертизу и зарегистрированным должным образом Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия. Считает ошибочным применять нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации и иных нормативных документов, регламентирующих степень износа данного здания (сведения содержащиеся в технических паспортах и архивных документах), а также сравнение стоимости квадратного метра жилых помещений в п.г.т.. .. со стоимостью квадратного метра недвижимости в районе. .., поскольку обобщение в данном случае не приемлемо. В момент продажи здание АБК находилось в крайне ветхом состоянии, отсутствовали коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление и др.). На протяжении многих лет в здании не проводилось ни капитального, ни текущего ремонта, что в конечном итоге привело к аварийному состоянию объекта недвижимости в виде явных дефектов сооружения. Фактически здание не использовалось и не охранялось, имелись случаи поджогов неустановленными лицами. Элементы здания были частично разграблены и приведены в негодность. Средств у ООО «Минресурс» для приведения здания в пригодное для дальнейшей эксплуатации состояние не имелось, в связи с чем и было принято решение о его продаже. На основании произведенной ООО «***» оценки действительной стоимости здания и принятого ООО «Минресурс» решения здание было продано Михайлову М.М. и Нестеренко В.Л. за цену, имеющую существенное условие в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Михайлов М.М. и Нестеренко В.Л., как законные собственники здания АБК, пришли к выводу о невозможности его восстановления и использования по назначению, в связи с чем реализовали свое право распоряжаться принадлежащим им имуществом и продали указанное здание К., Ф., С.О.П., К.А.И. в равных долях в праве собственности за *** рублей. Доводы истца о занижении действительной, а равно рыночной стоимости здания АБК, считает неосостоятельными в связи с тем, что оценка здания на данный момент невозможна ввиду того, что оно разобрано законными собственниками. На основании изложенного считает исковые требования необоснованными.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Голубев А.В. иск не признал, просил в иске отказать, пояснив, что договор купли-продажи административно-бытового корпуса между ООО «Минресурс» и Михайловым М.М., Нестеренко В.Л. был заключен по обоюдному согласию сторон. На протяжении многих лет в здании АБК не проводились ремонтные работы, что в конечном итоге привело к аварийному состоянию объекта. На основании произведенной *** ООО «***» оценки, рыночная стоимость объекта - здания АБК составляла *** рублей, в связи с чем просит в удовлетворении иска ЗАО «Барит» отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ООО «Горнорудная компания» г. Черногорска Ефимова С.Ю., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в иске отказать, пояснив, что в соответствии с договором купли-продажи от *** в долевую собственность ООО «Минресурс» ( 3/4 доли) и Голубева А.В. (1/4 доли) было приобретено нежилое четырехэтажное здание административно-бытового корпуса в промзоне. .. по цене *** рублей. Здание АБК находилось в промзоне. .., рынок данных помещений в п.г.т.. .. слабо развит, данный вид недвижимости пользуется невысоким спросом. В 2007 году здание АБК было продано, денежные средства ООО «Минресурс» получены в полном объеме. В соответствии с отчетом, произведенным ООО «***», стоимость здания АБК составляла *** рублей. Таким образом, сделка купли-продажи здания АБК от *** была возмездной, не противоречащей закону, стоимость здания соответствовала рыночной стоимости.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Бредуна А.А., Сафонов А.П., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласен, просил в иске отказать, пояснив, что 3/4 доли здания АБК было приобретено ООО «Минесурс» в 2001 году, а продано в 2007 году, при этом за 6 лет владения зданием ООО «Минресурс» не вкладывались денежные средства на модернизацию объекта недвижимости, считает, что стоимость отчужденного по спорной сделке имущества соответствовала рыночной стоимости, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости имущества, выполненным независимым оценщиком ООО «***». Согласно отчету от *** рыночная стоимость объекта оценки - здания АБК, расположенного в промзоне. .., составляла *** рублей. Полагает, что договором купли-продажи от *** не были нарушены права и интересы ООО «Минресурс», поскольку стоимость отчужденного имущества, проданного по вышеуказанной сделке, соответствовала его рыночной стоимости.
Представитель ответчика ООО «Минресурс» Ощепков Г.В., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика администрации г. Черногорска, ООО «Горнорудная компания» г. Абакан в судебное заседание не явились, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте проведения судебного заседания, в связи с чем суд считает возможным в соответствии с ч.ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Действующее гражданское законодательство Российской Федерации, регламентируя договорные отношения, в качестве основополагающего закрепило принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 Гражданского кодекса РФ. При этом ГК РФ предусмотрено, что свобода договора может быть ограничена (ст. 421 ГК РФ).
Статьей 12 ГК РФ к числу способов защиты гражданских прав отнесен, в том числе, способ признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Положения ст. 10 ГК РФ, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, предполагают, что ничтожной является сделка, совершенная ее участниками исключительно с намерением причинить вред другому лицу (злоупотребление правом).
Таким образом, в предмет доказывания в рамках настоящего спора входит наличие у сторон оспариваемой сделки намерения причинить вред ООО «Минресурс», а также ЗАО «Барит» как конкурсному кредитору ООО «Минерсурс».
Как установлено в судебном заседании и видно из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи от *** Ш. продал ООО «Минресурс» и Голубеву А.В. в долевую собственность (ООО «Минресурс» - 3/4 доли, Голубеву А.В. - 1/4 долю) нежилое четырехэтажное здание административно-бытового корпуса, Литер. .. общей площадью 2143,8 кв.м., находящееся по адресу:. .., а ООО «Минресурс» и Голубев А.В. купили у Ш. здание административно-бытового корпуса за *** рублей.
*** Голубев А.В., имевший 1/4 доли в праве общей долевой собственности на административно-бытовой корпус, и ООО «Минресурс», в лице Голубева А.В., действовавшего на основании доверенности *** от ***, имевшее 3/4 доли в праве общей долевой собственности на административно-бытовой корпус, продали принадлежавший им на праве общей долевой собственности административно-бытовой корпус общей площадью 2143,8 кв.м., расположенный по адресу:. .., район промплощадки, литера. .., Михайлову М.М., Нестеренко В.Л., а Михайлов М.М. и Нестеренко В.Л. купили у Голубева А.В. и ООО «Минресурс» указанный административно-бытовой корпус в долевую собственность по 1/2 доле каждому за *** рублей.
Таким образом, суд считает, что оспариваемый договор купли-продажи со стороны продавцов был заключен уполномоченными лицами, а цена договора определена по соглашению сторон в соответствии с отчетом *** от *** об оценке здания АБК, расположенного в промзоне. .., составленным ООО «***», согласно которому общая рыночная стоимость объекта оценки составляла *** рублей.
Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Как установлено в судебном заседании и видно из материалов дела, результаты проведения оценки объекта оценки заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, обжалованы не были.
Сомнений в научности, обоснованности указанного отчета у суда не возникает, в связи с чем суд признает его доказательством, соответствующим критерию допустимости.
Кроме того, суд соглашается с доводами представителя ответчиков Михайлова М.М. и Нестеренко В.Л. относительно цены спорного объекта недвижимости, определяемой в имеющихся в материалах дела договорах купли-продажи. Так, в договоре купли-продажи от *** указано, что цена нежилого четырехэтажного здания административно-бытового корпуса, литер. .., расположенного по адресу:. .., составляет *** руб. (п.1,4 Договора от ***).
В п.4 спорного договора купли-продажи от *** определена цена вышеуказанного объекта недвижимости в общей сумме *** руб.
Как следует из п.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от ***, стоимость упомянутого здания составила *** руб.
Истцом суду не представлено доказательств проведенных за период с 2001 года по 2007 год существенных улучшений спорного объекта недвижимости, повлекших увеличение его стоимости.
Кроме того, из имеющего в материалах дела протокола *** внеочередного общего собрания участников ООО «Минресурс» от *** видно, что участниками Общества, владеющими 60,5 % доли в уставном капитале общества, была одобрена сделка по продаже имущества - здания АБК, расположенного в. ...
Сделка купли-продажи от *** сторонами фактически исполнена. Более того, Михайлов М.М. и Нестеренко В.Л. реализовали впоследствии правомочия собственников долей в праве собственности на спорное здание, заключив *** соответствующий договор купли-продажи с Ф., К., К.А.И., С.О.П.
Доказательств, соответствующих критериям относимости, допустимости, наличия у сторон оспариваемой сделки намерения причинить вред как ООО «Минресурс», так и ЗАО «Барит», впоследствии ставшему конкурсным кредитором ООО «Минерсурс», истцом в нарушение ч.1 ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Проанализировав установленные в ходе судебного разбирательства доказательства во взаимосвязи с вышеперечисленными нормами права, суд приход к выводу о законности оспариваемой сделки купли-продажи административно-бытового корпуса, общей площадью 2143,8 кв.м., расположенного по адресу:. .., в связи с чем исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества «Барит» к Обществу с ограниченной ответственностью «Минресурс», Михайлову М.М., Нестеренко В.Л. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в десятидневный срок со дня объявления через Усть-Абаканский районный суд.
Судья: Е.В. Дергунова