РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
п.г.т. Усть - Абакан 19 апреля 2010 года
Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе: председательствующего судьи Поповой Н.В.,
при секретаре FIO1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску FIO3 к FIO2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
FIO3 обратилась в суд с иском к FIO2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, мотивируя исковые требования следующим.
14 января 2008 года за 700000 руб. она приобрела у FIO2 земельный участок, расположенный по адресу: Усть-Абаканский район, село Калинино, ул. Ленина, участок 72«а», и размещенное на нем хозяйственное строение общей площадью 30 кв.м. Указанный участок приобретался для использования под огород, разведение сада и ведения личного подсобного хозяйства. Весной 2008 года выяснилось, что купленный земельный участок использовать для ведения личного подсобного хозяйства невозможно. Земля на огороде плохая, состоит из шлака и мусора, так как ранее на месте земельного участка была свалка. При продаже земельного участка продавец об этом умолчал, хотя прекрасно знал для каких целей приобретается земельный участок. При заключении договора купли-продажи земельного участка, качество земли проверить было невозможно т.к. была зима, земля была замерзшая и под снегом, земельный участок был заросший бурьяном. Согласно кадастровому плану разрешенное использование земельного участка: «Для ведения личного подсобного хозяйства». Однако о том, что земля не пригодна для использования под выращивание сельскохозяйственной продукции, продавцу было известно, поскольку продавец на продаваемом земельном участке вел деятельность и успел построить хозяйственное строение. Выращивать фрукты и овощи на купленном подсобном хозяйстве не только невозможно в силу непригодности плодородного земельного слоя для этих целей, но и предполагает небезопасно для здоровья в связи с тем, что на указанном земельном участке была свалка. Обо все этом она узнала весной 2008 года, когда вспахала земельный участок и хотела посадить огород. Тракторист, который пахал земельный участок, сказал, что на этом месте была свалка, что вряд ли что вырастет на этой земле, и не стоит тратить деньги на вскопку огорода. Для того, что бы что-то вырастить на земельном участке, необходимо заменить шлак на плодородный слой почвы, а это не возможно сделать без несоразмерных расходов. На основании ст.ст.475, 557 ГК РФ просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 14.01.2008г. и взыскать с ответчика уплаченную по договору сумму в размере 700000 руб.
Определением суда от 09.04.2010 года в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечена FIO4
В судебном заседании истец FIO3 исковые требования поддержала, в обоснование привела вышеизложенные доказательства, суду пояснила, что участок фактически был ею приобретен в ноябре 2007 года, договаривался обо все сын. Она два раза приезжала смотрела участок, но участок был под снегом, трава по пояс, качество земли определить было невозможно. Весной 2008 года, когда приступили к обработке участка, обнаружили толстый слой шлака с бытовым мусором. Нанимала бульдозериста, чтобы расчистить хотя бы 3 сотки под огород. Почистили, но остался стойкий вонючий запах, еще много мусора и шлака. Использовать участок под огород невозможно.
Ответчик FIO2 в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что участок изначально был выделен администрацией муниципального образования с. Калинино Ощепкову бесплатно для личного подсобного хозяйства. Она приобрела участок у Ощепкова в июле 2007 года. Стала оформлять документы на участок - кадастровый паспорт, межевание. Все инстанции подтвердили, что участок пригоден для личного подсобного хозяйства, выезжали специалисты и смотрели. На участке было немного бытового мусора. Мусор с участка они сами убрали бульдозером. И продали участок FIO4. Госрегистрацию договора купли-продажи с FIO4 не стали оформлять, поскольку FIO4 в сентябре 2007 года в связи с отсутствием необходимых средств на строительство, решила участок продать. В сентябре 2007 года FIO4 нашла покупателя - сына истицы. Он покупал участок для себя, его все устраивало, никакого снега в сентябре 2007 года на участке не было, мусор был весь убран. Качество участка его устраивало. Два раза он приезжал с истицей, смотрели оба, все устраивало. Документы стали оформлять в ноябре 2007 года. За 2,5 года истица там практически не появлялась, забора нет до сих пор, с бани все растащили. Всё это время соседи туда же носят мусор. В договоре указан конкретный земельный участок и его назначение: для ведения личного подсобного хозяйства. Виды такого подсобного хозяйства могут быть различными (сад, огород, разведение кур, кроликов и любое подобное). Если истица намерена использовать землю для выращивания овощей и фруктов, как она указывает, то должна сама позаботиться об улучшении плодородных свойств земли. При продаже земельного участка продавец не обязался передать покупателю земельный участок непременно с плодородным слоем земли и именно для огородничества и садоводства. Речь шла о продаже конкретного земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства. Свои обязательства по договору купли-продажи такого объекта, который в договоре и указан продавец (ответчик) исполнил полностью.
Третье лицо на стороне ответчика FIO4 суду пояснила, что в августе 2007 года купила у FIO2 земельный участок под строительство. Участок продавцом был расчищен от мусора. Они (FIO4) построили времянку, установили септик, баня была действующая, там можно было жить. Поняв, что строительство не вытянут, в сентябре 2007 года они решили продать участок. Оформлять участок на себя в регцентре у них не было денег, поэтому договорились с FIO2, что FIO2 подпишет сделку с новым покупателем, как собственник, а деньги передаст FIO4, как фактическому владельцу участка. На момент продажи на участке был бурьян, гравий строительный, но никакого бытового мусора не было. Покупатель - сын истицы все это видел, его устраивало, говорил, что все пойдет в строительство, участок сын говорил, что покупал для себя, документы формально сделали на истицу, вся продажа велась с сыном истицы. За 2,5 года там никто не жил, забора нет до сих пор, все растащили, соседи сваливают мусор. Истица покупала этот участок не для сельхозпользования. Участок ею сразу был выставлен на продажу за 1200 000 руб. В последующем цены упали в недвижимости, времянка вся растащена, истица поняла что участок не продаст даже за те деньги за которые купили, решила заявить иск о расторжении сделки.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Статьей 475 ГК РФ предусмотрено следующее:
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
14 января 2008 года FIO3 приобрела у FIO2 по договору купли-продажи земельный участок площадью 1001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 19:10:05 01 14:0133, расположенный по адресу: Усть-Абаканский район, село Калинино, ул. Ленина, участок 72«а», и размещенное на нем хозяйственное строение общей площадью 30 кв.м., за 700000 руб.
Предварительные переговоры по сделке начались в сентябре 2007 года, и велись с сыном FIO3, он осматривал земельный участок, пояснял, что участок приобретается под строительство, поэтому состояние участка (последствия замусоренности, бурьян, практически отсутствие плодородного слоя) его устраивает. Появившаяся два раза на участке сама FIO3, претензий по качеству участка продавцу не предъявила. О том, что участок приобретается для сельскохозяйственного использования -выращивания овощей и фруктов покупателем продавцу не заявлялось и предметом сделки не было. В течение последующих 2,5 лет участок истицей не обрабатывался, до настоящего времени не огорожен, имеющиеся строения разграблены, на участке складируется зола и бытовой мусор с близлежащих домов.
Данные обстоятельства установлены судом на основании следующих доказательств.
Как подтвердили обе стороны и третье лицо, все переговоры по сделке велись с сыном истицы. Сама истица не вдавалась в подробности качества участка, два раза прибыв на участок, претензий по его состоянию продавцу не предъявила. Цель приобретения участка продавцу не поясняла, требований о наличии плодородного слоя значительной площади продавцу не высказывала.
При заключении и подписании сделки купли-продажи у покупателя FIO3 претензий по состоянию и качеству приобретаемого земельного участка не имелось, что зафиксировано в акте приема-передачи от 14.01.2008 года л.д.6).
Суд расценивает достоверными показания стороны ответчика о том, что в ходе предварительных переговоров по сделке в сентябре 2007 года сын истицы, осматривая земельный участок, пояснял, что участок он приобретает для себя под строительство, поэтому состояние участка (последствия замусоренности, бурьян, практически отсутствие плодородного слоя) его устраивает.
В соответствии со ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" земельный участок в границах населенного пункта предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Нормы данной статьи соотносятся с пояснениями стороны ответчика о том, что участок приобретался для строительства, а не полностью для садоводства и огородничества.
Из показаний свидетеля стороны ответчика -FIO5 следует, что он занимался строительством времянки на участке у FIO4. Мусора в тот период на участке не было, он был весь убран бульдозером. Для сельскохозяйственного использования земли на участке естественно необходимо дополнительные затраты по увеличению плодородности земли, поскольку это земли населенных пунктов.
К показаниям сына истицы - FIO6 о том, что он решал вопрос о приобретении земельного участка, когда участок был под снегом толщиной 30-50 см, суд относиться критически, поскольку эти показания противоречат правдивым и достоверным показаниям стороны ответчика, являющейся продавцом по сделке, тем самым непосредственным свидетелем действий титульного покупателя - сына истицы.
Акт ФГУ Государственной станции агрохимической службы от 05.04.2010 года, представленный в качестве доказательства истицей, свидетельствует только о том, что на участке в настоящее время шлак, уголь, камни, мусор, что согласуется с объяснениями сторон о том, что до настоящего времени забор, огораживающий участок, отсутствует и на участке складируется зола и бытовой мусор с близлежащих домов.
Других доказательств того, что участок приобретался для огородничества и садоводства, и качество участка должно соответствовать этой цели, истица суду не представила.
Продавец в стадии предварительных переговоров не скрывал качество продаваемого земельного участка. Состояние приобретенного в ноябре 2007 года земельного участка в мае 2008 года не изменилось, тем самым неустранимых недостатков товара не выявилось.
Приобретая земельный участок для сельскохозяйственных нужд зимой, покупатель осознавал и понимал, что не может проверить надлежащее качество товара, но тем не менее заключил сделку, так как его устраивал товар на тот период -январь 2008г, что указано в акте приема-передачи товара.
Исходя из обычаев делового оборота, земли в Республике Хакасия не являются изначально плодородными и черноземными. Для использования их в сельскохозяйственных целях необходимо улучшение качества земли.
При таких обстоятельствах, существенного нарушения ответчиком договора по качеству товара судом не установлено, в связи с чем исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
FIO3 отказать в удовлетворении исковых требований к FIO2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка расположенного по адресу Усть-Абаканский район, с.Калинино, ул.Ленина, участок 72-а, по договору купли-продажи от 14.01.2008 года.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Хакасия в десятидневный срок с момента его вынесения в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Усть-Абаканский районный суд.
Председательствующий: Н.В. Попова
Мотивированное решение составлено и подписано 23 апреля 2010г.
Судья: Н.В. Попова