РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п.г.т. Усть - Абакан                                                             18 мая 2012 года

Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Поповой Н.В.,

при секретаре Синьковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вигуль В.Д. к Павлову Ю.В., Павловой С.А., Астаповой Л.Л. о признании предварительного договора купли продажи земельного участка и жилого дома основным договором, о государственной регистрации основного договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, и о признании договора залога недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Вигуль В.Д. обратился в суд с иском к Павлову Ю.В., Павловой С.А., (далее Павловы), Астаповой Л.Л. о признании предварительного договора купли продажи земельного участка и жилого дома - основным договором, о государственной регистрации основного договора купли-продажи, о государственной регистрации перехода права собственности земельного участка и жилого дома, и о признании договора залога недействительным, мотивируя исковые требования следующим.

*** Вигуль В.Д. с супругой Войтеховской С.С. (далее супруга) заключили с ответчиками Павловыми предварительный договор купли-продажи принадлежащего Павловым земельного участка с жилым домом по адресу: ..., (далее жилой дом) стоимостью *** руб. В данном жилом доме Вигуль В.Д. с супругой с согласия собственников - Павловых, проживают уже с *** года и несут расходы по его содержанию. По условиям предварительного договора заключенного между Вигуль В.Д. и супругой (покупатели) с одной стороны и Павловыми (продавцы) основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами не позднее *** При заключении предварительного договора покупателями была оплачена продавцам большая часть стоимости жилого дома с земельным участком в размере ***. Оставшиеся *** руб. покупатели обязались оплатить не позднее *** года.. *** года была оплачена оставшаяся часть стоимости. Однако в *** года истец узнал, что продавцы Павловы *** предмет договора купли-продажи передали в залог Астаповой Л.Л. в виде обеспечения по договору займа, заключенного между Павловыми и Астаповой ***. До настоящего времени Павловы уклоняются от регистрации основного договора купли-продажи. При заключении предварительного договора купли-продажи от *** сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Учитывая, что покупатели с согласия собственников Павловых проживают в доме с *** года, в *** года полностью рассчитались за земельный участок и расположенный на нем жилой дом, полагает, что имеются все основания считать предварительный договор купли-продажи основным договором купли-продажи. Ввиду уклонения Павловых от государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права-собственности суд на основании ч.3 ст.551 ГК РФ вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Договор залога от *** истец считает недействительной сделкой, как не соответствующую закону, поскольку в п.1.6 договора залога указано, что переданное в залог имущество не сдано в аренду и правами других лиц не обременено. Данное условие договора залога не соответствовало действительности. Просит суд признать предварительный договор купли-продажи от *** земельного участка с жилым домом по адресу: ..., - основным договором купли-продажи; произвести государственную регистрацию основного договора купли-продажи и государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и жилой дом; признать договор залога от *** недействительным.

В судебном заседании истец Вигуль В.Д. на исковых требованиях настаивал, в обоснование привел вышеуказанные обстоятельства, дополнив, что предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия основного договора купли-продажи, только в названии договора допущена техническая описка, слово предварительный является опиской. Ввиду уклонения Павловых от заключения основного договора купли-продажи, суд на основании ст.ст.429, 551 ГК РФ вправе произвести государственную регистрацию основного договора купли-продажи и перехода права собственности. Договор залога является недействительным в силу его ничтожности по признаку несоответствия закону, поскольку залогодатели Павловы при его заключении нарушили ст.ст. 425, 450, 460 ГК РФ и другие нормы гражданского законодательства, регулирующего договорные отношения. Кроме того, договор залога является ничтожной сделкой и по признаку ст.179 ГК РФ, как сделка, совершенная под влиянием обмана, заблуждения, поскольку Павловы из корыстных побуждений обманули Астапову Л.Л. об отсутствии обременения предмета залога, и Астапова под влиянием заблуждения заключила договор залога. Он с супругой являются добросовестными приобретателями, проживают в спорном доме с *** года, и их права подлежат защите. Все обязательства по договору сделки купли-продажи сторонами уже выполнены, вследствие чего можно говорить о состоявшейся сделке. Сделка истцов, как совершенная ранее, имеет приоритет перед сделкой залога.

Третье лицо на стороне истца Войтеховская С.С. просила иск удовлетворить, пояснив, что являются добросовестными приобретателями, все условия сделки купли-продажи соблюдены. Спорный жилой дом является их единственным жильём, материальной возможности приобрести другое жильё не имеют.

Ответчики Павлов Ю.В. и Павлова С.А. в судебном заседании иск признали, суду пояснили, что действительно, заключили практически одновременно договор залога и купли-продажи жилого дома с земельным участком. При заключении договора залога, о том, что с Вигуль В.Д. и его супругой заключили предварительный договор купли продажи жилого дома залогодержателю Астаповой Л.Л. не сообщили. Деньги от Вигуль В.Д. и его супруги полностью за дом получили в *** года, после заключения договора залога с Астаповой Л.Л.

Ответчик Астапова Л.Л. иск не признала, суду пояснила, что договор залога является юридически чистой сделкой. При заключении договора залога залогодатели ей говорили, что в доме проживают арендаторы. Оснований признавать договор залога ничтожной сделкой не имеется. На переход права собственности на предмет залога с Павловых на Вигуль и его супругу она, как залогодержатель, не согласна. Перед регистрацией договора залога, в регистрационном центре ей пояснили, что дом не обременен правами третьих лиц и является собственностью Павловых. Договор залога прошел государственную регистрацию.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрены нормативные положения для предварительного договора:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества… на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из текста предварительного договора купли-продажи от ***, заключенного между Вигуль В.Д. и Войтеховской С.С., с одной стороны (покупатель), и Павловым Ю.В. и Павловой С.А., с другой стороны (продавец), следует, что продавец имел намерение продать покупателю принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом и земельный участок по адресу: ..., общей фиксированной стоимостью *** руб. (л.д.10)

Предварительный договор купли-продажи от *** отвечает всем требованиям, предъявляемым статьёй 429 ГК РФ к предварительным договорам.

Оснований считать предварительный договор купли-продажи от *** основным договором не имеется, поскольку буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений свидетельствует о заключении именно предварительного договора купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи от *** не содержит обязательств продавца по передаче покупателю объекта недвижимости (согласно п.2 продавец имеет только намерение продать указанный жилой дом покупателю). Между тем данное обязательство является основным условием договора купли-продажи в силу требований ч.1 ст.454, ч.1 ст.549 ГК РФ.

Доводы истца о том, что слово «предварительный» в названии договора является технической опиской, являются несостоятельными, поскольку из всего текста предварительного договора следует о заключении сторонами именно предварительного договора в силу ст.429 ГК РФ.

Доводы истца о том, что сторонами выполнены все условия договора купли-продажи - недвижимость передана, оплата получена, что свидетельствует о заключении договора купли-продажи, суд считает несостоятельными.

Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае должен быть составлен договор купли-продажи недвижимости и подписан обоими сторонами, после чего договор купли-продажи будет считаться заключенным.

Принятие исполнения в денежной форме по незаключенному договору является неосновательным обогащением.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания предварительного договора купли-продажи от *** основным договором купли-продажи не подлежат удовлетворению.

В части признания ничтожным договора залога от *** суд приходит к следующему.

Из договора залога от ***, прошедшего государственную регистрацию от ***, следует, что Павлов Ю.В. и Павлова С.А. предмет предварительного договора купли-продажи от *** - жилой дом и земельный участок по адресу: ...- передали в залог Астаповой Л.Л. в виде обеспечения по договору займа, заключенного между Павловыми и Астаповой *** на сумму в *** руб. (л.д.21-22)

В п.1.6 договора залога указано, что залогодатели гарантируют, что переданное в залог имущество на момент государственной регистрации договора не является предметом залога по другим договорам, не сдано в аренду и правами других лиц не обременено. Данный пункт договора залога, по мнению истца, не соответствует закону, а также является ничтожным по признаку обмана и введения в заблуждение (ст.179 ГК РФ).

Согласно ст.12 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

То есть законом прямо предусмотрено, что неисполнение обязанности залогодателя о предупреждении залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке, но не влечет недействительность договора об ипотеке.

Кроме того, в суде ответчик Астапова Л.Л. (залогодержатель) пояснила, что при заключении договора залога залогодатели ее предупредили, что в жилом доме проживают арендаторы, что исключает признак обмана или введения в заблуждение при заключении сделки.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании договора залога ничтожным в силу несоответствия его закону, либо по признаку заключения под влиянием обмана или заблуждения, не подлежат удовлетворению.

В части исковых требований о государственной регистрации основного договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, суд приходит к следующему.

Согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи между покупателем и продавцом не заключен, ввиду уклонения продавца от его подписания, причем по объективным причинам - обременение залогом. При этом спорный жилой дом с земельным участок собственниками Павловыми передан во владение потенциальным покупателям - Вигуль В.Д. с супругой, Павловы получили за предмет будущей сделки денежные средства в полном объеме в *** года, после заключения в *** года договора залога жилого дома с Астаповой Л.Л..

Все условия для понуждения продавца заключить основной договор купли-продажи, в силу ч.4 ст.429, п.4 ст. 445 ГК РФ, имеются.

Однако в судебном заседании залогодержатель по действующему договору залога недвижимости от *** Астапова Л.Л. пояснила, что не согласна на отчуждение предмета залога.

Согласно п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи… лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Иное договором залога от *** не предусмотрено.

Согласно ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.1 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Положения ст.ст. 37 и 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в совокупности указывают на то, что вынесение решения судом о государственной регистрации сделки по отчуждению залогового имущества возможно только с согласия залогодержателя.

Поскольку залогодержатель Астапова Л.Л. не согласна на отчуждение залогового имущества и на переход права собственности на предмет залога с Павловых на Вигуль В.Д. и Войтеховскую С.С., исковые требования о государственной регистрации основного договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, также не подлежат удовлетворению.

Доводы истца о том, что он с супругой с *** года проживали в спорном жилом доме, и раньше заключили сделку с Павловыми, следовательно, имеют приоритет перед залогодержателем Астаповой Л.Л. и договором залога, суд считает несостоятельными, поскольку данные доводы основаны на ошибочном толковании материального права.

Доводы истца о том, что он с супругой, являются добросовестными приобретателями, и их права, возникшие из предварительного договора купли-продажи, подлежат защите, суд также считает несостоятельными, поскольку в настоящее время Вигуль В.Д. с Войтеховской С.С. владеют спорным домовладением по незаключенной сделке, что исключает статус добросовестного приобретателя.

В удовлетворении иска суд полностью отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Вигуль В.Д. в иске к Павлову Ю.В., Павловой С.А., Астаповой Л.Д. о признании предварительного договора купли продажи земельного участка и жилого дома основным договором, о государственной регистрации основного договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, и о признании договора залога недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Хакасия с подачей апелляционной жалобы через Усть-Абаканский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного текста решения.

Председательствующий:                                                 Н.В. Попова

Справка: мотивированный текст решения составлен и подписан 23.05.2012г.       

Судья:                                                                                Н.В. Попова