Дело № 2-4569/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
XXXX Уссурийский городской суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Доценко Л.А.,
с участием представителей истца – Москвитина В.А., Судариковой Л.Ю. и Киреевой О.В.,
представителя ответчика Челноковой Т.П. – адвоката Агошко А.А.,
представителя ответчика Борисовой Г.А. – Коркишко Г.В.,
представителя УК ООО XXXX Шереметьевой Н.В.,
при секретаре Кусля Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-7» к Решетниковой Ольге Петровне, Камень Алле Петровне, Челноковой Тамаре Петровне и Борисовой Галине Анатольевне о признании недействительным договора управления домом, с участием третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «XXXX»,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился с иском к Решетниковой О.П., Камень А.П., Челнаковой Т.П. и Борисовой Г.А. о признании договора недействительным, мотивируя свои требования следующим.
XXXX истец, являющийся управляющей компанией, заключил договор управления XXXX с собственниками помещений дома находящегося по адресу: XXXX. Договор был заключен сроком на один год, до XXXX0 года. XXXX жителям данного дома пришли квитанции по оплате за июнь XXXX года коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества, от УК ООО «XXXX». Решения о заключении договора с указанной компанией, принятого ответчиками, представлено истцу не было. Ответчики не имели полномочий на расторжение договора, либо на его заключение от лица собственников помещений дома. Истец неоднократно сообщал ответчикам о незаконности их действий, поскольку они вводят собственников квартир в заблуждение, распространяют об истце заведомо ложные сведения, порочащие честь и достоинство и подрывающие репутацию, не дают компании полностью выполнять свои обязательства по договору, все эти действия ответчики производят с целью завладения денежными средствами собственников дома. В связи с чем, истец просит признать недействительным договор управления домом по адресу: XXXX, заключенный ответчиками Решетниковой О.П., Камень А.П., Челноковой Т.П. и Борисовой Г.А. с ООО XXXX признать действующим договор управления XXXX от XXXX заключенный истцом с собственниками помещений дома, находящегося по адресу: XXXX.
В судебном заседании представитель истца Москвитин В.А. на требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указав, что просит признать договор недействительным по следующим основаниям. Не прекращено действие предыдущего договора, заключенного с ООО «XXXX» от XXXX. Все документы предоставленные истцу подписаны именно ответчиками, которым истец неоднократно сообщал о том, что они не имеют права от лица всего дома подписывать данные документы. Протокол общего собрания от XXXX оформлен в нарушение закона. Собрание не было заочным, так как собирались все жители, по объявлению, не состоялось, так как жители разошлись. Кроме того, до того, как проводить заочное голосование необходимо определиться с этим вопросом на собрании собственников жилых помещений дома. Расторжение договора в одностороннем порядке не предусмотрено законом. Вопрос о расторжении договора должен решаться в судебном порядке.
Представитель истца Киреева В.О. пояснила, что истцом предоставлены документы, подтверждающие тот факт, что заявки, поступающие от граждан, ООО XXXX» выполнялись, дом обслуживался и все работы проводились.
Ответчики представили отзыв на исковое заявление, с которым не согласились в полном объеме, указав, что с XXXX ООО «XXXX осуществляло функции управления многоквартирным домом по адресу: XXXX, собственники помещений производили плату за жилое помещение коммунальные услуги. Однако, в связи с ненадлежащим содержанием и ремонтом общего имущества собственников дома, что явилось существенным нарушением условий договора управления, общим собранием собственников помещений дома, которое состоялось XXXX в форме заочного голосования, в полном соответствии с законом, было принято решение о расторжении с XXXX договора управления XXXX от XXXX с ООО «XXXX Этим же собранием была выбрана управляющая компания ООО «XXXX» для заключения с ней договора управления с XXXX, а также избран новый состав домового комитета - ответчики по данному спору.
Ответчик Камень А.П. в судебном заседании пояснила, что истец ненадлежащим образом выполнял обязательства по договору, в связи с чем, с XXXX было проведено заочное собрание. XXXX также было собрание собственников дома, на котором присутствовал представитель XXXX по вопросу капитального ремонта и выбора представителя домового комитета. Однако, собрание было сорвано.
Представитель ответчика Челноковой Т.П. - Агошко А.А. пояснил, что ответчики являются членами инициативной группы и не являются надлежащими ответчиками по делу. Процедура проведения собрания была соблюдена. В связи с чем, просил в удовлетворении иска отказать и взыскать с истца в пользу Челноковой Т.П. судебные расходы на представителя в размере 20 000 рублей.
Ответчик Челнокова Т.П. поддержала пояснения своего представителя.
Представитель ответчика Борисовой Г.А. – Коркишко Г.В. в судебном заседании пояснила, что проведение общего собрания по вопросу расторжения договора было правомерно и законно. Истец не выполнял условия договора. С XXXX было заключено дополнительное соглашение об использовании нашего подвального помещения работниками XXXX однако оно не исполнялось в части надлежащего содержания, что подтверждено Актами осмотра помещения. XXXX проводилось собрание, на котором жильцы дома просили истца заменить холодное водоснабжение на сумму, имеющуюся на счете дома. Представитель ООО XXXX представил смету с завышенными ценами, и жильцы отказались от производства данных работ. Также истцом не выполнялись работы по уборке снега и наледи. Житель XXXX -. Шин, поскользнувшись, упала на льду и получила травму. Кроме того, имеется заявление Захаровой, которая с декабря XXXX года по январь XXXX года просила отчистить кровлю от снега. Решетникова XXXX обращалась с требованием устранить течь кровли. В мае XXXX года при замене счетчиков были обнаружены пожароопасные участки.
Ответчик Борисова Г.А. поддержала пояснения своего представителя.
Ответчик Решетникова О.П., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Дело рассмотрено в ее отсутствие.
Представитель ООО «XXXX с исковыми требованиями также не согласилась и в судебном заседании пояснила, что в марте XXXX года в УК обратились жильцы XXXX в XXXX с просьбой помочь провести заочное собрания, поскольку они были категорически настроены расторгнуть договор с ООО XXXX Заочное собрание было проведено в соответствие с законом, решение было доведено до жильцов. Собрание проводила инициативная группа из 5 человек – ответчики по делу. Эта группа голосованием была выбрана в качестве счетной комиссии. В ООО «XXXX» пришло уведомление жильцов о том что состоялось собрание по итогам которого избрана новая управляющая компания ООО «XXXX», договор с которой был заключен с XXXX. Истец не выполнял свои обязательства по договору, не были предприняты своевременные меры для включения дома в программу по капитальному ремонту крыши.
Выслушав стороны, свидетелей Захарову Э.Н., Бабушкина Ю.Д., исследовав материалы дела, проанализировав собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 3 ст.161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Как установлено в судебном заседании, XXXX был заключен договор XXXX, по которому управление жилым домом XXXX по XXXX в XXXX поручено управляющей организации ООО «XXXX» (л.д.18-20).
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора в силу ч.8. ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Таким образом, в случае, если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его.
Право одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг регламентировано и п.1 ст.782 Гражданского кодекса РФ.
Собственникам помещений многоквартирного жилого дома предоставлено право на односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом, посредством проведения собрания и письменных заявлений.
Избрание собственниками другого способа управления многоквартирным домом является основанием для одностороннего отказа от договора на управление домом, в таком случае договор считается расторгнутым, а обязательства на будущее время прекращены.
Из пояснений сторон и письменных материалов дела, установлено, что XXXX заключен Договор XXXX управления домом XXXX по XXXX в XXXX с управляющей организацией ООО «XXXX» (л.д.116-119).
Указанный договор заключен на основании решения общего собрания собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме от XXXX.
Согласно ст.47 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В соответствии с ч.5 ст.48 Жилищного кодекса РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Протоколом XXXX от XXXX общего (заочного) собрания собственников помещений жилого XXXX в XXXX, бюллетени по которому признаны действительными 70 собственников, обладающих 2100,5 кв.м, что составляет 69,9% голосов, принято решение о расторжении договора управления домом с ООО XXXX», а также о заключении договора управления домом с ООО XXXX» (л.д.126-127). Данное решение общего (заочного) собрания истцом обжаловано не было.
Законом допускается односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников помещений. Ссылка представителя истца на нормы гражданского права заслуживает внимания, поскольку по правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ст.310 Гражданского кодекса РФ которой односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако, в свете положений ст.310 Гражданского Кодекса РФ, норма, содержащаяся в п. 8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ приобретает существенное правовое значение, поскольку предусматривает легальную возможность собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом. Такое поведение собственников является правомерным как с точки зрения жилищного, так и гражданского законодательства. В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу частей 2 и 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, а именно бездействует либо действует с нарушениями норм договора или нормативных правовых актов.
Из пояснений свидетелей, письменных материалов дела, в судебном заседании установлено ненадлежащее исполнение обязанностей ООО XXXX Домовой комитет обращался с заявлением в Прокурату XXXX с заявлением от XXXX (л.д.108), Отдел ГПН XXXX с заявлением от XXXX (л.д.110-111). Актом технического обследования от XXXX установлена необходимость ремонта электропроводки, электрооборудования (л.д.130).
Так, свидетель Захарова Э.Н., собственник XXXX пояснила, что XXXX у нее в квартире стала протекать крыша, 30 декабря она обратилась в УК, XXXX обратилась с заявлением к истцу и только после XXXX снег с крыши был очищен. Показания свидетеля подтверждаются письменным заявлением указанного жильца (л.д.96) и согласуются с выпиской из журнала ООО «XXXX начатого XXXX (л.д.134-151).
Истцом не представлено суду доказательств произведенных действий, выполненных по заявлению Решетниковой О.П. от XXXX (л.д.95).
Свидетель Бабушкин Ю.Д., являющийся заместителем директора ООО XXXX» по производственным вопросам, пояснил, что УК приступила к эксплуатации XXXX в XXXX с XXXX. Состояние кровли дома было не удовлетворительным. Вручную чистили снег с крыши. Подвальное помещение мастерской находится в неудовлетворительном состоянии. От жителей дома заявок по смене электросчетчиков не поступало. В апреле XXXX года появился новый домовой комитет. Позже поступило требование о сдаче ключей от подвального помещения.
Согласно Дополнительному соглашению к договору на управление домом от XXXX, истец принял на себя обязательства по содержанию подвального помещения мастерской (л.д.91). Однако, свои обязанности по договору не выполнил, что подтверждается Актами осмотра подвального помещения от XXXX, Актом осмотра подвального помещения в южной части XXXX от XXXX (л.д. 92, 101-104).
Кроме того, сам Протокол XXXX от XXXX является доказательством, свидетельствующим о ненадлежащем исполнении управляющей организации обязанностей по договору.
Таким образом, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований. Кроме того, доводы, указанные истцом для признания договора недействительным, не предусмотрены законом. На иные основания, предусмотренные гражданским законодательством для признания договора недействительным, истец не ссылался.
Доводы истца о том, что ответчики, которые являются членами домового комитета, не имеют полномочий представлять интересы жильцов при оформлении Актов осмотра и других документов, не принимаются судом во внимание, поскольку не основаны на законе. Протоколом XXXX от XXXX общего (заочного) собрания собственников помещений жилого XXXX в XXXX, были выбраны члены домового комитета на срок три года: Решетникова О.П., Камень А.П., Челнокова Т.П., Борисова Г.А. и Борисов И.А.
Ответчики уведомили ООО "XXXX о расторжении договора управления домом, о чем в материалах дела имеется уведомления от XXXX (л.д.25), Требование о соблюдении жилищного законодательства от XXXX ( л.д.30), претензия от XXXX (л.д.28), заявление от XXXX (л.д.37 оборотная сторона). Учитывая данное обстоятельство, суд приходит к выводу о том, что договор, заключенный с истцом, прекращен. Согласно п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ одновременное управление домом двумя управляющими организациями не допускается.
Таким образом, суд полагает, что требования истица о признании недействительным договора управления многоквартирным домом XXXX по XXXX в XXXX с Обществом с ограниченной ответственностью XXXX от XXXX, о признании действующим договора управления XXXX от XXXX не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В силу ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Учитывая обстоятельства дела, одно судебное заседание с участием представителя ответчика, с учетом принципа разумности, суд полагает возможным взыскать с ООО XXXX» в пользу Челноковой Т.П. в возмещение расходов на представителя 2 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 - ст. 198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «XXXX» к Решетниковой Ольге Петровне, Камень Алле Петровне, Челноковой Тамаре Петровне и Борисовой Галине Анатольевне о признании недействительным договора XXXX управления домом от XXXX, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Уссури темп» и о признании действующим договора управления XXXX от XXXX с Обществом с ограниченной ответственностью «XXXX – отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью XXXX в пользу Челноковой Тамары Петровны в возмещение расходов на представителя 2 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней со дня получения решения в окончательной форме в Приморский краевой суд через Уссурийский городской суд.
Председательствующий:Доценко Л.А.
Мотивированное решение изготовлено XXXX.