Дело XXXX
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
XXXX Уссурийский городской суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Доценко Л.А.,
с участием представителя XXXX1 и XXXX2 - XXXX6,
при секретаре Мысник О.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску XXXX4 к XXXX5, Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о признании права аренды земельного участка и возложении обязанности, к XXXX5, XXXX1 и XXXX2 о признании договора купли-продажи недействительным, со встречным иском Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к XXXX5 о взыскании арендной платы, со встречным иском XXXX2 к XXXX4 и XXXX5 о признании соглашения недействительным, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, XXXX3,
УСТАНОВИЛ
XXXX4 обратилась в суд с исковыми требованиями о признании прав арендатора по договору аренды земельного участка и о признании договора купли-продажи недействительным, мотивируя свои требования следующим.
XXXX году между истицей и XXXX5 был заключен договор займа, по которому истица передала ответчику денежные средства в размере 2 000 000 рублей на условиях их возврата XXXX и уплаты 10 % годовых ежегодно в определенные договором сроки. Однако, в нарушение условий договора, ответчик не выплатил сумму основного долга XXXX, неоднократно просил предоставить отсрочку. XXXX между сторонами было заключено дополнительное соглашение, по которому в случае невозврата денежных средств в срок до XXXX, заимодавец обращает взыскание на право аренды земельного участка, по договору аренды XXXX от XXXX, при этом данное право оценивается сторонами в 500 000 рублей. XXXX долг ответчиком возвращен не был. В связи с чем, истица просила признать за ней право единоличного арендатора на аренду земельного участка, обязать Арендодателя по договору внести соответствующие изменения в договор об аренде. Кроме того, XXXX между XXXX4 и XXXX5 было заключено Соглашение о предоставлении отступного, согласно п.1 которого «На основании договора займа денежных средств в рублях, заключенного XXXX между Заимодавцем и Заемщиком, а также дополнения к данному договору от XXXX, заключенного между теми же лицами, Заемщик взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств в сумме 2 000 000 (Два миллиона) рублей предоставляет отступное и обязуется передать в собственность Заимодавца, а Заимодавец принять в собственность в пределах суммы задолженности Заемщика по указанному договору право аренды на спорный земельный участок, предоставленный Заемщику на основании Договора аренды, с расположенными на нем постройками, стройматериалами. Однако, в начале октября 2009 года XXXX4 стало известно о том, что XXXX между XXXX5 и XXXX1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (жилого дома) степень готовности 4%, адрес объекта: XXXX, который XXXX был зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по XXXX. XXXX4 полагает, что поскольку все права XXXX5 по договору аренды перешили к ней в полном объеме, она получила право на строительство жилого дома, а заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства нарушает ее права и просит признать договор от XXXX недействительным, а также взыскать с ответчиков судебные расходы в размере 22 600 рублей.
В судебном заседании XXXX4 настаивала на своих исковых требованиях, пояснив, что в договоре купли-продажи от XXXX в п.4 указано, что за проданное имущество XXXX1 получила с XXXX5 деньги в сумме 100 000 рублей до подписания настоящего договора. Согласно ст.423 ч.1, ч.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи является возмездной сделкой, соответственно передача денежных средств является существенным условием данного вида договоров. Расписка о передаче денежных средств отсутствует, XXXX5 настаивает на том, что денежные средства он не получал и о сделках ему не было известно. Договор займа от XXXX был заключен XXXX5 в период брака, XXXX8 была ознакомлена и согласна с условиями займа, о чем свидетельствует ее подпись в договоре.
Со встречными требованиями XXXX2 XXXX4 не согласилась, указав на то, что объект незавершенного строительства, являющийся предметом спора - это совместная собственностью супругов XXXX3, соответственно распоряжение указанным имуществом осуществляется по соглашению всех собственников. XXXX5 не было известно о регистрации на его имя права собственности на объект незавершенного строительства и его дальнейшую продажу, следовательно и XXXX8об этом известно не было и своего согласия на его продажу она не давала. Супруги были заинтересованы в отчуждении данного объекта в пользу XXXX4, поскольку, согласно отступного, это имущество - объект незавершенного строительства оценен сторонами в 1 500 000 рублей, а право аренды на земельный участок в 500 000 рублей, в то время как в договоре купли-продажи от XXXX указанное имущество оценено в 100 000 рублей. По требованиями Управления имущественных отношений Администрации УГО о взыскании аренды и неустойки пояснений не представила.
Представитель XXXX2 и XXXX1 в судебном заседании с исковыми требованиями XXXX4 не согласилась по следующим основаниям. XXXX между XXXX5 и XXXX1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степень готовности 4 %, адрес объекта: XXXX, который прошелгосударственную регистрацию, и XXXX XXXX1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права. Впоследствии она, являясь собственником приобретенного объекта недвижимости, заключила договор купли-продажи этого объекта с XXXX2, право собственности которой на спорный объект незавершенного строительства было зарегистрировано XXXX. Кроме того, XXXX1 и XXXX2 стало известно о заключении XXXX между XXXX4 и XXXX9 соглашения о предоставлении отступного передачей должником имущества права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество, которое было заключено раньше, чем договор купли-продажи между XXXX5 и XXXX1 Таким образом права XXXX1 и XXXX2 нарушены. В связи с чем, представитель настаивала на удовлетворении встречного искового заявления XXXX2 к XXXX4 и XXXX5 о признании соглашения от XXXX недействительным. Кроме того, данное соглашение не прошло в установленном законом порядке государственную регистрацию, а согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
XXXX5, извещенный о дне слушания дела, в судебное заседание не явился, находиться в ФБУ ИЗ 25/2 ГУФСИН России по ПК. Дело рассмотрено в его отсутствие.
XXXX8, извещенная о дне слушания дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении заявлено не было. Дело рассмотрено в ее отсутствие.
Представитель Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа XXXX в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя. Обратился со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в размере 18 557 рублей 27 копеек, мотивируя тем, что в нарушение условий Договора аренды земельного участка XXXX от XXXX, XXXX5 допустил задолженность по оплате аренды с января 2008 года по апрель 2009 года, чем причинил истцу ущерб на сумму 18 557 рублей 27 копеек, предоставил расчет исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по XXXX, извещенный о дне дела в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил возражения на иск, в которых указал, что XXXX Управлением была проведена государственная регистрация права собственности XXXX5 на спорный объект. Основанием для государственной регистрации явились договор аренды земельного участка от XXXX XXXX, акт приема-передачи земельного участка от XXXX, разрешение на строительство от XXXX и другие необходимые документы. XXXX в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный объект обратились XXXX10, действующий от имени XXXX5 на основании доверенности от XXXX, удостоверенной нотариусом Уссурийского нотариального округа XXXX XXXX11 и XXXX1 Сведения о заключении между XXXX5 и XXXX4 соглашения о предоставлении отступного передачей должником права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество, о дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка отсутствовали, за их государственной регистрацией в Управление никто не обращался. Представленный на государственную регистрацию договор содержал все существенные условия, предусмотренные законодательством. XXXX Управлением была произведена государственная регистрация права собственности XXXX12 на спорный объект. Основания для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект отсутствовали. Дело рассмотрено в отсутствие представителя.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Обстоятельства заключения между XXXX4 и XXXX5 письменного договора займа на сумму и срок, указанные истцом нашли свое подтверждение в суде в письменных материалах дела, пояснениях истца и не оспариваются должником. Обстоятельства же безденежности договора займа, либо его исполнения ответчиком не нашли своего подтверждения в суде. В соответствие с ч.1 ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа,
В соответствие с условием Дополнительного соглашения к договору займа от XXXX, в случае невозврата Заемщиком денежных средств в срок до XXXX, Заимодавец обращает взыскание на право аренды земельного участка общей площадью 0,1500 га с кадастровым номером 25:34:017602:96, находящийся примерно в 188 м по направлению на северо-запад от ориентира — жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, предоставленный Заемщику на основании Договора XXXX от XXXX, при этом данное право оценивается сторонами в 500 000 рублей. (л.д.8 том 1)
В силу ст.409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. В связи с тем, что XXXX долг ответчиком возвращен не был, между XXXX4 и XXXX5 XXXX было достигнуто соглашение о предоставлении отступного передачей должником имущества права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество (л.д. 8 т. 2).
Из материалов дела следует, что XXXX XXXX5 выдал нотариальную доверенность XXXX13 на право государственной регистрации и последующей продажи имеющегосянаспорномземельномучасткепринадлежащегоемуобъекта незавершенного строительства (жилой дом), находящегося по адресуXXXX «а» (л.д. 42 том 2).
XXXX между XXXX5 и XXXX1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степень готовности 4 %, адрес объекта: XXXX, который прошелгосударственную регистрацию, и XXXX XXXX1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 25-АБ XXXX.
XXXX между XXXX1 и. XXXX2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, право собственности на объект было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним XXXX (л.д. 41).
В п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от XXXXXXXX "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствие со ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Доводы XXXX2 о том, что соглашение от XXXX не прошло государственную регистрацию, в силу чего является недействительным, безосновательны, поскольку ст.409 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества. Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. П.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе Российской Федерации. Размер, сроки и порядок предоставления отступного отнесены к условиям, которые должны быть согласованы сторонами при заключении соглашения об отступном. Они определяются по усмотрению сторон, исходя из принципа свободы договора. При этом, должны соблюдаться требования добросовестности, разумности и справедливости. Таким образом, соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.
Вместе с тем, с учетом указанных выше положений закона, суд приходит к выводу о том, что заключенное XXXX между XXXX4 и XXXX5 соглашение о предоставлении отступного передачей должником имущества права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество является ничтожной сделкой, поскольку право собственности XXXX5 на объект незавершенного строительства было зарегистрировано лишь XXXX (л.д.190 1т.). При передаче XXXX5 права аренды на земельный участок право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано не было. Таким образом, судьба объекта недвижимости не была решена при заключении сторонами соглашения о предоставлении отступного. Более того, XXXX5 распорядился своим правом собственности на объект незавершенного строительства, заключив XXXX договор купли- продажи объекта с XXXX1 (л.д.187 т.1).
Ссылка XXXX4 на п.1 Соглашения о предоставлении отступного, согласно которого Заемщик взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств обязуется передать в собственность Заимодавца право аренды на спорный земельный участок с расположенными на нем постройками, стройматериалами, не может быть принята судом во внимание в силу следующего. Согласно п.2 ст.25 Федерального закона от XXXX N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В силу п.4 указанной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Спорный объект является объектом, не завершенным строительством.
Таким образом, сделка купли- продажи между XXXX1 и. XXXX2 от XXXX, а также сделка купли-продажи между между XXXX5 и XXXX1 от XXXX совершены соблюдением требований законодательства и являются действительными.
Доводы XXXX4 о том, что расписка о передаче денежных средств по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства отсутствует, что свидетельствует о безденежности договора, а кроме того сделка была совершена без согласия супруги XXXX5, являются предположением, в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами не подтверждены.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования XXXX4 о признании прав арендатора по договору аренды земельного участка и о признании договора купли-продажи от XXXX недействительным, а также о взыскании судебных расходов не подлежат удовлетворению, а встречные требования XXXX2 подлежат удовлетворению в полном объеме.
По исковым требованиям Управления имущественных отношений администрации УГО суд приходит к следующему. В нарушение п.п.3.1, 3.2, 3.3, 3.4 Договора XXXX аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа от XXXX, XXXX5, являющийся арендатором, допустил задолженность по оплате аренды с января 2008 года по апрель 2009 года, которая согласно предоставленного истцом расчета с учетом пени составляет 18 557 рублей 27 копеек. Поскольку XXXX5 расчет не оспорил, сумма ущерба подлежит взысканию с него в пользу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 214 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска XXXX4 к XXXX5, Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о признании права аренды земельного участка и возложении обязанности, к XXXX5, XXXX1 и XXXX2 о признании договора купли-продажи от XXXX недействительным и взыскании судебных расходов - отказать.
Встречные требования XXXX2 к XXXX4 и XXXX5 о признании соглашения о предоставлении отступного передачей должником права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество от XXXX недействительным – удовлетворить. Применить последствия недействительности сделок.
Меры по обеспечению иска по определению суда от XXXX о запрете совершения сделок по отчуждению земельного участка общей площадью 0,1500 га с кадастровым номером 25:34::017602::996, находящегося примерно в 188 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX – отменить по вступлении решения суда в законную силу.
Исковые требования Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к XXXX5 о взыскании арендной платы – удовлетворить. Взыскать с XXXX5 в пользу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в возмещение ущерба - 18 557 рублей 27 копеек.
Решение суда может быть обжаловано в десятидневный срок в Приморский краевой суд через Уссурийский городской суд.
Председательствующий:Л.А. Доценко
Решение в окончательной форме изготовлено XXXX.