Дело № 2-69/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
XXXX Уссурийский городской суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Доценко Л.А.,
с участием представителя Супрун Т.Н. и Мещановой В.С. - Рогалевой И.В.,
при секретаре Мысник О.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трубчаниновой Татьяны Павловны к Метальникову Антону Сергеевичу, Управлению имущественных отношений администрации XXXX городского округа о признании права аренды земельного участка и возложении обязанности, к Метальникову Антону Сергеевичу, Супрун Татьяне Николаевне и Мещановой Виктории Сергеевне о признании договора купли-продажи недействительным, со встречным иском Управления имущественных отношений администрации XXXX городского округа к Метальникову Антону Сергеевичу о взыскании арендной платы, со встречным иском Мещановой Виктории Сергеевны к Трубчаниновой Татьяне Павловне и Метальникову Антону Сергеевичу о признании соглашения недействительным, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Метальниковой Светланы Константиновны,
УСТАНОВИЛ
Трубчанинова Т.П. обратилась в суд с исковыми требованиями о признании прав арендатора по договору аренды земельного участка и о признании договора купли-продажи недействительным, мотивируя свои требования следующим.
XXXX году между истицей и Метальниковым А.С. был заключен договор займа, по которому истица передала ответчику денежные средства в размере 2 000 000 рублей на условиях их возврата XXXX и уплаты 10 % годовых ежегодно в определенные договором сроки. Однако, в нарушение условий договора, ответчик не выплатил сумму основного долга XXXX, неоднократно просил предоставить отсрочку. XXXX между сторонами было заключено дополнительное соглашение, по которому в случае невозврата денежных средств в срок до XXXX, заимодавец обращает взыскание на право аренды земельного участка, по договору аренды XXXX от XXXX, при этом данное право оценивается сторонами в 500 000 рублей. XXXX долг ответчиком возвращен не был. В связи с чем, истица просила признать за ней право единоличного арендатора на аренду земельного участка, обязать Арендодателя по договору внести соответствующие изменения в договор об аренде. Кроме того, XXXX между Трубчаниновой Т.П. и Метальниковым А.С. было заключено Соглашение о предоставлении отступного, согласно п.1 которого «На основании договора займа денежных средств в рублях, заключенного XXXX между Заимодавцем и Заемщиком, а также дополнения к данному договору от XXXX, заключенного между теми же лицами, Заемщик взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств в сумме 2 000 000 (Два миллиона) рублей предоставляет отступное и обязуется передать в собственность Заимодавца, а Заимодавец принять в собственность в пределах суммы задолженности Заемщика по указанному договору право аренды на спорный земельный участок, предоставленный Заемщику на основании Договора аренды, с расположенными на нем постройками, стройматериалами. Однако, в начале октября XXXX года Трубчаниновой Т.П. стало известно о том, что XXXX между Метальниковым А.С. и Супрун Т.Н. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (жилого дома) степень готовности 4%, адрес объекта: XXXX, который XXXX был зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по XXXX. Трубчанинова Т.П. полагает, что поскольку все права Метальникова А.С. по договору аренды перешили к ней в полном объеме, она получила право на строительство жилого дома, а заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства нарушает ее права и просит признать договор от XXXX недействительным, а также взыскать с ответчиков судебные расходы в размере 22 600 рублей.
В судебном заседании Трубчанинова Т.П. настаивала на своих исковых требованиях, пояснив, что в договоре купли-продажи от XXXX в п.4 указано, что за проданное имущество Супрун Т.Н. получила с Метальникова А.С. деньги в сумме 100 000 рублей до подписания настоящего договора. Согласно ст.423 ч.1, ч.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи является возмездной сделкой, соответственно передача денежных средств является существенным условием данного вида договоров. Расписка о передаче денежных средств отсутствует, Метальников А.С. настаивает на том, что денежные средства он не получал и о сделках ему не было известно. Договор займа от XXXX был заключен Метальниковым А.С. в период брака, Метальникова С.В. была ознакомлена и согласна с условиями займа, о чем свидетельствует ее подпись в договоре.
Со встречными требованиями Мещановой В.С. Трубчанинова Т.П. не согласилась, указав на то, что объект незавершенного строительства, являющийся предметом спора - это совместная собственностью супругов Метальниковых, соответственно распоряжение указанным имуществом осуществляется по соглашению всех собственников. Метальникову А.С. не было известно о регистрации на его имя права собственности на объект незавершенного строительства и его дальнейшую продажу, следовательно и Метальниковой С.В.об этом известно не было и своего согласия на его продажу она не давала. Супруги были заинтересованы в отчуждении данного объекта в пользу Трубчаниновой Т.П., поскольку, согласно отступного, это имущество - объект незавершенного строительства оценен сторонами в 1 500 000 рублей, а право аренды на земельный участок в 500 000 рублей, в то время как в договоре купли-продажи от XXXX указанное имущество оценено в 100 000 рублей. По требованиями Управления имущественных отношений Администрации УГО о взыскании аренды и неустойки пояснений не представила.
Представитель Мещановой В.С. и Супрун Т.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями Трубчаниновой Т.П. не согласилась по следующим основаниям. XXXX между Метальниковым А.С. и Супрун Т.Н. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степень готовности 4 %, адрес объекта: XXXX, который прошелгосударственную регистрацию, и XXXX Супрун Т.Н. было выдано свидетельство о государственной регистрации права. Впоследствии она, являясь собственником приобретенного объекта недвижимости, заключила договор купли-продажи этого объекта с Мещановой В.С., право собственности которой на спорный объект незавершенного строительства было зарегистрировано XXXX. Кроме того, Супрун Т.Н. и Мещановой В.С. стало известно о заключении XXXX между Трубчаниновой Т.П. и Метальниковм А.С. соглашения о предоставлении отступного передачей должником имущества права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество, которое было заключено раньше, чем договор купли-продажи между Метальниковым А.С. и Супрун Т.Н. Таким образом права Супрун Т.Н. и Мещановой В.С. нарушены. В связи с чем, представитель настаивала на удовлетворении встречного искового заявления Мещановой В.С. к Трубчаниновой Т.П. и Метальникову А.С. о признании соглашения от XXXX недействительным. Кроме того, данное соглашение не прошло в установленном законом порядке государственную регистрацию, а согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Метальников А.С., извещенный о дне слушания дела, в судебное заседание не явился, находиться в ФБУ ИЗ XXXX ГУФСИН России по ПК. Дело рассмотрено в его отсутствие.
Метальникова С.В., извещенная о дне слушания дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении заявлено не было. Дело рассмотрено в ее отсутствие.
Представитель Управления имущественных отношений администрации XXXX городского округа Приморского края в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя. Обратился со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в размере 18 557 рублей 27 копеек, мотивируя тем, что в нарушение условий Договора аренды земельного участка XXXX от XXXX, Метальников А.С. допустил задолженность по оплате аренды с января XXXX года по апрель XXXX года, чем причинил истцу ущерб на сумму 18 557 рублей 27 копеек, предоставил расчет исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по XXXX, извещенный о дне дела в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил возражения на иск, в которых указал, что XXXX Управлением была проведена государственная регистрация права собственности Метальникова А.С. на спорный объект. Основанием для государственной регистрации явились договор аренды земельного участка от XXXX XXXX, акт приема-передачи земельного участка от XXXX, разрешение на строительство от XXXX и другие необходимые документы. XXXX в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный объект обратились Андрущак С.В., действующий от имени Метальникова А.С. на основании доверенности от XXXX, удостоверенной нотариусом XXXX нотариального округа Приморского края Козловой Т.М. и Супрун Т.Н. Сведения о заключении между Метальниковым А.С. и Трубчаниновой Т.П. соглашения о предоставлении отступного передачей должником права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество, о дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка отсутствовали, за их государственной регистрацией в Управление никто не обращался. Представленный на государственную регистрацию договор содержал все существенные условия, предусмотренные законодательством. XXXX Управлением была произведена государственная регистрация права собственности Супрун Т.И. на спорный объект. Основания для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект отсутствовали. Дело рассмотрено в отсутствие представителя.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Обстоятельства заключения между Трубчаниновой Т.П. и Метальниковым А.С. письменного договора займа на сумму и срок, указанные истцом нашли свое подтверждение в суде в письменных материалах дела, пояснениях истца и не оспариваются должником. Обстоятельства же безденежности договора займа, либо его исполнения ответчиком не нашли своего подтверждения в суде. В соответствие с ч.1 ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа,
В соответствие с условием Дополнительного соглашения к договору займа от XXXX, в случае невозврата Заемщиком денежных средств в срок до XXXX, Заимодавец обращает взыскание на право аренды земельного участка общей площадью 0,1500 га с кадастровым номером 25:34:017602:96, находящийся примерно в 188 м по направлению на северо-запад от ориентира — жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, предоставленный Заемщику на основании Договора XXXX от XXXX, при этом данное право оценивается сторонами в 500 000 рублей. (л.д.8 том 1)
В силу ст.409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. В связи с тем, что XXXX долг ответчиком возвращен не был, между Трубчаниновой Т.П. и Метальниковым А.С. XXXX было достигнуто соглашение о предоставлении отступного передачей должником имущества права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество (л.д. 8 т. 2).
Из материалов дела следует, что XXXX Метальников А.С. выдал нотариальную доверенность Андрющак С.Е. на право государственной регистрации и последующей продажи имеющегосянаспорномземельномучасткепринадлежащегоемуобъекта незавершенного строительства (жилой дом), находящегося по адресуXXXX (л.д. 42 том 2).
XXXX между Метальниковым А.С. и Супрун Т.Н. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степень готовности 4 %, адрес объекта: XXXX, который прошелгосударственную регистрацию, и XXXX Супрун Т.Н было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности XXXX.
XXXX между Супрун Т.Н и. Мещановой В.С. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, право собственности на объект было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним XXXX (л.д. 41).
В п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от XXXXXXXX "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствие со ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Доводы Мещановой В.С. о том, что соглашение от XXXX не прошло государственную регистрацию, в силу чего является недействительным, безосновательны, поскольку ст.409 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества. Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. П.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе Российской Федерации. Размер, сроки и порядок предоставления отступного отнесены к условиям, которые должны быть согласованы сторонами при заключении соглашения об отступном. Они определяются по усмотрению сторон, исходя из принципа свободы договора. При этом, должны соблюдаться требования добросовестности, разумности и справедливости. Таким образом, соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.
Вместе с тем, с учетом указанных выше положений закона, суд приходит к выводу о том, что заключенное XXXX между Трубчаниновой Т.П. и Метальниковым А.С. соглашение о предоставлении отступного передачей должником имущества права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество является ничтожной сделкой, поскольку право собственности Метальникова А.С. на объект незавершенного строительства было зарегистрировано лишь XXXX (л.д.190 1т.). При передаче Метальниковым А.С. права аренды на земельный участок право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано не было. Таким образом, судьба объекта недвижимости не была решена при заключении сторонами соглашения о предоставлении отступного. Более того, Метальников А.С. распорядился своим правом собственности на объект незавершенного строительства, заключив XXXX договор купли- продажи объекта с Супрун Т.Н. (л.д.187 т.1).
Ссылка Трубчаниновой Т.П. на п.1 Соглашения о предоставлении отступного, согласно которого Заемщик взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств обязуется передать в собственность Заимодавца право аренды на спорный земельный участок с расположенными на нем постройками, стройматериалами, не может быть принята судом во внимание в силу следующего. Согласно п.2 ст.25 Федерального закона от XXXX N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В силу п.4 указанной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Спорный объект является объектом, не завершенным строительством.
Таким образом, сделка купли- продажи между Супрун Т.Н и. Мещановой В.С. от XXXX, а также сделка купли-продажи между между Метальниковым А.С. и Супрун Т.Н. от XXXX совершены соблюдением требований законодательства и являются действительными.
Доводы Трубчаниновой Т.П. о том, что расписка о передаче денежных средств по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства отсутствует, что свидетельствует о безденежности договора, а кроме того сделка была совершена без согласия супруги Метальникова А.С., являются предположением, в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами не подтверждены.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Трубчаниновой Т.П. о признании прав арендатора по договору аренды земельного участка и о признании договора купли-продажи от XXXX недействительным, а также о взыскании судебных расходов не подлежат удовлетворению, а встречные требования Мещановой В.С. подлежат удовлетворению в полном объеме.
По исковым требованиям Управления имущественных отношений администрации УГО суд приходит к следующему. В нарушение п.п.3.1, 3.2, 3.3, 3.4 Договора XXXX аренды земельного участка, расположенного на территории XXXX городского округа от XXXX, Метальников А.С, являющийся арендатором, допустил задолженность по оплате аренды с января XXXX года по апрель XXXX года, которая согласно предоставленного истцом расчета с учетом пени составляет 18 557 рублей 27 копеек. Поскольку Метальников А.С. расчет не оспорил, сумма ущерба подлежит взысканию с него в пользу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 214 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Трубчаниновой Татьяны Павловны к Метальникову Антону Сергеевичу, Управлению имущественных отношений администрации XXXX городского округа о признании права аренды земельного участка и возложении обязанности, к Метальникову Антону Сергеевичу, Супрун Татьяне Николаевне и Мещановой Виктории Сергеевне о признании договора купли-продажи от XXXX недействительным и взыскании судебных расходов - отказать.
Встречные требования Мещановой Виктории Сергеевны к Трубчаниновой Татьяне Павловне и Метальникову Антону Сергеевичу о признании соглашения о предоставлении отступного передачей должником права аренды на земельный участок и расположенное на нем имущество от XXXX недействительным – удовлетворить. Применить последствия недействительности сделок.
Меры по обеспечению иска по определению суда от XXXX о запрете совершения сделок по отчуждению земельного участка общей площадью 0,1500 га с кадастровым номером XXXX, находящегося примерно в 188 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX – отменить по вступлении решения суда в законную силу.
Исковые требования Управления имущественных отношений администрации XXXX городского округа к Метальникову Антону Сергеевичу о взыскании арендной платы – удовлетворить. Взыскать с Метальникова Антона Сергеевича в пользу Управления имущественных отношений администрации XXXX городского округа в возмещение ущерба - 18 557 рублей 27 копеек.
Решение суда может быть обжаловано в десятидневный срок в Приморский краевой суд через Уссурийский городской суд.
Председательствующий:Л.А. Доценко
Решение в окончательной форме изготовлено XXXX.