Дело №2-53/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июня 2011 года Уссурийский городской суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Доценко Л.А.,
с участием представителя ООО «Жилстройсервис»– Т.И.Придиус,
представителя Арапко Ю.С. – адвоката Тихой С.В.,
при секретаре Мысник О.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» к Арапко Юлии Сергеевне о взыскании денежных средств со встречным иском Арапко Юлии Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» о возмещении ущерба, взыскании долга по арендной плате и неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился к ответчику с указанным иском, мотивируя свои требования следующим.
Ответчик на основании свидетельства о государственной регистрации права является собственником здания, расположенного по адресу: XXXX. XXXX, между сторонами по делу, был заключен договор аренды указанного здания, а XXXX - подписано дополнительное соглашение, которым была определена стоимость ремонтных работ, произведенных истцом по указанному адресу, которая составила 1803101 рублей 36 копеек. Согласно указанному договору расчет за ремонт между сторонами осуществляется за счет снижения на 50% арендных платежей. XXXX договор аренды здания был расторгнут, однако в полном объеме за произведенный ремонт ответчик не рассчиталась, в связи с чем истец просил взыскать с нее оставшуюся сумму в счет погашения задолженности за ремонт в размере 1377101 рублей 36 копеек, а также 10985 рублей 50 копеек в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на иске по основаниям изложенным выше. Пояснила, что договор аренды заключался с целевым назначением для проживания в общежитие граждан КНР. На момент заключения договора здание не было готово к эксплуатации. Капитальный ремонт должен был производиться за счет арендатора, в связи с чем, было подписано дополнительное соглашение к договору. ООО «Жилстройсерсвис» для выполнения ремонтных работ привлекались различные субподрядчики. Составить передаточный акт и принять здание после освобождения помещения Арапко Ю.С. отказалась. По встречному иску пояснила, что с требованиями не согласна, поскольку Арапко Ю.С. пропущен срок исковой давности, который истек XXXX, поскольку Арапко Ю.С. имела возможность обратиться с исковыми требованиями после проведения отчета об оценке, полученного XXXX и положенного в основание встречных исковых требований. Доказательств уважительности пропуска срока на обращение в суд не представлено. Стоимость необходимых работ, завяленная Арапко Ю.С. не доказывает наличие причинно-следственной связи между действиями ООО «Жилстройсервис» и наличием ущерба, поскольку с момента проведения капитального ремонта до момента проведения экспертного исследования спорного помещения прошло более 2-х лет. Полагает, что требование Арапко Ю.С. о расторжении договора аренды и взыскании неустойки по договору аренды за несвоевременную оплату аренды в сумме 4 526 495 рублей 98 копеек должны быть рассмотрены в отдельном порядке согласно ст. 131-132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Арапко Ю.С. с исковыми требованиями согласилась частично, в сумме 85002 рубля 54 копейки рублей, и пояснила, что оплатила ремонт на сумму 426 000 рублей, обращалась к ответчику с предложением составить акт приема-передачи, интересовалась каким образом будет принято здание. Однако ООО «Жилстройсервис» требовался лишь Акт выполненных работ. Ремонт, который произвел ООО «Жилстройсервис» не соответствовал уплаченной сумме. Кроме того по договору аренды здания арендная плата вносилась истцом не вовремя. Здание находилось в плохом состоянии. Кроме того, не согласившись с исковыми требованиями, ответчик предъявила встречный иск о взыскании суммы причиненного ущерба, мотивируя свои требования тем, что, после получения уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, она произвела осмотр помещения, в ходе которого обнаружила дефекты произведенного ремонта, ущерб от которых, согласно акта осмотра здания от XXXX, составил 54662 рублей 73 копейки. Для устранения указанных дефектов требуется произвести ремонтные работы стоимостью 892586 рублей, что подтверждается отчетом XXXX по определению рыночной стоимости ремонтно-строительных работ, в связи чем просила взыскать в ее пользу с ООО «Жилстройсервис» сумму причиненного ущерба в размере 947248 рублей 73 копейки, из которой 54662 рублей 73 копейки - сумма причиненного ущерба в результате некачественного ремонта здания, а 892586 рублей - стоимость затрат, которые потребуется понести для устранения допущенных при ремонте здания дефектов. Также, Арапко Ю.С. просила взыскать в ее пользу неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 78501 рубль 60 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в размере 8836 рублей 24 копейки. В судебном заседании уточнила требования и просила взыскать с ООО «Жилстройсервис» 422 517 рублей в возмещение суммы причиненного ущерба по Заключению эксперта от XXXX, учитывая согласно указанного заключения сумму расходов ООО на ремонт здания в размере 1 744 174 рубля 52 копейки вместо 1 803 101 рублей 36 копеек, расторгнуть договор аренды и взыскать сумму долга по аренде с учетом повышения арендной платы за февраль, март, апрель 2009 года в размере 622 573 рубля 57 копеек, а также неустойку по несвоевременной оплате аренды за период с XXXX по XXXX в размере 188 080 рублей 55 копеек с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 391 рубль 29 копеек, оплату услуг представителя 50 000 рублей.
Представитель Арапко Ю.С. в судебном заседании пояснила, что ущерб причинен некачественно проведенным капитальным ремонтом. Работа, указанная в смете, не выполнена в полном объеме. Часть строительных материалов указанных в смете не были использованы при проведении ремонта, в частности кладка кафеля. Ущерб был обнаружен XXXX. Капитальный ремонт длился три месяца. В данном здании проживали рабочие, в связи с чем, осмотреть здание и проверить качество ремонта не представлялось возможным. С учетом зачета стоимости выполненных работ, установленной экспертами, стоимости затрат на устранение дефектов по строительно-отделочным работам, произведенной ООО «Жилстройсервис» оплаты по договору аренды, суммы долга перед Арапко Ю.С. по арендной плате, суммы неустойки по несвоевременной плате ООО «Жилстройсервис» аренды, согласилась с исковыми требованиями на сумму 85 002 рубля 54 копейки. Возражала против доводов представителя ООО «Жилстройсервис» о пропуске срока исковой давности, поскольку оценка от XXXX, на которую ссылается сторона, не имеет отношения к делу, в связи с проведением судебной строительной экспертизы.
Суд, выслушав стороны, свидетеля XXXX7, специалиста XXXX5, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Истец согласно свидетельства о государственной регистрации права XXXX является собственником административного здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1698,5 кв.м., инв. XXXX, лит XXXX, адрес объекта: XXXX на основании договора купли-продажи от XXXX.
Как следует из материалов дела, XXXX, между Арапко Ю.С., действовавшей на основании доверенности за XXXX6, и ООО «Жилстройсервис», был заключен договор аренды здания, расположенного по адресу: XXXX (Т.I, л.д.8-9). Арендная плата установлена в размере 200 рублей, за 1 кв.м. площадь в месяц.
Согласно уведомления Арапко Ю.С. от XXXX с XXXX арендная плата установлена в 400 рублей за 1 кв.м (Т.I, л.д.74).
Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что затраты арендатора на ремонт будут зачтены в счет арендной платы в пределах фактически понесенных затрат, и будут погашаться за счет 50% от ежемесячной арендной платы.
Согласно дополнительного соглашения от XXXX к договору аренды здания от XXXX Арапко Ю.С., как арендодатель вышеуказанного помещения, и ООО «Жилстройсервис», как его арендатор, сумма фактически понесенных ООО «Жилстройсервис» затрат по капитальному ремонту здания составляет 1803101 рублей, включая НДС. (Т.I, л.д.14).
Согласно справки о стоимости выполненных работ и затрат ООО «Жилстройсервис» выполнило работы на сумму 1 803 101 36 копеек (Т.I л.д. 35).
В силу заключения эксперта XXXX от XXXX фактически выполненные работы по ремонту в административном здании, расположенном по адресу: XXXX, не соответствуют Акту о приемке выполненных работ за период с XXXX по XXXX, выполненных работ обнаружено меньше, чем указано в Акте. Общая стоимость фактически выполненных работ по капитальному ремонту в административных помещениях указанного здания составляет – 1 744 174 рубля 52 копейки, стоимость работ по устранению повреждений в помещениях административного здания составляет 422 517 рублей 86 копеек. Доказательств иного ООО «Жилстройсервис» в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено.
Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела, XXXX ООО «Жилстройсервис» направило Арапко Ю.С. уведомление о досрочном прекращении договора аренды (Т.I, л.д. 16), расторгло договор аренды в одностороннем порядке, здание по акту арендатором не возвращено.
В судебном заседании из пояснений сторон усматривается, что истец возместил ответчику затраты на ремонт частично - в сумме 426 000 рублей. Указанное обстоятельство подтверждается Актом сверки взаимных расчетов за период с января 2008 года по апрель 2009 года (Т.I л.д. 6). Расчет сторонами не оспаривался.
Таким образом, требования истца ООО «Жилстройсервис» о взыскании в его пользу суммы фактически понесенных им затрат на ремонт здания, расположенного в XXXX - подлежат удовлетворению в размере суммы, не зачтенной в счет арендной платы, то есть в размере 1 318 174 рубля 52 копейки (1 744 174 рубля 52 копейки (фактически понесенные ООО «Жилстройсервис» затраты на капитальный ремонт здания) -426 000 рублей (возмещенные затраты).
Требования истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика в его пользу 10 985 рублей 50 копеек в возмещение расходов по оплате госпошлины - подлежат удовлетворению в соответствии со ст.ст.94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку указанные расходы подтверждаются документально и понесены в связи с защитой нарушенного права.
Встречные исковые требования суд полагает необходимым удовлетворить частично по следующим основаниям.
Согласно п.5.1 договора аренды от XXXX, заключенного между сторонами, арендная плата за предоставленное здание была установлена в размере 200 рублей за 1 кв.м. площади в месяц. При этом п.3.1 договора предусмотрено право арендодателя повышать арендную плату, уведомив арендатора письменно за 10 дней до предполагаемой даты повышения. Арендодателем, с XXXX, арендная плата была повышена до 400 рублей за 1 кв.м., о чем ответчик по встречному иску был уведомлен (Т.I, л.д.74). Указанное обстоятельство в судебном заседании ответчиком не оспаривалось. Однако, ответчик продолжал исчислять сумму арендных платежей исходя из стоимости аренды одного квадратного метра в 200 рублей, что так же сторонами не оспаривалось.
Доказательств отсутствия долга по арендной плате ООО «Жилстройсервис» суду не представлено.
В силу ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
В судебном заседании установлено, что сумма долга по аренде помещения с учетом повышения стоимости аренды за 1 кв.м. составила 29 357 рублей 57 копеек за период с XXXX по XXXX, 52 540 рублей за март 2009 года, всего 622 513 рублей 77 копеек. Расчет ответчиком по существу не оспорен, принимается судом.
Доводы Арапко Ю.С. о взыскании с ООО «Жилстройсервис» суммы долга по арендным платежам по срок окончания действия договора аренды - XXXX со ссылкой на ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации безосновательным, в силу следующего.
В соответствие с п.8.3 Договора аренды (л.д.9 т.1) договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством.
В силу ч.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества в случае, если срок аренды в договоре не определен.
Ссылка Арапко Ю.С. на указанную норму права несостоятельна, поскольку Договор аренды здания от XXXX является срочным и заключен на срок до XXXX согласно п.4 (л.д.8 – 10 т.1).
С учетом того, что ООО «Жилстройсервис» расторгло договор аренды в одностороннем порядке в силу ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ООО «Жилстройсервис» в пользу Арапко Ю.С. подлежит взысканию 622 513 рублей 77 копеек в возмещение долга по арендной плате.
В соответствии с п.7.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор должен выплачивать неустойку в размере 0,2% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, в связи с чем, с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской федерации с ответчика подлежит взысканию неустойка за невнесение арендной платы в размере 180 000 рублей.
По смыслу ст.655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, а так же возврат арендуемого здания или сооружения при прекращении договора аренды осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно п.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В соответствие с п.1 ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 3.4 договора аренды здания от XXXX арендатор обязуется использовать помещение в соответствии с целями договора, соблюдать противопожарные, технические, санитарные и нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии.
Требования Арапко Ю.С. о взыскании в ее пользу суммы ущерба, причиненного в результате ремонтных работ, выявленного в результате осмотра здания, расположенного в XXXX - также подлежат удовлетворению, поскольку согласно заключения эксперта XXXX от XXXX по результатам визуального и выборочного инструментального обследования выполненных работ по ремонту в административном здании, расположенном по адресу: XXXX, обнаружены дефекты и повреждения, влияющие на пригодность для использования выполненных работ в той мере, в которой они выполнены. Стоимость работ по устранению повреждений в помещениях административного здания составляет 422 517 рублей 86 копеек.
Таким образом, в данном случае стороны были связаны между собой договорными отношениями и поэтому арендатор несет обязанность по обеспечению сохранности арендованного имущества. Доказательств отсутствия вины ООО «Жилстройсервис» не представлено.
Доводы представителя ООО «Жилстройсервис» о приглашении Арапко Ю.С. для оформления Акта передачи здания, не могут быть приняты во внимание, поскольку в материалах дела в нарушении ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют доказательства извещения Арапко Ю.С. о необходимости оформить Акт передачи здания с указанием даты и места его составления.
Свидетель XXXX7 в судебном заседании пояснил, что по поручению руководителя ООО «Жилстройсервис» производил сдачу здания, расположенного в XXXX, акт приема-передачи не оформлялся.
Доводы представителя ООО «Жилстройсервис» о том, что после проведения капитального ремонта до момента проведения экспертного исследования спорного помещения прошло более 2-х лет, в связи с чем, произошло ухудшение его состояния, не могут быть приняты во внимание, так как из пояснений Арапко Ю.С. и фотографий Заключения эксперта от XXXX установлено, что административное задние не эксплуатировалось. Доказательств обратного ответчиком не представлено.
Таким образом, с «Жилстройсервис» в пользу Арапко Ю.С. подлежат взысканию следующие суммы: 422 517 рублей 86 копеек – в счет возмещения дефектов при выполнении работ по ремонту здания, 622 513 рублей 77 копеек – в возмещение долга по арендной плате, 180 000 рублей – неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы, а всего: 1 225 031 рубль 63 копейки.
Поскольку договор аренды от XXXX был досрочно расторгнут по инициативе ООО «Жилстройсервис» на основании п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования Арапко Ю.С. о расторжении договора не подлежат удовлетворению.
При этом суд находит необоснованным заявление представителя ответчика по встречному иску ООО «Жилстройсервис» о применении специального срока исковой давности, предусмотренного ст.725 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации, по тем основаниям, что ООО «Жилстройсервис» производились работы по ремонту здания, расположенного в XXXX, кроме того, отношения между сторонами по ремонту здания регулировались договором аренды с дополнительными соглашениями, о приемке выполненных работ составлялись акты, доказательств заключения договоров подряда - суду не представлено, то есть к указанным требованиям применяется общий срок исковой давности, не истекший на день предъявления иска.
Требования истца о взыскании с ответчика в ее пользу 11 391 рубль 29 копеек в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в соответствии со ст.ст.94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат удовлетворению, поскольку указанные расходы подтверждаются документально и понесены в связи с защитой нарушенного права. Расходы Арапко Ю.С. на представителя в размере 50 000 рублей возмещению не подлежат, поскольку заявительницей не представлено документального подтверждения понесенных расходов.
В силу ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. В судебном заседании представитель Арапко Ю.С. заявила о зачете требований. Таким образом, путем зачета требований с Арапко Ю.С. в пользу ООО «Жилстройсервис» подлежит взысканию денежная сумма в размере 93 142 рубля 89 копеек, исходя из расчета 1 318 174 рубля 52 копейки - 1 225 031 рубль 63 копейки.
По изложенному, руководствуясь статьями 194 - 214 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Арапко Юлии Сергеевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» 1 318 174 рубля 52 копейки - в счет задолженности за ремонт здания, расположенного по адресу: XXXX. В оставшейся части иска – отказать.
По встречному иску. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» в пользу Арапко Юлии Сергеевны 422 517 рублей 86 копеек – в счет возмещения дефектов при выполнении работ по ремонту здания, 622 513 рублей 77 копеек – в возмещение долга по арендной плате, 180 000 рублей – неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы, а всего: 1 225 031 рубль 63 копейки.
В оставшейся части иска – отказать.
Путем зачета требований окончательно определить ко взысканию с Арапко Юлии Сергеевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» 93 142 рубля 89 копеек.
Взыскать с Арапко Юлии Сергеевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» 10 985 рублей 50 копеек - в возмещение расходов по государственной пошлине.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» в пользу Арапко Юлии Сергеевны 11 391 рубль 29 копеек - в возмещение расходов по государственной пошлине.
Меры по обеспечению иска по определению суда от XXXX – в виде ареста и запрета совершения регистрационных сделок, направленных на переход права собственности на здание, расположенное по адресу: XXXX отменить после исполнения решения суда.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в десятидневный срок со дня изготовления решения в окончательной форме в Приморский краевой суд через Уссурийский городской суд.
Председательствующий Доценко Л.А.
Копия верна
Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2011 года.