Дело № 2-308\2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
XXXX Уссурийский районный суд в составе председательствующего судьи Степановой Е.А. при секретаре Петренко М.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «XXXX» в лице Приморского отделения XXXX к Шайдурову Александру Дмитриевичу, Шайдуровой Алле Петровне, Шайдурову Дмитрию Александровичу об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Шайдурова Александра Дмитриевича к ОАО «XXXX» в лице Приморского отделения XXXXо признании кредитного договора недействительным
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился к ответчикам с иском о взыскании в солидарном порядке задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество – часть XXXX в XXXX в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору от XXXX XXXX между истцом и ответчиком Шайдуровым А.Д., согласно которому истец предоставил кредит в сумме 1 530 000 рублей, под 12,5% годовых сроком по XXXX на приобретение объекта недвижимости: часть жилого дома, площадь 57,2 кв.м., расположенного по адресу: XXXX (ипотечный кредит) с заключением в обеспечение договоров поручительства с ответчиками Шайдуровой А.П., Шайдуровым Д.А., договора залога указанного объекта недвижимости с Шайдуровым А.Д.
Решением Уссурийского городского суда от XXXX с ответчиков в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 1 531 969 рублей, обращено взыскание на заложенное имущество с определением первоначальной продажной цены 1 334 400 рублей. В последней части решение суда было отменено.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Соколова В.В. требования поддержала, пояснила, что обязательства по кредитному договору не выполняются, просила определить первоначальную продажную цену в прежнем размере. Возражала против заключения об оценке, представленного ответчиками, в обоснование представила акт проверки стоимости аналогов от XXXX, приведенных в отчете, предъявленном ответчиком. Пояснила, что стоимость пристройки не учитывалась т.к. в соответствии с условиями кредитного договора перепланировка без согласования с банком запрещена. В стоимость аналогов, указанных в отчете ответчика, включена стоимость земельных участков. Земельный участок в собственности ответчика не находится. При проведении оценки не подлежал применению затратный метод, неверно определен коэффициент торга.
Ответчик Шайдуров А.Д. с иском не согласился, поддержал встречный иск о признании кредитного договора недействительным, ссылаясь на то, что по заверениям сотрудника банка после оформления залога на недвижимость договоры поручительства будут расторгнуты, но банк оставил двойное обеспечение. Примерный график платежей имеющийся у ответчика и график, предоставленный истцом в суд, имеет значительные расхождения по процентной ставке, по суммам ежемесячных платежей, по датам платежей, в сумме комиссии за ведение счета. Производил оплату по выданному ему графику, но в банке заявляли, что суммы не соответствуют суммам, в связи с чем банк периодически начислял проценты по неустойке. Тем самым, предоставив мне график платежей, банк ввел в заблуждение, не предоставил достоверную информацию. В срочном обязательстве от XXXX, платеж в погашение основного долга по кредиту ежемесячно указан в сумме 8 700 рублей, в графиках указана сумма 5 100 рублей.
Договор залога не заключался, несмотря на требование о заключении такового. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи недвижимости от XXXX объект недвижимости находится в залоге у Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности к гр. Шайдурову А.Д. залогодержателем по данному залогу является Сберегательный банк РФ». В п.5 договора купли-продажи указано, что объект недвижимости будет находиться в залоге у банка с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. В данном пункте договора указано нахождение объекта недвижимости в будущем, но исполнение условия в будущем в кредитном договоре с банком отсутствует. В договоре купли-продажи не указано, какая форма залога будет использована в процессе регистрации права, либо ипотека в силу закона, либо залог в силу договора, само условие о форме залога недвижимости в будущем в договоре купли-продажи отсутствует. В свидетельстве о государственной регистрации права указано об ограничении(обременении) права: ипотека в силу закона, но никаких оснований для такой записи, кроме пункта 5 договора купли-продажи, с оговоркой условия о залоге в будущем, причем без указания оснований и поводов к таковому залогу, не было.
Из статьи 1 кредитного договора следует, что истец предоставил кредит в сумме 1530 000 рублей под 12,5 % годовых, указанный кредит называется ипотечным. Из статьи 2 пункта 2.1.2 кредитного договора следует, что в качестве обеспечения, предоставляется – залог (ипотека) объекта недвижимости, при этом не указывается, сама форма залога (ипотеки). В кредитном договоре имеются статьи и пункты о надлежащем оформлении договоров обеспечения обязательства, в процессе оформления кредита было заявлено кредитному инспектору о заключении таковых договоров обеспечения, но банк уклонился от заключения договоров обеспечения. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Договор об ипотеке заключен не был.
Приобретенная квартира расположена в части жилого дома, находящегося на земельном участке, предоставленного во владение и пользование для ведения личного подсобного хозяйства. Данные о земельном участке в договоре не указаны. На данном участке расположены принадлежащие ответчику и необходимые для ведения подсобного хозяйства строения-два сарая и капитальный гараж, а также забор, в саду - плодово-ягодные насаждения. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ XXXX от XXXX « О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в «Положении об обязательства» пункте 43 «существенными условиями договора о залоге является предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Кодекса).
Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что договор кредитования ничтожный. Просил признать кредитный договор XXXX от XXXX недействительным, в случае удовлетворения иска признать ничтожными договоры поручительства.
По иску Сбербанка РФ пояснил, что просит учесть представленный им отчет об оценке. Перепланировка им не производилась, он принял меры для сохранения помещения. В отчете об оценке, представленном банком, не принято во внимание, что часть дома находится на земельном участке, имеет центральное водоснабжение и канализацию. Стоимость домов с момента приобретения части дома в XXXX, увеличилась.
Ответчик Шайдуров Д.А. поддержал позицию Шайдурова А.Д.
Ответчик Шайдурова А.П. в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом.
Представитель Сбербанка РФ против удовлетворения встречного иска возражала, т.к. по решению Уссурийского горсуда от XXXX установлены обязанности ответчиков по кредитному договору, взыскана сумма задолженности, решение вступило в законную силу. Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке (п.2. ст.1 Закона).
Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на имущество (ст. 11 Закона). Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, государственная регистрация осуществляется без предоставления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (ст. 20 Закона). Государственная регистрация права собственности Шайдурова А.Д. осуществлена XXXX, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним XXXX сделана запись XXXX. В соответствии с ст.77 ФЗ «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
В договоре купли-продажи от XXXX в п. 4 содержится условие о том, что часть стоимости объекта недвижимости оплачивается Шайдуровым А.Д. за счет кредитных средств банка в размере 1 530 000 рублей, предоставляемых банком по кредитному договору XXXX от XXXX. Пунктом 5 договора предусмотрено, что часть жилого дома по адресу: XXXX, Октябрьский р-он, XXXX находиться в залоге у банка с момента государственной регистрации перехода права собственности. На основании статей 334 (п.1), 348, 349 ГК РФ и статей 3, 50, 51 ФЗ «Об ипотеке», а так же информационного письма Высшего Арбитражного Суда от XXXX № С5-7/УЗ-694, кредитор в силу залога по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства на основании решения суда обратить взыскание для удовлетворения своих требований на заложенное имущество, и получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество.
В случаях, когда отдельные виды гражданско-правовых отношений с участием потребителей регулируются помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, то к отношениям, вытекающим из таких договоров, закон о защите прав потребителей, применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и специальному закону (п. 2 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от XXXX XXXX «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 2.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по договору являются поручительства Шайдуровой А.П., Шайдурова Д.А., залог (ипотека) объекта недвижимости. В соответствии со ст. 414 ГК РФ оснований для прекращения договоров поручительства при залоге недвижимости не имелось, доводы ответчика Шайдурова А.Д. о введении его в заблуждение ничем не подтверждены.
Согласно срочному обязательству Шайдурова А.Д. от XXXX оно является неотъемлемой частью кредитного договора, сумма ежемесячного платежа по нему в счет основного долга 8 700 рублей.
Возможность включения в кредитный или иной договор соглашения об ипотеке установлена п. 3 ст. 10п. 3 ст. 10п. 3 ст. 10 ФЗ Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающей, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Согласно ст. 20 п. 2ст. 20 п. 2ст. 20 п. 2 ФЗ "Об ипотеке", ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 77 Закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, т.е. в данном случае ипотека возникает в силу закона.
В договоре купли-продажи части дома от XXXX указано, что объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности к покупателю, регистрация права собственности Шайдурова А.Д. произведена XXXX
Согласно абзацу второму статьи 69абзацу второму статьи 69абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340пункту 3 статьи 340пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Как разъяснено в совместном ПостановленииПостановленииПостановлении от XXXX N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в соответствии с п. 3 ст. 340п. 3 ст. 340п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
Земельный участок, на котором расположена часть дома, в собственности продавца не находился, право аренды на него не оформлялось.
В связи с изложенным оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
В соответствии со ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3статьях 3статьях 3 и 444 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В судебном заседании сторонами соглашения о начальной продажной цене имущества не достигнуто. XXXX РФ представлен отчет об оценке XXXX по состоянию на XXXX, согласно которому стоимость части дома 1 334 400 рублей. Из отчета об оценке по состоянию на XXXX, представленном Шайдуровым А.Д., стоимость части дома 3 045 000 рублей. Отчет, представленный банком, не принимается судом в качестве достоверного, т.к. при оценке не учтено, что дом оборудован центральным водоснабжением и канализацией, является домом приусадебного типа, закреплен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, улучшено состояние пристройки к дому.
Представителем банка в опровержение выводов данного отчета представлены акт проверки стоимости аналогов, заключение эксперта об оценке отчета рыночной стоимости жилого помещения, представленного Шайдуровым А.Д. Из документов следует, что в отчете приведены ложные сведения о стоимости аналогов либо о факте их продажи. В судебном заседании судьей были сделаны телефонные звонки по имеющимся телефонам, установлена достоверность цен на дома, приведенные в отчете и сведений об их продаже. По объекту XXXX стоимость увеличена до 4 миллионов рублей.
Эксперт полагает необоснованным применение при оценке затратного подхода, т.к. производится оценка квартиры в многоквартирном доме. Данное утверждение не соответствует фактически данным, т.к. производится оценка части дома. В оспариваемом отчете корректировка на торг в размере 3% объяснена, применяется по данным агенств недвижимости в XXXX и информации, полученной от участников рынка. Эксперт ссылается на корректирующий коэффициент, полученный при опросе специалистов в 18 городах различных субъектов РФ. Суд полагает верным применение коэффициента 3%, как установленного применительно к местности, где расположен объект недвижимости. Утверждения представителя ответчика о том, что стоимость аналогов представлена с учетом стоимости земельных участков, находящихся в собственности владельцев домов, ничем не подтверждены. Кроме того, из представленных документов следует, что за частью дома закреплен земельный участок площадью 300 кв.м для ведения личного подсобного хозяйства, который может быть приобретен в собственность.
По мнению суда, в отчете об оценке обоснованно учтено, что стоимость объекта недвижимости увеличилась в связи с улучшением пристройки к дому. Как следует из пояснений ответчиков, утепление пристройки было произведено с целью сохранения основного строения. В соответствии с договором купли-продажи на Шайдурова А.Д. возложена обязанность не производить перепланировку объекта недвижимости без согласования с банком. Как следует из отчета, внутренняя площадь пристройки не изменилась, произошло увеличение ее объема, возведены новые стены, работы внутри пристройки не закончены.
Перепланировкой жилого помещения на основании п. 2 ст. 25п. 2 ст. 25п. 2 ст. 25 ЖК РФ является изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Из отчета и пояснений ответчиков следует, что произведенные работы в силу ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ относятся к реконструкции объектов капительного строительства.
В то же время суд считает, что из цены части дома следует исключить стоимость земельного участка 434 717 рублей, т.к. земельный участок в собственности Шайдурова А.Д. не находится. Таким образом, рыночная стоимость части дома составит 2 865 255 рублей.
Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество согласно ст. 54.1 ФЗ Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) не имеется.
Требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению с определением первоначальной продажной цены 2 865 255 рублей.
В удовлетворении заявления банка о взыскании с ответчика расходов на проведение оценки имущества в сумме 2 500 рублей суд в соответствии со ст. 98 ГПК РФ отказывает.
По изложенному и руководствуясь ст. 197, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В счет взыскания долга по кредитному договору XXXX, заключенному XXXX года между ОАО «XXXX» и Шайдуровым Александром Дмитриевичем обратить взыскание на заложенное имущество- часть жилого дома площадью 57, 20 кв.м, жилой 37 кв.м, расположенную в XXXX. Установить начальную продажную цену автозаправочной станции 1 579 642 рубля. В остальной части отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Примкрайсуд через Уссурийский районный суд в 10-дневный срок.
Председательствующий: Е.А. Степанова
Мотивированное решение изготовлено XXXX