Дело № 2-1061/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
XXXX
Уссурийский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Щербатой Н.А.,
при секретаре Малкиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью XXXX к Гребенниковой Алле Степановне о признании протокола и решения общего собрания собственников дома недействительными, с участием третьего лица общества с ограниченной ответственностью «XXXX»,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчице о признании недействительными протокола и решения общего собрания собственников многоквартирного XXXX в XXXX от XXXX о расторжении договора управления от XXXX, мотивируя свои требования следующим.
Согласно указанному протоколу собственниками жилых помещений многоквартирного XXXX в XXXX было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом от XXXX, заключенного с истцом. Поскольку указанное решение было принято с нарушением ст.ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, а само собрание было проведено с нарушением установленной законом процедуры, истец просит признать протокол от XXXX и решение, указанное в протоколе о расторжении договора управления домом от XXXX с ООО «XXXX» недействительными.
В судебном заседании представитель истца уточнила заявленные требования, просила признать решение общего собрания собственников многоквартирного дома от XXXX недействительным в части расторжения договора управления многоквартирным домом 161 по XXXX в XXXX с ООО «XXXX», пояснила, что указанное решение было принято на общем собрании собственников жилых помещений, которое проведено с нарушением установленной процедуры, поскольку о назначенном собрании собственники были уведомлены накануне его проведения, а не за 10 дней, как это установлено ЖК РФ. Кворума на собрании не было, поскольку указанное в протоколе количество собственников участия в собрании не принимало, помимо собственников на собрании присутствовали наниматели жилых помещений, не имеющие право принимать участия в голосовании; присутствующие собственники расписывались в реестре голосования, а после собрания ответчица ходила по квартирам и собирала подписи собственников, не принимавших участие в голосовании. О проводимом собрании представитель компании истца уведомлен не был. Истцу было представлено два варианта протокола собрания жильцов от XXXX, содержащих оспариваемое истцом решение. Решение о досрочном расторжении договора управления возможно только при наличии доказательств ненадлежащего оказания управляющей компанией услуг по договору управления, вместе с тем таких доказательств суду не представлено. До XXXX г. директором компании истца был настоящий директор ООО «XXXX», куда якобы решили перейти собственники дома. Гребенникова А.С. указана в качестве ответчика, поскольку долгое время была председателем домового комитета, новый председатель избран только в XXXX XXXX о расторжении непосредственно затрагивает права истца, поскольку до настоящего времени компания истца предоставляет услуги по содержанию и текущему ремонту дома и при переходе в другую компанию встанет опрос об оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за период от даты принятия решения о досрочном расторжении договора управления с истцом до перехода в другую компанию.
Ответчица в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседании извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв т.1 л.д. 17, направила в суд своего представителя.
Представитель ответчицы в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, представил письменные отзывы на исковое заявление т. 1 л.д. 23, 75. Суду пояснил, что в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ правом обжалования решений общего собрания собственников жилья обладают непосредственно только собственники, управляющая компания подобным правом не обладает. Решение о расторжении договора управления с компанией истца было принято собственниками жилых помещений, так как никаких работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома управляющая компания не производила, условия договора управления не исполняла. Поскольку ответчица не является председателем домового комитета, иск заявлен к ненадлежащему ответчику. Кроме того, исковое заявление от имени ООО XXXX подписано ненадлежащим лицом XXXX9, поскольку она не избрана в силу Устава общества на должность общим собранием участников, с ней не подписан договор лицом, председательствующим на собрании. Полагал верным представленный им протокол собрания жильцов дома от XXXX о расторжении договора управления с компанией истца.
Представитель третьего лица в судебном заседании заявленные требования не признал, представил письменный отзыв т.1л.д. 73, пояснил, что договор управления с ООО «XXXX» был заключен собственниками жилых помещений XXXX в XXXX XXXX, но к управлению домом общество не приступило и не приступит до вынесения решения по настоящему делу или расторжения договора управления от XXXX в связи с истечением срока его действия. Также пояснил, что был директором компании истца до начала XXXX г., после чего стал директором ООО «XXXX». В период его руководства компанией истца договор управления домом от XXXX исполнялся ООО «XXXX» надлежащим образом, жалоб от жильцов дома не было.
Суд, выслушав стороны, изучив пояснения свидетелей XXXX3, XXXX4, XXXX5, XXXX6, XXXX7, допрошенных в судебном заседании XXXX, изучив материалы дела, полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что XXXX собственниками помещений жилого многоквартирного XXXX было принято решение о заключении с ООО «XXXX договора на предоставление услуг по управлению многоквартирным домом, в том числе по организации содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, сроком на один год, XXXX он был продлен на тех же условиях до XXXX том 1 л.д.7-10.
Согласно протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного XXXX от XXXX было принято решение о расторжении договора с ООО «XXXX» и выбрана новая управляющая компания – ООО «XXXX» том 1 л.д.11-12, 107-109, 207.
XXXX ответчица, являющаяся собственников жилого помещения дома и членом домового комитета, принесла в управляющую компанию указанный протокол собрания, вх. XXXX от XXXX том 1 л.д.11. XXXX в компанию истца поступила выписка из указанного протокола вх.№XXXX от XXXX том 1 л.д.12.
XXXX между собственниками помещений дома по XXXX и ООО «XXXX» был заключен договор на управление данным многоквартирным домом том 1 л.д.209-222.
Изучив все доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу, что договор на управление домом, заключенный с ООО «XXXX, расторгнут с нарушением установленного законом порядка.
Согласно ч. 2 ст. 162ч. 2 ст. 162ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьиЧастью 8 данной статьиЧастью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства, содержащихся в ст.ст.450-451 ГУ РФ, ч.8.2 ЖК РФ, позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.2 ст. 162ч. 8.2 ст. 162ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с ч. 2 ст. 8.2 ст. 162ч. 2 ст. 8.2 ст. 162ч. 2 ст. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Таким образом, применительно к части 8.2 ст. 162части 8.2 ст. 162части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Между тем из имеющихся в материалах дела протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от XXXX не следует, что управляющей организацией ООО «ЖЭУ-8» допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.2 ст. 162ч. 8.2 ст. 162ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора, сам протокол не свидетельствует об этом. Данные протоколы содержат только результаты голосования собственников помещений том 1 л.д.11-12, 107-109, 207.
То есть вопрос повестки собрания "расторжение договора управления с управляющей компанией ООО «XXXX не содержит указания на основания, по которым такой вопрос вынесен на обсуждение общего собрания, не имеется в протоколе от XXXX и сведений о том, по каким фактически мотивам такое решение общим собранием было принято.
Доказательств того, что возможность отказа от исполнения договора управления с собственниками помещений без указания причин предусмотрена самим договором, ответчицей и третьим лицом в силу ст.56 ГПК РФ не представлено. Договором предусмотрено единственное основание расторжения – путем подписания письменного соглашения.
Также в судебном заседании не добыто, ответчицей и третьим лицом не представлено доказательств неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, в том числе не представлены какие-либо акты о невыполнении условий договора или о ненадлежащем оказании каких-либо услуг по договору в установленном законом, в том числе Постановлением Правительства от XXXX N 307 (ред. от XXXX) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», порядке. Истцом же представлены документы, подтверждающие исполнение своих обязанностей по договору управления, подписанные в том числе ответчицей как председателем домового комитета или и.о.председателя домового комитета, а также Горбенко и Ражевым – председателями домового комитета в разные периоды том 1 л.д.130-205, том 2 л.д.12-73.
Кроме того, учитывая пояснения сторон, показания свидетелей, письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что переход в другую управляющую компанию связан с уходом прежнего директора ООО «XXXX» XXXX8, учредившего ООО «XXXX», впоследствии переименованное в ООО «XXXX», директором которого в настоящее время он является и с которым собственники дома заключили договор управления от XXXX Как пояснили свидетели, в период, когда директором ООО «XXXX» был XXXX8, то есть до весны XXXX г., когда фактически XXXX8 передал должность директора и сдал все свои дела, договор управления исполнялся надлежащим образом, а с момента избрания директором XXXX9, то есть с XXXX никакие работы по дому не выполнялись том 1 л.д.40, 62-68, 76-99, том 2 л.д.1-8.
Довод представителя ответчика о том, что не были выполнены работы по текущему ремонту дома на основании решения собрания собственников от XXXX, суд не принимает во внимание, полагая несостоятельным, поскольку доказательств направления данного протокола в компанию истца представлено не было, имеется только заявление жильцов, поступившее в компанию истца XXXX, согласно которому домовой комитет просит истца выполнить работы согласно указанному протоколу в XXXX г. (вх.№233), то есть после принятия решения о расторжении договора управления с ООО «XXXX том 1 л.д.110. Кроме того, согласно представленной истцом справке по начислениям по графе «содержание и текущий ремонт» по состоянию на XXXX у собственников дома имеется задолженность в размере 191676 руб. 44 коп., а в силу п.п.3.1.3, XXXX договора управления управляющая компания обязана осуществлять содержание и текущий ремонт в пределах поступивших средств от собственников. Доказательств отсутствия задолженности на доме, ответчицей и третьим лицом не представлено том 1 л.д.128-129. Как пояснили стороны и все свидетели, денежные средства по оплате за жилье и коммунальные услуги до настоящего времени все жильцы оплачивают в компанию истца.
Таким образом, порядок досрочного расторжения заключенного с ООО «XXXX договора управления, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, соблюден не был.
Довод ответчицы и её представителя о том, что XXXX9 не вправе предъявлять от имени ООО «XXXX» исковое заявление суд полагает необоснованным, поскольку согласно выписке из ЕГРЮЛ, приказу о приеме работника на работу, XXXX9 вправе действовать без доверенности от имени юридического лица том 1 л.д.40, 62-65.
Ссылку представителя ответчика на то, что Гребенникова А.С. является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельной, поскольку согласно имеющимся в деле протоколам собраний собственников дома в период принятия решения собственников о расторжении договора управления домом XXXX управлял домом домовой комитет, обязанности председателя которого выполняли члены домового комитета по очереди, в том числе ответчица как член домового комитета, которая является в том числе собственником жилого помещения в доме. Свидетели также поясняли, что до Горбенко председателем домового комитета была Гребенникова А.С. или его функции выполняли члены комитета по очереди том 1 л.д. 41-43, 53, 72.
Довод представителя ответчицы о том, что истец не обладает правом обжалования решения общего собрания собственников жилых помещений, суд полагает необоснованным, поскольку оспариваемым решением общего собрания собственников жилых помещения XXXX в XXXX был расторгнут договор управления, заключенный с истцом, чем непосредственно были нарушены права истца как стороны по договору. Истец просит признать решение недействительным, полагая незаконным расторжение договора управления.
Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что протокол собрания собственников от XXXX составлен с нарушением действующего законодательства.
Так, суду представлены разные протоколы общего собрания собственников дома от XXXX, содержащие решения о расторжении договора управления: представителем истца представлен поступивший в компанию протокол и выписка из данного протокола том 1 л.д.11-12, а также представлены протоколы третьим лицом том 1 л.д.207 и представителем ответчицы том 1 л.д.107-109. Все указанные протоколы содержат разные сведения о количестве присутствующих на собрании собственников, о количестве вопросов повестки дня, различное содержание вопросов, разные результаты голосования.
Изучив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ответчицей не представлено, в судебном заседании не добыто доказательств соблюдения порядка организации и проведения общего собрания собственников жилья от XXXX, предусмотренные ст.ст.45-47 ЖК РФ.
Так, в судебном заседании не нашел свое подтверждение факт надлежащего заблаговременного извещения собственников жилых помещений о проведении собрания XXXX В частности, как следует из пояснений свидетелей, уведомления о проведении общего собрания собственникам по вопросу расторжения договора управления жилых помещений не направлялось, о проведении общего собрания извещались путем размещения объявлений за 3-4 дня до проведения собрания. При таком положении, учитывая, что договором управления либо решением собрания собственников не предусмотрен иной способ извещения собственников, суд пришел к выводу о нарушении установленного законом срока и порядка уведомления о проведении общего собрания.
Учитывая то обстоятельство, что в суд было представлено несколько разных протоколов общего собрания от XXXX, которые противоречат друг другу по количеству участников собрания и результатам голосования, суд приходит к выводу об отсутствии кворума собрания.
Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей, которые пояснили, что на собрании присутствовало не более 30-40 человек. При голосовании собственники ставили свою подпись в реестре голосования. К тем собственникам, которые не присутствовали на голосовании, реестр голосования приносили позже в квартиры для подписания.
Также суд не принимает во внимание представленный в подтверждение принятого собственниками решения о расторжении договора управления реестр подписей в листе регистрации, поскольку из данного реестра не видно, по какому вопросу голосовали жильцы, а согласно представленным протоколам вопросов повестки дня было несколько том 1 л.д.44-46. К тому же, принимая во внимание показания всех свидетелей о том, что лист регистрации после собрания носился по квартирам для подписи не присутствующих на собрании жильцов, суд полагает, что данный лист регистрации не отвечает требованиям, предусмотренным ч.1 ст.47 ЖК РФ для письменных решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемых путем проведения заочного голосования.
Кроме того, в листе отсутствуют сведения о площади принадлежащего каждому собственнику жилого помещения и количестве приходящихся на него голосов, принятом каждым собственником решении, в голосовании принимали участие жильцы, не являющиеся собственниками, интересы которых должна представлять администрация УГО, как собственник муниципальных квартир.
При оценке существенности допущенных нарушений в процедуре организации и проведения общего собрания собственников XXXX, суд приходит к выводу о том, что допущенные нарушения являются существенными с учетом значимости и последствий нарушений, затрагивают интересы всех собственников дома и компании истца, в связи с чем заявленные требования о признании недействительным принятого по итогам указанного общего собрания решения о расторжении с ООО «XXXX договора управления многоквартирным домом 161 по XXXX в XXXX подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать решение общего собрания собственников XXXX в XXXX от XXXX о расторжении с управляющей компанией обществом с ограниченной ответственностью «XXXX договора управления от XXXX – недействительным.
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд.
Председательствующий Н.А. Щербатая
Копия верна:
Решение в окончательной форме изготовлено XXXX