Дело № 2-958-2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
XXXX Уссурийский районный суд в составе председательствующего судьи Степановой Е.А. при секретаре Надричной Н.И. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Глазуновой Ларисы Антоновны, Глазунова Геннадия Аркадьевича к Абдуллаеву Рашид Салех оглы, Стукал Виктории Юрьевне, действующей в своих интересах и интересах Стукал Марины Игоревны о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества
У С Т А Н О В И Л :
Истица обратилась в суд с названным требованием, ссылаясь на то, что
XXXX между Глазуновой Л.А. и Абдуллаевым Р.С. был заключен договор займа, согласно которому Абдуллаев Р.С. передал, а Глазунова Л.А. приняла 600 000 рублей с условием возврата XXXX В обеспечение этого обязательства XXXX был заключен договора залога на квартиру, находящуюся в общей совместной собственности Глазуновой Л.А. и Глазунова Г.А. Квартира была оценена в 900 000 рублей, при этом по требованию Абдуллаева Р.С. Глазуновы снялись с регистрационного учета в квартире и предоставили оригинал свидетельства о праве собственности, технического паспорта Абдуллаеву.
В связи с возникновением трудностей по возврату долга, Абдуллаев Р.С. в устной форме заверил, что при оплате процентов за 3 месяца, договор может быть продлен еще на 6 месяцев без уплаты процентов за просрочку. Истица оплатила проценты за 3 месяца, но договор займа не был переоформлен. Абдуллаев потребовал возвращения долга немедленно, либо переоформить квартиру на его имя с дальнейшим переоформлением квартиры на Глазунову Л.А. после возвращения долга. XXXX был заключен договор купли-продажи, по которому предмет залога - квартира по адресу: XXXX по долговому обязательству отошел в собственность залогодержателя и заемщика Абдуллаева Р.С. Квартира была оценена в 900 000 рублей, что в 2,5 раза ниже рыночной стоимости подобных квартир. За проданную квартиру от Абдуллаева денежные средства не получали.
Согласно п. 15 договора залога от XXXX залог прекращается реализацией во внесудебном порядке залогового имущества, либо оформлением перехода права собственности залогодержателю на предмет залога. В договоре займа в п. 7.7 отражено, что заемщик согласен на внесудебное обращение взыскания, на заложенное имущество в качестве обеспечения выполнения условий настоящего договора.
Согласно ст. 334 ГК РФ удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя». В силу п.п. 5 п. 2 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на заложенное имущество, такое как жилое помещение, находящееся в собственности физических лиц, обращается по решению суда. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ. Абдуллаев произвел отчуждение имущества третьему лицу Стукал В.В., которая с самл ого начала была осведомлена, что данная квартира была заложена в обеспечение исполнения договора займа, заключенного между Абдуллаевым Р.С. и Глазуновой Л.А., т.к. поставила свою подпись этом договоре.
Стукал В.В. подарила квартиру своей несовершеннолетней дочери Стукал М.И. При совершении данной сделки Стукал В.В. знала о неправомерности отчуждения имущества Абдуллаевым в ее пользу.
Ей было известно о том, что Глазуновы не выселялись из квартиры и продолжают жить по настоящее время. Неоднократно Стукал В.В. подтверждала слова Абдуллаева Р.С. о том, что после погашения долга квартира опять перейдет в собственность Глазуновых.
Просили признать недействительным договор купли-продажи от XXXX, заключенный между Абдуллаевым Р.С. и Глазуновой Л.А., Глазуновым Г.А. на квартиру расположенную по адресу: XXXX31 и последующий договор о передаче указанной квартиры в собственность Стукал В.Ю. Признать недействительной регистрацию права собственности Абдуллаева Р.С., Стукал В.В. Применить к договорам, заключенным между Абдуллаевым Р.С. и Глазуновой Л.А., Глазуновым Г.А., последствия недействительности сделки, в виде возвращения квартиры собственность Глазуновой Л.А. и Глазунова Г.А.Истребовать квартиру, расположенную по адресу: XXXX31, из неправомерного владения Стукал Марины Игоревны в пользу Глазуновой Л.А., Глазунова Г.А.
В судебном заседании истцы и их представитель Гонохова А.А. требования поддержали, уточнили, что сделка, совершенная между Абдуллаевым Р.С. и истцами, является притворной. В возражениях на иск Абдуллаев Р.С. дает пояснения, противоречащие его пояснениям, зафиксированным в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, ранее на передачу истцам денежных средств при покупке квартиры не ссылался. Расписка в получении денежных средств действительно была написана Глазуновой Л.А. и подписана истцами. Написана по настоянию Абдуллаева Р.С., который сказал, что расписка останется у него, показывать ее никому не будет. Сумму оценки квартиры назначил Абдуллаев Р.С. Доверяли ему и были в тяжелом материальном положении, поэтому согласились. От возврата долга не отказываются. О том, что квартира была оформлена в собственность на Стукал В.Ю., узнали только из извещений по оплате квартиры ми коммунальных услуг.
Ответчик Абдуллаев Р.С. не явился, извещен надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что перед заключением договора займа и залога истцы добровольно снялись с регистрационного учета и перед тем как заключить договор залога и займа денег предоставили выписку из поквартирной карточки, в подтверждение того, что заложенное имущество свободно от притязании третьих лиц. Через три месяца Глазунова Л.А. стала скрываться и перестала вносить проценты за пользование заемными средствами. Письменно уведомил Глазунову Л.А. XXXX о возврате суммы займа и просроченной задолженности по процентам, что было предусмотрено договором займа при несвоевременной оплате. Каких-либо договоренностей о продлении срока договора займа денег без уплаты процентов за просрочку не было. После этого, Глазунова Л.А. продолжала скрываться и в конце июля - начале августа 2010 года предложила ему выкупить указанную квартиру, т.к. намеревалась приобрести другой дом или квартиру, затем заложить их и получить кредит для возврата суммы займа денег и процентов. До настоящего времени долг не возвращен. По договору купли-продажи квартиры от XXXX по соглашению сторон стоимость квартиры определена в 900 000 рублей, что исключает определения цены ниже рыночной в 2,5 раза. Стороны заявили, что они действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значения своих действий и не заблуждаются относительно сделки. Согласно п. 7 договора квартира продана по соглашению сторон за 900 000 рублей, которые переданы наличными деньгами до подписания договора. Факт получения денег за проданную квартиру подтверждается распиской, подписанной Глазуновыми XXXX. После продажи указанной квартиры истцы заключили договор аренды на период с 25 сентября по XXXX, что так же исключает приведенные ими доводы. Договор купли-продажи квартиры не содержит каких-либо ссылок на внесудебное обращения взыскания на предмет залога в собственность залогодержателя. Был заключен договор купли-продажи вне зависимости от договора залога и займа денег. На день рассмотрения гражданского дела правоотношения, обусловленные договором залога, прекращены, тем самым, доводы о ничтожности сделки не состоятельны. Стукал В.Ю. истцы пригласили в качестве свидетеля при подписании договора и передаче денег. Стукал В.Ю.
в соответствии с п. 13 постановления Пленума ВС РФ XXXX года, ст.ст. 223, 302 ГК РФ является добросовестным приобретателем. Заключая договоры аренды, истцы знали и согласились с тем, что они не являются собственниками.
Стукал В.Ю. и ее представитель по доверенности Королев А. В. с иском не согласились, представили письменное возражение, где ссылались на то, что Стукал В.Ю. работала в одном здании (XXXX) с ответчиком Абдуллаевым Р.С., в здании находится много арендаторов. Договоры займа, ипотеки, а также оспариваемый договор купли-продажи заключались в офисе Абдуллаева Р.С. Ответчик как свидетель, поставила свою подпись под текстом договора следующего содержания: «при подписании настоящего договора и передачи денег присутствовали», фактически не знакомилась с условиями договора займа, не владела информацией о спорной квартире. В договоре займе о квартире и ее залоге не упоминалось. Не представлено доказательств, что истцы, продав квартиру ответчику Абдуллаеву Р.С., выполнили требования договора ипотеки об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Имеется расписка, подписанная обоими истцами от XXXX, о том, что они получили от Абдуллаева Р.С. наличными 900 000 рублей в день подписания договора купли-продажи по расчету за проданную квартиру. При этом на расписке ответчик Стукал В.Ю. собственноручно написала, что присутствовала при передаче денег. В связи с чем она была уверена, что сделка купли-продажи квартиры совершена по доброй воле сторон. Между истцами и Абдуллаевым Р.С. XXXX был заключен договор аренды спорной квартиры сроком на три месяца с XXXX по XXXX Каких-либо возражений по данному вопросу у истцов не возникало, при том что стоимость ежемесячной аренды без учета расходов по квартплате составляла 17 000 рублей Исходя из последующего поведения истцов по заключению договора аренды, они фактически знали, что, являясь арендаторами квартиры, они уже не являются ее собственниками и с этим были согласны. Спустя три месяца ответчик Абдуллаев Р.С. дал объявление о том, что намерен продать указанную квартиру. Условия продажи квартиры устроили Стукал В.Ю., так как она была согласна и дальше продолжать сдавать внаем указанную квартиру до достижении ее дочерью возраста совершеннолетия, т.е. квартира Стукал В.Ю. приобреталась в перспективе для ее ребенка. XXXX указанная квартира была продана Абдуллаевым Р.С. Стукал В.Ю. составлена расписка о передаче денег в счет покупной цены за недвижимость от XXXX В свидетельстве о государственной регистрации права, выданном Стукал В.Ю., от XXXX, какие-либо ограничения (обременения), иные правопритязания третьих лиц Управлением Росреестра по ПК зарегистрированы не были. Без таких же ограничений выдавалось свидетельство на имя Абдуллаева Р.С., что Стукал В.Ю. видела. Абдуллаев Р.С. не стремился сразу же перепродать квартиру Стукал В.Ю. Тот же вывод следует из действий Стукал В.Ю. после приобретения ею квартиры. XXXX между XXXX9 и истцами был также заключен договор аренды жилого помещения, согласно которому квартира сдавалась им внаем сроком на восемь месяцев с XXXX по XXXX (п. 1.4. договор аренды). За первый месяц (с 25.12 по 25.01) арендный платеж истцами ответчице был оплачен в полном объеме. Вследствие недобросовестного исполнения арендных обязательств со стороны истцов, XXXX между XXXX10 и Глазуновой Л.А. было подписано соглашение об установлении порядка и сроках физического освобождения арендуемой квартиры, которое является неотъемлемой частью договора аренды от XXXX XXXX у истцов при подписании данного соглашения к договору аренды не возникло. Совокупность изложенных доказательств свидетельствует о том, что истцы добровольно осуществили продажу квартиры ответчику Абдуллаеву Р.С., получили от ее продажи деньги в сумме 900 000 рублей, о чем собственноручно выдали расписку на эту сумму в присутствии Стукал В.Ю., затем заключили с Абдуллаевым Р.С. договор аренды на пользование указанной квартирой с ежемесячной арендной платой, без учета расходов по квартплате в размере 17 000 рублей. Последующее поведение истцов по заключению со Стукал В.Ю. договора аренды и соглашения о порядке освобождения квартиры, оплаты арендных платежей, свидетельствует о том, что Глазуновы действовали по собственной воле. По видимому, возникшие финансовые трудности у истцов по оплате арендных платежей за квартиру, а также иные долговые обязательства перед третьими лицами, спровоцировали у них желание отказаться от ранее принятых на себя обязательств перед ответчиками и заявить надуманный спор о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Все ответчики являются добросовестными приобретателями. К моменту рассмотрения дела в суде иск был предъявлен к ответчикам Абдуллаеву Р.С. и Стукал В.Ю., а само имущество во владении указанных ответчиков к моменту рассмотрения дела в суде уже не находилось, так как согласно договору дарения от XXXX квартира была подарена Стукал М.И.
Дополнительно пояснили, что пояснения Абдуллаева Р.С., изложенные в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, не могут быть приняты во внимание, т.к. при даче пояснений Абдуллаев Р.С. отвечал только на задаваемые ему вопросы.
Выслушав стороны и их представителей, оценивая представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и пояснений истцов XXXX между Абдуллаевым Р.С. и Глазуновой Л.А. был заключен процентный договор займа денежных средств в сумме 600 000 рублей с условием возврата долга через 6 месяцев, срок действия договора определен - до полного выполнения всех условий сторонами. Договор займа обеспечивался договором залога недвижимого имущества от XXXX, как неотъемлемой части договора. По договору залога, заключенному между Абдуллаевым Р.С. и истцами XXXX, в залог передавалась двухкомнатная XXXX в XXXX, общей площадью 41,40 кв.м, расположенная на 3 этаже дома. Заложенное имущество стороны оценили в 900 000 рублей, установили, что имущество обеспечивает требования залогодержателя по договору займа в том объеме, какой они могут иметь к моменту фактического удовлетворения за счет заложенного имущества: взыскания основной суммы долга, включая проценты, неустойку, возмещения судебных издержек и дополнительных расходов. Стороны договорились о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество по цене 900 000 рублей путем оформления договора купли-продажи между залогодателем и залогодержателем (п.14 договора).
XXXX между истцами и Абдуллаевым Р.С. был заключен договор купли-продажи названной квартиры за 900 000 рублей.
XXXX между Абдуллаевым Р.С. и Стукал В.Ю. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за ту же сумму 900 000 рублей. XXXX Стукал В.Ю. совершено дарение квартиры на имя ее несовершеннолетней дочери.
Установленные по делу обстоятельства свидетельствует о совершении двух притворных сделок с целью прикрыть одну - договор залога квартиры, фактически сторонами по договору залога продолжали выступать одни и те же лица: истцы и Абдуллаев Р.С.
Это следует из того, что Глазуновы продолжали проживать в квартире, фактически по акту приема - передачи имущество не передавалось, другое недвижимое имущество при получении денежных средств по сделке Глазуновы не приобрели, долг не возвратили, что подтвердили истицы и Абдуллаев Р.С. Документы о погашении долга в соответствии со ст. 408 ГК РФ отсутствуют. Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от XXXX, Абдуллаев Р.С. пояснил, что в августе 2010 года он сказал Глазуновым о заключении договора купли-продажи по условиям договора, договор зарегистрировали. Стукал В.Ю. готова переоформить квартиру на Глазуновых в случае погашения ими долга перед Абдуллаевым Р.С., который составлял 1 060 000 рублей.
Договоры аренды квартиры, соглашение об установлении порядка и срока физического освобождения квартиры не расцениваются судом как подтверждение доводов ответчиков о действительном совершении сделок, поскольку право собственности было оформлено на ответчиков, истцам было известно об обеспечительной мере договора, тем самым они не могли не согласиться с этими условиями. С XXXX года истцы перестали вносить денежные средства по договору аренды. По условиям договоров аренды за истцами сохранялась обязанность по внесению оплаты содержания жилья и коммунальных услуг, которая в арендную плату не включалась. Предупреждение истцам о выселении было направлено Стукал В.Ю. и ее дочерью XXXX - после получения Стукал В.Ю. иска Глазуновых об оспаривании сделки.
Ответчик Стукал В.Ю. была осведомлена о заключении между Абдуллаевым Р.С. и истцами договора займа и залога названной квартиры в его обеспечение, последующего оформления квартиры в собственность Абдуллаева Р.С., что подтверждается ее подписями в договоре займа, содержащем условия о договоре залоге как неотъемлемой части договора и расписке о передаче денежных средств за продажу квартиры. Доводы Стукал В.Ю. о том, что о продаже квартиры она узнала через «интернет» ничем не подтверждены. Стоимость квартиры в договоре купли-продажи, заключенного между Абдуллаевым Р.С. и Стукал В.Ю., соотвествует стоимости квартиры в договоре залога. В соответствии со ст.302 ГК РФ ответчик Стукал В.Ю. добросовестным приобретателем не является.
Договор дарения квартиры заключен Стукал В.Ю. на имя ее несовершеннолетней дочери XXXX после вынесения постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. При этом квартира лицам, не осведомленным о характере возникших правоотношений, не передавалась. Несовершеннолетний возраст Стукал М.И. также исключает такую возможность.
Указания в договорах о передаче денежных средств за квартиру до подписания договора - обязательное условие в соответствии с пунктом 1 статьи 454пунктом 1 статьи 454пунктом 1 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Расписка - дополнительное подтверждение передачи денежных средств по условиям договора и самостоятельного значения не имеет.
Заключение договора купли-продажи при избранном способе обеспечения обязательств было необходимо, т.к. положения договора залога о внесудебном обращении взыскании на заложенное имущество, противоречили действующему законодательству - ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В силу пункта 2 статьи 170пункта 2 статьи 170пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Заключенный договор не соответствует требованиям ст. 339 ГК РФ, сведений о действительной стоимости квартире и объеме долговых обязательств истцов не имеется. Абдуллаев Р.С. вправе истребовать денежные средства в судебном порядке.
В связи с этим суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о признании договоров купли-продажи квартиры, заключенных между ними и Абдуллаевым Р.С., между Стукал В.Ю. и Абдуллаевым Р.С. недействительными.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Квартира подлежит истребованию у Стукал М.И. в общую совместную собственность истцов.
Требования о признании недействительными регистрации прав собственности на имя Абдуллаева Р.С. и Стукал В.Ю. самостоятельного значения не имеют, являются следствием признания сделок недействительными.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях взыскиваются расходы по оплате госпошлины.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 197, 198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Договор купли-продажи XXXX в XXXX, заключенный XXXX между Глазуновой Ларисой Антоновной, Глазуновым Геннадием Аркадьевичем, Абдуллаевым Рашид Салех оглы и признать недействительным.
Договор купли-продажи XXXX в XXXX,, заключенный XXXX между Абдуллаевым Рашид Салех оглы и Стукал Викторией Юрьевной признать недействительным.
Истребовать XXXX в XXXX у Стукал Марины Игоревны в общую совместную собственность Глазуновой Ларисы Антоновны, Глазунова Геннадия Аркадьевича.
Данное решение является основанием для аннулирования государственной регистрации права собственности Стукал Марины Игоревны на XXXX в XXXX и регистрации права общей совместной собственности Глазуновой Ларисы Антоновны, Глазунова Геннадия Аркадьевича на данную квартиру.
Взыскать с Абдуллаева Рашид Салех оглы в пользу Глазуновой Ларисы Антоновны госпошлину 6 100 рублей.
Взыскать со Стукал Виктории Юрьевны в пользу Глазуновой Ларисы Антоновны госпошлину 6 100 рублей.
Меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на XXXX в XXXX по определению Уссурийского районного суда от XXXX подлежат отмене при вступлении решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в 10-дневный срок.
Председательствующий: Степанова Е.А.
Решение изготовлено в окончательной форме XXXX