Дело №2-428/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2011 года Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Рогалева Е.В., при секретаре Югай А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емец Инны Петровны к Чубко Юрию Вадимовичу, Рычкову Юрию Михайловичу, Исину Серику Сапаровичу о признании сделок купли - продажи жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, с участием третьих лиц: XXXX4, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась с иском к ответчикам о признании недействительными договоров купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: XXXX, заключенных XXXX между Емец Инной Петровной и Рычковым Юрием Михайловичем и XXXX между Рычковым Юрием Михайловичем и Исиным Сериком Сапаровичем и просила применить последствия недействительности сделок в виде прекращения государственной регистрации права собственности Исина Серика Сапаровича и восстановления государственной регистрации ее права собственности на указанное недвижимое имущество, мотивируя свои требования следующим.
В период брака с XXXX4 истица с супругом построили спорный жилой дом, расположенный по адресу: XXXX, и зарегистрировала свое право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от XXXX. В указанном жилом доме истица и члены ее семьи проживают с момента регистрации права собственности до настоящего времени.
Поскольку, супруг истицы XXXX4 заключил с Чубко Ю.В. нотариальный договор займа денежных средств, то в качестве обеспечения исполнения договора займа денежных средств он передал Чубко Ю.В. документы на спорный дом, согласие на продажу дома, а истица - XXXX выдала ответчику Чубко Ю.В. нотариальную доверенность на право продажи дома с правом получения денежных средств, и регистрации договора купли-продажи в соответствующих органах. После того, как XXXX4 не исполнил свои долговые обязательства перед Чубко Ю.В., Чубко Ю.В., действуя по доверенности от имени истицы XXXX заключил договор купли-продажи с Рычковым Ю.М., которому продал дом за 1 000 000 рублей. Указанная сделка была зарегистрирована в государственном реестре XXXX. В соответствие со статьей 170 ГК РФ договор купли-продажи является мнимой сделкой, поскольку, при его заключении стороны действовали лишь для вида, без намерения создать соответствующие характеру данной сделки правовые последствия. Мнимость данной сделки подтверждается тем, что стороны не осуществили тех действий, которые должны были совершить, а именно: Рычков Ю.М. как покупатель не передавал денежные средства за приобретенное имущество, не осматривал дом, не проверял притязания третьих лиц на дом, не вселялся в дом, а только зарегистрировал свое право собственности. Продавец Чубко Ю.В. не получал от Рычкова Ю.М. денежные средства, не передавал денежные средства от продажи дома истице, не показывал дом и не проверял притязания третьих лиц на дом, а только присутствовал в центре регистрации для подписания и регистрации сделки. Рычков Ю.М. был уведомлен о том, что на момент договора купли-продажи в спорном доме были зарегистрированы лица, однако эти сведения в договоре не были указаны. Кроме того, Рычков Ю.М. являлся коммерческим партнером, соучредителем и работником Чубко Ю.В. в XXXX, что свидетельствует о мнимости сделки при отчуждении спорного дома ответчиком Чубко Ю.М.
Кроме того, XXXX4 имел неисполненные долговые обязательства перед Ким Н.П. по двум договорам займа от XXXX на сумму 1 000 000 руб., и на сумму 10 000 000 руб., по которым спорный дом являлся обеспечением обязательств. Когда Чубко Ю.В. и Ким Н.П. узнали о том, что XXXX4 одновременно у каждого из них взял деньги в долг на большую сумму, Ким Н.П. потребовал от Чубко Ю.В. переоформить дом на его работника Исина С.С., который работает в XXXX, учредителем которого является Ким Н.П.
В связи с чем, через три месяца, а именно, в декабре 2008 года, Рычков Ю.М., не вселяясь в жилой дом заключил договор купли-продажи этого же спорного жилого дома за 1 000 000 руб. с Исиным С.С. Однако фактические действия сторон, свидетельствующие о целях соответствующих данному виду сделки произведены не были, а именно: Рычков Ю.М. не показывал и не передавал дом Исину С.С., не освобождал дом от имущественных притязаний других лиц, Исин С.С. в свою очередь, не осматривал дом, не проверял фактическое наличие притязаний третьих лиц, проживающих в этом доме. Истица считает, что цели, которые применяются к договору купли-продажи недвижимого имущества сторонами не преследовались и требования закона при совершении указанных сделок соблюдены не были.
По решению Уссурийского районного суда от XXXX с XXXX4 в пользу Ким Н.П. было взыскано в счет оплаты по договору займа - 25 900 000 руб. Обращения в суд Чубко Ю.В. к XXXX4 о взыскании долга по договору займа не имеется.
Кроме того, в результате указанных мнимых сделок истица и ее супруг перестали быть собственниками спорного дома и остались обязанными по долговым обязательствам в полном объеме.
Обе сделки купли-продажи дома являются мнимыми сделками, поскольку, стороны при их совершении заранее полагали, что данные сделки не будут исполнены, поскольку, совершались для вида без цели создать правовые последствия купли продажи дома, а имели целью обеспечение долговых обязательств XXXX4 По этим основаниям истица просила признать оба договора купли-продажи от XXXX и от XXXX недействительными и применить последствия недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации права собственности Исина С.С. и восстановления государственной регистрации ее права собственности на указанное недвижимое имущество.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме и он же как, представитель третьего лица XXXX4 полностью поддержал исковые требования и их основания.
Ответчик Чубко Ю.В. с иском не согласился и пояснил следующее. Поскольку, XXXX4 имел перед ним неисполненные долговые обязательства по нотариальным договорам займа на сумму не менее 23 000 000 руб., то по договоренности с ним и его супругой ответчику истицей была выдана - XXXX нотариальная доверенность на право продажи спорного дома с правом получения денежных средств. В тот период времени Рычков Ю.М. и ответчик являлись соучредителями компании XXXX в которой Рычков Ю.М. работал в должности директора и коммерческого директора. Поскольку, часть денег, которые были даны в долг XXXX4 принадлежали, в том числе, и Рычкову Ю.М., то спорный дом был оформлен по первой оспариваемой сделке на имя Рычкова Ю.М. Деньги в сумме 1 000 000 руб. от Рычкова Ю.М. за проданный дом ответчик не получал и не передавал их истице.
Ответчик знает Ким Н.П. и вел с ним разговоры по вопросам обоюдного займа XXXX4 у них денег, в результате которых он и Ким Н.П. договорились, что будут взыскивать долги с XXXX4 в судебном порядке. В последствии Рычков Ю.М. сказал ответчику, что лучше отдать дом Ким Н.П., а деньги потом возвратятся, после чего дом был оформлен на Исина С.С. В настоящее время XXXX4 обещает возвратить долг ответчику и Рычкову Ю.М., поэтому, иск в суд не подан. Ответчика Исина С.С. ответчик не знает и не располагает сведениями о его взаимоотношениях с Ким Н.П.
Представитель ответчика Чубко Ю.В. полностью поддержала позицию ответчика.
Представитель ответчика Исина С.С. с иском не согласился и пояснил. В каких взаимоотношениях находятся Исин С.С. и Ким Н.П. представителю не известно. Исин С.С. является добросовестным приобретателем спорного дома, о том, что указанный дом является способом обеспечения по займу между Ким Н.П. и XXXX4 представителю не известно.
Оспариваемая сделка между Рычковым Ю.М. и Исиным С.С. заключалась с целью приобретения дома в собственность. Дом Исиным С.С. осматривался и принимался от Рычкова Ю.М. Исин С.С. приобрел право аренды на землю под этим домом на основании зарегистрированного права на недвижимое строение. В собственность ответчика земельный участок еще не передан. Оспариваемая сделка между Исиным С.С. и Рычковым Ю.М. была заключена XXXX. До заключения договора Рычков Ю.М. фактически показывал Исину С.С. дом, в котором никто не был зарегистрирован. О том, что в доме проживают посторонние лица Исин С.С. знал от Рычкова Ю.М. и сам видел вещи этих жильцов, как пояснил ему Рычков Ю.М. это были вещи прежних собственников, которые их заберут после подыскания другого жилья. В спорный дом Исину С.С. вселится не удалось с XXXX и по настоящее время, в связи с чем, им летом 2011 года предъявлен иск о выселении Емцев. До момента обращения с иском о выселении Исин С.С. неоднократно устно, начиная с декабря 2008 года требовал от Емцев выселится из дома, письменными доказательствами обращения Исина С.С. к Емцам о выселении являются: телеграммы от XXXX, от XXXX, XXXX, требование об освобождении дома от XXXX, фотографии, на которых Исин С.С. с представителем находятся у ворот спорного дома в присутствие истицы, находящейся во дворе дома. Спорный дом был куплен ответчиком за 7 000 000 руб. у Рычкова Ю.М., а не за 1 000 000 руб., как указано в самом договоре, письменным доказательством иной стоимости сделки купли-продажи дома между Исиным С.С. и Рычковым Ю.М. является договор целевого займа между Галаевым и Исиным С.С. Стоимость спорного дома определенная экспертом является завышенной и произведена на основании осмотра, проведенного без ответчика, в экспертизе указана площадь дома, не подтвержденная документально. Исин С.С. нес бремя расходов по оплате налога на имущество, осмотр дома им производился. Ответчик, считает, что факт проживания истца и 3-го лица в доме является нарушением его прав. Обе сделки являются надлежащими и законными и если первая сделка, может быть притворной, то вторая сделка не может являться мнимой. Исин С.С. является добросовестным приобретателем, в соответствие с пунктом 3 ст.10 ГК РФ разумность действий и добросовестность ответчика как участника гражданских правоотношений предполагается.
Ответчик Рычков Ю.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, с уведомлением, доказательств уважительности причин отсутствия суду не представил.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, обозрев материалы гражданского дела 2-942/11, полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.
В соответствие со статьей 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствие со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны не преследуют целей соответствующих сделке правовых последствий, то есть совершают ее лишь для вида, в этом проявляется ее дефект – отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Параграф 7 главы 30 ГК РФ регулирует правоотношения купли – продажи недвижимости, определяет правовые последствия таких сделок и устанавливает порядок их совершения. Так в соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли – продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(статья 130). В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, то есть, его возмездное отчуждение. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту(статья 556 ГК РФ), а в соответствии со статьей 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствие с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как установлено судом, договор купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: XXXX, заключенный XXXX между Емец Инной Петровной, интересы которой при заключении сделки представлял по нотариальной доверенности ответчик Чубко Ю.В., и Рычковым Юрием Михайловичем был заключен без целей продажи данного дома истицей ответчику Рычкову Ю.М., поскольку, данная сделка преследовала иные цели – обеспечение исполнения денежных обязательств XXXX4 перед Чубко Ю.В., в связи с чем, деньги по сделке покупателем продавцу и его представителю не передавались, недвижимость по акту(договору) не принималась, семья продавца продолжила пользование домом, оформление сделки было произведено на Рычкова Ю.М., который являлся коммерческим партнером, соучредителем и работником Чубко Ю.В. в XXXX, цена имущества в договоре в 1000000 руб. фактически не соответствовала реальной стоимости дома. Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца, ответчика Чубко Ю.В., заключением консалтинговой компании XXXX о рыночной стоимости домовладения и прав аренды на землю, приказами, трудовым договором и протоколом собрания учредителей XXXX.
Данные обстоятельства бесспорно свидетельствуют о мнимости вышеуказанной сделки, которая являлась недействительной с момента ее совершения и не повлекла юридических последствий в том числе, в виде возникновения права собственности на указанное имущество у Рычкова Ю.М.
Заключенный через непродолжительное время - XXXX договор купли - продажи этого же жилого дома, расположенного по адресу: XXXX, между Рычковым Юрием Михайловичем и Исиным Сериком Сапаровичем также является недействительным, поскольку, данная сделка преследовала иные цели – обеспечение исполнения денежных обязательств XXXX4 перед Ким Н.П., в связи с чем, деньги по сделке покупателем продавцу не передавались, недвижимость по акту(договору) не принималась, семья истицы продолжала пользование домом, оформление сделки было произведено на ответчика Исина С.С., который являлся работником ООО «Дружба», учредителем которого был Ким Н.П., цена имущества в договоре в 1000000 руб. фактически не соответствовала реальной стоимости дома. Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца, ответчика Чубко Ю.В., заключением консалтинговой компании «Арктур Эксперт» о рыночной стоимости домовладения и прав аренды на землю, решением Уссурийского районного суда от XXXX по гражданскому делу № 2-942/11 о взыскании с XXXX4 в пользу Ким Н.П. в счет оплаты по договору займа - 25 900 000 руб., выпиской МИФНС № 9 из ЕГРЮЛ в отношении XXXX, сообщением ГУ УПФ по УГО о наличии трудового стажа, заработка, начисленных и уплаченных страховых взносов отношении Исина С.С. страхователем XXXX».
Данные обстоятельства бесспорно свидетельствуют о мнимости вышеуказанной сделки, которая являлась недействительной с момента ее совершения и не повлекла юридических последствий в том числе, в виде возникновения права собственности на указанное имущество у Исина С.С.
В порядке статей 166, 167 ГК РФ по указанным недействительным сделкам по требованию истца подлежат применению последствия их недействительности в виде прекращения государственной регистрации права собственности Исина Серика Сапаровича на недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: XXXX и восстановления государственной регистрации права собственности Емец Инны Петровны на недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: XXXX.
Доводы представителя ответчика Исина С.С. о том, что ответчик, являясь добросовестным приобретателем желал приобрести спорный дом в свою собственность и ничего не знал о существующих долговых обязательствах между кем либо, в связи с чем, применение последствий недействительности сделки в виде истребования имущества у добросовестного приобретателя невозможно, признаются судом несостоятельными по следующим основаниям.
Истребование имущество у добросовестного приобретателя возможно в случаях установленных законом(статьи 301, 302 ГК РФ), то есть, не всегда в случае применения последствий недействительности(ничтожности) сделки. Истребование имущества от недобросовестного приобретателя возможно в любом случае при применении последствий недействительности (ничтожности) сделки.
Как установлено судом, ответчик Исин С.С. приобрел дом за 1000000руб., реальная стоимость которого гораздо выше указанной в договоре, при этом, довод о наличии займа с Галаевым на сумму 7000000руб. в качестве подтверждения реальной цены сделки между Рычковым Ю.М. и Исиным С.С. не может являться допустимым доказательством в силу закона(статья 555 ГК РФ). Кроме того, приобретая дом Исин С.С. знал от Рычкова Ю.М. о том, что в доме живут прежние собственники, которые не освободили его от своих вещей, а первые претензии к ним об освобождении дома Исин С.С. начал предъявлять после обращения истицы с настоящим иском в суд, а именно, с XXXX, то есть спустя 2,5 года после приобретения им дома. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Исин С.С. не проявил должной степени осмотрительности при совершении сделки, не обратил внимания на заниженную стоимость продаваемого имущества, наличие проживающих в доме лиц, не выяснил их притязания на продаваемое имущество, и при существенности интереса, уплачивая налоги на недвижимое имущество, в течение 2,5 лет не предъявлял никаких претензий относительно приобретенного жилого дома никак не заявляя о своих правах тем лицам, которые проживают в доме и пользуются им, что подтверждается документально телеграммами и письмами Исина С.С. в адрес истицы и ее супруга, обращением в правоохранительные органы, фотографиями дома, представленными в суд самим ответчиком Исиным С.С., и фотографиями, сделанными экспертом. Кроме того, заслуживает внимания и то обстоятельство, что представитель по настоящему делу ответчика Чубко Ю.В. ранее была представителем Ким Н.П. по гражданскому делу 2-942/11, работником которого являлся Исин С.С.
Учитывая, изложенное Исин С.С. не может являться добросовестным приобретателем и истребование от него имущества по недействительной (ничтожной) сделке возможно.
На основании изложенного исковые требования о признании сделок купли – продажи жилого дома между сторонами недействительными и о применении последствий недействительности сделок подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчиков с каждого по 66руб.66коп., поскольку, подтверждаются документально.
По изложенному, руководствуясь статьями 194 - 214 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать договор купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: XXXX, заключенный XXXX между Емец Инной Петровной и Рычковым Юрием Михайловичем – недействительным.
Признать договор купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: XXXX, заключенный XXXX между Рычковым Юрием Михайловичем и Исиным Сериком Сапаровичем – недействительным.
Решение суда является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности Исина Серика Сапаровича на недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: XXXX и восстановления государственной регистрации права собственности Емец Инны Петровны на недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: XXXX.
Взыскать с Чубко Юрия Вадимовича, Рычкова Юрия Михайловича, Исина Серика Сапаровича в пользу Емец Инны Петровны в возмещение расходов по уплате государственной пошлины с каждого по 66руб.66коп.
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд.
Председательствующий Рогалев Е.В.
Мотивированное решение суда изготовлено 28.12.2011 года