2-1098/2012

Дело № 2-1098/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

XXXX

Уссурийский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Щербатой Н.А.,

при секретаре Максимец С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью XXXX» к Лопатко Артему Николаевичу о признании расторжения договора управления многоквартирным домом незаконным, с участием третьего лица общества с ограниченной ответственностью «XXXX»,

УСТАНОВИЛ:

ООО «XXXX» обратилось в суд с указанным иском к собственникам жилых помещений многоквартирного жилого дома №XXXX в лице Лопатко А.Н. о признании незаконным расторжения договора управления многоквартирным домом № XXXX, действующего с XXXX. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что собственниками помещений указанного многоквартирного дома на общем собрании от XXXX был выбран способ управления многоквартирным домом посредством управляющей компании ООО «XXXX» и принято решение о заключении договора управления. XXXX было проведено общее собрание собственников жилых помещений данного дома в форме заочного голосования, которым принято решение о расторжении договора управления с ООО «XXXX с XXXX выбрать способ управления - непосредственное, выбрать обслуживающую организацию ООО «XXXX Истец полагает, что данные действия собственников многоквартирного дома не соответствуют нормам и правилам жилищного законодательства РФ, поскольку изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Пунктом 1 и 3 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если его расторжение не предусмотрено законом либо договором. Право на односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае нарушения договора одной из сторон, а также в случаях, предусмотренных договором. На основании п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не исполняет условия договора. Истец выполнял обязательства по договору управления указанным домом надлежащим образом. Доказательств обратного собственниками жилых помещений многоквартирного дома № XXXX не представлено. Просит признать незаконным расторжение договора управления многоквартирным домом № XXXX от XXXX, взыскать с ответчика и третьего лица в солидарном порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала, привела доводы, аналогичные изложенным выше, пояснила, что срок действия договора управления, заключенного на управление многоквартирным домом №XXXX установлен сроком на три года с XXXX по XXXX, в договоре предусмотрено условие его автоматической пролонгации. Договор управления продолжал действовать до XXXX, после чего при отсутствии уведомления об отказе его продления пролонгирован до XXXX Протокол от XXXX о расторжении договора управления поступил в компанию истца XXXX Выпуск квитанций по данному многоквартирному дому прекращен с XXXX, поскольку собственники жилых помещений имеют задолженность перед истцом по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 21178 руб. 40 коп. До этого момента организация истца продолжала оказывать собственникам услуги по содержанию и техническому обслуживанию дома. После XXXX года услуги гражданам, в том числе по вывозу ТБО, компанией истца не оказываются. Решение инициированного истцом собрания собственников от XXXX является недействительным, поскольку данное решение не было исполнено в части заключения договора подряда с ООО «XXXX Уведомлением о расторжении договора управления или об отказе от его продления на новый срок протокол собрания от XXXX также не может рассматриваться. Расторжением договора управления указанного многоквартирного дома компании истца причинены убытки в виде оплаты труда сотрудников компании, должности которых утверждались штатным расписанием на момент заключения договора управления, однако документальных доказательств в обоснование довода о причинении убытков истцу расторжением договора управления не имеется.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что решением собрания собственников многоквартирного дома от XXXX было принято решение о выборе нового способа управления – непосредственное управление собственниками жилых помещений дома, в качестве обслуживающей организации было выбрано ООО XXXX». Данное решение собственников было вызвано ненадлежащим исполнением управляющей компании своих обязанностей и желанием собственников самостоятельно планировать организацию обслуживания дома, получение и оплату коммунальных услуг. Так, в период с XXXX по XXXX в доме была отключена подача горячей воды по причине задолженности ООО «XXXX» перед ОАО «XXXX». Долгов перед компанией истца у собственников не имеется, оплата истцу была внесена всеми собственниками по XXXX г. включительно, а с XXXX г. оплата за техническое обслуживание дома производится обслуживающей компании ООО XXXX

Представитель третьего лица ООО «XXXX в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что решением собрания собственников многоквартирного дома №XXXX от XXXX было принято решение о выборе нового способа управления - непосредственное управление, в качестве обслуживающей организации выбрано ООО «XXXX». Данное решение собственников в установленные законом сроки ни одним из собственников обжаловано не было. С собственниками жилых помещений были заключены договоры по техническому обслуживанию. Договор оказания услуг с компанией третьего лица был заключен XXXX, однако фактически к исполнению своих обязанностей обслуживающая организация приступила с XXXX, когда и начали выставлять квитанции об оплате. Компании истца еще с XXXX при принятии собственниками первоначального решения о расторжении договора управления с компанией истца было предоставлено время в целях передачи всей технической документации и сверки поступивших и израсходованных денежных средств. Договоры на получение коммунальных услуг собственники заключили самостоятельно. Несмотря на принятие собственниками решения об изменении способа управления с XXXX, фактически они перешли на иную форму управления с XXXX г. для уведомления истца о расторжении с ним договора управления.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, проанализировав представленные доказательства, полагает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе выбор способа управления многоквартирным домом. Согласно п. 5 и п. 6 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Частью 8 ст.162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией, то есть расторжение договора, ни Жилищному кодексу РФ, ни Гражданскому кодексу РФ не противоречит.

П.8.2 ст.162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъективного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.

Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Договор управления представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома.

По правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст.ст.717, 731, 740 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг (ст.782 ГК РФ).

Поскольку собственники жилых помещений выступают в отношениях с управляющей компанией как потребители, заказывающие ей услуги в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, то на договоры управления многоквартирными домами распространяются и положения Федерального закона от XXXX № 23-00-1 «О защите прав потребителей», ст. 32 которого содержит правила, аналогичные ст. 782 ГК РФ.

Таким образом, односторонний отказ от договора управления возможен с соблюдением оснований и условий, предусмотренных ст.782 ГК РФ, ст.32 Закона о защите прав потребителей. Данный вывод не противоречит положениям ст.450 ГК РФ.

Названные нормы предусматривают преимущественную защиту заказывающего услуги и работы потребителя в договорах с лицами, оказывающим услуги в рамках предпринимательской деятельности.

По общему правилу, при заключении договоров на управление многоквартирными жилыми домами собственники жилых помещений дома выступают в них именно подлежащей защите стороной, не обладающей специальными познаниями, в том числе в технических и юридических вопросах, условия подобных договоров формируют управляющие компании в своих интересах. Поэтому правовая конструкция управления многоквартирным домом предназначена прежде всего для обеспечения жилищных прав домовладельцев, а не расширения сферы оказания предпринимательских услуг, и именно жилищные права граждан подлежат защите в приоритетном порядке.

Кроме того, при управлении многоквартирным домом управляющее им лицо распоряжается общим имуществом домовладельцев, получает доступ к такому имуществу, персональным данным, иным сведениям из личной жизни собственников, что предполагает отношения, требующие доверия к управляющему лицу со стороны собственников.

Действительное волеизъявление собственников помещений дома на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или созданных ими юридических лиц, выражающих их интересы (кооператив, товарищество). Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления собственниками повестки или протокола общего собрания, но и учитывать переписку, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом.

На основании ст.453 ч.2 ГК РФ при одностороннем расторжении собственниками договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются. Ст.162 ЖК РФ определяет обязанности управляющей компании, состоящие из оказания комплекса услуг гражданам – собственникам жилых помещений дома.

Согласно п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

    То есть основное содержание названного договора сводится к двусторонним встречным обязанностям его сторон. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, что предусмотрено ст.393 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Ст.161 ЖК предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей компанией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

П.3 ст.161 ЖК РФ также предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Судом установлено, что XXXX между ООО XXXX и собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома №XXXX заключен договор управления сроком на три года с XXXX по XXXX

XXXX было проведено общее собрание собственников помещений данного дома в форме заочного голосования, которым принято решение о расторжении договора управления с ООО XXXX», выборе способа управления - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, обслуживающей организацией ООО «XXXX». Таким образом, собственниками жилых помещений дома был изменен способ управления на основании п.3 ст.161 ЖК РФ, вследствие чего договор управления с истцом был расторгнут.

Решение общего собрания о расторжении договора управления принято единогласно, в установленном ЖК РФ порядке, по вопросу, отнесенному к его компетенции, при наличии кворума. Обслуживающая организация ООО «XXXX заключила с собственниками договоры на техническое обслуживание многоквартирного дома от XXXX, приступило к исполнению своих обязанностей с XXXX, квитанции об оплате по договору выставляются с этого же времени. ООО «XXXX» также в обоснование доводов об оказании услуг по договору с XXXX представлены наряды на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту дома, акты выполненных работ, протокол общего собрания собственников жилых помещений дома № XXXX от XXXX, согласно которому собственниками принято решение о проведении ремонта системы ГВС в подвале дома силами ООО «XXXX», документы, подтверждающие выполнение указанных видов работ; договор на вывоз ТБО, действующий в отношении XXXX с XXXX

Как пояснил представитель истца, фактическое оказание каких-либо услуг по договору управления было прекращено XXXX: ООО «XXXX прекратило выполнять функции управляющей компании спорного дома и перестало его обслуживать, коммунальные услуги компания истца прекратила предоставлять в середине XXXX г., когда собственники стали самостоятельно заключать с ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры.

Таким образом, материалами дела подтверждаются обстоятельства того, что собственникам жилых помещений многоквартирного дома №XXXX фактическое оказание услуг истцом прекратилось с XXXX

Ссылка истца на то, что по XXXX г. собственники жилых помещений дома вносили частично оплату в компанию истца и обращались с отдельными заявками, не имеет юридического значения для разрешения настоящего спора, поскольку не подтверждает факт оказания услуг компанией истца именно по договору управления, то есть не подтверждает факт действия договора управления от XXXX Факт надлежащего или ненадлежащего оказания компанией истца услуг также не имеет значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку договор управления расторгнут в связи с избранием иного способа управления.

Довод истца о том, что нарушен порядок досрочного расторжения договора управления, в том числе в связи с истечением срока действии договора XXXX, суд полагает необоснованным по следующим основаниям.

Так, согласно пояснениям представителя истца, XXXX по его инициативе было собрано собрание собственников помещений дома по вопросу о расторжении договора управления с компанией истца, выборе иного способа управления, заключении договора подряда с ООО «XXXX, достигнут кворум на собрании, после чего собственники стали заключать прямые договоры с поставщиками услуг. Таким образом, компания истца дала согласие на расторжение договора управления от XXXX, и ей было известно о намерении собственников расторгнуть договор управления досрочно.

В судебном заседании установлено, что поскольку управляющая компания истца никаких действий, связанных с последствиями расторжения договора управления, не предприняла, XXXX повторно было собрано собрание собственников жилых помещений в целях окончательного решения вопроса о выборе способа управления. Был избран иной способ управления – непосредственное управление собственниками помещений дома, начало действия которого было определено с XXXX, фактически непосредственное управление собственниками началось с XXXX

Учитывая, что истцом не представлено доказательств причинения компании истца каких-либо убытков в связи с расторжением договора управления от XXXX, фактически истец прекратил оказывать какие-либо услуги с XXXX, тогда же собственники начали непосредственно управлять домом, собственники оплачивали услуги истца по XXXX г. включительно, суд полагает, что оснований для признания незаконным расторжения договора управления многоквартирным домом с компанией истца не имеется, а признание данного договора действующим будет нарушать права собственников как потребителей, фактически вынужденных исполнять договор управления при отсутствии их волеизъявления.

Обращаясь в суд, ООО «XXXX» указало, что от права управления многоквартирного дома оно не отказывалось, а было незаконно отстранено по решению общего собрания собственников при отсутствии предусмотренного законом основания и с нарушением порядка расторжения договора, в связи с чем договорные отношения по управлению многоквартирным домом не прекратились.

Данный довод суд признает несостоятельным, поскольку согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что собственники многоквартирного дома имели право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления, заключенного с ООО «XXXX», и выбрать иной способ управления, о чем управляющая компания была уведомлена.

В силу изложенного требования общества с ограниченной ответственностью «XXXX о признании незаконным расторжения договора управления многоквартирным домом от XXXX не подлежат удовлетворению. Следовательно, в удовлетворении требований истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 98 ГПК РФ следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «XXXX» к Лопатко Артему Николаевичу о признании незаконным расторжения договора управления многоквартирным домом №XXXX взыскании расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Н.А. Щербатая

Копия верна:

Мотивированное решение изготовлено XXXX