Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 января 2010 года г. Нарткала
Урванский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе председательствующего Шомахова Р.Х., при секретаре Годзоевой М.Л., с участием представителя О. – Ж., действующей по ордеру от Дата обезличена года Номер обезличен, представителя К. – Л., действующего по доверенности от Дата обезличена года Номер обезличен, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР Р., действующей по доверенности от Дата обезличена года Номер обезличен, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к К. и Ш. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от Дата обезличена года и иску К. к Ш. и Управлению Федеральной регистрационной службы по КБР о признании договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года, заключенного между К. и Ш. недействительным; признании недействительным государственной регистрации договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года; признании государственной регистрации перехода прав К. к Ш. ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: ... ..., ..., ..., ..., недействительным; признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, выданные Ш. Дата обезличена года за номерами Номер обезличен Управлением Федеральной регистрационной службой по КБР и аннулировании записи регистрации за номерами Номер обезличен в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним,
УСТАНОВИЛ:
О. обратилась в суд с исковым заявлением к К. и Ш. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года.
Исковые требования мотивированы тем, что ей принадлежит ? часть домовладения, расположенного по адресу: ... на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от Дата обезличенаг. Что ? доля указанного домовладения принадлежала сестре покойного мужа К. на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 2711.1992г. и от Дата обезличенаг. Ответчица К. с момента окончания школы постоянно проживает в ... и в данном домовладении не проживала длительное время. После смерти матери Г. и сестры В. домовладением пользовалась ее семья. Доля К. в натуре не выделена. Имея намерения приобрести у К. ее ? долю домовладения она неоднократно в телефонном разговоре предлагала ей продать на ее условиях на что последняя выразила свое согласие. В присутствии свидетелей К. согласилась продать ей принадлежащую ? долу домовладения за 160тыс. рублей после чего привезла деньги К., которая Дата обезличенаг заявила, что продала свою долю Ш. Н. Дата обезличенаг. в Урванском филиале Управления федеральной регистрационной службы по КБР она получила свидетельство о праве собственности на ? долю дома и ? долю земельного участка, в которых указан участником долевой собственности Ш.. Таким образом К. не только не предложила ей воспользоваться правом преимущественной покупки ее доли, но и обманув ее продала свою долю постороннему лицу. Ссылаясь на нарушение требований ст. 250 ГК РФ обратилась в суд с указанными требованиями.
К. обратилась в суд с самостоятельным иском к Ш. и Управлению Федеральной регистрационной службы по КБР о признании договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, заключенного между К. и Ш. недействительным; признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, выданные Ш. Дата обезличенаг. за Номер обезличен и Номер обезличен Управлением Федеральной регистрационной службой по КБР и аннулировании записи регистрации за Номер обезличен и Номер обезличен в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.
Требования мотивированы тем, что ей принадлежала ? доля в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., а сособственником являлась О.. Что Х., действуя от ее имени заключила договор купли-продажи ? доли общей собственности жилого дома и земельного участка с Ш. Дата обезличенаг. и продала последнему за 160000 рублей. Впоследствии Ш. зарегистрировал свое право собственности на приобретенную долю в жилом доме и земельном участке в Управлении федеральной регистрационной службе с присвоением кадастровых номеров Номер обезличен, а также получил свидетельство о государственной регистрации права за Номер обезличен. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного от ее имени Х. с Ш. является недействительным, так как он подписан Х. Дата обезличенаг., в то время когда она выдала ей доверенность только Дата обезличенаг. Впоследствии данный договор ею не одобрен, в связи с чем, сделка не порождает никаких последствий. При недействительности договора купли-продажи от Дата обезличенаг. является недействительными и свидетельства о государственной регистрации права собственности на доли в жилом доме и земельном участке, выданные Ш., а записи о регистрации произведенные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежат аннулированию.
Определением Урванского районного суда КБР от Дата обезличена Дата обезличена гражданские дела объединены в одно производство.
Решением Урванского районного суда КБР от Дата обезличена Дата обезличена в удовлетворении исковых требований отказано за необоснованностью.
Кассационным определением Верховного Суда КБР от Дата обезличена года решение Урванского районного суда КБР от Дата обезличена года отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
В рамках подготовки дела к судебному разбирательству, определением Урванского районного суда КБР от Дата обезличена года по делу было назначено предварительное судебное заседание.
В ходе предварительного судебного заседания, представитель К. - Л., в уточнение иска представил заявление от Дата обезличенаг. согласно которому требования просит удовлетворить в связи с несоответствием заключенного между сторонами договора требованиям п. 2 ст. 250 ГК РФ.
В частности, в заявлении указано, что в кассационном определении ВС КБР от Дата обезличенаг. указано, что представленные документы не соответствуют действующему законодательству, так как они не свидетельствуют о надлежащем выполнении продавцом требований п. 2 ст. 250 ГК РФ в связи с чем, заключенный между К. и Ш. договор продажи ? доли от Дата обезличенаг. является незаконным. Что при недействительности договора купли-продажи от Дата обезличенаг., являются недействительными и государственная регистрация договора, государственная регистрация перехода права собственности, а также свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные Ш., а записи о регистрации, произведенные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежат аннулированию.
На основании указанных уточнений, суд рассматривал исковые требования К. к Ш. и Управлению Федеральной регистрационной службы по КБР о признании договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года, заключенного между К. и Ш. недействительным; признании недействительным государственной регистрации договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года; признании государственной регистрации перехода прав К. к Ш. ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ..., ..., недействительным; признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, выданные Ш. Дата обезличена года за номерами Номер обезличен Управлением Федеральной регистрационной службой по КБР и аннулировании записи регистрации за номерами Номер обезличен в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.
В ходе судебного заседания О., поддержанная своим представителем Ж., иск поддержала в полном объеме и просила ее требования удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям. Иск К. не признала и просила в удовлетворении требований отказать.
К. извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась. О причинах неявки суду не сообщила.
Ее представитель Л. иск О. не признал и просил в удовлетворении требований отказать за необоснованностью. Уточненные требования К. просил удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Ш. исковые требования О. не признал и просил в их удовлетворении отказать в связи с недействительностью договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года. Иск К. просил удовлетворить по основаниям, изложенным в письменном объяснении от Дата обезличена года.
В частности, в объяснении указывается, что в кассационном определении ВС КБР от Дата обезличена. установлено, что представленные документы не соответствуют действующему законодательству, так как они не свидетельствуют о надлежащем выполнении продавцом требований п. 2 ст. 250 ГК РФ в связи с чем, заключенный между К. и Ш. договор продажи ? доли от Дата обезличенаг. является незаконным.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР Р., просила в удовлетворении исковых требований О. и К. отказать. В обоснование своих возражений указала, что в датах составления договора купли-продажи и акта приема-передачи была допущена техническая ошибка. Указанные документы были подписаны сторонами сделки при подаче документов на государственную регистрацию, то есть Дата обезличена года. В оспариваемом договоре имеется ссылка на кадастровый паспорт объекта недвижимости от Дата обезличена года, который был также представлен в регистрирующий орган, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию от Дата обезличена года. Что также было представлено свидетельство, выданное в порядке ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, где прописано не об отправке, а о передаче заявления о намерении продать свою долю. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Считает, что все представленные документы отвечали требованиям ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, а также исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 244, ст. 246 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Положениями ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1).
При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2).
Как следует из материалов дела, О. и К. принадлежали по ? доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ..., .... К., в интересах которой действовала Х. по доверенности от Дата обезличенаг. Номер обезличен, зарегистрированной под реестровым номером Номер обезличен, заключила с Ш. договор купли-продажи ? доли в праве общей собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок. На основании указанного договора покупатель - Ш. зарегистрировал свое право собственности на приобретенную долю в жилом доме и земельном участке в УФРС по КБР, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации под номерами Номер обезличен
Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле не оспариваются и подтверждаются материалами дела, в том числе договором купли-продажи от Дата обезличенаг. и свидетельствами о государственной регистрации права от Дата обезличена года под номерами Номер обезличен
Исковые требования К. направлены на оспаривание вышеуказанного договора купли-продажи по двум основаниям. Согласно первоначальному иску – как заключенный от ее имени неуполномоченным лицом – Х. и, согласно дополнительному заявлению ее представителя Л. - в связи с нарушением при его заключении требований п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Вместе с тем, доводы К. и ее представителя - Л. о том, что оспариваемый договор был подписан неуполномоченным лицом – Х., так как доверенность выдана позже подписания договора, суд считает необоснованными.
Так, датой заключения оспариваемого договора указана Дата обезличенаг., а датой выдачи доверенности на имя Х. на право продажи принадлежащей К. ? доли жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ... указана Дата обезличенаг.. Однако, договор содержит в себе данные о доверенности от Дата обезличенаг. и кадастрового паспорта от Дата обезличенаг.. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор был составлен и подписан после Дата обезличенаг., а соответственно, после выдачи Х. указанной доверенности.
Более того, в ходе предварительного судебного заседания покупатель - Ш. указывал на факт оплаты стоимости имущества в размере 160000,00 руб.. Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле не оспаривались, в том числе и присутствовавшей на заседании К..
Обстоятельства о том, что Ш. оплатил, а К. приняла стоимость недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи были подтверждены самим покупателем и в ходе судебного заседания. Материалы дела не содержат и иных доказательств о том, что стоимость имущества К. не получала.
В свою очередь, оплата покупателем – Ш. и принятие продавцом – К. стоимости проданного по договору недвижимого имущества, свидетельствуют об одобрении представляемым – К. сделки (ст. 183 ГК РФ).
Соответственно, исковые требования К. о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям заключения его от имени продавца неуполномоченным лицом, удовлетворению не подлежат.
Доводы К. и ее представителя - Л. о том, что при заключении оспариваемой сделки были нарушены требования п. 2 ст. 250 ГК РФ, суд находит обоснованными.
Так, кассационным определением ВС ... от Дата обезличенаг. установлено, что заявление К. в адрес нотариуса А. (т.1л.д.17) содержит просьбу о передаче О. сведения о продаже доли земельного участка за 80000,00 руб.. Уведомления от продавца – К. направленного в адрес сособственника - О. о продаже ? доли в жилом доме, с указанием ее цены, в деле нет.
Доказательства об уведомлении сособственника не были представлены и в ходе нового рассмотрения дела.
Более того, не оспаривая указанные обстоятельства, К. и ее представитель – Л., как указывалось выше, основывают на них и свои уточненные требования о признании договора недействительным.
Указанные обстоятельства подтверждаются и покупателем – Ш. в своем письменном объяснении, представленном в ходе судебного заседания.
Тем самым, как обоснованно указал суд кассационной инстанции, при продаже К. своей доли Ш. были нарушены императивные требования п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Однако, в силу действующего законодательства, нарушение вышеуказанной нормы материального права не является основанием для признания договора недействительным.
Так, в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, может быть признана недействительной лишь в случае, если закон не предусматривает иных последствий нарушения.
Специальным правовым последствием нарушения требований п. 2 ст. 250 ГК РФ является право участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК).
При указанных обстоятельствах, исковые требования К. о признании договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, заключенного между К. и Ш. недействительным и, соответственно, требования о признании недействительным государственной регистрации договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года; признании государственной регистрации перехода прав К. к Ш. ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ..., ..., недействительным; признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, выданные Ш. Дата обезличена года за номерами Номер обезличен Управлением Федеральной регистрационной службой по КБР и аннулировании записи регистрации за номерами Номер обезличен в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним, удовлетворению не подлежат.
В отличие же от исковых требований К. и ее представителя – Л. о применении такого последствия нарушения положений п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Таким образом, как указано выше, кассационным определением ВС КБР от Дата обезличенаг. было установлено, что уведомления от продавца – К. направленного в адрес сособственника - О. о продаже ? доли в жилом доме, с указанием ее цены, в деле нет.
При этом, в исследованных судом кассационной инстанции материалах дела наличествовало и свидетельство, выданное нотариусом А., на котором основывает свои возражения представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... Р..
В связи с изложенным и того обстоятельства, что иные доказательства об уведомлении не были представлены и в ходе нового рассмотрения дела, то исковые требования О. подлежат удовлетворению, как основанные на требованиях п. 3 ст. 250 ГК РФ.
При подаче искового заявления О. уплатила государственную пошлину в размере 100,00 руб. (т.1л.д. 1). Однако в силу подп. 1. п. 1 ст. 333.19 НК РФ она должна была уплатить пошлину в сумме 3200,00 руб., исходя из того, что заявлен иск имущественного характера, а стоимость проданной доли составляет 160000,00 руб..
Таким образом, с учетом требований ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, недостающая сумма государственной пошлины в размере 3100,00 руб. (3200 – 100) подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.
На основании изложенного, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", а также руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований К. к Ш. и Управлению Федеральной регистрационной службы по КБР о признании договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года, заключенного между К. и Ш. недействительным; признании недействительным государственной регистрации договора купли – продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года; признании государственной регистрации перехода прав К. к Ш. ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ..., ..., недействительным; признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, выданные Ш. Дата обезличена года за номерами Номер обезличен и Номер обезличен Управлением Федеральной регистрационной службой по КБР и аннулировании записи регистрации за номерами Номер обезличен в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним, отказать.
Исковые требования О. удовлетворить.
Заменить покупателя - Ш., Дата обезличена года рождения, уроженца ..., ... ..., зарегистрированного по адресу: ..., ..., ..., ..., паспорт Номер обезличен, выданный Дата обезличена года ОВД ... ... на покупателя - О., Дата обезличена года рождения, уроженку ..., ... ..., зарегистрированную по адресу: ..., ..., ..., ..., ..., паспорт Номер обезличен, выданный Дата обезличена года ... в договоре купли-продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок от Дата обезличена года, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по КБР Дата обезличена года под номером Номер обезличен и в записях о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним под номерами Номер обезличен.
Взыскать с О. в пользу Ш. 163772 (сто шестьдесят три тысячи семьсот семьдесят два) рубля 37 копеек.
Взыскать в солидарном порядке с К. и Ш. государственную пошлину в сумме 3100 (три тысячи сто) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный суд КБР в течение десяти дней через Урванский районный суд КБР.
председательствующий: подпись
Судья Урванского
районного суда КБР Р.Х. Шомахов