Дело № 2-402/2011                 Мотивированное решение

                      составлено 06 июня 2011 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 мая 2011 г.       город Урай

Урайский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Орловой Г. К.,

с участием:

ответчика индивидуального предпринимателя ФИО5,

представителя ответчика ОАО «Сбербанк России» ФИО7, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Бушуевой М. Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Б. к индивидуальному предпринимателю ФИО5, открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о признании оценки недействительной,

       у с т а н о в и л:

Истец Б. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, мотивируя рем, что с ним как с индивидуальным предпринимателем были заключены кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, и кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.

Данные кредиты были выданы по его поручительство как физического лица.

В качестве обеспечения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в залог товаров в обороте, и договор ипотеки (последующей) № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в залог объекта недвижимости - здания магазина и земельного участка общей площадью <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

Также с ним в качестве обеспечения выполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в залог объекта недвижимости - здания магазина и земельного участка общей площадью <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

При заключении договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ передаваемые в залог объекты недвижимости -здание магазина и земельного участка были оценены соответственно в <данные изъяты> и <данные изъяты>, что подтверждается отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ по определению рыночной стоимости здания магазина, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ индивидуальным предпринимателем ФИО5 был составлен отчет по определению рыночной и ликвидационной стоимости здания магазина и земельного участка, расположенных по указанному выше адресу, где рыночная стоимость здания магазина составила <данные изъяты>, ликвидационная стоимость земельного участка составила <данные изъяты>.

Оценка от ДД.ММ.ГГГГ исходя из отчета проводилась на основании осмотра, произведенного ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ оценщиком, либо иными лицами осмотра объектов недвижимости не производилось, так как в один день - ДД.ММ.ГГГГ физически и фактически оценщик, живущий в <адрес>, не мог находиться на осмотре недвижимости в <адрес> и составлять отчет в <адрес>.

Истец указывает, что ему неизвестно, каким образом рыночная стоимость здания магазина меньше чем за год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) снизилась на <данные изъяты>, то есть за одиннадцать месяцев снижение произошло на 1/3 стоимости объектов, и при этом рыночная стоимость земельного участка не изменилась. Также не понятно в связи с чем изменились коэффициенты и типовые объекты, рассматриваемые в качестве аналогов - были «сельмаги», а стали- «магазины смешанной торговли».

Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ по определению рыночной и ликвидационной стоимости здания магазина и земельного участка, расположенных по указанному выше адресу, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО5был сделан по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, где заказчиком является Сберегательный банк РФ Урайский ОСБ №.

Указывает, что при оформлении оспариваемого отчета рыночная стоимость здания магазина значительно уменьшена оценщиком без имеющихся на то оснований, что повлекло нарушение его имущественных прав.

Так, решением <адрес> районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Урайского отделения Сбербанка № к нему и предпринимателю Б. о досрочном взыскании кредита судом обращено взыскание на вышеуказанное заложенное имущество, где определена начальная продажная цена заложенного имущества <данные изъяты>, в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты>. Тогда как в ДД.ММ.ГГГГ это же здание магазина было оценено тем же оценщиком в <данные изъяты>.

Оценщиком ФИО5 уменьшена стоимость принадлежащего истцу магазина на более чем в <данные изъяты>, что является для него существенным.

Просит признать составленный отчет № от ДД.ММ.ГГГГ по определению рыночной и ликвидационной стоимости здания магазина и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> индивидуальным предпринимателем ФИО5 недействительным и отменить его.

От ответчика ФИО5 представлено письменное возражение на иск, в котором они указывают, что с исковыми требованиями не согласен, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Ссылаясь на п. 17 Федерального стандарт оценки, утвержденный Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256 (далее ФСО № 1) задание на оценку должно содержать дату оценки и срок проведения оценки.

Следовательно, осмотр проводился ДД.ММ.ГГГГ, период проведения оценки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дата составления отчета ДД.ММ.ГГГГ.

Изменение стоимости объекта оценки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произошло в связи со снижением цен на недвижимость вследствие нестабильной экономической ситуацией в условиях кризиса в среднем по России на 28, в настоящем случае составляет 25 %. Обоснованием является аналитическая информация.

В связи с отсутствие рынка земли в <адрес>, стоимость земельного участка определялась, основываясь на Постановлении Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «О нормативной цене земли» от 16 сентября 2002 года № 496-п. Нормативная цена земельного участка не менялась.

Подробно излагает о применяемых коэффициентах, ссылаясь на нормативную базу и нормативные документы.

Указывает, что в силу статьи 14 Закона РФ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналог сборника УПВС № 26 таб. 121 наиболее подходит к объекту оценки по физическим характеристикам.

Считает, что оспариваемый отчет об оценке составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки.

В соответствии со ст. 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной и иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны соврешить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Считает, что предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

Указывает, что действующее законодательство не предусматривает такого правого института, как «признание недействительным» Отчет об оценке стоимости объекта оценки не является сделкой в соответствии со ст. 153 ГК РФ, следовательно, требования истца о признании отчета недействительным не основаны на нормах действующего законодательства.

Просит в удовлетворении исковых требований Б. отказать в полном объеме.

От ответчика ОАО «Сбербанк России» поступило возражение на исковое заявление, в котором указывают, что с иском Б. не согласны в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ <адрес> районный суд ХМАО-Югры решением по гражданскому делу по иску ОАО «Сбербанка России» к индивидуальному предпринимателю ФИО10 Б. досрочно взыскал задолженности и обратил взыскание на заложенное имущество, определил начальную продажную цену заложенного имущества. Решение вступило в законную силу.

В материалах указанного дела имеется заключение эксперта-оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ, который отвечает обязательным требованиям законодательства РФ, в частности Федеральному закону от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1», Приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Считают, что доказательств ущербности или недостоверности отчета индивидуального предпринимателя ФИО5. истцом не представлено, а само по себе несогласие истца с ценой, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО5 при отсутствии доказательств недостоверности такого отчета или иной его ущербности, не может являться основанием для признания оценки недействительной.

Ссылаясь на судебную практику Высшего Арбитражного Суда РФ указывают, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Также указываю, что в противном случае, оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, следовательно, самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В это случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом».

Следовательно, в данном случае определение судом начальной продажной цены имущества не ставится в зависимость от наличия в материалах дела отчета независимого оценщика.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 71 ГПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 6 ГПК РФ, при этом в силу п. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Просят в иске Б. отказать в полном объеме.

В судебное заседание Б. не явился, был лично уведомлен о судебном заседании, что подтверждается распиской о получении повестки. О причинах неявки суд он не уведомил, об отложении не просил. В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие истца.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истец Б. и его представитель ФИО6 в исковые требования и доводы, изложенные в иске, поддержали. Представитель ФИО6 дополнила о том, что Б. не оспаривал оценку в ходе рассмотрения иска Сбербанка РФ в силу своей правовой неграмотности. В случае удовлетворения настоящего иска намерены обращаться в суд о возобновлении дела по вновь открывшимся обстоятельствам. Данную оценку нельзя признавать действительной, так как объект фактически не осматривался. На вопрос суда пояснили, что свою оценку заложенного имущества не проводили.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнил о том, что необходимости в осмотре здания магазина внутри нет, он оценивал объект недвижимости исходя из рыночной стоимости, и он убедился, осмотрев его снаружи, в том, что объект недвижимости действительно существует. Оценку проводил в соответствии с законом и исходя из рынка недвижимости. Цена объекта могла измениться в силу финансового кризиса, который был в стране и в мире в ДД.ММ.ГГГГ.

Данную оценку нельзя признавать недействительной, поскольку только суд решает при рассмотрении спора принимать её в качестве доказательства или нет. Оценку он проводил в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, когда был составлен отчет.

Просит в иске отказать.

Представитель Сбербанка России Монахов В. И. исковые требования не признал, поддержал письменное возражение на иск. Дополнив, что банк заинтересован в продаже имущества должника Б. и за большую цену, но, однако, и по установленной судом начальной продажной цене, которую суд определил своим решением и она соответствует оценке ИП ФИО5, имущество не реализуется.

Указывает, что оспаривать оценку ИП ФИО5 Б. имел право при рассмотрении иска Сбербанка России, когда данная оценка была представлена в качестве доказательства, но он этого не сделал.

Просит в иске отказать в полном объеме.

Выслушав ответчика ИП ФИО5, представителя ответчика ОАО «Сбербанк России» ФИО7, исследовав представленные доводы и доказательства, материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее ИП ФИО5), будучи независимым экспертом-оценщиком, составил отчет № нд согласно которому определил рыночную стоимость оценки объекта и его ликвидационную стоимость, включающего в себя здание и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Рыночная стоимость составила <данные изъяты>, в том числе стоимость земельного участка - <данные изъяты>.

Ликвидационная стоимость объекта оценки составляет <данные изъяты>, в том числе земельного участка - <данные изъяты>.

При этом стороны не оспаривают правомочия ответчика ИП ФИО5 по проведению названной оценки.

Истцом оспаривается достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, указывая, что он должен был признан недействительным в силу того, что ответчик ИП ФИО5 неправильно определил стоимость объекта оценки, в частности не осматривал его.

Вместе с тем, действия ответчика ИП ФИО5 по проведению оценки регламентируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

В силу статьи 3 указанного закона для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 8 закона устанавливает обязательность проведения оценки объектов оценки. Так, проведение оценки объектов оценки является обязательным при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе, при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Статья 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статья 13 указанного закона предусматривает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ <адрес> районным судом ХМАО-Югры постановлено решение по иску Акционерного Коммерческого Сберегательного банка в лице Урайского отделения Сбербанка № (новое наименование ОАО «Сбербанк России») к ИП Б., Б., согласно которому обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде здания магазина и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Стороны подтвердили, что при определении начальной продажной цены заложенного имущества, они руководствовались оспариваемым в ходе настоящего судебного разбирательства отчетом ИП ФИО5

Таким образом, оспариваемый отчет являлся по вышеназванному гражданскому делу одним из доказательств, оценку которому суд дает при разрешении спора, по которому представлено данное доказательство.

Частью 2 статьи 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» установлено, что суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Из анализа правовых норм, связанных с оценочной деятельностью, суд считает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, например, ст. 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 Федерального закона "Об акционерных обществах". Кроме того, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора либо принятия решения должностным лицом.

Если нормативным актом для сторон сделки предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица и т.п.).

При таких обстоятельствах, Б., являясь индивидуальным предпринимателем и физическим лицом, как сторона договора ипотеки 2/4 от ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении спора в суде в рамках гражданского дела по иску ОАО «Сбербанк России» к нему, поданного в <адрес> районный суд ХМАО-Югры, вправе был оспорить представленную банком оценку заложенного имущества, если считал, что его права оценкой существенным образом нарушаются, поскольку в данном случае оценка носила рекомендательный характер.

Между тем, Б. данным правом не воспользовался и было постановлено решение <адрес> районным суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ, которое вступило в законную силу, что подтверждается копиями выданных исполнительных документов по данному решению. Тем самым Б. лишив себя права на дальнейшее её оспаривание.

Нарушений ИП ФИО5 при проведении оценки не установлено, он действовал в рамках ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», осмотрев объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, составил отчет ДД.ММ.ГГГГ, о чем указано в самом отчете в разделе 1.1. При этом он подробно в отчете изложил анализ рынка недвижимости и применяемые подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Судом также не установлено в чем заключаются требования Б. к ответчику ОАО «Сбербанк России».

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Б. и поэтому ему в иске следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Б. к индивидуальному предпринимателю ФИО5, открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о признании оценки недействительной отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение десяти дней со дня составления решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Урайский городской суд.

Судья:        Г. К. Орлова