Дело № 2-611/2011       Мотивированное решение

        составлено 21.12.2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2011 года     город Урай

Урайский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Орловой Г. К.,

при секретаре Бушуевой М. Б.,

с участием:

истца Вашкевич Н. А.,

представителя истца Вашкевича В. Б., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика Калашникова Д. М., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Вашкевич Н.А. к Тихоновой В.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и взыскании компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Истец Вашкевич Н. А. обратилась в суд с вышеназванным исковыми требованиями, мотивируя тем. что между ней и Тихоновой В. В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - дома и земельного, расположенного по адресу: <адрес>.

До заключения договора был произведен внешний осмотр дома и земельного участка, на вопросы истца о техническом состоянии дома Тихонова В. В. дала заведомо неправдивую информацию. После заключения договора купли-продажи было выявлено полное затопление земельного участка, был вскрыт пол в доме, где было обнаружено присутствие воды под полом, вследствие чего лаги и нижние доски пола прогнили, теплоизоляция напитала влаги, также был выявлен ряд существенных недостатков, система отопления смонтирована неправильно, что не обеспечивает циркуляцию воды в доме, треть мансардного этажа не утеплена.

Для детального была приглашена комиссия специалистов, которая подтвердила разрушение пола, а также выявила ряд существенных недостатков. Трещины по стене дома, расхождение стен в двух местах по углам дома как с внешней, так и с внутренней стороны (было скрыто обоями). Трещины были замкнуты ватой. Все разрушения стен связаны с разрушением фундамента. Нижний венец бруса по периметру дома тоже пострадал от влаги.

Были демонтированы фальш-панели, закрывающие трубы отопления, и при осмотре специалистом обнаружено, что система отопления смонтирована неправильно и не обеспечивает циркуляцию воды в трубах (первый этаж не обогревается).

Также выявлены течи в узлах соединения труб и следы коррозии металлических деталей. При обследовании было установлено, что уровень земли находится от 40 см до 70 см ниже уровня дороги.

Указывает, что её сын по состоянию здоровья (наличие инвалидности) не может проживать в условиях с повышенной сыростью.

Тихонова В. В. была поставлена в известность об обнаруженных недостатках, но мирно урегулировать конфликт не удалось.

Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> между Вашкевич Н. А. и Тихоновой В. В., определить возмещение суммы <данные изъяты>, уплаченной по договору на момент расторжения договора.

Ввиду того, что была заложена квартира, в которой проживает и сорван летний отпуск, просит возмещения нанесенного морального вреда в размере <данные изъяты>, взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

От ответчика Тихоновой В. В. письменного возражения на иск не поступило.

В ходе судебного заседания истец Вашкевич Н. А. поддержала исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнив о том, что обнаружить указанные в иске недостатки они с супругом не могли, так как на окнах висели шторы, которые закрывали углы комнат, где были трещины, также комнаты были заставлены мебелью. Про грибок над плинтусам, Тихонова пояснила о том, что следы от швабры в результате мойки полов. На просьбу вскрыть полы хозяева дома ответили отказом, сказав о том, что покрытие пола пробковое и при вскрытии оно будет повреждено. Про отопление сказали, что оно закрыто гипсокартоном и его посмотреть невозможно.

До ДД.ММ.ГГГГ Тихонова В. В. проживала в этом доме с их разрешения, поэтому с ДД.ММ.ГГГГ - дня заключения договора они не имели свободного доступа в дом, при этом они доверяли ответчице и полагались на её порядочность.

Ключи она им передавала не лично, а через адвоката. Когда они вошли в дом, решили включить отопление, поскольку погода была прохладная и в доме было влажно.

В связи с тем, что в трубе, вкопанной в землю во дворе дома, постоянно стояла вода, они пригласили комиссию, чтобы произвести осмотр дома. Эта комиссия и обнаружила существенные недостатки, в том числе был вскрыт пол и обнаружено разрушение от влаги чернового пола, под полом была вода, от влажность намокли стены, влага проникла в комнаты отчего образовался грибок. Поскольку у неё сын инвалид, а дом она считает непригодными для проживания, ей нанесен моральный вред. Также она не смогла выехать из города, чтобы провести курс лечения сыну её семья осталась без денег и без жилья, сейчас они вынуждены снимать жилье, так как в дом заселиться при его состоянии не могут.

Просила удовлетворить её требования, расторгнув договор купли-продажи, так как имеются существенные недостатки, которые она не могла обнаружить при визуальном осмотре дома, взыскать компенсацию морального вреда, а также судебные расходы в виде уплаченной госпошлины и расходов, которые она понесла в связи с проведением экспертизы.

Представитель истца Вашкевич В. Б. поддержал исковые требования и дополнил о том, что разрушения облицовки дома связаны с тем, что происходит разрушение фундамента от влаги. Место под полом, которое осматривалось при проведении экспертизы, а также другими специалистами, а именно на веранде, относится к дому, поскольку это не пристройка к дому, а часть дома, которая находится на одном фундаменте.

Сейчас, когда они включили отопление, обнаружилось, что система отопления смонтирована неправильно, все протекает, постоянно приходится доливать воду в систему отопления, дом ни на день нельзя оставить. Все это говорит о том, что было неправильно проведено строительство дома и это невозможно было обнаружить при визуальном осмотре дома. Все недостатки проявились, когда Тихонова выехала из дома, освободив его. Считает, что её ввели в заблуждение, в доме имелись скрытые недостатки, которые она не могла обнаружить, поэтому просит расторгнуть договор купли-продажи.

Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик Тихонова В. В., уведомленная надлежащим образом о судебном заседании лично, в судебное заседание не явилась. Ходатайств об отложении судебного разбирательства, об уважительных причинах неявки суду не заявила. В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика Тихоновой В. В. с участием её представителя - адвоката Калашникова Д. М.

Представитель ответчика адвокат Калашников Д. М. в судебном заседании исковые требования Вашкевич Н. А. не признал в полном объеме. Пояснил о том, что исковые требования необоснованны. Как пояснили сами истцы, они задавали вопросы Тихоновой, на которые они получали ответы и которые их устраивали. При заключении договора подписали акт приема-передачи жилого дом, который содержит сведения о том, что покупатели недостатков не обнаружено, их все устраивало.

Считает, что все недостатки устранимы, об этом пояснили специалисты, значит их нельзя признать существенными. После того как из дома выехала Тихонова, истец не включала отопление в доме, а учитывая погодные условия летом, в доме повысилась влажность, что также неблагоприятно сказывается на доме.

Трещины в доме никто не скрывал, их визуально видно, Вашкевичи, как покупатели, могли осмотреть дом так, как они считали нужным и правильным, никто не препятствовал им.

Считает, что нельзя принимать в качестве доказательств представленные истцами заключения специалистов, поскольку у них отсутствуют соответствующие полномочия. Место, где вскрывался дом - это пристрой и нельзя из-за одного этого места судить о состоянии всего пола.

Указывает на то, что причиной иска является отсутствие денежных средств, которые они по договору остались должны ответчику. Он неоднократно предлагал истцам представить смету для установления суммы по устранению обнаруженных недостатков, но они ничего предоставляют, поэтому решить вопрос мирным путем не получается..

Просит в иске Вашкевич Н. А. отказать, так исковые требования ничем не обоснованы. В доме они никогда не проживали, значит он не мог причинить им нравственные и физические страдания, а поэтому отсутствуют основания для удовлетворения иска в части компенсации морального вреда.

Выслушав истца Вашкевич Н. А., представителя истца Вашкевич В. Б., представителя ответчика адвоката Калашникова Д. М., свидетеля ФИО3 специалистов ФИО и ФИО2, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему:

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Тихоновой В. В. (ответчик) и покупателем Вашкевич Н. А. (истец) заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> - Югры.

Согласно пункту 7 названного договора по соглашению сторон жилой дом оценивается и продается за <данные изъяты>, земельный участок за <данные изъяты>, общая сумма договора составляет <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> передается покупателем продавцу в день подписания договора: денежная сумма <данные изъяты> передана покупателем продавцу в счет стоимости указанного жилого дома, <данные изъяты> переданы покупателем продавцу в качестве платы за земельный участок. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> будет передана покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. Указанная в договоре цена изменению не подлежит.

Договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) является оспоримой сделкой, при этом суд приходит к выводу о необходимости признания данной сделки недействительной и расторжении договора купли-продажи по следующим основаниям:

В статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору, пригодный для целей, для которых он приобретается.

В судебном заседании, исходя из представленных стороной истца доказательств установлено, что приобретенный истцом жилой дом <адрес> имеет ряд существенных дефектов, которые были скрыты продавцом и не оговорены им при заключении сделки, а покупателем не могли быть обнаружены при визуальном осмотре дома.

Так истцами было обнаружено, а в ходе судебного разбирательства подтвердилось, что внутренние стены дома, в частности углы в комнатах первого этажа имеют трещины, которые заткнуты ватой, вдоль пола над плинтусов проступает почернение стен, наружняя облицовка здания имеет трещины.

Данные обстоятельства были обнаружены как при осмотре дома в ходе судебного разбирательства с участием специалистов: ФИО2 - ведущего специалиста Управления градостроительства администрации города Урай, и ФИО - временно исполняющего обязанности начальника территориального отделения Роспотребнадзора в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре в г. Урае и Кондинском районе.

Так специалист ФИО2 в судебном заседании дал разъяснил суду о том, что однозначно сказать, что дом находится в аварийном состоянии, нельзя, но в том состоянии котором находится дом использовать по назначению его нельзя, поскольку в доме обнаружен грибок, повышенная влажность внутри помещения, имеется гнилой пол, что допускает наличие воды под дом, вследствие чего может разрушаться фундамент. О разрушении фундамента свидетельствуют характерные трещины на наружной облицовке дома, эти трещины находятся в непосредственной взаимосвязи с фундаментом. Однако, сами трещины в облицовке не влияют на конструкцию дома, их обнаружить при осмотре дома было возможно, но невозможно было при обычном визуальном осмотре обнаружить повреждения фундамента и увязать образование трещин с ним, поскольку нужно являться специалистом в строительстве.

Пояснил о том, что теоретически существует возможность устранения обнаруженных недостатков, но такой технической возможности нет и требуются значительные дополнительные средства для их устранения. Это связано с тем, что фундамент капитальный, а дом брусовой, облицованный кирпичом. Наличие влажности под полом связано с тем, что недостаточно вентиляционных отверстий - отдушин, а диаметр имеющихся занижен в два раза. Фундамент находится очень низко.

При включении отопления в доме влажность повысится.

Также дополнил о том, что после заморозков, весной трещины могут увеличиваться, это связано с тем, что будет движение фундамента, связанное с движением почвы.

Доступ воды в подпольное пространство связано с тем, что земельный участок находится ниже уровня соседних земельных участков, где уровень земли был поднят уже после строительства спорного жилого дома. При визуальном осмотре видно это и могло быть обнаружено Вашкевич при покупке дома, но если на участке отсутствовала вода, то не будучи специалистом Вашкевич могла это и не увидеть.

Также как специалист Управления градостроительства пояснил о том, что приемка дома в эксплуатацию происходила по внешним признакам при фактическом осмотре дома и хозяйственных построек без изучения технической документации, поскольку качество строительства и соблюдение технических и санитарных норма лежит на застройщике, то есть на собственнике дома, который осуществлял строительство.

По превышению уровня отсыпки соседних участков пояснил о том, что существуют меры административного воздействия на нарушителей, но по этим вопросам следует обращаться в соответствующие службы.

Последнее объяснение специалиста ФИО2 подтверждается копией постановления главы муниципального образования город Урай № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рассмотрев представленный акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, введен в эксплуатацию законченный строительством индивидуальный жилой дом <адрес>

Согласно указанному акту от ДД.ММ.ГГГГ государственная комиссия в присутствии индивидуального застройщика ФИО5 произвела осмотр индивидуального жилого дома (гаража) и хозяйственных построек, распложенных на земельном участке <адрес>

Опрошенный в ходе судебного разбирательства специалист Роспотребнадзора ФИО пояснил о том, что в осмотренном жилом доме имеется повышенная влажность, почернение стен вдоль пола свидетельствует об образование плесневых грибов, которые по всей вероятности могут быть вызваны лишь большой влажностью подпольного пространства, где происходит намокание, которое по стенам проникает в комнаты.. наличие плесени на стенах может свидетельствовать о недостаточной теплозащите здания, нарушении воздухообмена в помещении по причинам как проектного, так и строительного характера.

Действующие санитарные правила и нормы, гигиенические нормативы не регламентируют содержание плесневых грибков в жилых помещениях, поэтому установить их концентрацию каким-либо способом невозможно. Существуют способы устранения грибка, но они дорогостоящие и будут неэффективны пока не будет устранена причина их возникновения.

Также судом опрашивался в качестве свидетеля ФИО3 - директор ООО <данные изъяты> проводившего обследование пола в подпольном пространстве и обследования системы отопления, который пояснил суду о том, что они приглашены хозяйкой дома Вашкевич для осмотра технического состояния дома. Когда явились, обнаружили, что земельный участок затоплен. Пол был уже вскрыт, они обнаружили, что в грунте подпольного пространства присутствует вода, черновой пол был сгнившим и сырой полностью. В фундаменте от основания до перекрытия по всей площади стены были трещины, лаги пола прогнили под влиянием избыточной влаги, при воздействии без усилия острым предметом (отвертки) произошло проникновение на глубину 2 см, нижние перекрытия пола прогнили под влиянием избыточной влаги, теплоизоляция в полу влажная.

Также он при визуальном осмотре обнаружил трещины в углах комнат, при чем эти трещины совпадали с трещинами снаружи дома. При этом характер трещин свидетельствовал о том, что они связаны с фундаментом, который был перекос. Повышенная влажность под домом влияет на влажность в помещении дома.

При визуальном осмотре дома в комнатах на стенах поверх полов был грибок, его можно было обнаружить при визуальном осмотре дома, но возможно было это воспринять как и следы от половой тряпки.

По просьбе Вашкевич обследовалась система отопления в доме, визуально была видна коррозия. Разводка трубы также была выполнена неправильно, считает, что отопление в доме не функционирует должным образом.

Дополнил, что недостатки устранимы, но на это потребуется большое вложение денежных средств. Наличие грибка в доме неблагоприятно влияет на здоровье человека. Поверхность пола сухая и поэтому обнаружить выявленные в подпольном пространстве недостатки при обычном визуальном осмотре невозможно.

Объяснения свидетеля ФИО3 подтверждаются актом обследования пола и подпольного пространства и актом обследования системы отопления представителями ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. При этом ООО <данные изъяты> - директором которого является ФИО3 имеет свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства №, что подтверждает его полномочия на выдачу подобных заключений.

В связи с опросом перечисленных выше лиц, суд обсудил вопрос о проведении экспертизы, которая впоследствии была назначена судом. Однако, суду не были представлены должным образом оформленные экспертные заключения.

Между тем, суд считает, что в качестве доказательств, возможно принять представленные суду осмотры спорного жилого дома, а именно ответы индивидуального предпринимателя ФИО4, которому было поручено проведение экспертизы, на поставленные в определении о назначении экспертизы вопросы. Суд исходит из того, что осмотр жилого дома указанным лицом проводился в присутствии представителя ответчика адвоката Калашникова Д. М., что подтвердил он сам, а также истец и его представитель.

Так индивидуальный предприниматель ФИО4 указывает на недостатки, о которых говорят и другие специалисты, указывая, что те недостатки о которых указывается истцами являются скрытыми..

Представленный истцом заключение начальника <данные изъяты>» ФИО6 также подтверждает выявленные недостатки, о которых указывает истец Вашкевич Н. А., и также подтверждает факт того, что они являются скрытыми, которые невозможно определить при обычном визуальном осмотре, поскольку отсутствуют люки или другие технологические отверстия в половом перекрытии.

Также им указывается на то, что диаметры вентиляционных продушен и их количество являются недостаточными для обеспечения должной вентиляции подпольного пространства. Принципиальная схема разводки системы отопления выполнена с нарушением. Трубная развязка не походит ни к одной известной схеме. В ходе осмотра в местах резьбовых соединений обнаружены следы течи. Считает, что основным внешним фактором, влияющим на устойчивость дома является подтопление участка, на котором находится дом. Это вызывает размывание грунта, чрезмерное насыщение почвы под основанием дома. В зимний период это влечет за собой вспучивание грунта и как следствие вызывает деформацию основания фундамента. Происходит постепенная просадка подсыпки в заболоченный грунт. При оттаивании грунта происходит просадка основания СНиП 2.02.01-83 «основания зданий и сооружений».

Со стороны ответчика в соответствии со ст. 56, 57 ГПК РФ доказательств обратного не представлено.

Совокупность изложенных выше обстоятельств и изученных доказательств, привела суд к выводу, что всех перечисленных фактах истцу при покупке дома не могло быть известно, поскольку согласно техническому паспорту, а также Постановления Главы муниципального образования город Урай № от ДД.ММ.ГГГГ дом принят и введен в эксплуатацию, что свидетельствовало о его пригодности.

Порядок продажи недвижимого имущества регулируется главой 7 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ при передаче товара ненадлежащего качества покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как установлено в ходе судебного разбирательства недостатки дома при его продаже не оговаривались, и как установлено судом являлись скрытыми, которые невозможно определить при обычном визуальном осмотре дома.

В статье 469 ГК РФ закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору, пригодный для целей для которых он приобретается.

В судебном заседании из объяснений сторон, специалистов, представленных фотоматериалов, осмотра дома непосредственно судом, установлено, что приобретенный истицей жилой дом имеет недостатки, которые суд при совокупности всех обстоятельств признает существенными и которые были скрыты продавцом, и не оговорены при заключении сделки.

Доводы представителя ответчика о том, что осматривалось подпольное пространство на веранде, которая является пристройкой к дому, судом не принимаются, поскольку согласно техническому паспорту, указанная веранда не является пристройкой, входит в состав первого этажа основного строения и согласно поэтажному плану находится на одном фундаменте с ним.

Таким образом, уд считает, что имеются законные основания для признания сделки купли-продажи недействительной, и расторжении заключенного договора, при этом каждая сторона должна получить то, что ей принадлежало дл заключения сделки.

Исследовав доводы истца о компенсации морального вреда, вызванного заключение незаконной сделки, суд находит данные требования не подлежащими удовлетворению на основании ст. 151 ГК РФ, та как в данном случае нарушены имущественные права Вашкевич, а компенсация морального вреда в соотвествии с указанной нормой может быть произведена при наличии действий, нарушающих его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага.

Доводы истца Вашкевич Н. А. о том, что у неё сын-инвалид, который не может проживать в указанном доме при его техническом состоянии, судом не принимаются, поскольку как установлено судом семья истца в указанном доме не проживала ни одного дня.

Иных доказательств для компенсации морального вреда истцом не представлено.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления в суд.

Вместе с тем, суд не находит основания для удовлетворения ходатайства истца о взыскании с ответчика судебных расходов, понесенных им в связи с проведением экспертизы, поскольку как следует из представленного индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключения, оно не является экспертным, а лишь содержит ответы на вопросы, поставленные судом.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

    Р Е Ш И Л:

Иск Вашкевич Н.А. к Тихоновой В.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом Тихоновой В.В. и покупателем Вашкевич Н.А..

Взыскать с Тихоновой В.В. в пользу Вашкевич Н.А. <данные изъяты>, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, и <данные изъяты> - в счет возмещения уплаченной государственной пошлины.

Восстановить право собственности Тихоновой В.В. на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.

В удовлетворении иска Вашкевич Н.А. к Тихоновой В.В. о взыскании компенсации морального вреда и расходов на оплату услуг эксперта отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение десяти дней со дня составления решения в окончательной форме через Урайский городской суд.

Судья:       Г. К. Орлова