Дело № 2-241/2012г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с.Усть-Чарышская Пристань 28 августа 2012г.
Усть-Пристанский районный суд Алтайского края в составе:
судьи Соловарова С.В.,
при секретаре Забияка Е.Л.,
с участием истицы Пузанкевич Г.А., ответчика Мазаловой Г.И., представителя третьего лица Усть-Пристанского ОСБ-2327 Базылиной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пузанкевич Г.А. к Мазаловой Г.И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., третьему лицу Усть-Пристанскому ОСБ-2327 Сибирского банка Сбербанка России о прекращении ипотеки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, возложении на Росреестр обязанности погасить регистрационную запись в ЕГРП об ипотеке,
установил:
Истица обратилась в суд с иском к ответчику и третьим лицам о прекращении ипотеки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ... (кадастровый номер ...), заключенному 20.12.2004г., запись о регистрации которого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ... была произведена Управлением Росреестра по Алтайскому краю 24.12.2004г., а в дальнейшем измененной 12.01.2011г. в связи со смертью двух участников упомянутого договора.
Требования мотивированы тем, что 08.09.2004г. П. и Усть-Пристанское отделение № 2327 ОАО «Сбербанк России» заключили кредитный договор ... на сумму ... сроком на 10 лет на приобретение недвижимости. 20.12.2004г. между М. - продавцом и супругами П. и Пузанкевич Г.А. (покупатели) был заключен договор купли-продажи вышеуказанного дома со всеми имеющимися надворными постройками при нем и соответствующего земельного участка, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Алтайскому краю 24.12.2004г. Пунктом 2.1 данного договора определено, что цена домовладения и земельного участка по договоренности сторон составила ..., ... из которых покупатели оплатили продавцу до подписания настоящего договора, а за оставшиеся ... расчет между сторонами будет произведен по мере поступления средств на счет продавца по ипотечному кредитованию. За каждым из покупателей по указанному договору было зарегистрировано право общей долевой собственности в размере по 1/2 с отметкой о существующем ограничении права - ипотеки. В дальнейшем один из участников сделки – продавец М. - умер 25.05.2007г., второй участник – покупатель П., супруг истицы, также скончался 21.02.2010г. Истица Пузанкевич Г.А., являясь наследником первой очереди по закону к имуществу умершего супруга, приняла наследство, получив 07.12.2010г. свидетельство о праве на наследство по закону, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности на весь спорный жилой дом и земельный участок, о чем 12.01.2011г. была произведена соответствующая запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ... с указанием на существующее ограничение (обременение) права в виде ипотеки. 07.02.2012г. истица полностью погасила задолженность перед банком по кредитному договору, в связи с чем обратилась в Росреестр с просьбой снять препятствующее ей в осуществлении права собственности ограничение (обременение) на указанные объекты недвижимости в виде ипотеки, однако в связи со смертью супруга П. и продавца объекта недвижимости М. ответчик отказал ей, объясняя невозможностью исключить обременение права ввиду смерти двух физических лиц – участников договора купли-продажи, что и явилось поводом для обращения в суд с настоящим иском.
В отзыве на иск представитель Усть-Пристанского отделения № 2327 ОАО «Сбербанк России» Базылина Ю.Н. указала, что ОАО «Сбербанк России» в лице Усть-Пристанского отделения № 2327 не возражает против удовлетворения заявленных Пузанкевич Г.А. требований. Действительно, 08.09.2004г. между Усть-Пристанским отделением № 2327 ОАО «Сбербанк России» и П. был заключен кредитный договор на сумму ... сроком на 10 лет на приобретение жилого дома в ... Выдача кредита состоялась 10.09.2004г. путем зачисления денежных средств во вклад заемщика П., таким образом, обязательства банка перед клиентом были выполнены в полном объеме. В свою очередь, заемщиком, а затем наследником заемщика, то есть истицей Пузанкевич Г.А., своевременно осуществлялись платежи по кредиту и оплате процентов. 07.02.2012г. наследником кредит был погашен досрочно в полном объеме, то есть свои обязательства перед банком клиент выполнил полностью, в связи с чем банк претензий к истице не имеет. Вместе с тем к обременению приобретенного за счет кредитных средств объекта недвижимости в пользу продавца банк не имеет никакого отношения, не является залогодержателем по договору ипотеки. В качестве обеспечения исполнения обязательств по своевременному и полному возврату кредита было оформлено поручительство двух физических лиц, в залог жилой дом не оформлялся, что подтверждается условиями кредитного договора и отсутствием договора ипотеки с заемщиком. Ипотека на указанный объект недвижимости в пользу продавца в силу закона, вероятно, была установлена до момента полной оплаты по договору купли-продажи в соответствии с абзацем первым ст.2 и п.1 ст.11 Федерального закона «Об ипотеке», хотя в самом договоре условия об этом не содержится; ипотека должна была быть погашена после полного расчета покупателя с продавцом, чего своевременно сделано не было. В настоящее время права банка как третьего лица не нарушены, обязательство заемщика прекращено надлежащим исполнением в силу п.1 ст.408 ГК РФ, в связи с чем полагает исковые требования Пузанкевич Г.А. подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В судебном заседании истица Пузанкевич Г.А. на исковых требованиях настаивала, просила их удовлетворить, подтвердила обстоятельства, изложенные в иске, дополнив, что с покупателем М. полный расчет за дом был произведен еще в декабре 2004г., однако, пока он был жив, в Росреестр по поводу исключения записи о наличии обременения права ни она, ни её муж П. не обращались. Впервые она обратилась с данным вопросом только после того, как полностью погасила взятый в 2004г. кредит в Сбербанке, то есть весной текущего года. В исключении записи об обременении права ипотекой ей было отказано ввиду того, что для этого все участники сделки должны лично либо через представителя с нотариальной доверенностью явиться в Росреестр для подписания необходимых документов. Поскольку продавец дома М. умер в 2007г., её супруг П. умер в 2010г., их явка в Росреестр невозможна, чем и вызвано её обращение в суд с настоящими требованиями.
Ответчик Мазалова Г.И. в судебном заседании иск признала, о чем представила письменное заявление, подтвердила правильность изложенных в исковом заявлении обстоятельств, в частности, что после заключения договора купли-продажи в том же декабре 2004г. вся сумма денег – ... была получена её супругом М. и поэтому к истице или её супругу никаких претензий не имеет.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, надлежаще извещенный о дате, времени и месте заседания, в суд не явился, каких-либо сообщений не поступило, о причинах неявки не сообщил, об отложении не просил, каких-либо возражений против иска не представил.
На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя Росреестра.
Представитель третьего лица главный юрисконсульт Усть-Пристанского отделения № 2327 ОАО «Сбербанк России» Базылина Ю.Н., действующая на основании доверенности ... от 09.11.2010г., в судебном заседании дала пояснения, аналогичные представленному отзыву, просила исковые требования удовлетворить.
Выслушав стороны, представителя третьего лица Базылину Ю.Н., исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования Пузанкевич Г.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п.3 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают помимо иных оснований из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Судом установлено, что истица (до замужества П2) с 21.03.1981г. состояла в браке с П., после регистрации которого ей была присвоена фамилия мужа – Пузанкевич (свидетельство о заключении брака ... от ...).
Согласно договору купли-продажи от 20.12.2004г. земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 1171 кв.м., а также расположенный на нем целый жилой дом (кадастровый номер ...) со всеми надворными постройками при нем был продан продавцом М. и куплен покупателями супругами П. и Пузанкевич Г.А.
В п.2.1 данного договора указано, что цена земельного участка и домовладения по договоренности сторон составила 100 тысяч рублей, 60 тысяч рублей покупатели оплатили продавцу до подписания настоящего договора, а оставшиеся 40 тысяч рублей будут погашены по мере поступления средств на счет продавца по ипотечному кредитованию.
Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Алтайскому краю 24.12.2004г.
27.04.2007г. М. умер (свидетельство о смерти ... от ...).
21.02.2010г. умер П. (свидетельство о смерти ... от ...).
Его супруга Пузанкевич Г.А., являясь наследником первой очереди по закону к его имуществу, приняла наследство, получив 07.12.2010г. свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, находящиеся по адресу: ...
В тот же день, 07.12.2010г., Пузанкевич Г.А. получила нотариальное свидетельство о праве собственности на 1/2 указанных спорных жилого дома и земельного участка как пережившей супруги умершего П.
12.01.2011г. ответчиком Управлением Росреестра на основании вышеуказанных свидетельств о праве на наследство по закону и о праве собственности на имя истицы было выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанные объекты недвижимости, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.01.2011г. произведена новая запись регистрации за ..., согласно которой субъектом права является Пузанкевич Г.А. и отметкой о существующем ограничении (обременении) права в виде ипотеки.
По справке ОАО «Сбербанк России» в лице Усть-Пристанского отделения № 2327 кредитный договор ... от 08.09.2004г., заключенный между П. и Усть-Пристанским ОСБ № 2327 на сумму ... на приобретение недвижимости, исполнен 07.02.2012г. в полном объеме, задолженность заемщика полностью погашена его наследником – истицей Пузанкевич Г.А. В связи с чем, как указано в отзыве Усть-Пристанского отделения № 2327, обязательства перед банком клиент выполнил в полном объеме, претензий со стороны банка к истице не имеется.
В выписке из домовой книги, выданной администрацией ... сельсовета, указано, что владельцами жилого дома по ... являются Пузанкевич Г.А. и П., проживающие в данном доме постоянно с 19.02.2008г., с отметкой о том, что П. умер 21.02.2010г. (основание: похозяйственная книга ... за 2007-2012г.г., лицевой счет ...).
По справке администрации ... сельсовета № 159 от 11.07.2012г. Пузанкевич Г.А. действительно зарегистрирована и проживает по указанному выше адресу одна.
Признание ответчиком Мазаловой Г.И. иска как не противоречащее закону и не нарушающее прав и интересов сторон суд принимает на основании ст.ст.39 и 173 ГПК РФ.
В соответствии с ч.1 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (ч.1 ст.11 ФЗ «Об ипотеке»).
Статьей 2 закона «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, судом установлено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по своевременному и полному возврату заемщиком П. кредита, выданного ему на приобретение недвижимости, банком были заключены договоры поручительства двух физических лиц, объектом договора залога дом и земельный участок не являлись, договор ипотеки с заемщиком П. банк не заключал и его копию в Росреестр не представлял, следовательно, оснований для внесения в ЕГРП записи о наличии обременения права в виде ипотеки у регистрирующего органа не было.
Между тем такое ограничение права было внесено в ЕГРП как при первоначальной регистрации перехода права собственности к покупателям Пузанкевич в 2004г., о чем имеется отметка в договоре купли-продажи, так и в дальнейшем после смерти П. при регистрации права на весь дом и весь земельный участок за истицей Пузанкевич Г.А. в 2011г.
Таким образом, ипотека по договору купли-продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома, заключенного 20.12.2004г. между М. (продавцом) и П., Пузанкевич Г.А. (покупателями), зарегистрированному Управлением Росреестра по Алтайскому краю 24.12.2004г., подлежит прекращению, а произведенная на его основании 12.01.2011г. запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ... о существующем ограничении (обременении) права в виде ипотеки - погашению.
Согласно ч.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ (в ред. от 06.12.2011г.) «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
При таких обстоятельствах исковые требования Пузанкевич Г.А. удовлетворяются как обоснованные.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Пузанкевич Г.А. удовлетворить.
Прекратить ипотеку по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ... (кадастровый номер ...), заключенному 20.12.2004г. между М. (продавцом), умершим 27.04.2007г., и П., умершим 21.02.2010г., и Пузанкевич Г.А. (покупателями), зарегистрированному Управлением Росреестра по Алтайскому краю 24.12.2004г. и произведенной на его основании 12.01.2011г. записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ...
Обязать Управление Росреестра по Алтайскому краю погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.01.2011г. ... о существующем ограничении (обременении) права в виде ипотеки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления окончательного решения в Алтайский краевой суд через Усть-Пристанский районный суд.
Судья С.В.Соловаров
Мотивированное решение изготовлено 02.09.2012г.