Дело №2-276/2010 г.
20 сентября 2010 года г.Унеча
Унечский районный суд Брянской области в составе:
судьи Дмитриева А.Н.
при секретаре Татуйко Т.А.,
а также с участием истицы по первоначальному иску и ответчицы по встречному иску Сидоровской Н.С.,
ответчицы по первоначальному иску и истицы по встречному иску Пахомовой Л.М. и её представителя адвоката Борщова П.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по иску Сидоровской Натальи Сергеевны к Пахомовой Людмиле Михайловне о наложении обязательства заключить договор купли-продажи жилого дома, взыскании нестойки за нарушение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и о компенсации морального вреда – 20000 рублей, а также по встречному иску Пахомовой Людмилы Михайловны к Сидоровской Наталье Сергеевне о признании незаключённым предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества,
У С Т А Н О В И Л :
Сидоровская Н.С. обратилась в суд с иском к Пахомовой Л.М. о взыскании неустойки за нарушение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, утверждая, что Дата обезличена года в г.Унеча Брянской области между ней и ответчицей Пахомовой заключен в соответствии со ст.429 ГК РФ предварительной договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Пахомова – продавец обязалась продать за 193000 рублей ей, Сидоровской, - покупателю жилой дом за Номер обезличен, находящийся на ... в г.Няндома Архангельской области, после оформления прав на этот дом, а именно: после получения Пахомовой свидетельства о праве на наследство и свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом.
Срок для выполнения обязательств стороны по данному договору установили в 1 год, с момента подписания договора. В феврале 2008 года, утверждается в иске, Пахомова получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство в виде вышеуказанного дома, открывшегося после смерти матери Пахомовой. О получении этого свидетельства она, Сидоровская, узнала по телефону от самой Пахомовой в мае 2008 года. Также по телефону Пахомова сообщила ей о том, что отказывается продавать полученный в наследство дом по цене в 193000 рублей, а желает продать дом за 500000 рублей. Дата обезличена она, Сидоровская, направила в адрес Пахомовой предложение о заключении основного договора купли-продажи того дома, но Дата обезличена получила от Пахомовой отказ от исполнения условий предварительного договора купли-продажи.Согласно п.7 предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного между нею и Пахомовой, последняя в случае неисполнения условий договора обязана уплатить ей, Сидоровской, неустойку в 100000 рублей. Поэтому она, Сидоровская, и просила суд взыскать в её пользу с ответчицы Пахомовой именно 100000 рублей.
Одновременно истица Сидоровская просила суд взыскать с ответчицы Пахомовой в качестве компенсации морального вреда 20000 рублей, считая, что своими действиями Пахомова Л.М. причинила ей таковой вред, с учетом того обстоятельства, что она, Сидоровская, ранее потратила много сил и времени собирая для Пахомовой, в соответствии с нотариально удостоверенной доверенностью, оформленной на её имя самой Пахомовой, документы, необходимые для вступления Пахомовой в наследство (Т.1л.д.4-5).
Ответчица Пахомова иск не признала и подала встречный иск к Сидоровской о признании недействительным предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества, заключённого между нею и Сидоровской, утверждая, что этот договор был заключён ею под заблуждением, которое было вызвано влиянием на неё Сидоровской. Так, Сидоровская неправильно информировала её о ценах на рынке недвижимости на жилые дома в г.Няндома Архангельской области, что привело к определению в заключенном предварительном договоре стоимости жилого дома в 150000 рублей, хотя фактически дом стоит значительно дороже. Кроме того, в предварительном договоре не была упомянута стоимость приусадебного земельного участка, которая тоже составляет значительную сумму.
Также во встречном иске утверждается, что в том договоре без согласования с ней, Пахомовой, появился рукописно дописанный п.9, согласно которого цена договора увеличилась на 43000 рублей, хотя внесение этого пункта в договор сторонами по договору не оговорено, а внесение изменений в договор возможно только по соглашению сторон.
Сидоровская, по утверждению Пахомовой, затребовала у неё нотариально удостоверенную доверенность на право продажи дома Номер обезличен по ... в г.Няндома Архангельской области. Эту доверенность Сидоровская от неё получила, но, считает Пахомова, со ссылкой на п.3 ст.182 ГК РФ, «представитель не может совершать сделки от имени представляемого лица в отношении себя лично.».
Пахомова уверяет, во встречном иске, что указанные ею действия Сидоровской «свидетельствуют о том, что фактически реализовывать предварительный договор она не намеревалась.». «О злонамеренности ответчицы свидетельствует и несоразмерная сумма неустойки (100000 руб.), указанная в договоре, которая почти равнялась указанной в нём стоимости дома.» (Т.1л.д.24).
В ходе судебного разбирательства по делу Сидоровская увеличила исковые требования по первоначальному иску: она просила суд не только взыскать с Пахомовой неустойку в 100000 рублей за нарушение обязательств по предварительному договору и не только требовала компенсации морального вреда -20000 рублей, но дополнительно просила суд обязать Пахомову заключить с ней договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Няндома, ...,д.8, « на условиях предварительного договора по цене 150000 ( сто пятьдесят тысяч) рублей» (Т.1л.д.65).
В последующем Сидоровская изменила требования по своему иску: она просила суд обязать Пахомову Л.М. заключить с ней договор купли-продажи жилого дома Номер обезличен, находящегося в г.Няндома, на ... « на сумму 193000 рублей» за вычетом из этой суммы её, Сидоровской, расходов, связанных с проездом к месту судебного разбирательства по делу, проживания в гостинице на общую сумму 21612 рублей 50 копеек; и просила взыскать в её пользу с Пахомовой Л.М. « и моральный вред» - 20000 рублей (Т.1,л.д.192).
В настоящем судебном заседании Сидоровская окончательно уточнила свои исковые требования к Пахомовой: она просила суд обязать Пахомову заключить с ней договор купли-продажи жилого дома, взыскать с Пахомовой в её, Сидоровской, пользу неустойку – 100000 рублей за нарушение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, выразившихся в отказе от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, и о компенсации морального вреда-20000 рублей.
В судебном заседании, состоявшемся 19 мая 2010 года Пахомова изменила свои требования по встречному иску: она просила суд признать незаключённым между ней и Сидоровской предварительный купли-продажи недвижимого имущества, утверждая, что данный предварительный договор не содержит все существенные условия основного договора.
В судебное заседание повторно не явилось третье лицо Шумков С.Л., надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства. Суд, считая его неявку неуважительной, решил рассмотреть дело без участия этого третьего лица.
Пахомова Л.М. первоначальный иск не признала.
Сидоровская Н.С. встречный иск не признала.
Выслушав объяснения сторон, адвоката Борщова П.Д. – представителя Пахомовой, изучив материалы дела, суд пришёл к следующему.
Гусарина Нина Тимофеевна – мать Пахомовой являлась собственницей бревенчатого дома Номер обезличен общей площадью 60,50 кв.м., в том числе жилой – 43,00 кв.м., находящегося по ... в г.Няндома Архангельской области, и расположенного на земельном участке площадью 1352 кв.м. Гусарина Н.Т., умерла Дата обезличена года в г.Унеча Брянской области.
До и после её смерти в доме Номер обезличен по ... в г.Няндома Архангельской области проживал Гусарин С.М. – брат Пахомовой, умерший Дата обезличена года.
Но в доме остался зарегистрированным (прописанным) с Дата обезличена года Шумков С. Л. – третье лицо, который фактически в этом доме никогда не проживал, что подтверждается объяснениями Шумкова при опросе последнего по судебному поручению (Т.1,л.д.142-145).
В том же жилище был зарегистрирован, но в нём не проживал, и Феропонтов В. М., умерший в 2006 году.
Таким образом, после смерти Гусарина С.М., наступившей Дата обезличена года, в указанном доме никто больше не проживал.
Сидоровская – жительница г. Няндома Архангельской области, желая купить домовладение Номер обезличен, находящееся на ... в г.Няндома Архангельской области, по собственной инициативе разузнала от иных лиц, что наследницей к имуществу умершей Гусариной Н.Т. может являться Пахомова. Она же, то есть Сидоровская, сумела установить номер домашнего, в г.Унеча Брянской области, телефона Пахомовой и сообщила той, по телефону, о своём намерении приобрести в собственность указанное домовладение, а также предложила Пахомовой свои услуги по собиранию в интересах Пахомовой же документов, используя которые последняя могла бы получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство, открывшееся после смерти матери Гусариной Н.Т. Пахомова согласилась с предложением Сидоровской и Дата обезличена в г.Унеча Брянской области Пахомова, доверенностью серии Номер обезличен Номер обезличен, удостоверенной нотариусом, уполномочила Сидоровскую, осуществлять все действия, связанные с оформлением её, Пахомовой, наследственных прав на наследственное имущество в виде целого жилого дома с хозяйственными постройками и с земельным участком, открывшееся после смерти матери Гусариной Н.Т., принимая во внимание, что наследственное имущество находилось по адресу: Архангельская область, г. Няндома, ..., д. Номер обезличен (Т.1,л.д.9).
А Дата обезличена года Сидоровская приехала из Архангельской области в г.Унеча, где передала Пахомовой собранные в г.Няндома документы, необходимые для принятия Пахомовой наследства. Кроме того, по инициативе Сидоровской и с согласия Пахомовой был, Дата обезличена года, составлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (Т.1л.д.10), по п.1 условий которого FIO9 – продавец обязалась продать Сидоровской - покупателю жилой дом Номер обезличен по ... в г. Няндома Архангельской области, «после оформления прав на указанный жилой дом.». Соглашением сторон по этому договору цена жилого дома была установлена в 150000 рублей ( п.2 предварительного договора), но к этому машинописному тексту договора имеется приписка от руки ( п.9 предварительного договора) о том, что цена договора увеличивается на 43000 рублей. Эту приписку сделала, что установлено из объяснений сторон, Сидоровская. / Суд не принимает во внимание утверждение Пахомовой, содержащееся в тексте встречного иска, о том, что увеличение цены предварительного договора на 43000 рублей Сидоровская произвела без согласования с нею, Пахомовой, так как в настоящем судебном заседании Пахомова признала, что приписка ( п.9 предварительного договора) об увеличении цены договора на 43000 рублей была внесена в текст договора Сидоровской с её, Пахомовой, согласия/.
Реально же денег по этому предварительному договору Сидоровская, что последняя признала и в судебном заседании, Пахомовой не уплатила. Уплата этих денег, согласно п.2 предварительного договора, должна была произойти «при подписании договора купли-продажи».
Согласно п.5 предварительного договора купли продажи недвижимого имущества основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в течение одного года со дня подписания данного предварительного договора.
В случае неисполнения условий предварительного договора Пахомовой – продавцом последняя обязывалась выплатить Сидоровской- покупателю неустойку в размере 100000 рублей (п.7 предварительного договора).
Суд обращает внимание: по общему правилу в качестве продавца по договору купли-продажи выступает собственник продаваемого товара или иное лицо, получившее необходимые полномочия от собственника, но при подписании Дата обезличена года предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества Пахомова собственницей продаваемого имущества не являлась, не имела она и соответствующих полномочий от собственника на продажу недвижимого имущества.
Пахомова лишь Дата обезличена года получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство по закону, открывшегося после смерти матери, в виде жилого дома Номер обезличен на ... в г. Няндома Архангельской области, и расположенного на земельном участке площадью 1352 кв.м. (Т.1,л.д.21).
В тот же день, то есть Дата обезличена года в г.Унеча Брянской области Пахомова доверенностью серии Номер обезличен Номер обезличен, удостоверенной нотариусом, уполномочила Сидоровскую, зарегистрировать её, Пахомовой, право собственности на жилой дом с земельным участком, находившиеся по адресу: Архангельская область, г. Няндома, ..., д. Номер обезличен, и продать данные жилой дом с земельным участком «за цену и на условиях по своему усмотрению» (Т.1,л.д.25). Вместе с тем эту, от Дата обезличена года, доверенность Пахомова в адрес Сидоровской не направила, т.к., не получив от последней каких-либо денежных средств, она, Пахомова, опасалась, что Сидоровская, используя доверенность от Дата обезличена года, может продать домовладение с земельным участком от её, Пахомовой, имени, а вырученные от таковой продажи деньги, - присвоить.
Пахомова и её представитель не опровергли утверждение Сидоровской о том, что та вообще о наличии нотариально удостоверенной доверенности серии Номер обезличен Номер обезличен от Дата обезличена года узнала только в судебном заседании по делу, состоявшемся в феврале 2010 года.
В государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенном в г. Няндома Архангельской области, право Пахомовой на недвижимое имущество, доставшееся ей в наследство от матери, зарегистрировано не было. Значит, в силу ст.219 ГК РФ, право собственности Пахомовой на дом, иное недвижимое имущество, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Няндома, ..., д. Номер обезличен, не наступило.
Поскольку срок, установленный предварительным договором купли – продажи недвижимого имущества истекал, а предложения от Пахомовой о заключении основного договора купли- продажи не поступало, Сидоровская сама письменно Дата обезличена года направила в адрес Пахомовой письмо, в котором предложила той «дооформить документы на право собственности и заключить договор купли-продажи жилого дома по адресу: ... ..., ..., ..., на сумму 193000 (сто девяносто три тысячи рублей.)» (Т.1л.д.11). В ответ Пахомова прислала Сидоровской письмо, в котором отразила, что она не намерена «Дооформить договор купли-продажи унаследованного» ею дома, так как Сидоровская ввела её « в заблуждение по поводу истинной стоимости недвижимости по месту её нахождения.», а также злоупотребила правами представителя, использовав, в нарушение п.3 ст.182 ГК РФ, предоставленную ею, Пахомовой, доверенность в своих интересах. Поэтому Пахомова сообщила Сидоровской в этом письме, что она отказывается от исполнения заключённого между ними «предварительного договора купли-продажи дома (Т.1,л.д.12).
Пахомова пояснила в судебном заседании, что стоимость домовладения, которое Сидоровская желает купить, составляет более 193000 рублей. Земельный же участок, на котором домовладение находится, также, по её мнению, дорого стоит. Она, Пахомова, считает: Сидоровская, пользуясь её неосведомлённостью о ценах на недвижимость, желает купить у неё это имущество по дешевой цене (193000 рублей), хотя это имущество стоит гораздо дороже.
Что касается положений п.3 ст.182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Применительно к рассматриваемому делу это означает, что Сидоровская, став представительницей Пахомовой в соответствии с удостоверенной нотариусом доверенностью серии Номер обезличен Номер обезличен от Дата обезличена года, и, имея основанное на этой доверенности правомочие продать жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу ..., ..., ..., не могла уже после этого заключать в отношении себя лично на основании ранее заключенного предварительного договора основного договора купли-продажи указанного домовладения. Следовательно, пока действовала удостоверенная нотариусом доверенность серии Номер обезличен Номер обезличен от Дата обезличена года, выданная сроком на три года, не могла Сидоровская и требовать от Пахомовой заключения основного договора купли-продажи этого же домовладения. Однако, на что суд уже ссылался ранее, Сидоровская узнала о наличии вышеуказанной доверенности от Дата обезличена года только, как она сама утверждает, в феврале 2010 года. После этого Сидоровская имела право заявить исковое требование о признании этой доверенности недействительной, но такового требования ею заявлено так и не было.
Поэтому исковое требование Сидоровской к Пахомовой о наложении на последнюю обязательства заключить с нею, с Сидоровской, договор купли-продажи жилого дома Номер обезличен, находящегося в г.Няндома, на ..., незаконно ( противоречит п.3 ст.182 ГК РФ) и не подлежит удовлетворению.
Далее, в соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).
Следовательно, в соответствии с п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который подписали Дата обезличена года Сидоровская и Пахомова, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости.
Что касается предмета в договоре продажи недвижимости, то в силу ч.1 ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества, о котором идёт речь, стороны указали данные о недвижимом имуществе, подлежащем передаче Пахомовой – продавцом Сидоровской- покупателю, т.е. указали, что подлежит передаче жилой дом Номер обезличен по ... в ..., но при этом не выполнили еще одно требование (условие), содержащееся в ч.1 ст.554 ГК РФ, а именно: в предварительном договоре не были указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Так, вообще не было указано каких-либо данных о земельном участке, на котором расположен дом. В частности, не были указаны площадь этого земельного участка, его границы, кадастровый номер, а также собственник либо владелец, пользователь.
Отражение в предварительном договоре сведений, касающихся соответствующего земельного участка, на котором находится дом, является обязательным не только в соответствии с ст.552 ГК РФ)
Таким образом, одним из существенных условий договора купли – продажи недвижимого имущества ( договора продажи недвижимости) является указание в этом договоре и о переходе соответствующего права ( права собственности, пользования и т.д.) на земельный участок, на котором находится здание (дом), сооружения. Однако, констатирует суд, такового существенного условия в предварительном договоре, подписанном Сидоровской и Пахомовой Дата обезличенаг., отражено тоже не было.
В связи с изложенным суд делает вывод: предварительный договор купли- продажи недвижимого имущества от Дата обезличена года не соответствует ч.1 ст.554 ГК РФ.
А между тем, согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В данном случае предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена года, в котором, на что суд уже обращал внимание, отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, не соответствует закону, так как ч.1 ст.554 ГК РФ – закон.
Из положений ч.2 ст.554 ГК РФ вытекает, что при отсутствии в договоре, в частности, данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отсюда вывод: предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена года не считается заключённым между сторонами по делу. Таким образом, встречный иск о признании предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества незаключённым, подлежит удовлетворению. При этом, удовлетворение встречного иска исключает полностью удовлетворение иска первоначального, включая и такового требования по первоначальному иску, как: компенсация морального вреда в размере 20000 рублей. Поскольку суду никаких доказательств причинения морального вреда Сидоровская не представила и, более того, гражданским законодательством (ст.151, 1100 ГК РФ) и иным не предусмотрена компенсация морального вреда применительно к рассматриваемым по настоящему делу имущественным отношениям. То есть в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать.
В пользу Пахомовой подлежат взысканию с Сидоровской расходы Пахомовой по уплате государственной пошлины при подаче встречного иска -3100 рублей (Т.1,л.д.26), а также, в соответствии со ст.100 ГПК РФ, расходы на оплату услуг представителя адвоката в сумме 8000 рублей (Т.1,л.д.28-29).
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать Сидоровской Наталье Сергеевне в удовлетворении иска к Пахомовой Людмиле Михайловне о наложении обязательства заключить договор купли-продажи жилого дома, о взыскании неустойки за нарушение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и о компенсации морального вреда – 20000 рублей.
Встречный иск Пахомовой Людмилы Михайловны удовлетворить.
Признать незаключённым между Пахомовой Людмилой Михайловной и Сидоровской Натальей Сергеевной предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Взыскать с Сидоровской Натальи Сергеевны в пользу Пахомовой Людмилы Михайловны в качестве возмещения расходов при подаче в суд встречного иска 3100 рублей.
Взыскать с Сидоровской Натальи Сергеевны в пользу Пахомовой Людмилы Михайловны в качестве возмещения расходов на оплату услуг представителя 8000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Унечский районный суд в течение 10 дней.
Судья Дмитриев А.Н.
Решение не вступило в законную силу.