Дело № 2-172/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 октября 2010 года с.Большой Улуй

Большеулуйский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Марченко П.С.,

с участием истца Горячего И.И.,

представителя ответчика Вышар Т.В., действующей на основании доверенности от 20 июля 2010 года,

при секретаре Маклакове И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горячего Ивана Иосифовича к Муниципальному образованию Большеулуйский район Красноярского края о признании аукциона по продаже муниципального имущества недействительным, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Горячий И.И. обратился в суд с иском к Муниципальному образованию Большеулуйский район Красноярского края о признании аукциона по продаже муниципального имущества недействительным, взыскании внесенного за участие в аукционе задатка в размере 234237руб.80коп. Требования мотивированы тем, что 25 августа 2007 года в районной газете «Вести» было опубликовано информационное сообщение, согласно которому на основании Постановления Главы Большеулуйского района № 484 от 20 августа 2007 года «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества», 27 сентября 2007 года проводится аукцион по продаже нежилого здания торгового назначения (магазина), расположенного по адресу: Красноярский край, Большеулуйский район, с.Большой Улуй .... Начальная цена имущества была установлена в размере 1 171 189 рублей. Для участия аукционе необходимо было уплатить задаток в размере 234 237 рублей 80 коп., т.е. 20% начальной цены в срок до 21 сентября 2007 года. 20 сентября 2007 года им в администрацию Большеулуйского района бы сданы необходимые документы для участия в аукционе, в том числе договор о задатке, квитанция от 19 сентября 2007года об уплате задатка в размере 234 237 руб. 80 коп. По окончании торгов он был признан победителем аукциона, о чем администрация Большеулуйского района его уведомила письмом № 02-06/1290 27 сентября 2007года. 2 октября 2007 года ему для заключения был предложен проект договора купли-продажи вышеуказанного здания. При изучении данного договора у него возникли сомнения в его законности, поскольку в договоре были указаны не соответствующие действительности сведения, а также выяснилось, что земельный участок, который должен был ему передаваться для эксплуатации выкупаемого здания, по своей площади меньше площади самого здания, т.е. площадь земельного участка 289 кв.м., а площадь одноэтажного здания 370,2 кв.м.; здание магазина было выставлено на продажу в нарушение требований законодательства об обязательном одновременном отчуждении здания и земельного участка, в силу указанных причин он был вынужден отказаться от заключения договора купли-продажи, поскольку были проведены с грубыми нарушениями действующего законодательства. Кроме того, в информационном сообщении об аукционе отсутствовали сведения и о самом выставляемом на аукцион здании, в частности, не были указаны его технические характеристики: этажность, площадь, учетный либо кадастровый номер, т.е. не опубликованы данные, позволяющие индивидуализировать имущество; не были опубликованы также сведения о земельном участке, подлежащем продаже одновременно с нежилым зданием; учитывая, что аукцион по продаже имущества проведен с существенными нарушением действующего законодательства, а потому является ничтожным, муниципальное образование Большеулуйский район, как получатель задатка, обязано вернуть ему уплаченные в качестве задатка денежные средства в размере 234237руб. 80коп. л.д.6, 59/.

Ответчик иск не признал, представил письменный отзыв, в котором указывает, что в 2007 году Горячий И.И. обращался с исковым заявлением к Администрации Большеулуйского района о признании незаконным постановления Главы Большеулуйского района № 484 от 20 августа 2007года. Решением Большеулуйского районного суда от 15 ноября 2007 года в иске Горячему И.И. отказано, постановление от 20 августа 2007года является законным. Решение вступило в законную силу 30 ноября 2007года. В соответствии со статьей 248 ГПК РФ судья отказывает в принятии заявления или прекращает производство по делу, возникшему из публичных правоотношений, если имеется решение суда, принятое по заявлению о том же предмете и вступившее в законную силу, поэтому требования Горячего И.И. необоснованны и не подлежат удовлетворению л.д.25/.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика представил ходатайство об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности, указывая, что в соответствии с ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Признание аукциона недействительным относится к оспоримым сделкам, что подтверждается статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации; торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Договор истцом заключен не был, так как не прошел государственную регистрацию, а, следовательно, в силу закона, признается недействительным. Течение срока исковой давности по признанию аукциона недействительным начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Аукцион состоялся 27 сентября 2007года. Согласно Протоколу №2 подведения итогов победителю аукциона Горячему И.И.были разъяснены его права, как победителя аукциона, в связи с чем Горячий И.И. должен был в течение 5-ти дней заключить договор купли-продажи помещения по адресу : с. Большой Улуй, .... По условиям договора при уклонении или отказе от заключения в установленный срок, задаток участнику аукциона не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. 02 октября 2007 года Горячий И.И. подписал договор купли-продажи, пункты 2.2. и 2.3 которого предусматривают срок перечисления денежных средств с учетом внесенного ранее задатка: 10 календарных дней со дня заключения договора. По дополнительному соглашению от 04 октября 2007года Горячему И.И. был продлен срок оплаты до 20 дней, оплату истец не произвел, переход права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировал. Кроме того, в 2007 году Горячий И.И. обращался в суд с исковыми требованиями с признании незаконным Постановления Администрации №484 от 20 августа 2007года, в иске было отказано, Постановление « О проведении аукциона по продаже муниципального имущества» признано судом законным. Истец пропустил срок исковой давности, о чем свидетельствуют указанные факты. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске л.д.42/.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по аналогичным мотивам, пояснил, что ранее с требованиями о признании аукциона по продаже муниципального имущества и взыскании суммы задатка за участие в аукционе он не обращался, в 2007 году он обжаловал Постановление главы Большеулуйского района № 484 от 20 августа 2007 года «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества», в настоящее время обратился в суд с иском о признании аукциона недействительным, так как объект недвижимости был выставлен на продажу без одновременной продажи земельного участка, на котором он расположен, земельный участок под объектом недвижимости не был сформирован, площадь земельного участка меньше площади здания, эти нарушения послужили причиной отказа от завершения приобретения здания магазина на аукционе.

Представитель ответчика Вышар Т.В., действующая на основании доверенности от 20 июля 2010 года л.д.41/, в судебном заседании исковые требования не признала, не оспаривала, что с требованиями о признании аукциона по продаже муниципального имущества и взыскании суммы задатка за участие в аукционе истец ранее не обращался. Возражая по иску, указала, что аукцион по продаже муниципального имущества проведен в соответствии с действующим законодательством; полагала необходимым отказать в иске в силу пропуска истцом срока исковой давности по аналогичным мотивам, указанным в письменной отзыве.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования Горячего И.И. подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что в целях выполнения программы приватизации муниципального имущества на 2007-2009 годы, утвержденной решением районного Совета депутатов № 198 от 15 июня 2007 года, в соответствии с Постановлением исполняющего обязанности главы Большеулуйского района № 484, от 20 августа 2007 года, администрацией Большеулуйского района организовано проведение аукциона по продаже муниципального имуществал.д.44/. 25 августа 2007 года в газете «Вести» было опубликовано информационное сообщение о проведении 27 сентября 2007 года аукциона по продаже муниципального имущества. Согласно тексту информационного сообщения продаже подлежит нежилое здание торгового назначения /магазин/, расположенное по адресу: Красноярский край, Большеулуйский район, с.Большой Улуй, ул.Просвещения, 2. Вышеуказанное имущество находится в аренде сроком на 49 лет с 1 ноября 2003года.

Начальная цена имущества составляет 1171189руб. л.д.78/. В извещении не сообщалось, что в стоимость выставленного на аукцион объекта входит стоимость занятого им земельного участка.

20 сентября 2007 года Горячий И.И. подал заявку на участие в аукционе л.д.45/, внес на расчетный счет организатора за участие в аукционе задаток в размере 234237руб.80коп., который подлежал зачету в оплату приобретаемого имущества л.д.46,9/. По итогам аукциона от 27 сентября 2007 года, согласно Протоколу №2 Горячий И.И. признан победителем аукциона, продажная стоимость помещения составила 3689245руб.35коп. Подпись Горячего И.И. в Протоколе отсутствует. Протокол об итогах аукциона является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора купли-продажи имущества л.д.49/. 2 октября 2007 года между муниципальным образованием Большеулуйский район Красноярского края /продавец/ и Горячим И.И. /покупатель/ подписан договор купли-продажи муниципального имущества л.д.51/. Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи продавец передает в собственность покупателю нежилое здание торгового назначения /магазин/, /литер В. В1/, инвентарный номер 04:211:002:000678080, кадастровый номер 24:09:31 01 031:0002:04:211:002:000678080, представляющее собой отдельно стоящее здание общей площадью 370,20кв.м, а покупатель принимает указанное здание и обязуется уплатить за него согласованную сторонами сумму. Согласно п.1.3 договора помещение передано в аренду сроком на 49 лет Горячему И.И. Срок окончания договора аренды 1 ноября 2052 года. Согласно п.1.4 Договора права на земельный участок, на котором расположено помещение, переданы покупателю на основании договора аренды земельного участка № 2217 от 12 января 2004 года. Продажная стоимость помещения составляет 3689245руб.35коп. /пункт 1.5 договора/. Согласно пунктов 2.1, 2.2, 2.3 цена договора 3689245руб.35коп. уплачивается в следующем порядке: задаток в сумме 234237руб.80коп., внесенный покупателем на счет продавца, засчитывается в оплату приобретаемого имущества, сумма 3455007руб.55коп. платежным поручением перечисляется покупателем на расчетный счет продавца в течение 10 календарных дней со дня заключения договора, дополнительным соглашением срок перечисления 3455007руб.55коп. установлен в 20 календарных дней л.д.51/. Однако от внесения суммы договора 3455007руб.55коп. Горячий И.И. уклонился. 24 октября 2007 года организатором аукциона в связи с в связи с неоплатой стоимости приобретенного здания в установленный срок - до 22 октября 2007 года, Горячему И.И. направлена претензия, в которой указано, что задаток, внесенный Горячим И.И. остается у Муниципального образования Большеулуйский район в силу ч.2 ст. 381 ГК РФ /если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны/. 23 октября 2007 года в соответствии с Распоряжением главы Большеулуйского района № 1060 договор купли-продажи в одностороннем порядке /п.5.2 договора/, расторгнут л.д.54,55/.

Установленные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Указывая, что аукцион проведен с нарушением закона, Горячий И.И. обратился в суд с настоящим иском, полагая, что муниципальное образование Большеулуйский район обязано вернуть ему уплаченный задаток.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским Кодексом Российской Федерации и иными законами.

В силу ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Согласно ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Истец, оспаривая аукцион, указывает на процедурные нарушения; а именно, что в опубликованном информационном сообщении о продаже объекта недвижимости отсутствует сведения о площади объекта недвижимости, являющемся предметом аукциона, что не позволяет индивидуализировать объект недвижимости.

Однако данные доводы истца суд считает необоснованными.

Обязательные к опубликованию в информационном сообщении о продаже государственного и муниципального имущества сведения перечислены в п.4 ст. 15 Федерального Закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества». К числу такого рода сведений отнесены, в частности: наименование имущества иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); начальная цена, способ приватизации и другие.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, то есть точный адрес. Адрес объекта недвижимости в информационном сообщении содержится. Указание площади отчуждаемого объекта недвижимости является условием, существенным в силу соглашения сторон как критерий определения цены недвижимости, а не в силу требований закона. Цена договора, т.е. рыночная стоимость объекта недвижимости, определена в установленном законом порядке: Отчетом № 7-219 ООО «Эксперт», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания торгового назначения / магазин/ общей площадью 370.20кв.м составляет 1171189руб. л.д.88/, данная цена указана в информационном сообщении как начальная цена выставлено на торги муниципального имущества.

Однако доводы истца о нарушении Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества» суд признает обоснованными.

Согласно п.3 ст. 3.1 Федерального закона № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 17 апреля 2006года N 53-ФЗ), в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.

Таким образом, на момент опубликования информационного сообщения о проведении аукциона по продаже вышеуказанного муниципального имущества занимаемый данным зданием земельный участок также являлся собственностью муниципального образования Большеулуйский район в силу прямого указания на это федерального закона.

В силу п. 4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу вышеизложенных требований закона здание и земельный участок под ним, являющийся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе. Однако предметом торгов одновременно с продажей объекта недвижимости земельный участок под объектом недвижимости и необходимый для эксплуатации здания не являлся. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось. Сведений о кадастровом номере земельного участка, его размере в информационном сообщении о продаже муниципального имущества не содержалось; рыночная стоимость земельного участка в установленном законом порядке не определялась; доказательств того, что на момент проведения аукциона земельный участок площадью, необходимой для использования находящегося на нем здания, был сформирован, в материалах дела также отсутствует. В извещении не сообщалось, что в стоимость выставленного на аукцион объекта входит стоимость занятого им земельного участка.

Приватизация муниципального имущества должна осуществляется только способами, предусмотренными законом.

Таким образом, организатором аукциона торги по продаже муниципального имущества проведены с нарушением законодательства, регулирующего порядок совместной продажи здания и земельного участка под ним, принадлежащих одному лицу, что не обусловило достижение правовых последствий.

Воля организатора торгов - администрации Большеулуйского района, направленная на отчуждение недвижимого имущества без одновременного отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельного участка, занимаемого таким имуществом и необходимым для их использования, ничтожна, результаты торгов - выявление победителя аукциона и обязанность заключить договор купли-продажи муниципального имущества, аннулируются и лишаются юридической силы. В силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

В силу п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связана с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Квитанцией от 19 сентября 2007 года за участие в аукционе Горячий И.И. перечислил администрации Большеулуйского района задаток в сумме 234237руб.80коп. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается. Перечисление задатка являлось одним из обязательных условий для участия в аукционе. Торги по продаже муниципального имущества проведены организатором с нарушением действующего законодательства, поэтому истец в силу ч.2 ст. 421 ГК РФ покупатель не обязан заключать договоры, не соответствующие действующему законодательству.

Суд отклоняет ходатайство ответчика от отказе в иске в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку истец, оспаривая результат проведения торгов, истец ссылается не на нарушение процедуры /правил/ проведения торгов, а на несоблюдение требований Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", не соответствующая законодательству сделка является ничтожной.

Суд признал не нарушение порядка проведения торгов (п. 1 ст. 9 ГК РФ), а нарушения норм материального права, исключавших возможность выставления на аукцион недвижимого муниципального имущества без одновременного выставления на торги земельного участка, занимаемого таким имуществом и необходимого для их использования, (и, следовательно, его продажи).

Таким образом, положения ч.2 ст. 181 ГК РФ о пропуске истцом годичного срока исковой давности по иску о признании недействительным аукциона по продаже муниципального имущества при установленных обстоятельствах не применимы.

Результат проведения торгов оформляется Протоколом о результатах торгов, который имеет силу договора и подписывается организатором торгов и лицом, выигравшим торги.

Согласно Протоколу № 2 подведения итогов аукциона от 27 сентября 2007 года протокол об итогах аукциона является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора купли-продажи имущества. В соответствии с Протоколом с победителем аукциона заключается договор купли-продажи, при уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. Протокол №2 подведения итогов аукциона от 27 сентября 2007 года подписан представителями продавца - муниципального образования Большеулуйский район, победителем аукциона Протокол не подписан л.д.49/.

Кроме того, суд отвергает как необоснованные доводы и мнение ответчика об отказе в иске в силу того, что имеется решение суда о том же предмете по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 23 октября 2007 года Горячий И.И. обращался в Большеулуйский районный суд с исковым заявлением, в котором оспаривал Постановление администрации Большеулуйского района № 484 от 20 августа 2007 года «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества». Однако данное Постановление не является Извещением о проведении аукциона, Постановление носит распорядительный характер, с указанием должностных лиц, ответственность за организацию аукциона по продаже муниципального имущества л.д.44/.

На основании изложенного выше, руководствуясь ст. 191-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Горячего Ивана Иосифовича удовлетворить.

Признать недействительным аукцион от 27 сентября 2007 года по продаже нежилого здания торгового назначения /магазина/, расположенного по адресу: Красноярский край, Большеулуйский район, с.Большой Улуй, ..., проведенный администрацией Большеулуйского района на основании Постановления Главы Большеулуйского района № 484 от 20 августа 2007 года «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества».

Взыскать с администрации Большулуйского района за счет казны Муниципального образования Большеулуйский район Красноярского края в пользу Горячего Ивана Иосифовича сумму задатка в размере 234237руб.80коп. за участие в аукционе от 27 сентября 2007 года по продаже муниципального имущества.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней через Большеулуйский районный суд.

Судья Марченко П.С.