Дело № 2-286/2011
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
21 сентября 2011 года р.п. Ишеевка
Ульяновский районный суд Ульяновской области
в составе председательствующего судьи Э.Р. Касымовой,
при секретаре И.В. Малюга,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Ульяновсккурорт» к Харасевой В.П. о понуждении заключить договор найма жилого помещения
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Ульяновсккурорт» обратилось в суд с иском к Харасевой В.П. о понуждении заключить договор найма жилого помещения, указывая, что в собственности ОАО «Ульяновсккурорт» находится трехкомнатная квартира по адресу: *** ***, в котором зарегистрирована и проживает ответчица. ОАО «Ульяновсккурорт», как собственник жилого помещения, предложило Харасевой В.П. заключить договор найма жилого помещения, направив *** в ее адрес два подписанных со стороны ОАО «Ульяновсккурорт» экземпляра договора жилого помещения. В срок, указанный в уведомлении- до ***, ответчица договор не подписала, тем самым отказалась его заключать. Просят на основании ст. 30 ч. 2 ЖК РФ, ст. 445, 671, 674 ГК РФ понудить ответчицу подписать договор найма жилого помещения от ***.
В дальнейшем исковые требования были уточнены, ОАО «Ульяновсккурорт» просило обязать Харасеву В.П. заключить с ОАО «Ульяновсккурорт» договор найма жилого помещения, по которому ОАО «Ульяновсккурорт» обязуется предоставить Харасевой В.П. во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение по адресу: ***, общей площадью 64,49 кв.м., пригодное для постоянного проживания в нем за плату, установив при этом, что плата за найм определяется в соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищных фондов, утвержденных приказом Министерства строительства РФ № 17-152 от 02.12.1996 года, и составляет на момент вынесения решения суда 4 руб. 36 коп. за 1 кв.м. общей площади, а всей площади- 281 руб. 18 коп., которая вносится в кассу ОАО «Ульяновсккурорт» ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным; договор найма заключается сроком на 5 лет с момента вынесения решения суда.
Представители истца ОАО «Ульяновсккурорт» Кудашова Е.П., Кузнецова Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснив, что требование о понуждении заключить договор найма жилого помещения вытекает из норм гражданского и жилищного законодательства, содержащих обязанность заключения договора найма в письменной форме. Предлагаемые ответчице условия договора являются теми же, что существовали между сторонами фактически, кроме условия о плате за найм. Заключение договора найма на срок не более 5 лет предусмотрено законодательством. В отношении платы за найм пояснили, что она существует как для государственного и муниципального жилого фонда, так тем более в отношении частного жилья. Учитывая сложившиеся между сторонами отношения, ОАО «Ульяновсккурорт» не выдвигает требований установить плату за найм по рыночным ценам, что составляет на настоящий момент в *** примерно 3000-4000 руб. в месяц, а просит установить ее в соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищных фондов, утвержденных приказом Министерства строительства РФ *** от ***, что составляет для жилого помещения, занимаемого Харасевой В.П., 281 руб. 18 коп. Расчет производился применительно к занимаемому Харасевой В.П. жилому помещению, а не в общем по жилому фонду, принадлежащему ОАО «Ульяновсккурорт», поскольку жилой фонд очень разный: по году постройки, по благоустройству, по местонахождению, по характеристикам (жилые дома, квартиры). Ранее плата за найм за пользование спорным жилым помещением не устанавливалась. Харасева В.П. уплачивала ОАО «Ульяновсккурорт» только платежи за содержание и ремонт жилого помещения. В тариф за содержание и ремонт жилого помещения плата за найм не включалась. Данный тариф устанавливался ОАО «Ульяновсккурорт» в 2004-2005г.г. в том же размере, что и органами местного самоуправления, затем исчислялся самостоятельно исходя из экономически обоснованных затрат на содержание и ремонт жилья.
Ответчица Харасева В.П. не признала, пояснив, что получала от ОАО «Ульяновсккурорт» предложение заключить договор найма, но не согласна его подписывать, поскольку опасается того, что ОАО «Ульяновсккурорт» лишит ее жилья.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Право собственности ОАО «Ульяновсккурорт» на жилой дом по адресу: *** зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, в подтверждение чему *** выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Основанием для регистрации права собственности явилось решение Арбитражного суда Ульяновской области от *** о признании права собственности на данную квартиру за ОАО «Ульяновсккурорт».
Статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Она определяется по-разному для трех категорий пользователей жилыми помещениями. Так, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает структуру платы и требования к определению размера платы для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма жилого помещения частного жилищного фонда. Этот вопрос урегулирован гл. 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения».
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Размер платы за жилое помещение устанавливается в соответствии со ст. 682 ГК РФ по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
В отношении платы за найм жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде расчет ставок платы за найм производится на основании Методических указаний, утвержденных приказом Минстроя РФ от 2.12.1996 года № 17-152.
Для жилых помещений, находящихся в частной собственности, пределы, в которых должна находиться плата за найм, законодательством не установлена, т.е. устанавливается по соглашению сторон.
Отношения сторон при заключении договора коммерческого найма строятся по принципу свободы договора.
Однако, по мнению суда, отношения по принципу свободы договора в чистом виде могут иметь место лишь в момент непосредственного заключения договора, когда наниматель имеет право выбора и строит дальнейшие взаимоотношения с наймодателем в зависимости от того, устраивают ли его условия договора, в том числе относительно размера платы за найм.
В данном случае необходимо учитывать обстоятельства предоставления жилого помещения и условия, на которых осуществлялось пользование данным жилым помещением.
В судебном заседании установлено, что ранее Харасева В.П. производила оплату коммунальных услуг и плату за содержание и ремонт жилого помещения. Плату за найм наймодателю Харасева В.П. не осуществляла.
Учитывая, что плата за найм установлена и для жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде, то установление для ответчика платы за найм, в соответствующем для государственного и муниципального жилищного фонда размере, не противоречит законодательству и сложившимся между сторонами отношениям по найму жилого помещения.
Согласно справки МУ «Администрация Муниципального образования «Ульяновский район» плату за найм в государственном и муниципальном жилищном фонде Администрация МО «Ундоровское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области на 2011 год не устанавливала.
Согласно расчету платы за найм, представленному ОАО «Ульяновсккурорт», за основу при расчете платы взяты Методические указания, утвержденные приказом Минстроя РФ от 02.12.1996 года № 17-152.
Для расчета ставки платы за найм за 1 кв.м. общей площади используется балансовая стоимость жилого помещения (421770 руб.), увеличенная на норматив отчислений на полное восстановление (0,8%) в соответствии с Постановлением СМ СССР № 1072 от 22.10.1990 года. Данная сумма делится на количество месяцев в году (12) и на площадь жилого помещения (95,88 кв.м.). Исходя из данного расчета ставка платы за найм составляет 4 руб. 36 коп. за 1 кв.м. общей площади. При умножении ставки платы за найм на общую площадь жилого помещения определяется сумма платы за найм, подлежащая уплате ежемесячно. В рассматриваемом случае она составляет 281 руб. 18 коп.
Данный расчет имеет под собой нормативное обоснование, составлен, опираясь на данные бухгалтерского учета, и потому является экономически обоснованным.
Согласно п. 2 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Часть 3 статьи 682 ГК РФ предусматривает, что плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
В соответствии со ст. 677 ГК РФ).
В исковых требованиях о понуждении ответчицы Харасевой В.П. заключить договор найма жилого помещения ОАО «Ульяновсккурорт» отразило данные существенные положения договора.
Согласно справки формы № 8 других лиц, кроме ответчицы, зарегистрированных в спорной квартире, не имеется.
Согласно ст. ст. 683, 684 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
В этой связи доводы ответчицы Харасевой В.П. суд во внимание не принимает.
В случае возникновения в последующем между сторонами спора по поводу изменения или расторжения договора они не лишены возможности воспользоваться правом на судебную защиту, если сочтут, что действиями другой стороны нарушены их права.
С учетом изложенного, суд находит требования ОАО «Ульяновсккурорт» подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ОАО «Ульяновсккурорт» к Харасевой В.П. о понуждении заключить договор найма жилого помещения удовлетворить.
Обязать Харасеву В.П. заключить с ОАО «Ульяновсккурорт» договор найма жилого помещения, по которому ОАО «Ульяновсккурорт» обязуется предоставить Харасевой В.П. во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение по адресу: ***, общей площадью 64,49 кв.м., пригодное для постоянного проживания в нем за плату, установив при этом, что плата за найм составляет на момент вынесения решения суда 4 руб. 36 коп. за 1 кв.м. общей площади, а всей площади- 281 руб. 18 коп., которая вносится в кассу ОАО «Ульяновсккурорт» ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным; договор найма заключается сроком на 5 лет с момента вынесения решения суда.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд путем подачи жалобы в Ульяновский районный суд в течение 10 дней.
СУДЬЯ: Э.Р. КАСЫМОВА
Решение изготовлено: 26 сентября 2011 года