дело № 2-93/2012
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
р.п. Ишеевка 20 апреля 2012 года
Ульяновской области
Ульяновский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи И.Г.Трубачевой,
при секретаре О.Н.Андреевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орла С.П. к Чикирдиной Т.Н., Цареву А.А., Цареву И.А. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Орел С.П. обратился в суд с иском к Чикирдиной Т.Н. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка. В обоснование иска указал, что согласно договору от 22.12.2008г. Орел С.П. приобрел у Чикирдиной Т.Н. земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, п. Кукушка, ул.Центральная, д.18. Земельный участок принадлежал Чикирдиной Т.Н. на основании договора от 22.10.1996г., заключенного между Чикирдиной Т.Н. и Царевым А.Д. Сделка совершена с соблюдением установленной законодательством формы. Договор представляет собой один письменный документ, подписанный сторонами. Правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривается. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой оказать содействие и представить оригиналы документов, необходимых для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, но до настоящего времени обязанность продавца по регистрации договора не исполнена.
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены Царев А.А., Царев И.А.
Истец Орел С.П. в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания, в представленном суду заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель истца Кучембаев А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Суду дал пояснения в целом аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что когда именно Ф.В.В. передал Чикирдиной Т.Н. деньги за земельный участок, проданный Орлу С.П., пояснить не может. От Орла С.П. Ф.В.В. получил деньги, когда уже действие доверенности истекло.
Ответчик Чикирдина Т.Н. о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в представленном суду заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, также указала, что с Ф.В.В. была знакома, он проживает в г. Ульяновске, работал генеральным директором в страховой компании «АСКО», но факта выдачи доверенности на его имя, не помнит; также Ф.В.В. никогда не ставил ее в известность о договорах купли-продажи земельного участка, соответственно, ни денег, ни подлинных документов на земельный участок она не получала и не видела.
В отношении ответчика Царева А.Д. производство по делу прекращено в связи с его смертью.
Ответчики Царев А.А. и Царев И.А. в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания, в представленных суду заявлениях просили о рассмотрении дела в их отсутствие, также указали, что им известно о том, что Царев А.Д. свой земельный участок, расположенный в п.*** Ульяновского района Ульяновской области, продал, на данный участок они не претендуют.
Третьи лица МУ «Администрация МО «Ульяновский район» Ульяновской области, МУ «Администрация МО «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, Управление Росреестра по Ульяновской области извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в деле имеется заявление с просьбой рассмотреть дело без участия их представителя.
Суд, на месте, определил, рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.56 ГРК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9 ГК РФ).
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок, площадью 0,15 га, расположенный по адресу: ***, принадлежит на праве собственности Ц.А.Д., что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю *** от ***
Из кадастровой выписки о земельном участке от *** усматривается, что земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: *** принадлежит Ц.А.Д. на праве собственности.
Из материалов дела усматривается, что *** между Ц.А.Д. и Чикирдина Т.Н., от имени которой действовал Ф.В.В., был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Ц.А.Д. продал, а Чикирдина Т.Н. купила земельный участок, площадью 0,15 га, находящийся в *** за 3 000 000 (неденоминированных) рублей. Данный договор купли-продажи был удостоверен нотариусом Ульяновского района Ульяновской области А.Р.Г.
Из доверенности, выданной Чикирдиной Т.Н., и удостоверенной нотариусом Ханты-Мансийского нотариального округа Пак О.И., усматривается, что доверенность выдана ***
Подпись Чикирдиной Т.Н. в данной доверенности удостоверена нотариусом.
Согласно указанной доверенности Чикирдина Т.Н. доверяет Ф.В.В. отчуждать от ее имени и приобретать на ее имя любое движимое и недвижимое имущество, находящееся в г. Ульяновске и Ульяновской области, по цене и на условиях по его усмотрению. Доверенность выдана сроком на 3 года, т.е. срок действия доверенности до ***
При указанных выше обстоятельствах Ф.В.В., как доверенное лицо Чикирдина Т.Н., вправе был заключить сделку о приобретении у Ц.А.Д. земельного участка в *** в период действия доверенности.
Ссылка ответчика Чикирдина Т.Н. на то, что ей не было известно о заключении ее представителем Ф.В.В. с Ц.А.Д. договора купли-продажи земельного участка, не является основанием для признания договора недействительным поскольку, как следует из нотариальной доверенности, выданной ею Ф.В.В., последний наделен правами приобретать и отчуждать на ее имя любое движимое и недвижимое имущество, находящееся в г. Ульяновске и Ульяновской области, по цене и на условиях по его усмотрению.
Кроме того, из ст. 182 ГК РФ следует, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности.
В момент заключения *** договора купли – продажи земельного участка доверенность, выданная Чикирдиной Т.Н. Ф.В.В., была действующей. Договор сторонами заключен в установленном порядке. Покупатель исполнил взятые на себя обязательства, выплатил продавцу Ц.А.Д. денежную сумму за земельный участок.
Однако, в установленном законом порядке сделка купли-продажи зарегистрирована не была.
Согласно п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от *** N 122-ФЗ.
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от *** N 122-ФЗ вступил в силу ***
Исходя из смысла абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, являющееся объектом чьей-либо собственности, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества.
В случае такого перехода права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего собственника, поскольку имущество сохраняет свои качества, а меняется лишь субъект права собственности.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от *** N 122-ФЗ.
При этом, регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость, так как договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания, если иное не предусмотрено самим договором. Поскольку переход права собственности от продавца к покупателю происходит лишь в момент регистрации перехода этого права (п. 2 ст. 223 ГК), основная обязанность продавца - передать недвижимость в собственность покупателя - считается выполненной лишь в момент регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Из договора купли-продажи земельного участка от *** усматривается, что Ф.В.В., действующий на основании доверенности от Чикирдина Т.Н., продал, а Орла С.П. купил земельный участок, площадью 0,15 га, находящийся в *** за 3 500 000 (неденоминированных) рублей.
Из расписки, выданной Ф.В.В., действующим от имени Чикирдина Т.Н. от *** усматривается, что Ф.В.В., действующий от имени Чикирдина Т.Н., получил от Орла С.П. 3 500 000 (неденоминированных) руб. за продажу земельного участка, площадью 0,15 га, находящийся в ***.
В судебном заседании были допрошены свидетели.
Так, свидетели Е.П.М., П.В.А. показали, что земельный участок, расположенный по адресу: *** ранее принадлежал Ц.А.Д., участок заброшенный, зарос бурьяном, им никто длительное время не пользуется.
Свидетель Ф.В.В. в судебном заседании показал, что Чикирдина Т.Н. в прошлом его приятельница, занимались одним бизнесом. Ответчица часто приезжала к ним в гости, и она решила купить себе домик. В поселке Кукушка она присмотрела себе дом и для того, чтобы он оформил его, оставила ему доверенность. Он по доверенности приобрел для Чикирдина Т.Н. у Ц.А.Д. земельный участок, начал процедуру оформления, но чуть позже Чикирдина Т.Н. позвонила и сказала, что у нее финансовые проблемы и попросила перепродать участок. Он нашел покупателя, им стал Орла С.П. Он с Орла С.П. оформил все полагающиеся при купле - продаже документы, сам лично получил от Орла С.П. деньги за участок, примерно три миллиона пятьсот тысяч не деноминированных рублей или четыре миллиона не деноминированных рублей, точно не помнит. Деньги передал Чикирдина Т.Н. позже, примерно в декабре 1998 года, когда она приехала в ***, расписку не оформляли. Вскоре началась в стране деноминация, срок доверенности истек, Чикирдина Т.Н. найти оказалось проблематично, и он уже не смог дальше заниматься оформлением участка.
Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** от *** следует, что сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: ***, отсутствуют.
Переход права собственности на земельный участок к Чикирдина Т.Н. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не регистрировался, т.е. спорный объект при его отчуждении в декабре 1998г. (по документам, представленным истцом) не имеет государственной регистрации права собственности за Чикирдина Т.Н.
На момент заключения сделки между Чикирдиной Т.Н. и Орла С.П. действовал указанный Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым предусмотрена обязанность продавца имущества произвести регистрацию перехода права собственности на него.
Как усматривается из материалов дела, продавец свою обязанность - передать недвижимость в собственность покупателя, не исполнил, как это предусмотрено законом, т.е. он не произвел государственную регистрацию объектов на свое имя и не произвел государственную регистрацию перехода права собственности.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Сама по себе фактическая передача недвижимости во владение покупателя не свидетельствует о переходе права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ) Чикирдиной Т.Н., поскольку, как указано выше, на момент совершения сделки продавец Чикирдина Т.Н. не имела зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на недвижимое имущество, в силу чего не вправе была его отчуждать.
В силу положений статей 17, 18, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.
Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, по делу усматривается, что к моменту рассмотрения дела истцом Орла С.П. ответчику Чикирдина Т.Н. уведомления, извещения, письма с просьбой прибыть с необходимыми документами на регистрацию в Управление Росреестра по *** не направлялись, заявление о регистрации сделки купли-продажи истцом в Управление Росреестра по *** от Орла С.П. до настоящего времени не поступало.
Из представленных документов следует также, что деньги за проданный земельный участок получены Ф.В.В. от Орла С.П. в период, когда срок действия доверенности, выданной Чикирдина Т.Н. Ф.В.В., истек, достаточных и достоверных доказательств о том, что Ф.В.В. передал деньги Чикирдина Т.Н. за проданный земельный участок истцом суду не представлено.
Оценивая совокупность исследованных в суде доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца, поскольку, к истцу не перешли права и обязанности прежнего собственника.
Дело рассмотрено в пределах заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Орлу С.П. к Чикирдиной Т.Н., Цареву А.А. Цареву И.А. об обязывании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, площадью 0,15 га, расположенного по адресу: ***, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ульяновский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: И.Г.Трубачева