Дело №2-8/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Ухтинский городской суд Республики Коми
В составе: судьи Корниенко М.В.,
При секретаре Парфентьевой Е.А.,
С участием сторон, представителей сторон,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ухта 22 апреля 2011 года дело по иску Михайловского И.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Эдис», Воротникову Ю.Г. о признании недействительными договора купли-продажи, государственной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на недостроенный жилой дом и по встречному иску ООО «Эдис» к Михайловскому И.В., Воротникову Ю.Г. о признании недействительной сделки купли-продажи недостроенного жилого дома,
У с т а н о в и л:
Михайловский И.В. обратился в Ухтинский суд с требованием к ООО «Эдис» о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ООО «Эдис» и Воротниковым Ю.Г. в 2008 году по объекту недвижимости, расположенному по адресу: "1". В обоснование требований указывая, что в 1993 году приобрел у Воротникова Ю.Г. недостроенный жилой дом, расположенный на земельном участке , находящийся по адресу: "1", в настоящее время адрес: "2". На момент совершения сделки государственная регистрация незавершенного строительства действовавшим законодательством не предусматривалась. В 2010 году при оформлении документов истцу стало известно о заключенной между ответчиками сделке.
ООО «Эдис» обратилось со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи недостроенного жилого дома, расположенного по адресу: "2", заключенного между Михайловским И.В. и Воротниковым Ю.Г. в 1993 году, поскольку в нарушение статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР договор не был зарегистрирован в исполнительном комитете, несоблюдение регистрации договора влечет его недействительность в силу статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
Оба заявления объединены в одно производство.
Поскольку стороной обеих сделок являлся Воротников Ю.Г., он привлечен по делу в качестве соответчика.
Михайловский И.В. уточнил и увеличил исковые требования, просит признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома от 01 июня 2008 года между Воротниковым Ю.Г. и ООО «Эдис», признать недействительными государственную регистрацию права собственности Воротникова Ю.Г. на недостроенный жилой дом, земельный участок, на котором расположен дом, государственную регистрацию права собственности ООО «Эдис» на недостроенный жилой дом, земельный участок, истребовать недостроенный жилой дом из чужого незаконного владения, признать за Михайловским И.В. право собственности на недостроенный спорный жилой дом. Обоснование исковых требований остались прежними, в части требований об истребовании из чужого незаконного владения и признании права собственности на недостроенный жилой дом истец указал, что в соответствии с действующим законодательством он не сможет обратиться в Управление Росреестра о государственной регистрации права собственности в отсутствие Воротникова Ю.Г.
В настоящем судебном заседании Михайловский И.В. и его представитель Глущук И.С., действуя на основании ордера, на требованиях настаивали. Истец пояснил, что после заключения сделки на протяжении нескольких лет выплачивал земельный налог, строительство дома не закончил, т.к. были финансовые трудности. В 2010 году стал заниматься оформлением документов, обратился в территориальный (межрайонный)отдел г.Ухты Управления Роснедвижимости по РК, где ему сообщили, что земельный участок с недостроенным домом принадлежит ООО «Эдис». Представитель Глущук И.С. пояснил, что сделка, заключенная между Михайловским И.В. и Воротниковым Ю.Г., соответствовала действовавшему на тот момент законодательству, государственная регистрация недостроенного жилого дома не предусматривалась, сделка была исполнена сторонами, истцу переданы правоустанавливающие документы (типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном участке) и ключи от недостроенного дома. Воротников Ю.Г. не имел права отчуждать недостроенный жилой дом повторно. Представитель указал, что срок для обращения в суд Михайловским И.В. не пропущен.
Директор ООО «Эдис» А. и представитель Общества по доверенности Садовников Э.Л. на требованиях о признании недействительным договора купли-продажи недостроенного жилого дома от 1993 года настаивали. Ходатайствовали об отказе Михайловскому И.В. в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока для обращения в суд, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представитель пояснил, что по оспариваемой сделке Общество является добросовестным приобретателем, право собственности Общества на земельный участок с объектом незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость. А. пояснил, что после приобретения недвижимости никаких работ на земельном участке не производили, дом был разрушен.
Место жительства Воротникова Ю.Г. в настоящее время неизвестно. В порядке ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчика назначен адвокат Лепешкин Д.В., который исковые требования Михайловского И.В. и ООО «Эдис» не признал. По прежнему месту жительства ответчика были направлены отдельные судебные поручения. Одно из поручений исполнено, ответчик Воротников Ю.Г. в районном суде Республики Коми пояснил, что продал земельный участок с недостроенным жилым домом Г., договор был оформлен нотариально, но фактически земельный участок с домом был сдан в аренду Г., в связи с финансовыми трудностями Воротников Ю.Г. не смог закончить строительство, уехал из г.Ухты. Ответчик указал, что получал деньги от Г. по договору, какую сумму не помнит. О сделках с Михайловским И.В. и с ООО «Эдис» ничего не пояснил. В ходе проверки по факту мошеннических действий (постановление об отказе в возбуждении уголовного дела ) Воротников Ю.Г. пояснил, что в 1993 году выдал доверенность на имя Г. с правом представлять его интересы при оформлении договора купли-продажи недостроенного жилого дома, получил от него деньги, Воротникову было известно, что Г. продал земельный участок.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми Муравьева Е.А., действуя по доверенности, пояснила, что в 2008 году была произведена государственная регистрация права собственности Воротникова Ю.Г. на объекты недвижимости, затем государственная регистрация договора купли-продажи между Воротниковым Ю.Г. и ООО «Эдис», зарегистрировано право собственности Общества на земельный участок с недостроенным жилым домом.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля П. показала, что состояла с ответчиком Воротниковым Ю.Г. в браке , фактически совместное проживание прекратили . В период брака им был выделен земельный участок для строительства жилого дома по адресу: "1". Строительство было начато, но не окончено. Она обратилась к Воротникову Ю.Г. с вопросом о продаже недостроенного жилого дома, ответчик выдал ей доверенность на совершение действий по государственной регистрации недвижимости, по продаже недвижимости, был заключен договор купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом, цена сделки указана . П. от покупателя получила <...> рублей. Поскольку отсутствовали оригиналы документов, подтверждающие право Воротникова Ю.Г. на объект незавершенного строительства и земельный участок, свидетель получила по доверенности дубликаты документов.
Свидетель М. в судебном заседании показал, что в 1993 году он и его брат Г. приобрели у Воротникова Ю.Г. недостроенный жилой дом по адресу: "1", договор не оформляли, передали деньги за строение Воротникову Ю.Г., после чего он выдал доверенность на имя брата на право продажи недостроенного жилого дома. Г., действуя по доверенности от имени Воротникова Ю.Г., и Михайловский И.В. заключили договор купли-продажи, никаких претензий у сторон не было.
Выслушав участников процесса, свидетелей, изучив материалы настоящего дела, суд приходит к следующему выводу.
В ходе судебного разбирательства установлено: на основании решения Ухтинского исполнительного комитета Воротникову Ю.Г. отведен земельный участок в бессрочное пользование для строительства индивидуального одноквартирного жилого дома на праве личной собственности. Управление коммунального хозяйства и Воротников Ю.Г. заключили типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном участке. Договор нотариально удостоверен второй Ухтинской государственной нотариальной конторой, зарегистрирован в бюро технической инвентаризации . На основании постановления администрации г.Ухты земельный участок предоставлен Воротникову Ю.Г. для обслуживания жилого дома и ведения подсобного хозяйства в пожизненное наследуемого владение.
Воротников Ю.Г. выдал доверенность на имя Г. на право продажи за цену и на условиях по своему усмотрению недостроенного жилого дома, расположенного на земельном участке , находящегося по адресу: "1".
Г., действуя по доверенности от имени Воротникова Ю.Г., и Михайловский И.В. заключили договор купли-продажи недостроенного жилого дома, находящегося по адресу: "1", расположенного на земельном участке . В договоре указано, что на земельном участке расположен ленточный железобетонный фундамент. Цена сделки <...> рублей, деньги переданы до подписания настоящего договора. Договор сторонами подписан, удостоверен Ухтинской государственной нотариальной конторой. В материалах нотариальной конторы имеется разрешение городской администрации, выданное Воротникову Ю.Г. на продажу недостроенного жилого дома, а также заявление согласие П. на продажу недостроенного жилого дома, расположенного по адресу: "1".
Воротников Ю.Г. выдал доверенность на имя П. с правом совершения следующих действий: быть представителем по вопросу государственной регистрации права собственности на недостроенный жилой дом, земельный участок, с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению объектов недвижимости. Доверенность удостоверена нотариусом . Н. . П., действуя в порядке передоверия от имени Воротникова Ю.Г., уполномочила на вышеуказанные действия К. Доверенность на имя К. удостоверена нотариусом Н. .
Согласно постановлению руководителя администрации МОГО «Ухта» спорному жилому дому присвоен адрес: "2".
По заявлению К., действующей от имени Воротникова Ю.Г., 04 июня 2008 года была произведена государственная регистрация права собственности Воротникова Ю.Г. на земельный участок , находящийся по адресу: "2" . 15 ноября 2008 года Произведена государственная регистрация ранее возникшего права собственности на объект незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: "2", на имя Воротникова Ю.Г. без выдачи свидетельства.
01 июля 2008 года К., действуя по доверенности, и директор ООО «Эдис» А. заключили договоры купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома по адресу: "2".
15 ноября 2008 года произведена государственная регистрация права собственности ООО «Эдис» на незавершенный строительством жилой дом .
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 35,36,39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя и вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, если оно выбыло из его владения помимо его воли, независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение у истца этого права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу этого Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Вышеуказанный закон не содержит сроков обращения граждан за регистрацией права.
В силу статьи 135 ГК РСФСР, действовавшего на момент заключения сделки между Воротниковым Ю.Г. и Михайловским И.В., право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации. Согласно статье 239 ГК РСФСР предусмотрена нотариальная форма сделки купли-продажи жилого дома и регистрация договора в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся. Из вышеизложенного следует, что действовавшее на момент заключения сделки законодательство не предусматривало государственную регистрацию сделок с незавершенными строительством жилыми домами.
В суде достоверно установлено, что сделка сторонами исполнена, Михайловский И.В.передал деньги по сделке Г., действовавшему от имени Воротникова Ю.Г., последний не оспаривает, что получал от Г. денежные средства за недостроенный жилой дом с участком, Михайловскому И.В. были переданы документы на строительство дома и ключи от недостроенного жилого дома.
Частью 1 статьи 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 года предусматривалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятием, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. В соответствии с этим пунктом при покупке недостроенного жилого дома в 1993 году Михайловский И.В. приобрел также право бессрочного пользования земельным участком.
После передачи незавершенного строительством жилого дома Воротников Ю.Г. не вправе был заключать через представителей договоры купли-продажи с ООО «Эдис» земельного участка, незавершенного строительством жилого дома, поскольку указанное имущество являлось предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи от 1993 года, а покупатель Михайловский И.В. является его законным владельцем. Право собственности Михайловского И.В. на спорное имущество возникло до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В связи с чем, государственная регистрация права собственности на недостроенный жилой дом и на земельный участок на имя Воротникова Ю.Г. не может быть сохранена.
Из вышеизложенного следует, что договоры купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, заключенные К., действовавшей от имени Воротникова Ю.Г., и ООО «Эдис» от 01 июля 2008 года, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными.
Согласно пункту 1 статьи 167 настоящего Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. С признанием недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества является недействительной и государственная регистрация права собственности ООО «Эдис» на спорные объекты.
Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителей ООО «Эдис» об отказе в удовлетворении исковых требований Михайловского И.В. в связи с пропуском срока исковой давности. Срок, установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не пропущен.
Руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований ООО «Эдис» к Михайловскому И.В., Воротникову Ю.Г. о признании недействительным договора купли-продажи недостроенного жилого дома - отказать.
Признать недействительными договоры от 01 июля 2008 года между Воротниковым Ю.Г. и Обществом с ограниченной ответственностью «Эдис» купли-продажи земельного участка, незавершенного строительством жилого дома по адресу: "2", применить последствия недействительности сделки в виде возврата Михайловскому И.В. недостроенного жилого дома, расположенного по адресу: "2".
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом по адресу: "2", на имя Воротникова Ю.Г..
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Эдис» на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом по адресу: "2".
Признать право собственности Михайловского И.В. на недостроенный жилой дом, расположенный на земельном участке , находящийся по адресу: "2".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эдис» и Воротникова Ю.Г. государственную пошлину в доход бюджета МОГО «Ухта» .
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский суд в течение 10 дней, начиная со дня вынесения решения в окончательной форме .
Судья- Корниенко М.В.