Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Усть-Катавский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего Яшиной И.В.

при секретаре Волковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Коршуновой Елене Константиновне о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения с условием выкупа,

по встречному иску Коршуновой Елены Константиновны к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о зачислении платежей за квартиру в счет задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее ООО «<данные изъяты>», арендодатель) обратился в суд с иском к Коршуновой Е.К. (далее арендатор), в котором с последующими уточнением просит взыскать

задолженность по договору аренды жилого помещения с условием о праве выкупа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 24000 рублей,

задолженность по коммунальным платежам за период аренды в сумме 48488 рублей,

проценты за пользование чужими денежными средствами по п.1ст.395 ГКРФ за несвоевременное внесение платежей по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1504 рубля,

за не внесение денежных средств по коммунальным платежам с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1683 рублей,

проценты пользование чужими денежными средствами по п.3 ст.395 ГК РФ: с ДД.ММ.ГГГГ по день уплаты долга по арендной плате – 24000 рублей, в размере 5 рублей за каждый день просрочки,

с ДД.ММ.ГГГГ по день уплаты долга по коммунальным платежам – 48488рублей 70копеек, в размере 11 рублей за каждый день просрочки.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и Коршуновой был заключен договор аренды жилого помещения, расположенного в <адрес> <данные изъяты> <адрес>, по условиям стороны предусмотрели право арендатора на выкуп жилого помещения за сумму 1300000 рублей.

По условиям договора арендодатель предоставлял указанное жилое помещение арендатору указанное жилое помещение сроком на 11 месяцев – до ДД.ММ.ГГГГ, а арендатор обязывался ежемесячно в срок до последнего числа месяца вносить арендную плату в сумме 3000 рублей, оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию и абонентскую плату за телефон. В нарушение, взятых обязательств, арендатор своевременно ни арендную плату, ни коммунальные платежи не вносил. В результате чего образовалась задолженность по арендной плате за 8 месяцев (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – в сумме 24000рубля, а также во исполнение обязательств арендатора арендодатель выплатил ООО «<данные изъяты>» задолженность по коммунальным платежам в размере 48488рублей 70 копеек (л.д.4-7, 51-54).

Ответчик Коршунова предъявила к ООО «<данные изъяты>» встречный иск о зачислении в счет её задолженности суммы 40000 рублей выплаченных ею по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что договор фактически был заключен ДД.ММ.ГГГГ Квартира оказалась непригодной для проживания (л.д.90).

В судебном заседании представитель истца Трякшина Е.Г., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29), исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Со встречными исковыми требованиями в части зачисления в счет задолженности ответчика суммы 28000 рублей, состоящей из авансовых платежей за квартиру - 3 месяца по 7000 рублей, и гарантийный внос -10000рублей был распределен на арендную плату – 3000руб. и авансовый взнос – 7000 руб., согласилась. Но требования о зачислении в счет, имеющейся у ответчика задолженности, уплаченные платежи по аренде квартиры в сумме 12000 рублей полагает неправомерными, поскольку в этой квартире Коршунова жила 12 месяцев, и потому она обязана оплачивать и арендную плату, и коммунальные платежи.

Ответчик Коршунова с исковыми требованиями в части взыскания коммунальных платежей согласилась, в остальной части требования не признала.

Встречные исковые требования поддержала.

Пояснила, что, заключая договор аренды квартиры, она рассчитывала в последующем её выкупить. Во исполнение условий договора она внесла гарантийный внос -10000рублей, оплачивала арендную плату по 3000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ,14.09.2009г., ДД.ММ.ГГГГ, всего 9000 рублей, выплатила авансом за <адрес> рублей (по 7000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ,14.09.2009г.,01.10.2009г.). Квартира оказалась непригодной для проживания, поскольку в зимний период выяснилось, что все окна в квартире промерзли и покрылись плесенью; покрылись плесенью - угол и потолок в маленькой комнате, ванная комната – в которой отсутствует вентиляция; потолки потрескались и осыпаются; потекла крыша; из протекания крыши залило входную дверь, потолок в зале. Полагает, что не имеет задолженности по арендной плате, поскольку вносимые её авансовые платежи за квартиру должны быть засчитаны в арендную плату.

Коммунальные платежи за квартиру не оплачивала, поскольку посчитала, что ей много насчитывают, а договором было обусловлено оплачивать отопление, водоснабжение и электроэнергию.

Третье лицо ООО «<данные изъяты>» в судебном заседании не присутствовало, извещен (л.д.73).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования и встречный иск подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Согласно п.2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между собственником квартиры ООО «<данные изъяты>» (л.д.8-14,88) и Коршуновой был заключен письменный договор аренды жилого помещения (л.д.17-19). По условиям договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду <адрес> <данные изъяты> в <адрес> (п.1.1 договора) и обязывался ежемесячно выплачивать арендную плату в сумме 3000 рублей (п.2.1), оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию и абонентскую плату за телефон на основании счетов соответствующей организации (п.2.2).

Разделом 3 договора предусмотрены условия выкупа арендатора жилого помещения: определена выкупная цена – 1300000 руб. (п.3.1), установлен ежемесячный авансовый платеж за приобретаемую квартиру – 7000 руб. (п.3.4), определен момент перехода права собственности (п.3.6).

Анализируя содержание договора, заключенного сторонами, суд приходит к выводу, что фактически сторонами был заключен смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом:

договор найма жилого помещения, поскольку действующий ГК РФ, такой вид гражданско-правового договора - аренды жилых помещений с участием граждан не предусматривает, в ст.671 ГК РФ говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя (ч.2 ст.30 ЖК РФ),

предварительный договор купли-продажи квартиры с внесением авансовых платежей в счет уплаты стоимости квартиры (ст.429 ГК РФ).

То обстоятельство, что стороны заключили договор аренды жилого помещения, самостоятельно определив его название и содержание, не влечет его недействительность и не прекращает обязательства сторон, установленных ими в указанном договоре, поскольку стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2 ст.421, п.1 ст.650 ГК РФ)

В силу п.3 ст.421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно требованиям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из пояснения сторон следует, что договор был заключен добровольно, и ими исполнялся – квартира по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ была передана Коршуновой (л.д.20), Коршунова вселилась в квартиру ДД.ММ.ГГГГ и в ней фактически проживала до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23), то есть 12 месяцев.

Условия договора об оплате проживания в квартире Коршуновой исполнялись ненадлежащим образом, поскольку ежемесячные платежи в размере 3000 руб., ею внесены только за 4 месяца из 12, и, следовательно, размер задолженности по указанному виду платежа составляет 24000 рублей.

Доводы Коршуновой о том, что фактически договор был подписан ДД.ММ.ГГГГ суд считает необоснованными, поскольку согласно квитанций по оплате - первый внос и арендная плата были выплачены ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59,60).

Также несостоятельны доводы Коршуновой о том, что фактически она выехала из квартиры ДД.ММ.ГГГГ, поскольку актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана собственнику в этот день.

Сторонами не оспаривается, что Коршунова не предупредила арендодателя о своем решении расторгнуть договор и выехать из квартиры за 10-дней как то требует 5.1 договора. С учетом установленных обстоятельств суд считает, что требования ООО «<данные изъяты>» о взыскании арендной платы за июль 2010г. правомерно.

Таким образом, требования истца о взыскании с Коршуновой арендной платы за 8 месяцев (ноябрь 2009г. – июль 2010г.) в сумме 24000 рублей законные и подлежат удовлетворению.

В период проживания в квартире Коршунова единожды ДД.ММ.ГГГГ внесла плату за электроэнергию в сумме 1000рублей (л.д.101), остальные коммунальные услуги, которыми она пользовалась во время проживания в квартире, и которые обязывалась оплачивать, не вносила.

Из счета ООО <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ выставленного ООО «<данные изъяты>» плата за жилье и коммунальные услуги <адрес> <данные изъяты> <адрес> составляет 48488руб.70коп. (л.д.22), обоснованность этих требований подтверждается квитанциями ООО <данные изъяты> за период с октября 2009г. по июль 2010г. (л.д.37-41).

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» перечислил указанную сумму ООО «<данные изъяты>-1» (л.д.21).

Суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по потребленным и неоплаченным коммунальным услугам подлежат удовлетворению в части.

Указанный вывод суд основан из буквального понимания условий договора, а также на системном толковании норм законодательства, согласно которых

обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (ст.210 ГК РФ, ст.30, п.5 ч.2 ст.153, п.9 ст.155, п.11 ст.158 ЖК РФ, п.12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491),

плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) – п.4 ст.154 ЖК РФ.

Следовательно, из суммы 48488руб.70коп., выплаченной ООО «<данные изъяты>» по <адрес>.<данные изъяты> <адрес>, и предъявленной ко взысканию следует исключить плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения в размере 43405руб. 98коп., из расчета

с июля по декабрь 2009г., январь 2010г. - ежемесячная плата по 413руб.56коп. (л.д.76-80), за 7 месяцев размер указанных платежей - 2481руб.36коп., (413руб.56коп.х7мес.= 2894руб.92коп.),

с февраля по июль 2010г. – ежемесячная плата 417руб.56коп. (л.д.105), за 5 месяцев размер указанных платежей – 2087рубруб.80коп., (417руб.56коп.х5мес.= 2087руб.80коп.),

48488руб.70коп. – (2894руб.92коп.+ 2087руб.80коп.)= 43505руб.98коп.

Судом установлено, что задолженность Коршуновой по оплате коммунальный услуг за период с июля 2009г. по июль 2010г. составляет 43505руб.98коп., которая и подлежит взысканию с ответчика.

Из квитанций по оплате коммунальных услуг не следует, что за несвоевременную оплату организацией, оказывающей жилищно-коммунальные услуги, начислялась пеня, и потому оснований считать, что сумма пени, предъявляемая к взысканию, является ущербом истца, подлежащим возмещению в порядке ст.15 ГК РФ, у суда не имеется.

ООО «<данные изъяты>» коммунальные услуги Коршуновой не оказывал, и потому основания для взыскания пени по п.14 ст.155 ЖК РФ, п.78 «Правил предоставления коммунальных услуг», утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» у истца также отсутствуют.

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за квартиру и коммунальных платежей удовлетворению не подлежат, поскольку в силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойка как мера гражданско-правовой ответственности должна быть установлена либо законом, либо договором.

К правоотношениям сторон закон неустойку не установил, а из содержания договора неустойка как мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств указана (п.5.2 договора), но размер неустойки сторонами не определен и потому указанный пункт договора фактически является декларативным и применению не подлежит.

Представленный истцом расчет неустойки в твердой денежной сумме - 5руб., 11руб., не основан на договоре, и потому судом не принимается.

Указание в обоснование данного требования п.3 ст.395 ГК РФ основан на неверном толковании закона, поскольку требования об уплате неустойки не может основываться на правовой норме регламентирующей правоотношения срокам уплаты процентов за пользование чужими средствами.

Таким образом, Задолженность Коршуновой перед ООО «<данные изъяты>» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ составляет 67505руб.98коп., из расчета 24000 руб. (арендная плата) + 43505руб.98коп. (коммунальные платежи) = 67505руб.98коп.

Суд, проверив обоснованность встречных требований Коршуновой о зачете ранее выплаченных ею сумм в счет её задолженности перед ООО «<данные изъяты>», считает, что эти требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Сторонами не оспаривается и судом принимается, что в счет предстоящего договора купли-продажи квартиры Коршунова внесла на счет ООО «<данные изъяты>» «аванс за приобретаемую квартиру..» – п.3.3,3.4 договора, сумму 28000 рублей (л.д.59,61,62,64) из 1300000рублей установленных сторонами договора.

Договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.

Принимая во внимание принцип свободы договора, а также то, что ответчик утратил правовой интерес к данному жилому помещению, поскольку из-за выявленных недостатков санитарно-техническое состояние квартиры не соответствовала её требованиям (л.д.95-100).

С учетом установленных фактических обстоятельств, суд считает, что авансовые платежи по квартире, уплаченных Коршуновой по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 28000рублей, подлежат зачету по её ненадлежащим образом исполненным обязательствам перед ООО «<данные изъяты>» - 67505руб.98коп.

Размер авансовых платежей, выплаченных Коршуновой и подлежащих зачету по её задолженности – 28000 рублей, а сумма платежей по арендной плате в размере 12000 рублей зачету не подлежит, поскольку ответчик в квартире фактически проживал, соответственно обязан вносить плату за проживание, обусловленную договором.

Из вышеизложенного следует, что с Коршуновой в пользу ООО «<данные изъяты>» полежит взысканию задолженность по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 67505руб.98коп., но за минусом авансовых платежей ответчика - 28000руб., принятых судом к зачету первоначальных требований, сумма задолженности Коршуновой по неисполненным обязательствам составляет 39505руб.98коп. (67505руб.98коп.-28000руб.= 39505руб.98коп.).

Суд считает, что исковые требования ООО «<данные изъяты>» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п.1 ст.395 ГК РФ подлежат удовлетворению на сумму задолженности 39505руб.98коп.

Согласно п.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На сумму задолженности 39505руб.98коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ (со следующего дня после оплаты) по ДД.ММ.ГГГГ (на день вынесения решения) 199 дней - подлежат уплате проценты по ставке рефинансирования, установленной ЦБ и действовавшей на момент постановления судом решения в размере 7,75 процентов годовых.

За период 199 дней сумма процентов составила 39505,98 / 100x7,75/360x199= 1692рублей 45 копейки, которую суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ полагает необходимым с точки зрения требований соразмерности и разумности уменьшить до 1000 рублей.

Таким образом, с Коршуновой в пользу ООО «<данные изъяты>» подлежит взысканию задолженность по договору аренды жилого помещения с условием о праве выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 39505руб.98коп., проценты по пользованию чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1000 рублей, всего 40505руб.98коп.

В соответствии с положениями ст. 88 ч. 1, ст. 94 ГПК РФ расходы по оплате услуг представителя отнесены к судебным расходом.

По общему правилу, судебные расходы присуждаются стороне в пользу которой состоялось решение суда пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 100 ГПК РФ).

Учитывая объем заявленных ООО «<данные изъяты>» исковых требований к Коршуновой, часть требований, которая была удовлетворена судом, количества проведенных по делу судебных заседаний с участием представителя ДД.ММ.ГГГГ, 24-ДД.ММ.ГГГГ, сложности дела, в размер расходов по оплате услуг представителя в 8700 руб. (л.д.44-45) не является разумным: применительно к рассматриваемому случаю – Трякшина представляла интересы ООО «<данные изъяты>» в процессе исполнения договора аренды, полномочия в доверенности не только по данному спору, из чего суд делает вывод о долгосрочности и устойчивости правовых отношений между доверителем-истцом и доверенным лицом - представителем; Коршунова имеет на иждивении троих несовершеннолетних детей ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ДД.ММ.ГГГГгода рождения, 18. января 2009г.рождения (л.д.91-93), с супругом разведена (л.д.94), и потому он подлежит снижению до 1 000 руб.

Расходы ООО «<данные изъяты>» по оплате государственной пошлины также подлежат возмещению в части – по удовлетворенным требованиям 40505руб.98коп. в размере 1415руб.18коп., из расчета 800 руб.+ 3% от суммы 20505руб.98коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.12,56,67,194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», встречный иск Коршуновой Елены Константиновны удовлетворить частично.

Взыскать с Коршуновой Елены Константиновны в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» задолженность по договору аренды жилого помещения с условием выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 39505рублей 98 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины - 1415рублей 18копеек, расходы по оплате услуг представителя -1000 рублей, а всего 42921 (сорок две тысячи девятьсот двадцать один) рубль 16 копеек.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Усть-Катавский городской суд.

Председательствующий подпись И.В.Яшина

Решение не вступило в законную силу..