Дело № 2-75/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 февраля 2012 года          г. Ужур

Ужурский районный суд Красноярского края

В составе председательствующего судьи Загребанцева А.Б.

При секретаре Кондель Т.Г.

С участием истца Кудашова Ф.П.

Представителя ответчика ЗАО «<данные изъяты>» Котова В.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кудашова Ф.П. к ЗАО «<данные изъяты>» о взыскании арендной платы и регистрации договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Кудашов Ф.П. обратился в суд с иском к ЗАО «<данные изъяты>» о взыскании арендной платы и регистрации договора аренды. Требования мотивированны тем, что 18 мая 1995 года между истцом и ЗАО «<данные изъяты>» был заключен договор аренды земельной доли. До 2007 года он получал от ответчика арендную плату частично. При этом считал, что другая часть денежных средств уходит на оформление ответчиком документов по выделению земельной доли в натуре и её регистрации. В 2008 году ЗАО «<данные изъяты>», посчитав его земельную долю невостребованной, а заключенный с ним договор аренды ничтожным, отказалось зарегистрировать данный договор и прекратило выплачивать арендную плату. Считает, что ответчик своими действиями нарушил его права, поскольку в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств, установленных договором аренды земельной доли. Кудашов просит обязать ЗАО «<данные изъяты>» с помощью услуг нотариуса зарегистрировать договор аренды земельной доли от 18.05.1995 года, с выделением земельного участка в натуре, взыскать в его пользу задолженность по арендной плате в размере 316 393 рубля.

В судебном заседании истец Кудашов Ф.П. исковые требования дополнил, просит обязать ЗАО «<данные изъяты>» с помощью услуг нотариуса зарегистрировать договор аренды земельной доли от 18.05.1995 года с выделением земельного участка в натуре, взыскать с ответчика арендную плату за период с 2008 года по 2011 год в размере 316 398 рублей, упущенную выгоду за период с 1996 года по 2007 год в размере 534 877 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины. Дополнительно истец Кудашов Ф.П. пояснил, что упущенную выгоду за период с 1996 года по 2007 год в размере 534 877 рублей он рассчитал в соответствии с п. 2.8 договора аренды земельной доли исходя из урожайности ответчика. Считает, что все эти годы ответчик недоплачивал ему арендную плату, узнал о том, что ему недоплачивали арендную плату, в 2002 году, однако в суд он ранее не обращался. В 2006 году в общем собрании собственников земельных долей общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в ЗАО «<данные изъяты>», он участия не принимал. О данном собрании узнал из объявления, опубликованного в газете. Ответчик о предстоящем собрании его не уведомлял. До 2007 года ежегодно ЗАО «<данные изъяты>» по договору аренды за пользование земельной долей выделяло ему 3 тонны зерна и 25 булок хлеба ежемесячно. После того, как в 2008 году выплаты прекратились, он обратился к ответчику для выяснения причин нарушения договорных обязательств, на что ему было предложено выделить земельный участок в счет земельной доли и зарегистрировать на него право собственности. Однако, где расположена принадлежащая ему земельная доля, он не знает, выделением земельного участка в счет земельной доли, его межеванием и постановкой на кадастровый учет он не занимался, считает, что это должен сделать ответчик в соответствии с п. 2.6 договора аренды земельной доли.

Представитель ЗАО «<данные изъяты>» Котов В.В. исковые требования Кудашова Ф.П. не признал, пояснив, что договор аренды земельной доли от 18 мая 1995 года между ЗАО «<адрес>» и Кудашовым Ф.П. является не заключенным, а потому недействительным. Так, ст. 609 ГК РФ предусмотрено заключение договора аренды в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Поскольку договор аренды земельной доли от 18 мая 1995 года заключен на срок более 1 года, то подлежал государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края. Однако государственная регистрация договора аренды земельной доли между ЗАО «<данные изъяты>» и Кудашовым Ф.П. произведена не была, а потому договор считается не заключенным. Кроме того, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в обще долевой собственности, могут быть переданы в аренду после прохождения государственного кадастрового учета. Земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет, не считаются земельными участками, а потому не могут быть объектами аренды. В силу ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. В период с 1996 года по 2008 год Кудашов Ф.П. действительно получал от ЗАО «<данные изъяты>» определенную плату за пользование земельной долей. ЗАО «<данные изъяты>» добровольно выплачивало дольщикам плату за пользование земельными долями, поскольку процесс надлежащего оформления прав на земельные доли, их межевание и постановка на кадастровый учет начался фактически в 2006 году и только в настоящее время здесь наведен определенный порядок. В 2006 году по инициативе собственников состоялось общее собрание собственников земельных долей общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в ЗАО «<данные изъяты>». ЗАО «<данные изъяты>» собственником земельного участка не являлось, оно лишь добровольно взяло на себя обязательства по оплате расходов на оформление документов дольщиков. Кудашов в собрании участия не принял, выделить земельный участок в счет своей земельной доли не пожелал. В 2007 году ЗАО «<данные изъяты>» сообщало Кудашову о необходимости выделения земельного участка в счет доли, однако истец от передачи документов ЗАО «<данные изъяты>» для оформления его прав на земельный участок отказался, пояснив, что распоряжаться земельной долей будет самостоятельно. В связи с отсутствием договора доверительного управления Кудашов плату за пользование земельной долей с 2008 года не получал, фактически его земельной долей ЗАО «<данные изъяты>» с 2008 года не пользуется. Земельная доля Кудашова фактически является невостребованной, поскольку он ею в течение длительного времени не распорядился. Собранием собственником земельных долей в 2006 году были определены размеры земельных долей в виде правильной дроби, определены земельные участки, участники долевой собственности на которые заявили о намерении выделить участок в счет земельной доли. Кудашов не принял участия в собрании, не заявил о желании выделить земельный участок в счет земельной доли, его доля была определена как 5/1842 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 109654000 кв.м., который в настоящее время разделен на два участка. Сейчас ЗАО «<данные изъяты>» арендует у собственников земельных долей три земельных участка, эти собственники и получают арендную плату.

Исковые требования Кудашова об обязании произвести регистрацию договора аренды через нотариуса являются не понятными и необоснованными. Полномочия нотариуса определены законом, нотариус не может быть обязан зарегистрировать договор аренды.

Кроме того, считает, что истцом пропущен срок исковой давности, так как он обратился в суд только в ноябре 2011 года, а просит взыскать денежные средства за 11 лет за период с 1996 года по 2007 год. Согласно ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет три года. Представитель ЗАО «<данные изъяты>» просит применить срок исковой давности, в удовлетворении исковых требований Кудашову Ф.П. отказать в полном объеме.

Заслушав стороны, исследовав материалы и обстоятельства дела, суд приходит к следующим выводам. Судом установлено, что Кудашову Ф.П. 30.11.1994 года выдано свидетельство на право собственности на землю №, согласно которому он имел право общей долевой собственности на земельную долю общей площадью 25,7 га в ЗАО «<данные изъяты>». 18 мая 1995 года между Кудашовым Ф.П. и ЗАО «<данные изъяты>» был заключен договор аренды земельной доли, согласно которому ответчик обязался уплачивать арендную плату за земельную долю не позднее начала следующего года в размере 5 % полученного урожая. Срок действия договора был определен как бессрочный. По сути, именно указанный договор и является основанием исковых требований Кудашова Ф.П.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГКРФ).

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, помимо прочего, и земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В пункте 4.1 договора аренды земельной доли от 18.05.1995 года указано, что договор является бессрочным. Сведения, подтверждающие государственную регистрацию договора аренды земельной доли от 18.05.1995 года, отсутствуют. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации введена в действие с 01 января 1995 года, а потому договор аренды от 18.05.1995 года должен был соответствовать нормам части первой ГК РФ. Кроме того, после введения в действие части второй ГК РФ с 01 марта 1996 года указанный договор не был приведен в соответствие с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В соответствии с ч. 7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут передаваться только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Таким образом, законодательством определено, что объектом прав и обязанностей может выступать земельный участок, который в установленном порядке сформирован, что включает в себя его межевание, установление границ, формирование землеустроительного дела, постановку на государственный кадастровый учет, как объекта гражданских прав.

Как следует из материалов дела, на момент подписания Кудашовым договора аренды земельной доли с ЗАО «<данные изъяты>» земельный участок в счет принадлежащей истцу земельной доли не выделялся, границы участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, на кадастровый учет он не поставлен. Доводы истца о том, что ЗАО «<данные изъяты>» обязано было осуществить выделение земельного участка в счет его земельной доли, суд признает несостоятельными, поскольку ЗАО «<данные изъяты>» не являлось собственником земельной доли, собственником земельной доли являлся Кудашов, который и обязан был осуществить межевание и постановку земельного участка на кадастровый учет с последующей государственной регистрацией.

В пункте 1.1 договора аренды земельной доли от 18.05.1995 года указан размер земельной доли в виде 18 га пашни, 2 га сенокоса и 5,7 га пастбища, однако сведения о границе и площади земельного участка, его местоположении, категории земель и кадастровом номере отсутствуют. Таким образом, договор аренды не содержит сведения, позволяющие установить индивидуальные признаки переданного Кудашовым в аренду ЗАО «<данные изъяты>» имущества, земельный участок в счет земельной доли не выделен и не включен в единую систему учета в государственном земельном кадастре, а земельная доля Кудашова объектом договора аренды являться не могла тогда и не может являться в настоящее время.

Судом установлено, что в период с 1995 года по 2007 год ЗАО «<данные изъяты>» за пользование земельной долей выплачивало Кудашову Ф.П. плату в виде зерна и хлеба. Так, согласно справкам за 2006 и 2007 годы ЗАО «<данные изъяты>» за пользование земельной долей Кудашову Ф.П. было выдано: в 2006 году - 3 тонны зерна на сумму 7500 рублей и 25 булок хлеба ежемесячно; в 2007 году - 3 тонны зерна на сумму 9600 рублей и 25 булок хлеба ежемесячно. Выплаты ЗАО «<данные изъяты>» осуществляло, поскольку земельный участок общей долевой собственности был единым, общей площадью 301810000 кв.м. и ЗАО «<данные изъяты>» пользовалось им всем. В 2006 году на общем собрании собственников земельных долей общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по <адрес>, часть собственников земельных долей заявила о намерении выделить земельные участки в счет своих земельных долей, определенное количество дольщиков вышли из состава участников общей долевой собственности и организовали крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства, выделив земельные участки в счет земельных долей и зарегистрировав на них право собственности. На этом же собрании собственников земельных долей земельные доли были определены в виде правильной дроби, были определены группы участников общей долевой собственности для дальнейшего совместного использования земли и оформления земельного участка в общую долевую собственность.

Таким образом, единый земельный участок разделился на множество обособленных земельных участков, собственники которых заключили договоры аренды с ЗАО «<данные изъяты>» либо образовали фермерские хозяйства либо иным способом распорядились своими земельными долями. Истец Кудашов участия в собрании собственников земельных долей не принял, о своем намерении выделить в счет земельной доли земельный участок не заявил, а потому размер земельной доли Кудашова Ф.П. был определен на оставшийся земельный массив и составил 5/1842 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 109654000 кв.м., расположенный: <адрес>, ЗАО «<данные изъяты>» (вопрос четвертый повестки собрания). Фактически земельная доля истца вошла в оставшийся земельный массив, пользование которым ЗАО «<данные изъяты>» не осуществляет с 2008 года, а потому оно перестало выплачивать какую-либо плату Кудашову.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Принимая во внимание, что предмет договора аренды земельной доли от 18.05.1995 года между Кудашовым Ф.П. и ЗАО «<данные изъяты>» идентифицировать невозможно, а потому существенное условие договора сторонами не согласовано, также не проведена государственная регистрация договора, в связи с этим суд приходит к выводу о незаключенности договора аренды земельной доли от 18.05.1995 года. Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей, а потому ссылка истца на указанный договор как основание заявленных требований несостоятельна, а исковые требования Кудашова Ф.П. следует признать необоснованными.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, так как он обратился в суд только в ноябре 2011 года, а просит взыскать денежные средства за 11 лет за период с 1996 года по 2007 год. Как пояснил в судебном заседании истец, о том, что якобы ЗАО «<данные изъяты>» недоплачивало ему арендную плату, он узнал в 2002 году. Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Согласно ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет три года. В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Исковые требования Кудашова об обязании произвести регистрацию договора аренды земельной доли через нотариуса также являются необоснованными, поскольку указанный договор признан судом незаключенным, а, кроме того, полномочия нотариуса определены федеральным законом, нотариус не является стороной в возникшем споре, а регистрация договора аренды земельного участка производится соответствующими государственными органами, к которым нотариус не относится. С учетом изложенного все заявленные Кудашовым Ф.П. исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Кудашову Ф.П. в удовлетворении исковых требований к ЗАО «<данные изъяты>» о взыскании арендной платы и регистрации договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ужурский районный суд.

Председательствующий        А.Б. Загребанцев

Решение в окончательной форме составлено и подписано 29 февраля 2012 года