Дело № 2-22/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 мая 2012 года          г. Ужур

Ужурский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Сазоновой О.В.,

при секретаре Савиной Т.В.,

с участием представителей истца ООО «<данные изъяты>»: Маслеева А.В. и Хорошева И.А., представителя ответчика Рудык В.Е.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Маслеевой Ю.И., администрации г. <данные изъяты> <данные изъяты> района Красноярского края о признании права собственности на жилой дом, встречных исковых требований Маслеевой Ю.И. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании права собственности на жилой дом, признании договора залога недействительным, суд

УСТАНОВИЛ :

ООО «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к Маслеевой Ю.И. о признании права собственности на жилой дом. Исковые требований мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» и П.Ю.В. заключили договор залога о следующем: ООО «<данные изъяты>», являясь Залогодержателем, дает денежный кредит в сумме восемьдесят миллионов рублей- П.Ю.В., являющегося Залогодателем, под залог жилого дома, который расположен по адресу: <адрес>, что подтверждается договором залога от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в Ужурском отделении БТИ от ДД.ММ.ГГГГ №. Данная сделка соответствует требованиям ст. 10 и ст. 11 Закона РФ «О залоге». В настоящее время за ООО «<данные изъяты>» необходимо признать право собственности на жилой дом в судебном порядке. Иным путем владение жилым домом на праве собственности установить невозможно. Согласно справки, выданной ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Красноярскому краю Ужурское отделение, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> имеет следующие технические данные: инвентаризационная стоимость жилого дома на момент технического обследования от ДД.ММ.ГГГГ в текущем уровне цен составляет 483639 рублей, общей площадью 83,1 кв.м.. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю за П.Ю.В.. На сегодняшний день истец не может зарегистрировать свое право собственности на жилой дом, так как собственник жилого дома П.Ю.В. умер ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на ст. 218 ГК РФ представитель истца просит признать право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> за ООО «<данные изъяты>».

По определению Ужурского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве соответчика привлечена администрация города <данные изъяты> <данные изъяты> района Красноярского края.

Маслеева Ю.И. обратилась с встречными исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственности «<данные изъяты>» о признании права собственности на жилой дом. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и П.Ю.В. в лице его представителя Маслеева А.В. был заключен договор купли- продажи жилого дома. В соответствии с условиями договора, истец купил и принял в собственность жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащий П.Ю.В. на праве собственности. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора путем передачи денежных средств Маслееву А.В.. Настоящий договор удостоверен нотариусом Ужурского нотариального округа В.А.С. и зарегистрирован в реестре за №. В соответствии с п. 8 настоящего договора Продавцом от имени которого выступал Маслеев А.В., заявлено, что «до составления настоящего договора отчуждаемый жилой дом никому не продан, не подарен, не обещан быть подаренным, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц», что было подтверждено подписью под настоящим договором представителя продавца Маслеевым А.В., который не мог не знать об обременении данного недвижимого имущества и дал согласие на его продажу достоверно зная, что указанный объект недвижимости не находится под обременением либо во владении других лиц, либо на момент составления указанного договора находится под залогом. Кроме того, перед составлением договора и его удостоверении, нотариус проверил жилой дом на предмет продажи, владения другими лицами либо нахождения его под залогом. После подписания договора купли- продажи и приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, истец Маслеева Ю.И. начала открыто владеть и пользоваться им, как своим собственным. Однако, зарегистрировать за собой право собственности на указанный объект недвижимости истец Маслеева Ю.И. не смогла, в связи со смертью П.Ю.В., наступившей ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время истцу Маслеевой Ю.И. необходимо зарегистрировать за собой право собственности на приобретенный ею объект недвижимости, однако сделать это не представляется возможным по независящим от нее возникшим причинам. В данном случае Маслеев А.В., выступая в интересах П.Ю.В. и возмездно продав жилой дом по адресу: <адрес>, получив лично денежные средства от реализации указанного имущества, будучи полностью удовлетворен в силу заключенного договора купли- продажи во всех каких- либо возникших ранее обязательств в отношении неопределенных кругом лиц, в том числе и себя, как физического лица, так и учредителя юридического лица, своим добровольным волеизъявлением, выраженным в условиях настоящего договора указал, что данный объект недвижимости отчуждается правомерно, не имея каких- либо залоговых обязательств и не подлежит дальнейшему истребованию либо установлению каким- либо лицом права собственности. Ссылаясь на ст. ст. 11, 12, 218, 302 ГК РФ истец просит признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью 83, 1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец Маслеева Ю.И. увеличила встречные исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». Дополнительные исковые требования мотивированы тем, что в ДД.ММ.ГГГГ года истец обратилась в Ужурский районный суд с исковым заявлением о государственной регистрации договора купли- продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности от П.Ю.В. к ней на жилой дом общей площадью 83,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Из содержания искового заявления ООО «<данные изъяты>», полученного в ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что основанием признания права собственности за ООО «<данные изъяты>» является договор залога от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между АО «<данные изъяты>», реорганизованного в дальнейшем в ООО «<данные изъяты>» и П.Ю.В. на сумму 80000000 неденоминированных рублей. Предметом залога якобы является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. По данному иску Маслеева Ю.И. является ответчиком. Ранее о существовании указанного договора залога истец Маслеева Ю.И. не знала. Изучив данный договор залога, истец Маслеева Ю.И считает его недействительным исходя из буквального смысла его толкования и соответствия содержания нормам права. В договоре залога неверно указано, что «П.Ю.В. является владельцем жилого дома по адресу: <адрес> на правах собственности согласно прилагаемых документов: домовая книга, выписка из постановления администрации № от ДД.ММ.ГГГГ», в то время, как на тот момент П.Ю.В. являлся собственником жилого дома бревенчатого дома, общей площадью 33,7 кв.м. на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Ужурском БТИ ДД.ММ.ГГГГ по реестру №. В настоящем договоре залога не указан предмет залога, под залог которого Залогодержатель дает денежный кредит Залогодателю, а лишь указано неопределенное, без конкретного описания его признаков и характеристик имущество, которое Залогодатель передает в залог Залогодержателю согласно неопределенных, якобы имеющихся у последнего документов. Кроме того, одним из условий договора залога предусмотрено, что «в случае не возврата денежного кредита в указанные сроки, заложенное имущество автоматически без согласия Залогодателя переходит в собственность Залогодержателя». Между тем, в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 года указано, что действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предмета залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными. В связи с этим, указанное условие прямо не соответствует требованиям закона. Также в соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Однако, земельный участок, на котором находится жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не указан в качестве предмета залога в договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), а согласно ст. 168 ГК РФ оспоримой сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. На основании изложенного истец просит: признать недействительным договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «<данные изъяты>» в лице директора Маслеева А.В. и П.Ю.В.; признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью 83,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Представитель ООО «<данные изъяты>» Хорошев И.А. поддерживает заявленные ООО «<данные изъяты>» требования в полном объеме, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме. Встречные исковые требования Маслеевой Ю.И. не признает, просит в удовлетворении данных требований отказать. Подтвердил изложенные в заявлении обстоятельства. Дополнительно пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «<данные изъяты>», реорганизованного в дальнейшем в ООО «<данные изъяты>» и П.Ю.В. заключен договор займа на сумму 80000000 неденоминированных рублей. Согласно условиям договора займа был выдан сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с заключением договора займа, между участниками сделки было заключено соглашение об обеспечении обязательства займа в виде залога, предметом которого стал жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению, что предмет залога оценен на сумму равную сумме залога. В срок, оговоренный в договоре займа, а именно ДД.ММ.ГГГГ П.Ю.В. не исполнил обязательств по возврату суммы займа. В соответствии с ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с условиями договора займа от ДД.ММ.ГГГГ «в случае не возврата денежного кредита в указанные сроки, заложенное имущество, автоматически без согласия Залогодателя переходит в собственность Залодержателя». Вместе с тем в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 года указано, что «действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414)». Как указано в ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Анализируя условия договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, а также последующие действия сторон сделки, приходит к выводу, что общество и П.Ю.В. пришли к соглашению о прекращении обязательств П.Ю.В. по возврату суммы займа передачей жилого дома П.Ю.В. в собственность Общества в соответствии с правилами ст. 409 ГК РФ. Об этом свидетельствуют: выраженная воля сторон при заключении договора займа: с ДД.ММ.ГГГГ спорным имуществом полностью владело, пользовалось и распоряжалось общество в лице своего исполнительного органа- директора Маслеева А.В.; П.Ю.В. с ДД.ММ.ГГГГ в спорном объекте недвижимости не проживал, на данное имущество не претендовал до самого момента своей смерти ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку обязательства, вытекающие из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ были прекращены ДД.ММ.ГГГГ передачей жилого дома П.Ю.В. в собственность Общества в соответствии с правилами ст. 409 ГК РФ, то с этого момента был прекращен залог данного имущества. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122- ФЗ от 21 июля 1997 года вступил в силу 31 января 1998 года. Как указано в Письме Красноярского краевого суда от 12.09.2006 года № 0709 в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Таким образом, лицо, ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие Закона, вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его прав в порядке, установленном Законом. Учитывая, что право собственности Общества на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, возникло ДД.ММ.ГГГГ в результате сделки об отчуждении имущества, а именно отступного и в связи с тем, что на момент возникновения право собственности являлось юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, то ООО «<данные изъяты>» является собственником данного жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ.

Регистрация права собственности П.Ю.В. на спорный объект недвижимости в ДД.ММ.ГГГГ году является юридически не верной, поскольку вновь созданный объект уже существовал по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Исходя из содержания ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор купли- продажи на который ссылается Маслеева Ю.И. не прошел процедуру государственной регистрации, то данный договор является незаключенным и не порождает никаких прав и обязанностей. Поскольку Маслеева Ю.И. не ссылается на иные основания возникновения у нее права собственности на спорное имущество, то следует отказать Маслеевой Ю.И. в удовлетворении исковых требований о признании за ней право собственности на спорный объект недвижимости.

Кроме того, согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Договором залога от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена передача заложенного имущества залогодержателю, то есть АО «<данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ П.Ю.В. передал заложенное имущество директору АО «<данные изъяты>» Маслееву А.В., приступив таким образом, исполнению договора залога от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки истек. Требования Маслеевой Ю.И. о признании недействительным договора залога от ДД.ММ.ГГГГ года не подлежат удовлетворению.

Представитель ООО «<данные изъяты>» Маслеев А.В. поддерживает заявленные обществом требования, просит их удовлетворить. Заявленные встречные исковые требования Маслеевой Ю.И. не признает, просит отказать ей в удовлетворении заявленных требований. Поддерживает доводы представителя общества Хорошева И.А.. Дополнительно суду пояснил, что П.Ю.В. не выполнил свои обязательства по договору займа, сумму взятую в долг обществу не возвратил. В связи с чем, изначально он хотел переоформить жилой дом, указанный в договоре займа на ООО «<данные изъяты>», в связи с чем, был заключен предварительный договор купли- продажи. Однако, в последующем, П.Ю.В. выдал ему доверенность на право распоряжения спорным жилым домом. Поскольку по доверенности он выступал от имени П.Ю.В., он не мог оформить спорный жилой дом на общество, поскольку являлся также генеральным директором общества, он решил оформить жилой дом на Маслееву Ю.И., что им в последующем было сделано. Сумма продажи дома, указанная в договоре купли- продажи, ему не была передана Маслеевой Ю.И.. С ДД.ММ.ГГГГ года он вместе с женой и дочерью вселился в спорный дом, заканчивал строительство дома, поскольку на момент вселения дом до конца не был построен. Все документы по вводу объекта в эксплуатацию и дальнейшей продажи дома оформлял он по выданной ему П.Ю.В. доверенности.

Маслеева Ю.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. Ранее участвуя в судебном заседании, Маслеева Ю.И. возражала против удовлетворения заявленных требований ООО «<данные изъяты>» о признании за обществом право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Настаивает на удовлетворении заявленных ею исковых требований в полном объеме. Суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году Маслеев А.В. предложил ей купить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. При заключении договора купли- продажи она передала Маслееву А.В. денежную сумму в размере 90000 рублей. Данный дом по документам принадлежал П.Ю.В.. Мать с Маслеевым А.В. проживали в данном доме примерно с ДД.ММ.ГГГГ года, осуществляли строительство. 2 этаж был пристроен в ДД.ММ.ГГГГ годах. О том, что дом был в залоге у ООО «<данные изъяты>» она не знала. Деньги на покупку дома ей передала бабушка, которая имела сбережения. В настоящее время бабушка очень больна, никого не узнает. В данном доме проживает она, ее супруг и дети.

Представитель Маслеевой Ю.И.- Рудык В.Е. исковые требования ООО «<данные изъяты>» не признал, просит в удовлетворении заявленных требований отказать. Также просит удовлетворить заявленные <данные изъяты> Ю.И. встречные исковые требования в полном объеме. Суду пояснил, что иск заявлен необоснованно, так как в соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. В соответствии со ст. 28.1 Закона РФ «О залоге» от 29.05.1992 года установлено, что предметом залога, который может быть передан в собственность залогержателя является только движимое имущество. В данном случае исковые требования могли быть направлены только на исполнение обязательств и обращении взыскания на заложенное имущество, что подтверждается Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10 от 17 февраля 2011 года «О некоторых вопросах применения законодательство о залоге». Но и исковые требования заявленные на обращение взыскания на заложенное имущество подлежат отказу в удовлетворении, в связи с истечением срока исковой давности, а также в силу того, что Маслеев А.В., от имени залогодателя П.Ю.В., ДД.ММ.ГГГГ реализовал, продав указанный объект недвижимости ответчику Маслеевой Ю.И. и получил от последней, как залогодержатель, сумму залога по договору залога. Таким образом, обязательство с реализацией имущества и получении суммы залога было полностью исполнено, что нашло отражение в нотариально удостоверенном договоре купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, где в п. 8 Продавцом, от имени которого выступал Маслеев А.В., заявлено, что «до составления настоящего договора отчуждаемый жилой дом никому не продан, не подарен, не обещан быть подаренным, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц».

Указанный в исковом заявлении объект недвижимости, не является предметом залога, указанном в договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ, так как жилой дом по адресу: <адрес>, который приобрела по договору купли- продажи Маслеева Ю.И. был введен в эксплуатацию как объект капитального строительства, согласно акта приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, лишь ДД.ММ.ГГГГ и утвержден Постановлением администрации <данные изъяты> района № от ДД.ММ.ГГГГ. Тем самым требования, заявленные ООО «<данные изъяты>» направлены на объект недвижимости, который не является объектом залога.

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона РФ от 29.05.1992 года № 2872-1 «О залоге» загодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Согласно договора залога документами, подтверждающими право собственности П.Ю.В. на жилой дом являлись: домовая книга и выписка из постановления администрации г. <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой администрация г. <данные изъяты> разрешила П.Ю.В. перестрой ветхого жилого дома со сносом старого в <адрес>. Вместе с тем, данные документы не могли являться правоустанавливающими и подтверждающими право собственности П.Ю.В. на спорный жилой дом, поскольку правоустанавливающим документом на момент заключения указанного договора залога являлся договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в БТИ. Именно этот жилой дом П.Ю.В. передал АО «<данные изъяты>» в качестве залога.

Считает, что договор залога от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку данная сделка не соответствует нормам действующего законодательства.

Ссылка истца на то, что П.Ю.В. в указанном объекте недвижимости не проживал, не является основанием для удовлетворения исковых требований ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на вновь созданный объект капитального строительства.

Кроме того, во всех правоустанавливающих документах на данный объект, а именно: акте приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ и постановлении администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, как и в свидетельстве о регистрации права указан П.Ю.В.. ООО «<данные изъяты>» и зная, и имея время, возможность, не при регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, ни при продаже указанного объекта недвижимости Маслеевой Ю.И., где Маслеев А.В. выступал от имени П.Ю.В. по доверенности, никакого права собственности, обременения, залога в отношении этого имущества Маслеев А.В. не заявил, получив от Маслеевой Ю.И. денежную сумму в размере 90000 рублей, что нашло отражение в договоре купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, все возможные обязательства по договору залога, в соответствии со ст. 352 ГК РФ были исполнены и подлежат прекращению обеспеченного залогом обязательства, а именно передачей владения к ООО «<данные изъяты>» деревянного бревенчатого дома, которым последний распорядился по своему усмотрению.

Представленный ООО «<данные изъяты>» договор залога от ДД.ММ.ГГГГ невозможно расценить в качестве соглашения об отступном и из него невозможно определить волю сторон, направленных на полное или частичное прекращение обязательств, возникших из договора займа.

Поскольку у Маслеевой Ю.И. на момент заключения договора купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ году были маленькие дети, она своевременно не смогла обратиться в регистрационную службу и зарегистрировать право собственности на приобретенный ею жилой дом.

Представитель ответчика Администрации города <данные изъяты> Красноярского края в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом. От главы города <данные изъяты> Зарецкого К.Н. в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, не возражает против удовлетворения судом требований ООО «<данные изъяты>». Одновременно сообщает, что в реестре муниципальной собственности объект, расположенный по адресу: <адрес> не значится.

Третье лицо Маслеев Г.В. в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения извещен своевременно, надлежащим образом. Ранее участвуя в судебном заседании, Маслеев Г.В. поддержал заявленные ООО «<данные изъяты>» исковые требования, суду пояснил, что денежные средства в займ П.Ю.В. он не передавал. О продажи дома по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ году Маслеевой Ю.И. он не знал, Маслеев А.В. в известность его не ставил. Он полностью доверял действиям Маслеева А.В..

Свидетель М.Л.В. суду показала, что в конце 90-х годов она, ее супруг Маслеев А.В. и ее дочь стали проживать в доме по адресу: <адрес>. Когда они заехали в дом, то дом был одноэтажный, стены из кирпича. Они проживали в одной комнате, так как дом полностью построен не был. Во время их проживания, дом продолжался строиться, при этом П.Ю.В. часто приезжал на дом. Кто именно оплачивал строителям за работу она не знает. В ДД.ММ.ГГГГ году Маслеев А.В. сказал, что нужно приобрести у П.Ю.В. данный дом, решили, что приобретать дом будет Маслеева Ю.И.. Бабушка передала Маслеевой Ю.И. необходимую сумму денег. При ней Маслеева Ю.И. не передавала деньги Маслееву А.В., однако после рассказала, что отдала деньги Маслееву А.В.. Кому в дальнейшем были переданы деньги Маслеевым А.В. она не знает. Второй этаж к дому пристраивали в ДД.ММ.ГГГГ году на совместные с дочерью Маслеевой Ю.И. деньги. О том, что данный дом находится в залоге у ООО «<данные изъяты>» она не знала.

Свидетель П.Е.Н. суду показал, что осенью ДД.ММ.ГГГГ году и летом ДД.ММ.ГГГГ года ОАО «ДД.ММ.ГГГГ», в которой он на тот момент работал, осуществляло строительные работы по адресу: <адрес>, а именно: заливали в доме полы, делали внутренние перегородки в доме, заливали отмоску, строили погреб, а также другие работы. За проведенные работы рассчитывалось ООО «ДД.ММ.ГГГГ» в лице Маслеева А.В. наличными денежными средствами, а также бензином. Проживал ли на тот момент в доме Маслеев А.В. ему не известно.

Заслушав участников процесса, исследовав обстоятельства и материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что П.Ю.В. приобрел в собственность на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилой бревенчатый дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 33,7 кв.м. (л.д. 53). Право собственности П.Ю.В. на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано в Ужурском БТИ ДД.ММ.ГГГГ реестровый номер №, что подтверждается данными Ужурского отделения филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ».

На основании постановления администрации города <данные изъяты> Красноярского края № от ДД.ММ.ГГГГ П.Ю.В. был разрешен перестрой ветхого жилого дома со сносом старого в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ приемочной комиссией подписан акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта по адресу: <адрес>, застройщиком которого являлся П.Ю.В. (л.д. 51). Постановлением администрации <данные изъяты> района № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт госкомиссии от ДД.ММ.ГГГГ по строительству одноквартирного жилого дома, выстроенного П.Ю.В. в <адрес> общей площадью 83,3 кв.м. (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации <данные изъяты> района Красноярского края № решено заключить с П.Ю.В. договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный из земель поселений для индивидуального жилищного строительства.

Право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 83,3 кв.м. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за П.Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской.

Согласно справки о смерти, П.Ю.В. умер ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 16). По сообщению нотариуса Ужурского нотариального округа, заявлений о принятии наследства после смерти ДД.ММ.ГГГГ П.Ю.В. в нотариальную контору не поступало, наследственные дела не заводились.

Истец ООО «<данные изъяты>», заявляя требование о признании за обществом право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 83,3 кв. м., указывает, что общество фактически приобрело право собственности на данный объект недвижимости согласно заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора залога, а также в соответствии со ст. 409 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «<данные изъяты>» в лице директора Маслеева А.В. именуемого в дальнейшем «Залогодержатель» с одной стороны и «Залогодатель» П.Ю.В. владелец жилого дома по адресу: <адрес> согласно домовой книги и выписки из постановления администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор залога. Согласно данного договора, Залогодержатель дает денежный кредит Залогодателю под залог вышеперечисленного имущества в сумме восемьдесят миллионов рублей на срок один месяц до ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение своевременного возврата кредита залогодатель передает в залог Залогодержателю имущество, согласно имеющихся документов. Заложенное имущество оценивается в сумме восемьдесят миллионов рублей. В случае не возврата денежного кредита в указанные сроки, заложенное имущество автоматически без согласия Залогодателя переходит в собственность Залогодержателя. Залогодерждатель имеет право в случае не возврата залогодателем долга в установленные договором сроки удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества путем его реализации в установленном законом порядке либо переоформить документы на право собственности данного имущества на свое имя. Данный договор зарегистрирован в Ужурском БТИ филиала «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Суд считает, что требования ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 19 Закона РФ «О залоге» № 2872-1 от 29.05.1992 года (действующего на момент заключения договора залога) залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть обращено ранее. Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, если иное не предусмотрено законом (ст. ст. 24 и 28 Закона).

Этим же законом в статье 42 дано понятие ипотеки, а именно ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен (с. 43 Закона).

Согласно п.п. 45- 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 года следует, что в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

При разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества ( статьи 334 и 349 ГК РФ). Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякое соглашение, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409 и 414 ГК РФ).

Обращение взыскание на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п.1 ст. 349 ГК РФ). Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

В силу ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

В судебном заседании установлено, что на момент заключения договора, а именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, П.Ю.В. являлся собственником жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью 34, 1 кв.м.. В дальнейшем, на основании постановления администрации города <данные изъяты> Красноярского края № от ДД.ММ.ГГГГ был произведен перестрой данного дома, со сносом старого. Возведенный жилой дом общей площадью 83,3 кв.м. был принят в эксплуатацию на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем право собственности на вновь возведенный жилой дом было зарегистрировано за П.Ю.В. только ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости- жилой дом, не являлся предметом договора залога, заключенного между АО «<данные изъяты>» и П.Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ.

После наступления срока исполнения обязательства, а именно возврата П.Ю.В. денежных средств, взятых взаймы у АО «<данные изъяты>»,- ДД.ММ.ГГГГ, АО «<данные изъяты>» не предприняло мер по оформлению права собственности на переданный по договору залога жилой дом, принадлежащий П.Ю.В., по адресу: <адрес>, о чем свидетельствует справка, выданная ДД.ММ.ГГГГ Ужурским отделением филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ». Из представленной справки следует, что по данным архива право собственности на жилой дом по адресу: <адрес> зарегистрировано за П.Ю.В. на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №, договор зарегистрирован в Ужурском БТИ ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №.

Суд не принимает во внимание данные указанные в справках Ужурским отделением филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», выданные ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в них не содержится данных о дате регистрации права собственности ООО (АО) «<данные изъяты>» на спорный объект недвижимости, а лишь содержатся данные о регистрации договора залога, что не является основанием считать зарегистрированным право собственности на спорный объект недвижимости за обществом «<данные изъяты>».

Каких- либо соглашений, заключенных между П.Ю.В. и ООО (АО) «<данные изъяты>» после наступления срока исполнения обязательства по возврату денежных средств, о прекращении данного обязательства взамен исполнения отступного, а именно передачей жилого дома по адресу: <адрес>, суду не представлено. ООО (АО) «<данные изъяты>» не обращалось в суд с заявлениями об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно спорный жилой дом. В течение продолжительного времени ООО (АО) «<данные изъяты>» не предъявляло прав на данный жилой дом.

Маслеев А.В. назначен генеральным директором ООО «<данные изъяты>», что подтверждается решением учредителей № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8). Согласно договора об учреждении ООО «<данные изъяты>» учредителями данного общества являются: Маслеев А.В. и Маслеев Г.В. (л.д. 11-14). Данное общество создано путем реорганизации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 17-33).

Действия, произведенные генеральным директором ООО «<данные изъяты>» Маслеевым А.В. после ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют об исполнении П.Ю.В. своих обязательств по возврату взятых в долг денежных средств.

А именно, ДД.ММ.ГГГГ между П.Ю.В. и Маслеевым А.В. заключен предварительный договор купли- продажи, согласно которого стороны обязались заключить в будущем договор купли- продажи жилого дома с прилегающим земельным участком, находящегося по адресу: <адрес>. При подписании предварительного договора Маслеев А.В. выдает П.Ю.В., денежную сумму в размере 90000 рублей, являющейся окончательной и полной суммой расчета по договору купли- продажи недвижимости. (л.д. 54). Согласно представленной расписки, П.Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ получил от Маслеева А.В. денежную сумму в размере 90000 рублей по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между Маслеевым А.В., действующего от имени П.Ю.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, именуемый в дальнейшем «Продавец» и Маслеевой Ю.И. именуемой в дальнейшем «Покупатель» заключен договор купли- продажи (л.д. 49-50). Данный договор удостоверен нотариально, подписан сторонами, в том числе Маслеевым А.В..

Согласно п. 1 Договора Маслеев А.В. продал и передал в собственность, а Маслеева Ю.И. купила и приняла в собственность жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на арендованном земельном участке, предоставленном администрацией <данные изъяты> района Красноярского края из земель поселения для индивидуального жилищного строительства на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 Договора переданный в собственность Маслеевой Ю.И. жилой дом представляет собой одноэтажное, целое, кирпичное строение, общей площадью 83,3 кв.м. В соответствии с п. 3 Договора указанный жилой дом принадлежит П.Ю.В. на праве собственности на основании : акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ; постановление администрации <данные изъяты> района от ДД.ММ.ГГГГ №. право собственности П.Ю.В. на отчуждаемый жилой дом зарегистрировано в ГУЮ Шарыповском межрайонном филиале Регистрационной палаты Красноярского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации.

Цена проданного объекта недвижимости определенная договоренности сторон, составляет 90000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Договор считается исполненным в полном объеме с момента его обоюдного подписания в помещении нотариальной конторы (п.п. 4 и 5 Договора).

В соответствии с п. 8 Договора по заявлению Продавца, до составления настоящего договора отчуждаемый жилой дом никому не продан, не подарен, не обещан быть подаренным, не заложен, в споре под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц.

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли- продажи спорного жилого дома сторонами не оспорен.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ООО «<данные изъяты>» требований о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований Маслеевой Ю.И. о признании недействительным договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «<данные изъяты>» и П.Ю.В., а также о признании за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Маслеева Ю.И. и ее представитель Рудык В.Е., оспаривая договор залога, указывают на ничтожность данной сделки, считая, что условия договора не соответствуют нормам действующего законодательства.

Представители ООО «<данные изъяты>» просят применить к данному требованию срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ.

Учитывая, что на момент обращения в суд с иском о признании договора залога, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между П.Ю.В. и АО «<данные изъяты>», истек срок исковой давности для обращения в суд с данными требованиями, следует в удовлетворении данных требований отказать. Кроме того, согласно ст. ст. 166 и 167 ГК РФ предусмотрен иной способ защиты прав при ничтожности сделки.

На основании ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122- ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лицами при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В том случае, когда сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ч. 3 ст. 165 ГК РФ), а также в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусмотрено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Маслеевым А.В., действующего от имени П.Ю.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, именуемый в дальнейшем «Продавец» и Маслеевой Ю.И. именуемой в дальнейшем «Покупатель» заключен договор купли- продажи (л.д. 49-50). Данный договор удостоверен нотариально, подписан сторонами, в том числе Маслеевым А.В.. Однако, данный договор не прошел государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, в удовлетворении требования Маслеевой Ю.И. о признании за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, надлежит отказать.

Маслеева Ю.И., защищая свое право, обратилась в суд с иском о регистрации договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Данный иск находится в производстве Ужурского районного суда. Учитывая изложенное, суд не усматривает нарушение прав Маслеевой Ю.И., отказывав ей в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Автосервис» к Маслеевой Ю.И. и администрации города <данные изъяты> Красноярского края о признании права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Маслеевой Ю.И. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании недействительным договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «<данные изъяты>» и П.Ю.В., о признании за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Ужурский районный суд Красноярского края в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий        О.В. Сазонова