РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Югорск                             05 апреля 2010 года

    Югорский районный суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Василенко О.В., с участием:

представителя истца К.А.С.,

представителя ответчика П.О.В.,

при секретаре В.Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <Истец> к <Ответчик> о расторжении договоров участия в долевом строительстве, возврате денежных средств, взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

<Истец> обратился в суд с иском к <Ответчик> (далее <Ответчик>) о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома № и № от ДД.ММ.ГГГГ, возврате денежных средств в сумме 3885544 рубля 80 копеек, взыскании неустойки в двукратном размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования денежными средствами в сумме 1109428 рублей, неустойки в сумме 1631876 рублей за неисполнение в добровольном порядке требований претензий в размере 1% за каждый день такого неисполнения, и компенсации морального вреда в размере 500000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец увеличил исковые требования, просил взыскать неустойку в сумме 1185712 рублей и 1942709 рублей, возместить убытки в виде упущенной выгоды в размере 461632 рубля, а также судебные расходы по уплате госпошлины, услуг представителя в сумме 50000 рублей, за изготовление нотариальной доверенности в сумме 500 рублей, расходы на получение доказательств в размере 165 рублей.

В обоснование иска <Истец> указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома № и №, по условиям которых срок передачи квартир установлен 2-й квартал 2010г., а не 2-й квартал 2009г., как его уверили при их подписании. Представителями ответчика было указано, что срок ставится в соответствии с проектной декларацией и указать иной срок они не могут. При этом сообщили, что дом будет сдан не позднее июня 2009г., поскольку дом первой очереди. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию. По информации сотрудников Департамента инвестиций, науки и технологий ХМАО-Югры ответчиком направлена заявка об увеличении сроков подведения и подключения к инженерным сетям до мая 2010г., следовательно, данный факт свидетельствует о невозможности завершения строительства в сроки. Кроме того, его сдача не планируется ввиду приближающейся предбанкротной ситуацией у ответчика. При осмотре квартиры были выявлены неустранимые недостатки и несоответствия проектной декларации и заключенным договорам. При обращении к ответчику с претензиями относительно качества квартир ему разъяснено, что с данными требованиями он может обратиться после ввода дома в эксплуатацию. Ответчик был привлечен к административной ответственности по факту опубликования проектной декларации с недостоверной информацией и обязан внести соответствующие изменения в договоры. В нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…» (далее Закон № 214-ФЗ) ответчик, осуществив регистрацию замены предмета залога - права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта, не известил участников долевого строительства об изменении данного существенного условия договора и изменении предмета залога, не направил предложений о заключении соответствующих дополнительных соглашений. Считал, что <Ответчик> в одностороннем порядке в значительной мере изменило определенным ранее договором архитектурные и конструктивные решения, при этом не известило участников долевого строительства и не заключило соответствующие дополнительные соглашения. Следовательно, договоры подлежат расторжению, а уплаченные денежные средства - возврату, а на основании ст. 9 Закона № 214-ФЗ в пользу истца подлежит выплата неустойки в двукратном размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика были направлены два претензионных письма о расторжении договоров, возврате уплаченных сумм и выплате неустойки, которые получены Обществом ДД.ММ.ГГГГ, но ответа не поступило. Следовательно, за невыполнение законных требований истца в добровольном порядке ответчик обязан выплатить неустойку в соответствии со ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей». Требования о компенсации морального вреда обосновал ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», указывая, что нравственные страдания истца выразились в страхе утраты значительных денежных средств, затруднении в пользовании конституционным правом на жилище, сумму в 500000 рублей считал разумной и справедливой. Требования о возмещении убытков мотивировал тем, что ему была причинена упущенная выгода в размере 461632,74 рублей - сумма, которая могла бы быть получена при вкладе в банк уплаченных ответчику денежных средств.

В судебное заседание истец <Истец> не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя К.А.С.

Представитель истца К.А.С. поддержал требования по тем же основаниям и дополнил, что в условиях договоров в качестве предмета залога определено право аренды земельного участка. Регистрация новых договоров аренды должна была быть осуществлена при условии внесения соответствующих изменений в договоры по согласованию с участниками, однако данная гарантия ответчиком не была исполнена. Обществом не исполнена обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве в связи с внесением ДД.ММ.ГГГГ изменений в проектную декларацию в части качественных характеристик объекта. Данный факт является самостоятельным основанием для расторжения договоров. Общество было привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ - за предоставление недостоверной информации, поэтому в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» истец вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной суммы, взыскания неустоек и возмещения ущерба. Сообщенные истцу при заключении договоров сведения о вводе дома в эксплуатацию во 2-м квартале 2009г. подтверждается рекламными материалами. Имеющиеся в объекте строительства недостатки, несоответствия условиям договора и проектной декларации, являются неустранимыми, поскольку для их устранения потребуется столько затрат, сколько на строительство нового дома. Если бы истцу было известно о несоответствии объекта строительства условиям договоров и проектной декларации, им бы не были заключены оспариваемые договоры.

Представитель ответчика П.О.В. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ не признала исковые требования, указав, что застройщик свои обязательства по договорам выполняет надлежащим образом. Строительство дома ведется с соблюдением установленных в договорах сроках. Выявленные Госжилинспекцией факты несвоевременного внесения изменений в проектную декларацию, которые не являются существенными нарушениями и застройщик вправе допускать изменения, если они улучшают качественные и эксплуатационные характеристики, что и было сделано застройщиком при облицовке дома. Истцом не представлено доказательств того, что замена материала, примененного ответчиком при облицовке дома, повлекла значительный ущерб. При заключении договоров истец определил перечень мероприятий по отделке квартир, что зафиксировано в приложении № к договорам, которые будут произведены в соответствии с условиями договоров. Изначально объект должен был строиться в соответствии с проектной документацией, в проектной декларации были сделаны опечатки в части материала стен, облицовки фасада. Ссылка истца о замене предмета залога также не может подтвердить существенность допущенных при строительстве нарушений. Основанием для расторжения договора данное обстоятельство не может быть, поскольку не влечет для <Истец> такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров. Считала, что самим истцом неоднократно было допущено нарушение существенного условия договоров, а именно: порядок оплаты договорной цены. Требование о взыскании неустойки также не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют основания к расторжению договора, притом заявленная сумма является несоразмерной последствиям нарушения обязательств по договору и целью участника долевого строительства является не взыскание с застройщика неустойки, то есть обогащение за его счет, а получение квартиры. В настоящее время квартиры готовы к передаче в «черновой» отделке, дом введен в эксплуатацию, о чем уведомлен истец. Не подтверждается доказательствами и причинение морального вреда, не указаны фактические обстоятельства, свидетельствующие о наличии виновных противоправных действий ответчика, ставших причиной причинения морального вреда, не указан характер перенесенных истцом физических и нравственных страданий.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика П.О.В. не оспаривала, что проектная декларация является основным документом в отношениях между застройщиком и дольщиком и при изменениях в ней должны заключаться дополнительные соглашения. Изначально объект планировался строиться в соответствии с проектной декларацией, причины внесения изменений в нее ей неизвестны. В проектной декларации предусматривалась сдача квартир дольщикам в «чистовой» отделке. Подтвердила, что в проектную декларацию были внесены сведения, не соответствующие проектной документации.

Суд критически относится к объяснениям представителя ответчика, поскольку они противоречивы, нелогичны, непоследовательны, взаимоисключающие друг друга.

Выслушав объяснения представителя истца К.А.С., представителя ответчика П.О.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и <Ответчик> заключены договоры № и № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее Договоры).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 6.1. Договоров качество квартиры, которая будет передана Застройщиком Участнику долевого строительства по Договору, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также условиям Договора и Приложений к нему.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пункт 3.2.6. вышеуказанных договоров предусматривает, что Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства квартиру в той степени отделки (степени готовности квартиры), которая согласована Сторонами в приложении № к Договору.

Из письма Государственной жилищной инспекции ХМАО - Югры от ДД.ММ.ГГГГ видно, что при визуальном осмотре дома в целом было установлено, что дом строится согласно утвержденной проектной документации. Однако в нарушение требований ФЗ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ в проектную декларацию и в условия договора участия в долевом строительстве внесена неверная информация о проекте строительства (архитектурные и конструктивные решения).

Постановлением Государственной жилищной инспекции ХМАО - Югры № от ДД.ММ.ГГГГ Генеральный директор <Ответчик> Г.А.В. был подвергнут штрафу в сумме 12000 рублей за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ - за не внесение изменений в проектную декларацию, касающихся проекта строительства многоквартирного дома <адрес>. Информация о проекте строительства, размещенная в сети Интернет на сайте, не соответствует проектной документации возводимого объекта в части наружной отделки стен.

Согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ наружные стены должны быть выполнены из пенобетонных блоков толщиной <данные изъяты> мм и кирпича толщиной <данные изъяты> мм., отделываются облицовочным кирпичом, силикатным кирпичом, внутренние стены - кирпич, пенобетонные плиты, которая во исполнение требований закона размещена ДД.ММ.ГГГГ в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования на официальном сайте Застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ в подпункт «Состояние отделки и оборудования помещений внутренними инженерными системами» пункта 4 раздела 3 проектной декларации внесены изменения: стены наружные - пенобетонный блок «АЭРОК», вентилируемый фасад ЛТМ, стены внутренние - пенобетонный блок «АЭРОК».

Фактически фасады многоквартирного дома, в соответствии с проектной документацией, облицованы фиброцементными плитами LTMCynop на основе плит HEKIMBOARD по навесной вентилируемой системе с утеплением плитами «Техно-Стандарт».

При этом в приложении № к Договорам, которое является неотъемлемой частью Договора, указано, что наружные стены - монолитные (утеплитель, фасадная отделка), внутренние - монолитные.

Кроме того, в условиях Договоров участия в долевом строительстве в качестве предмета залога определено право аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Однако в подпункт «Право застройщика на земельный участок» проектной декларации ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, при этом ответчиком не внесены соответствующие изменения в договоры участия в долевом строительстве по согласованию с <Истец>

На основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Абзац 1 п. 7.3.1. Договоров устанавливает, что участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, письменно уведомив об этом Застройщика не позднее, чем за 30 календарных дней до такого отказа, в случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры.

    Суд полагает при изложенных выше обстоятельствах, что в рассматриваемом случае требования к качеству квартир, подлежащих передаче истцу, были существенно нарушены. Справкой о результатах проверки действующего законодательства от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что при вводе дома в эксплуатацию заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации не выдавалось, опровергаются доводы представителя ответчика о соответствии объекта условиям договоров, проектной документации и технических регламентов.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением Обществом договоренности по сроку ввода дома в эксплуатацию, условий договора в части качества жилья истцом в адрес ответчика направлены две претензии о приостановлении исполнения договоров в части пятых платежей, расторжении договоров участия в долевом строительстве, возврате денежных средств в размере 1343000 рублей и 2542544 рублей 80 копеек, а также уплате процентов за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования, что подтверждается квитанциями серии <данные изъяты> №, серии <данные изъяты> №. Указанные претензии были получены Обществом, что не оспаривалось представителем ответчика.

Однако ответчик на претензии истца не ответил, полученные денежные средства не возвратил, проценты не уплатил.

В силу ч. 4 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у истца возникло право требования расторжения договоров в судебном порядке в связи с несоответствием объекта долевого строительства условиям договоров, которое является неустранимым и влечет для истца невозможность достижения цели договоров, поскольку в нарушение условий п. 11.4. Договоров при внесении изменений в проектную декларацию сторонами не заключались дополнительные соглашения.

Согласно ч. 2 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Истцом на счет ответчика перечислены суммы 1342874 рубля 40 копеек и 2542544 рубля 80 копеек, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, и квитанциями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, (номера нет) от ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, ответчик обязан в связи с расторжением договора возвратить истцу уплаченную сумму 3885419 рублей 20 копеек и заплатить проценты за пользование денежными средствами в сумме 1123306 рублей 32 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета размера ставки рефинансирования 9% годовых, поскольку в соответствии с решением Совета директоров Банка России, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 9% годовых (1282059,20 рублей х 645 дней + 650840 рублей х 539 дней +650840 рублей х 435 дней + 650840 рублей х 363 дня +650840 рублей х 269 дней) : 300 х 9% х 2).

Суд, учитывая цену договора, сумму основного долга, считает размер процентов соразмерным последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-I «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд считает, что ответчиком нарушены права <Истец> как участника долевого строительства, поэтому требование истца о компенсации морального вреда, с учетом фактических обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, подлежит частичному удовлетворению, в сумме 200000 рублей.

Требование о взыскании убытков (упущенной выгоды) в размере 461632 рублей 74 копеек не подлежит удовлетворению, так как истцом не предоставлено доказательств, того, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Также не подлежит удовлетворению и требование о взыскании неустойки за неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований истца о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, и взыскании неустойки за пользование денежными средствами, штрафа в доход местного бюджета, так как законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей подлежит применению в части, не урегулированной Законом о долевом участии. Однако Законом об участии в долевом строительстве установлена ответственность и штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов - законная неустойка (штраф, пени) и повышенный размер ответственности застройщика по обязательствам перед участниками долевого строительства - гражданами.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая предмет спора, обстоятельства дела, сумму иска, предъявленного к <Ответчик>, ссылку в договоре на представление интересов истца в подразделениях службы судебных приставов по вопросам взыскания задолженности, а также принцип разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу <Истец> расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому расходы истца по оплате госпошлины подлежат возмещению с ответчика в размере 11000 рублей.

При этом в удовлетворении требования в части взыскания 500 рублей за изготовление нотариальной доверенности должно быть отказано, поскольку в соответствии с ч. 6 ст. 53 ГПК РФ полномочия представителя могут быть определены в устном заявлении, занесенном в протокол судебного заседания, или письменном заявлении доверителя в суде. Не подлежит взысканию и государственная пошлина в сумме 165 рублей - за предоставление информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как данная выписка представлена в обоснование фактов, изложенных в заявлении о принятии мер по обеспечению иска, и не рассматривается как понесенные истцом судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 61.2 БК РФ с <Ответчик> подлежит взысканию госпошлина в бюджет муниципального образования городской округ г. Югорск, от которой истец был освобожден, в сумме 9200 рублей.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд                                  

РЕШИЛ:

    Расторгнуть договоры участия в долевом строительстве № и №, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между <Истец> и <Ответчик>

Взыскать с <Ответчик> в пользу <Истец> сумму оплаты по договорам в размере 3885419 (три миллиона восемьсот восемьдесят пять тысяч четыреста девятнадцать) рублей 20 копеек, неустойку в размере 1123306 (один миллион сто двадцать три тысячи триста шесть) рублей 32 копейки, компенсацию морального вреда в сумме 200000 (двести тысяч) рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11000 (одиннадцать тысяч) рублей и по оплате услуг представителя в сумме 40000 (сорок тысяч) рублей.

В остальной части исковых требований и требований о взыскании судебных расходов <Истец> отказать.

Взыскать с <Ответчик> государственную пошлину в сумме 9200 (девять тысяч двести) рублей в доход муниципального образования городской округ город Югорск.

    Решение может быть обжаловано в Федеральный суд ХМАО - Югры через Югорский районный суд ХМАО - Югры в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

    Решение в окончательной форме принято судом 09 апреля 2010 года.

Верно.

Судья Югорского районного суда             О.В. Василенко

Секретарь суда                     Е.В. Рыбалка