Дело № 2-195/10
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Углич 14 мая 2010 г.
Угличский районный суд Ярославской области в составе:
председательствующего судьи Александровой М.Д.,
при секретаре Ицковой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Углич» к ООО «Градация», Ивагину Н.А. о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Товарищество собственников жилья «Углич» (далее ТСЖ) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Градация», Ивагину Н.А. о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Требования мотивированы тем, что ТСЖ зарегистрировано 28.01.2008 г. собственниками помещений в доме по АДРЕСУ 1. Указанный дом был построен ООО «Градация» с привлечением средств участников долевого строительства. ТСЖ стало известно о том, что технический подвал дома площадью 170,1 кв.м, в котором расположены инженерные коммуникации, принадлежит на праве собственности Ивагину Н.А. Указанный подвал и инженерные коммуникации относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и находятся в их общей долевой собственности. Сделка купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 170,1 кв.м по АДРЕСУ 1 в соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ является ничтожной, как не соответствующая требованиям закона.
В судебном заседании представитель истца ТСЖ – Смирнов В.А., выступающий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске.
Представитель ответчика ООО «Градация» Озеров В.А., выступающий на основании доверенности, исковые требования не признал и пояснил, что Ивагин Н.А. являлся первым дольщиком, с которым ООО «Градация» заключило договор долевого строительства. Ивагин Н.А. внес деньги в строительство дома. Спорное помещение находится не в подвале, а в цокольном этаже здания и имеет отдельные коммуникации. Общие коммуникации, принадлежащие собственникам жилых помещений, по спорному помещению не проходят.
Ответчик Ивагин Н.А. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск и пояснил, что приобрел встроенное нежилое помещение площадью 170,1 кв.м в доме по АДРЕСУ 1 на основании договора долевого участия в строительстве, у него имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности и разрешение на оборудование в указанном помещении магазина, выданное Администрацией Угличского муниципального района. По проекту предусмотрены два отдельных входа в магазин. Помещения, в которых имеются общие коммуникации, находятся в собственности ТСЖ. В настоящее время он не планирует оборудовать в спорном помещении магазин. Ключ от подвала имеется у старшего по дому, у жильцов дома имеется доступ в спорное помещение.
Представители третьих лиц – Угличского отдела Управления Росреестра по Ярославской области, Администрации Угличского муниципального района и Администрации городского поселения Углич в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены. От Угличского отдела Управления Росреестра по Ярославской области и Администрации Угличского муниципального района поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, суд пришел к следующему: из материалов дела видно, что разрешение на строительство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН со сроком действия – до 10 мая 2010 г. жилого дома с мансардой по АДРЕСУ 1 было выдано ООО «Градация» Администрацией Угличского муниципального района Ярославской области. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Градация» и Ивагиным Н.А. был заключен договор долевого строительства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН части встроенного нежилого помещения, находящегося в цокольном этаже дома по АДРЕСУ 1, общей площадью ориентировочно 180,0 кв.м. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН было выдано ООО «Градация» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В соответствии с актом приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА застройщик ООО «Градация» передал, а участник долевого строительства Ивагин Н.А. принял объект, расположенный по АДРЕСУ 1, в части встроенного нежилого помещения, находящейся в подвальном этаже общей площадью 170,1 кв.м. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Ивагин Н.А. получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное помещение. Согласно данным технического паспорта Угличского отделения Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» нежилое помещение, состоящее из помещений № № 2-5, 7-10 общей площадью 170,1 кв.м находится в подвале дома по АДРЕСУ 1.
Из системного толкования действующего гражданского и жилищного законодательства РФ жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, чердаки и т.д.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
В соответствии со ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, общее имущество – часть комплекса недвижимого имущества, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с его назначением и следующее его судьбе.
В материалы дела представлен технический паспорт встроенного нежилого помещения , акт обследования подвала жилого дома по АДРЕСУ 1, план осветительной сети подвального помещения, план системы внутреннего водопровода, горячего водоснабжения и канализации. На основании указанных документов установлено, что в помещениях № 2, 3, 5, 9, 10 находится электропровод осветительной сети подвального помещения; в помещении № 2 находится водомерный узел, установлены манометры; в помещениях № 2, 3, 7, 10 находятся стояки и трубопроводы систем отопления, водоснабжения и канализации с запорной арматурой. Данные обстоятельства также подтверждены фотографиями (л.д. 20-29) и не оспариваются сторонами.
Доводы представителя ответчика ООО «Градация» Озерова В.А. и ответчика Ивагина Н.А. о том, что спорное помещение имеет отдельные коммуникации; общие коммуникации, принадлежащие собственникам жилых помещений, по спорному помещению не проходят, опровергаются вышеуказанными доказательствами и подтверждения в судебных заседаниях не нашли.
Таким образом, в суде подтверждено, что в помещениях подвала спорного нежилого помещения (по техническому паспорту) № 2, 3, 5, 7, 9, 10 располагаются коммуникации неразрывно связанные с жизнеобеспечением жилого дома, поэтому к ним необходим беспрепятственный доступ в том числе и для того, чтобы при аварийной ситуации имелась возможность быстро слить воду из стояка, перекрыть подачу горячей воды.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности находятся не части технических этажей, подвалов, в которых имеется инженерное оборудование и коммуникации, а эти объекты в целом. Спорное помещение подвала в доме по АДРЕСУ 1 имеет один вход из подъезда жилого дома, является единым и его эксплуатация разными собственниками по различным назначениям невозможна.
Места общего пользования в жилом доме возводятся за счет средств дольщиков и входят в расчет общей стоимости квадратного метра строительства. Разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт итоговой проверки и заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) Инспекции Госстройнадзора Ярославской области выданы на жилой 16-и квартирный дом по АДРЕСУ 1 и не содержат данных о встроенном нежилом помещении магазина «Обувь» или какого-либо иного назначения. Генеральный план, планировочная схема организации земельного участка проектируемого встроенного магазина «Обувь», проект магазина разработаны после введения жилого дома в эксплуатацию. Следовательно, заключив договор долевого строительства на спорное помещение подвала, застройщик получил сумму за спорное помещение с участников долевого строительства – собственников квартир, а также с участника долевого строительства - Ивагина Н.А.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. С учетом вышеуказанных норм, суд считает ТСЖ надлежащим истцом по заявленным требованиям.
Последствия недействительности ничтожной сделки предусмотрены положением п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, т.е стороны возвращаются в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.
При таких обстоятельствах договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ООО «Градация» и Ивагиным Н.А. долевого строительства части встроенного нежилого помещения проектной площадью 180,0 кв.м в цокольном этаже жилого дома по АДРЕСУ 1, является ничтожным, и спорное нежилое помещение должно быть передано в общую долевую собственность членов ТСЖ.
Ответчиком Ивагиным Н.А. в судебном заседании заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Датой исполнения ничтожной сделки следует считать дату государственной регистрации права собственности Ивагина Н.А. на спорное помещение - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. При указанных обстоятельствах срок исковой давности истцом не пропущен.
В соответствии с п.п. 4.1, 4.2 указанного договора, актом приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, справкой об оплате по договору долевого строительства Ивагин Н.А. оплатил за спорное нежилое помещение ... руб.
Согласно положениям ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме не могут быть самостоятельно отчуждены. Указанные объекты по решению общего собрания собственников квартир могут быть лишь переданы третьим лицам в пользование (возмездное или безвозмездное).
С учетом изложенного, спорное нежилое помещение не является оборотоспособным. При указанных обстоятельствах, в соответствии с положениями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», спорное нежилое помещение не имеет рыночной стоимости.
Суд приходит к выводу о том, что при применении последствий недействительности ничтожной сделки осовременивание денежных средств в сумме ... руб., уплаченных по ничтожному договору, должно быть произведено путем индексации с учетом роста рыночных цен на нежилые помещения за период с даты заключения договора по день рассмотрения дела в суде.
Согласно письму оценщика ФИО 1 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. коэффициент роста рыночных цен на первичное строительство с апреля 2007 г. по апрель 2010 г. составляет 1, 0238922, коэффициент роста сметной стоимости – 1,425208. Из пояснений в судебном заседании представителя ответчика ООО «Градация» Озерова В.А. и ответчика Ивагина Н.А. следует, что цена спорного помещения при заключении договора долевого строительства была определена исходя из рыночной, а не сметной стоимости объекта, поэтому при индексации уплаченной по ничтожному договору денежной суммы суд применят коэффициент роста рыночных цен на первичное строительство.
Оснований к критической оценке представленной динамики роста цен на нежилые помещения на первичном рынке строительства суд не находит.
Таким образом, денежные средства, уплаченные по ничтожному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме ... руб., с учетом индексации на день разрешения спора составят ....
В соответствии с положениями ст.ст. 94, 98, 100, 103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца в равных долях в счет возврата расходов: по оплате госпошлины ... руб.; услуг представителя, которые суд определяет в разумных пределах, в размере ... руб., и в пользу оценщика ФИО 1 денежную сумму, причитающуюся за проведение оценочной работы, в размере ... руб., которую суд признает необходимыми расходами, связанными с рассмотрением дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
признать договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ООО «Градация» и Ивагиным Н.А. на участие в строительстве части встроенного нежилого помещения проектной площадью 180,0 кв.м, находящегося в цокольном этаже жилого дома по АДРЕСУ 1, недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Признать недействительным свидетельство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о государственной регистрации права собственности Ивагина Н.А. на встроенное нежилое помещение общей площадью 170,1 кв. м, расположенного по АДРЕСУ 1, выданное ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Обязать Ивагина Н.А. передать нежилое помещение площадью 170,1 кв.м, находящееся в подвале жилого дома по АДРЕСУ 1, в общую долевую собственность членов ТСЖ «Углич».
Взыскать с ООО «Градация» в пользу Ивагина Н.А. ... руб.
Взыскать с ООО «Градация» в пользу ТСЖ «Углич» возврат госпошлины в сумме ... руб. и расходы на оплату услуг представителя в сумме ... руб.
Взыскать с Ивагина Н.А. в пользу ТСЖ «Углич» возврат госпошлины ... руб. и расходы на оплату услуг представителя в сумме ... руб.
Взыскать с ООО «Градация» и Ивагина Н.А. в пользу ФИО 1 денежную сумму, причитающуюся за проведение оценочных работ в размере ...руб. с каждого.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Угличский районный суд в течение десяти дней с даты составления мотивированного решения 04.06.2010 г.
Судья М.Д. Александрова
Справка
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда 22.07.2010 г. определила: уточнить решение Угличского районного суда от 14.05.2010 г. - Прекратить право собственности Ивагина Н.А. на встроенное нежилое помещение общей площадью 170,1 кв.м., этаж подвал, расположенного по АДРЕСУ 1. Абзац третий резолютивной части решения исключить.