Дело № 2-13/10
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Углич 07 июля 2010 г.
Угличский районный суд Ярославской области в составе:
председательствующего судьи Александровой М.Д.,
при секретаре Ицковой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Содружество» к Пискаревой Н.М., ООО «Пятерочка» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Товарищество собственников жилья «Содружество» (далее ТСЖ ) обратилось в суд с иском к Пискаревой Н.М. о признании недействительной сделки по приобретению права собственности на встроенное нежилое помещение (подвал) площадью 207,5 кв.м, расположенное по АДРЕСУ 1. Требования мотивированы тем, что ТСЖ зарегистрировано ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА собственниками помещений в многоквартирном по АДРЕСУ 1. ТСЖ стало известно о том, что подвальное помещение дома площадью 207 кв.м, в котором расположены инженерные коммуникации, принадлежит на праве собственности Пискаревой Н.М. Указанный подвал и инженерные коммуникации относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и находятся в их общей долевой собственности. Сделка по приобретению права собственности на встроенное нежилое помещение площадью 207,5 кв.м по АДРЕСУ 1 в соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования (т. 1 л.д. 102-103, т. 2 л.д. 9). Просит признать договор купли-продажи встроенного нежилого помещения ( подвала ) № 45-57 площадью 207,5 кв.м, расположенного по АДРЕСУ 1, недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки: признать недействительным свидетельство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о государственной регистрации права собственности ООО «Пятерочка» и свидетельство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о государственной регистрации права собственности Пискаревой Н.М. на указанное выше помещение; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Пискаревой Н.М. на встроенное нежилое помещение (подвал) площадью 207,5 кв.м по АДРЕСУ 1; обязать Пискареву Н.М. передать данное помещение в ТСЖ «Содружество».
Представители истца Румянцев Б.Н. и Сытник Н.С. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.
Ответчик Пискарева Н.М., представители ответчиков ООО «Пятерочка», Администрации Угличского муниципального района и третьего лица Угличского отдела Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. От представителей ответчика – Администрации УМР и третьего лица – Угличского отдела Управления Росреестра по Ярославской области поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ответчика Пискаревой Н.М. по доверенности Губина Н.А. исковые требования не признала по тем основаниям, что ТСЖ не может являться истцом по настоящему делу, так как не является собственником помещений в многоквартирном доме; истцом не предоставлены документы, подтверждающие право собственности всех собственников помещений; дело неподведомственно суду общей юрисдикции и должно рассматриваться Арбитражным судом Ярославской области; спорное помещение находится не в подвале, а в цокольном этаже здания; наличие технического оборудования в ряде помещений не указывает на техническое назначение этого помещения; часть подвального помещения находится в собственности и используется собственниками для предпринимательских целей.
Третье лицо Шереметьев Е.А. исковые требования поддержал.
Третьи лица: Украинец Л.С., Соловьева М.А., Холмовская В.Н., Сайковская Т.А., Задорожный И.А., Федорова О.Н., Пешнева О.Р., Головкина Е.Н., Фарутина Е.А., Ветрова Е.С., Правдина Е.В., Румянцева Т.Д., Кознов В.В., Курылев М.П., Порадюк К.Б., Саламатина Н.Н., Хрюкина Л.Д., Луканов Д.Н., Колесов С.В., Алиева С.Д., Шилыковская Д.Н., Луканова И.Г., Курилов А.А., Лобышев М.Н., Рыхлова И.Н., Мезина О.Г., ИП Зиновьев В.С., ИП Баклыкова Е.А., ИП Гусаров В.А., ИП Вычужанина Е.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Их представитель Сытник Н.С., выступающий на основании доверенности, исковые требования поддержал.
Выслушав представителей сторон и третьих лиц, третье лицо – Шереметьева Е.А., исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, суд пришел к следующему: из материалов дела видно, что разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством жилого дома со встроенными магазинами и офисами на 1-м этаже, расположенного по АДРЕСУ 1, общей площадью 1697,9 кв.м, в том числе жилой площадью 989,5 кв.м, общей площадью встроенных помещений 737,3 кв.м было выдано ООО «Пятерочка» Администрацией Угличского муниципального района Ярославской области на основании постановления Главы Угличского муниципального района . ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Пятерочка» и Пискаревой Н.М. был заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещении (подвала) № 45-57, находящегося в кирпичном четырехэтажном доме, общей площадью 207,5 кв.м, расположенного по АДРЕСУ 1. В соответствии с передаточным актом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Продавец ООО «Пятерочка» передал, а Покупатель Пискарева Н.М. приняла указанное встроенное нежилое помещение. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Пискарева Н.М. получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное помещение. Согласно данным технического паспорта Угличского отделения Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА нежилое помещение, состоящее из помещений №№ 45 – 57 общей площадью 207,5 кв.м, находится в подвале дома по АДРЕСУ 1.
В соответствии с нормами действующего гражданского и жилищного законодательства РФ жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, чердаки и т.д.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
В соответствии со ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, общее имущество – часть комплекса недвижимого имущества, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с его назначением и следующее его судьбе.
В материалы дела представлен технический паспорт встроенного нежилого помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; акт обследования подвала жилого дома по АДРЕСУ 1 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с пояснительной запиской; схема розлива отопления по подвалу; план прокладки сетей отопления в подвале; план общедомовой канализации; план магистральных сетей (подвал); план системы внутреннего водопровода и горячего водоснабжения; фотографии инженерных сетей, кабелей, узлов учета, запорной арматуры, расположенных в спорных помещениях подвала. На основании указанных документов установлено, что в помещениях №№ 45-46 находятся стояки системы центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения с запорной арматурой; в помещении № 47 находится входное распределительное устройство 2 системы электроснабжения; в помещении № 48 находится входное распределительное устройство 1 электроснабжения, разводка системы отопления, стояки системы отопления с запорной арматурой; в помещении № 49 находится ввод холодного водоснабжения, водомерный узел и задвижка на подаче холодной воды, стояки и трубы систем отопления, холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой; в помещении № 51 находится канализационная труба с люком для ревизии; в помещениях №№ 52-53 находятся трубы и стояк системы отопления с запорной арматурой. В помещении № 55 установлены стояки и трубопроводы систем холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, стояк канализационной системы с люком для ревизии. Данные обстоятельства также подтверждены фотографиями (л.д. 89-99).
Таким образом, в суде установлено, что в помещениях подвала спорного нежилого помещения (по техническому паспорту) №№ 45-57 располагаются коммуникации неразрывно связанные с жизнеобеспечением жилого дома, поэтому к ним необходим беспрепятственный доступ в том числе и для того, чтобы при аварийной ситуации имелась возможность быстро слить воду из стояка, перекрыть подачу горячей воды.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности находятся не части технических этажей, подвалов, в которых имеется инженерное оборудование и коммуникации, а эти объекты в целом. Спорное помещение подвала в доме по АДРЕСУ 1 имеет один вход из подъезда жилого дома, является единым и неразрывно связано с жизнеобеспечением жилого дома.
Места общего пользования в жилом доме возводятся за счет средств дольщиков и входят в расчет общей стоимости квадратного метра строительства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано на жилой дом по АДРЕСУ 1 со встроенными магазинами и офисами на 1-м этаже и не содержат данных о встроенных нежилых помещениях магазина, офиса или какого-либо иного назначения в подвале жилого дома. Представленные в материалы дела документы: акт приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, акт приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, акт приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, протокол от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (т.1 л.д.39, 165-167) не доказывают вложение ООО «Пятерочка» в строительство жилого дома по АДРЕСУ 1 собственных средств.
Согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в этом доме и не могут быть самостоятельно отчуждены. Указанные объекты по решению общего собрания собственников квартир могут быть лишь переданы третьим лицам в пользование (возмездное или безвозмездное).
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. С учетом вышеуказанных норм, суд считает ТСЖ надлежащим истцом по заявленным требованиям.
Последствия недействительности ничтожной сделки предусмотрены положением п. 2 ст.302 ГК РФ.
На основании вышеизложенного договор купли-продажи встроенного нежилого помещения (подвала) № 45-57 общей площадью 207,5 кв.м по АДРЕСУ 1, заключенный между ООО «Пятерочка» и Пискаревой Н.М., является ничтожным. Право собственности Пискаревой Н.М. должно быть прекращено, спорное нежилое помещение подлежит передаче в общую долевую собственность членов ТСЖ в силу закона, поэтому не требует дополнительного указания на него при применении последствий недействительности ничтожной сделки. Прекращение права собственности Пискаревой Н.М. на спорное недвижимое имущество влечет исключение из ЕГРП записи о регистрации права собственности Пискаревой Н.М. на встроенное нежилое помещение (подвал) площадью 207,5 кв.м по АДРЕСУ 1, поэтому дополнительного указания на признание свидетельства о праве собственности Пискаревой Н.М. недействительным и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности при применении последствий недействительности ничтожной сделки не требуется.
Представителем ответчика Пискаревой Н.М. в судебном заседании заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Датой исполнения ничтожной сделки следует считать дату государственной регистрации права собственности Пискаревой Н.М. на спорное помещение - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА При указанных обстоятельствах срок исковой давности истцом не пропущен.
В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, передаточным актом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, справкой об оплате от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по договору купли-продажи Пискарева Н.М. оплатила за спорное нежилое помещение ... руб..
Согласно положениям ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме не могут быть самостоятельно отчуждены. С учетом изложенного, спорное нежилое помещение не является оборотоспособным. При указанных обстоятельствах, в соответствии с положениями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», спорное нежилое помещение не имеет рыночной стоимости.
Суд приходит к выводу о том, что при применении последствий недействительности ничтожной сделки сумма ... руб., уплаченная по ничтожному договору, подлежит индексации с учетом роста рыночных цен на нежилые помещения за период с даты заключения договора ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по день рассмотрения дела в суде.
Согласно письму оценщика ФИО 1 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА коэффициент роста рыночных цен на первичное строительство с августа 2007 г. составляет 1,0230577, коэффициент роста сметной стоимости – 1,375172. Из пояснений в судебном заседании представителя ответчика Пискаревой Н.М. следует, что цена спорного помещения при заключении договора купли-продажи была определена исходя из рыночной, а не сметной стоимости объекта, поэтому при индексации уплаченной по ничтожному договору денежной суммы суд применяет коэффициент роста рыночных цен на первичное строительство.
Оснований к критической оценке представленной динамики роста цен на нежилые помещения на первичном рынке строительства суд не находит.
Таким образом, денежные средства, уплаченные по ничтожному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме ... руб., с учетом индексации на день разрешения спора составят ... руб.
В соответствии с положениями ст. ст. 94, 98, 103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца в равных долях в счет возврата расходов по оплате госпошлины ... руб. и в пользу оценщика ИП ФИО 1 денежная сумма, причитающаяся за проведение оценочной работы, в размере ... руб., которую суд признает необходимыми расходами, связанными с рассмотрением дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
признать договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА встроенного нежилого помещения (подвала) № 45-57 общей площадью 207,5 кв.м, находящегося в жилом доме по АДРЕСУ 1, заключенный между ООО «Пятерочка» и Пискаревой Н.М. недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Прекратить право собственности Пискаревой Н.М. на встроенное нежилое помещение (подвал) № 45-57 общей площадью 207,5 кв.м, расположенное по АДРЕСУ 1.
Признать недействительным свидетельство серия: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданное ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Пятерочка» на встроенное нежилое помещение (подвал) № 45-57 общей площадью 207,5 кв.м, расположенное по АДРЕСУ 1.
Взыскать с ООО «Пятерочка» в пользу Пискаревой Н.М. ... руб.
Взыскать с ООО «Пятерочка » и Пискаревой Н.М. в пользу ТСЖ «Содружество» возврат госпошлины в сумме ... руб., по ... руб. с каждого.
Взыскать с ООО «Пятерочка» и Пискаревой Н.М. в пользу ИП ФИО 1 денежную сумму, причитающуюся за проведение оценочных работ в размере ... руб., по ... руб. с каждого.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Угличский районный суд в течение десяти дней с даты составления мотивированного решения 12.08.2010 г., начиная с 13.08.2010 г.
Судья: М.Д. Александрова