дело № 2-1267/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Нефтеюганск 13 октября 2011 года
Нефтеюганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Хуснутдинова Ф.Ф.,
с участием представителей: истца – Матрухиной В.А., Никулина С.В.,
ответчика – Махмудова А.Т.о.
третьего лица – Антимонова В.В.
при секретаре Заремба Н.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Юганскжилстрой» к Бахтиярову Рафику Рухулловичу об обязании освободить нежилое помещение проходной, обязании прекратить чинить препятствия в пользовании нежилым помещением проходной, обязании освободить земельный участок, обязать прекратить чинить препятствия в пользовании указанными объектами недвижимости и по встречному иску Бахтиярова Рафика Рухулловича к ООО «Юганскжилстрой» о переводе прав по договору аренды земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Юганскжилстрой» обратилось в суд с иском к Бахтиярову Р.Р., в котором указало, что между Департаментом имущественных и земельных отношений (ДИЗО) администрации г. Нефтеюганска (Арендодатель) и 000 «Юганскжилстрой» (Арендатор) 09.08.2007г. заключен договор № 185 аренды земельного участка. Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 27572кв.м. по адресу: <адрес> Кроме того, ООО «Юганскжилстрой» принадлежит на праве собственности нежилое помещение – проходная, общей площадью 87кв.м. и ряд иных объектов недвижимого имущества и инженерных сетей, расположенных на территории вышеуказанного земельного участка. Бахтияров Р.Р. после приобретения по договору купли-продажи части имущества, расположенного на территории данного земельного участка, путем установления своих шлагбаума и охраны закрыл истцу доступ на всю территорию земельного участка и проходной, принадлежащих ООО «Юганскжилстрой», тем самым неправомерно лишил ООО «Юганскжилстрой» права пользования земельным участком и проходной. Ответчик без установленных законом или сделкой оснований самовольно захватил объекты недвижимости ООО «Юганскжилстрой», принудительно прекратил доступ к ним истца и его работников и владеет и использует объекты для извлечения прибыли. Свои неправомерные действия ответчик обосновывает тем, что право аренды на объекты истца перешло к нему вследствие заключения им ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО4 договора купли-продажи. При переговорах с Бахтияровым Р.Р. о прекращении действий, препятствующих свободному доступу истца к его объектам, к соглашению прийти не удалось. Бахтияров заявил, что возможность беспрепятственного доступа на объекты появится у ООО «Юганскжилстрой» только после соответствующего решения суда. Просит: обязать Бахтиярова Р.Р. освободить нежилое помещение – проходную, общей площадью 87кв.м.; обязать Бахтиярова Р.Р. прекратить чинить препятствия в пользовании проходной общей площадью 87кв.м.; обязать Бахтиярова Р.Р. освободить земельный участок 27572кв.м. от движимого иного имущества; обязать Бахтиярова Р.Р. прекратить чинить препятствия истцу в пользовании указанными объектами недвижимости: восстановить свободный, беспрепятственный и безвозмездный доступ и проход к имуществу, проход, проезд лиц, работающих у истца (работодателей и работников), проезд легкового, грузового автотранспорта и груза, следуемого к истцу без какого- либо ограничения и досмотра, отсутствие необходимости оформления пропусков для доступа на территорию по указанному адресу, для чего запретить ответчику несогласованно с истцом перегораживать проезд и проход, выставлять на въезде охрану, размещать несогласованный с истцом пропускной режим, совершать любые действия, препятствующие истцу осуществлять права пользования объектами недвижимого имущества; взыскать с ответчика госпошлину 4000руб.
Бахтияров Р.Р. обратился к ООО «Юганскжилстрой» со встречным иском, в котором указал, что ООО «Юганскжилстрой» 20.03.2009г. продало ФИО4 по договору купли-продажи недвижимого имущества три объекта недвижимости. Земельным участком, на котором расположены данные строения, ООО «Юганскжилстрой» пользовалось на основании Договора аренды земельного участка № 185 от 09.08.2007г. Согласно пункту 2.3 Договора купли-продажи ООО «Юганскжилстрой» передало ФИО4 право пользования земельным участком площадью 27572кв.м., на котором расположены строения. В соответствии с пунктом 2.6 договора ФИО4 самостоятельно должна была осуществить переоформление арендных отношений, а ООО «Юганскжилстрой» должно было оказать ей в этом необходимое содействие. При этом именно ООО «Юганскжилстрой» должно было уведомить арендодателя (муниципалитет) о передаче ФИО4 прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 185 от 09.08.2007г. (пункт 2.5 договора). Однако фактически ФИО4 договор аренды земельного участка так и не заключила. Впоследствии в сентябре того же года ФИО4 продала по Договору купли-продажи недвижимости эти же строения Бахтиярову Р.Р. Одновременно с этим приобретенное ранее право на земельный участок ФИО4 передала в соответствии с пунктом 2.3 договора новому собственнику строений - Бахтиярову Р.Р. При этом, поскольку ФИО4 так и не переоформила на себя право аренды земельного участка, в абзаце втором пункта 2.3 договора есть отметка о том, что прежний арендатор (ООО «Юганскжилстрой») извещен о сделке и возражений применительно к ней не имеет, о чем свидетельствует подпись руководителя общества - ФИО5 Согласно пункту 2.6 договора Бахтияров P.P. должен самостоятельно переоформить право на земельный участок, а продавец должен оказать ему в этом содействие. Но, поскольку продавец (ФИО4) сама так и не оформила право аренды на участок, такое содействие было оказано со стороны ООО «Юганскжилстрой»: 14.12.2009г. общество обратилось в муниципалитет с заявлением о расторжении Договора аренды земельного участка № 185 от 09.08.2007г. Орган местного самоуправления не предпринял никаких мер для фактического расторжения договора аренды участка с обществом. В связи с этим формально ООО «Юганскжилстрой» считается арендатором данного земельного участка и использует это обстоятельство, предъявляя необоснованные претензии в отношении данного земельного участка Бахтиярову Р.Р. ООО «Юганскжилстрой» продав недвижимость, находящуюся на земельном участке, утратило право на этот земельный участок и, соответственно, не может являться его арендатором в силу закона. В пункте 2.3. договора купли-продажи недвижимости № 1-09 от 20.03.2009г., заключенном между ООО «Юганскжилстрой» и ФИО4, говорится, что продавец (ООО «Юганскжилстрой») одновременно с передачей недвижимости передает покупателю (ФИО4) право пользования земельным участком, указанным в пункте 2.1. договора - земельном участке площадью 27572кв.м. В пункте 2.5 договора содержится условие, согласно которому ООО «Юганскжилстрой» должно уведомить арендодателя земельного участка {муниципалитет) о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 185 от 09.08.2007г. покупателю недвижимости, расположенной на данном земельном участке. Нормы права и положения заключенных договоров однозначно указывают на то, что ООО «Юганскжилстрой» утратило право аренды земельного участка площадью 27572кв.м. А то, что муниципалитет до настоящего времени так и не расторг с обществом договор аренды земельного участка - это формальное обстоятельство, которое не должно и не может влечь за собой никаких юридических последствий. Оформив право собственности на купленные строения, Бахтияров P.P. приобрел и право аренды земельного участка, занятого этими строениями, даже, несмотря на то, что фактически с ним договор аренды участка по каким-то причинам заключен не был. Приобретение права аренды участка происходит автоматически - в силу закона. А поскольку согласно договору купли-продажи недвижимости ООО «Юганскжилстрой» передало право аренды всего земельного участка площадью 27572кв.м., постольку Бахтияров P.P. в силу закона становится арендатором всего земельного участка площадью 27572кв.м. В настоящий момент юридически именно Бахтияров P.P. является арендатором спорного земельного участка, несмотря на отсутствие самого договора аренды. Просит перевести права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка № 185 от 09.08.2007г., предметом которого является земельный участок площадью 27572кв.м., с ООО «Юганскжилстрой» на Бахтиярова Р.Р.
В судебном заседании представители ООО «Юганскжилстрой» Матрухина В.А. и Никулин С.В., действующие по доверенности, исковые требования ООО «Юганскжилстрой» поддержали полностью, мотивировав их доводами, изложенными в исковом заявлении, встречный иск Бахтиярова Р.Р. не признали полностью, и пояснили, что договор аренды земельного участка, заключенный между ООО «Юганскжилстрой» и ДИЗО администрации города не был расторгнут, в установленном законом порядке, и действует по настоящее время. ООО «Юганскжилстрой» свои обязательства по договору аренды земельного участка исполняет надлежащим образом и в полном объеме, арендную плату выплачивает арендодателю. В связи с чем права и обязанности арендатора земельного участка не могут быть переведены с ООО «Юганскжилстрой» на Бахтиярова Р.Р.
В судебном заседании Бахтияров Р.Р. и его представитель Махмудов А.Т.о. исковые требования ООО «Юганскжилстрой» не признали полностью, свои встречные исковые требования поддержали, мотивировав их доводами, изложенными во встречном исковом заявлении.
В судебном заседании представитель третьего лица (ДИЗО администрации г. Нефтеюганска) Антимонов В.В. поддержал исковые требования ООО «Юганскжилстрой», со встречными исковыми требованиями Бахтиярова Р.Р. не согласился.
Заслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает иск ООО «Юганскжилстрой» обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, а исковые требования Бахтиярова Р.Р. необоснованными и удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что 09.08.2007г. между ДИЗО администрации г. Нефтеюганска и ООО «Юганскжилстрой» был заключен договор аренды № 185 на спорный земельный участок общей площадью 27572кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок действия договора установлен п. 7.1. договора с 16.05.2007г. на 3 года, т.е. до 16.05.2010г. (л.д. 7-13).
20.03.2009г. ООО «Юганскжилстрой» и ИП ФИО4 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества № 1-09, в соответствии с которым ООО «Юганскжилстрой» продало, а ИП ФИО4 купила три, отдельно стоящих объекта недвижимости: нежилое здание (административно-бытовое здание) общей площадью 714,7кв.м, нежилое здание (склад) общей площадью 986,3кв.м, нежилое здание (склад № 2) общей площадью 1056кв.м (л.д. 189-195). Все три объекта расположены на спорном земельном участке.
14 сентября 2009 года ИП ФИО4 перепродала Бахтиярову Р.Р. вышеуказанные три объекта недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества за № 1-09-09 (л.д. 196-200).
Право собственности на данные объекты зарегистрировано за Бахтияровым Р.Р., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.201-203).
Из вышеизложенного следует, что к Бахтиярову Р.Р. перешло право собственности на три отдельно стоящих объекта недвижимости - административно-бытовое здание и два склада. А в соответствии с ч.ч. 1,3 ст. 552 ГК РФ, к нему перешло право аренды на часть спорного земельного участка, занимаемого данными объектами недвижимости.
Согласно ч.ч. 1,3 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные положения приведены в ч. 1 ст. 35 ЖК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Право аренды всего спорного земельного участка к Батиярову Р.Р. не перешло. Арендатором спорного земельного участка являлось и является в настоящее время ООО «Юганскжилстрой».
Однако Бахтияров занял весь спорный земельный участок и использует его в своей хозяйственной деятельности, что он сам не отрицал в судебном заседании, что также подтверждается ответом на обращение Нефтеюганского отдела Природнадзора Югры.
(л.д. 139)
В судебном заседании Бахтияров пояснил, что считает, что к нему перешло от ООО «Юганскжилстрой» право аренды всего земельного участка, в силу приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. Также Бахтияров признал факт ограничения доступа на земельный участок, пояснил, что установил на въезде на территорию базы шлагбаум, въезд на территорию базы транспортных средств осуществляется по утвержденному им списку.
Какого-либо соглашения между ООО «Юганскжилстрой» и Бахтияровым о порядке пользования спорным земельным участком не достигнуто. На неоднократные обращения ООО «Юганскжилстрой» о возврате имущества к нему лично и в правоохранительные органы Бахтияров не реагирует (л.д. 26,27,37,40-41,42-43,94,95-96,97-98,99,101,102,103,105-106,114,115-116,119-120,124,127-128).
Площадь спорного земельного участка составляет 27572кв.м. Общая площадь земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащим Бахтиярову, составляет 2757кв.м. (714,7+986,3+1056).
Таким образом, Бахтияров незаконно, не имея для того никаких оснований, пользуется земельным участком площадью 24815кв.м. (27572кв.м. - 2757кв.м.), принадлежащим на праве аренды ООО «Юганскжилстрой», что делает невозможным пользование земельным участком истцом, установил пропускной режим на въезде на территорию базы и тем самым препятствует истцу в пользовании земельным участком.
В связи с чем, суд считает необходимым обязать Бахтиярова освободить спорный земельный участок площадью 24815кв.м. и обязать прекратить чинить препятствия ООО «Юганскжилстрой» в пользовании данным земельным участком.
Исковое требование ООО «Юганскжилстрой» обязать Бахтиярова Р.Р. освободить нежилое помещение – проходную и обязать прекратить чинить препятствия в пользовании проходной необоснованно и удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как установлено в судебном заседании, подтверждено материалами дела и показаниями сторон, ООО «Юганскжилстрой» и Бахтияров Р.Р. совместно пользуются нежилым помещением – проходной. В здании проходной располагаются производственные службы Бахтиярова и в этом же здании располагаются работники ООО ЧОП «Авангард-Ястреб». Согласно договора № 63\11 от 01.05.2011г. на оказание охранных услуг, ООО ЧОП «Авангард-Ястреб» принял на себя обязательства по охране земельного участка и находящегося на его территории имущества ООО «Юганскжилстрой». Охрана объекта осуществляется круглосуточным постом, состоящим из двух охранников (л.д. 107-113). Охранники ООО ЧОП «Авангард-Ястреб» находятся в помещении проходной не по собственной инициативе, а на основании договорных отношений с ООО «Юганскжилстрой». Из чего следует, что ООО «Юганскжилстрой» имеет свободный доступ в помещение проходной.
В нарушение положений ст.ст. 12,56 ГПК РФ, представители истца не представили объективных доказательств, подтверждающих то, что Бахтияров чинит препятствия ООО «Юганскжилстрой» в пользовании проходной. В материалах дела таких доказательств нет.
Кроме того, в материалах дела имеется постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 19 мая 2011г. (л.д. 133), согласно которому 17 мая 2011г. заместитель директора ООО «Юганскжилстрой» Никулин С.В. пытался установить дополнительный замок на входную дверь в помещение проходной. Т.е. должностное лицо истца предпринимало попытки воспрепятствовать Бахтиярову пользоваться помещением проходной, а не наоборот.
Исковое требование Бахтиярова Р. О переводе прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка необоснованно и удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Бахтияров заявил исковое требование диаметрально противоположное, взаимоисключающее исковым требованиям ООО «Юганскжилстрой». Поскольку исковые требования ООО «Юганскжилстрой» в части освобождения земельного участка и обязания не чинить препятствия в пользовании земельным участком удовлетворены судом по вышеизложенным основаниям, то исковое требование Бахтиярова удовлетворено быть не может.
09.08.2007г. между ДИЗО администрации г. Нефтеюганска и ООО «Юганскжилстрой» был заключен договор аренды № 185 на спорный земельный участок общей площадью 27572кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Срок действия договора установлен п. 7.1. договора с 16.05.2007г. на 3 года, т.е. до 16.05.2010г.
(л.д. 7-13)
Данный договор не расторгнут, не признан недействительным. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Вышеуказанный договор считается возобновленным на неопределенный срок.
14 декабря 2009г. представитель ООО «Юганскжилстрой» обратился к главе города с заявлением о расторжении договора аренды № 185 на спорный земельный участок (л.д. 216). Муниципалитетом договор аренды расторгнут не был. ООО «Юганскжилстрой», в свою очередь, также не предпринимало никаких действий для фактического расторжения договора – земельный участок не возвратило муниципалитету и продолжало пользоваться земельным участком. А также ООО «Юганскжилстрой» производит оплату за аренду, что подтверждается Актом сверки и платежными поручениями за 2010 и 2011 годы (л.д. 47-50,134-135,136-137).
Удовлетворяя частично исковые требования ООО «Юганскжилстрой», в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает в его пользу с Бахтиярова Р.Р. госпошлину в размере 4000руб., подтвержденную документально (л.д. 1).
Обсуждая ходатайство представителя ООО «Юганскжилстрой» об обращении решения суда о возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании земельным участком к немедленному исполнению, суд не находит оснований для обращения решения суда к немедленному исполнению, поскольку истцом и его представителями не представлены доказательства наличия особых обстоятельств, вследствие которых замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу для взыскателя или невозможности его исполнения.
Согласно ч. 1 ст. 212 ГПК РФ, суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Обязать Бахтиярова Рафика Рухуловича освободить земельный участок кадастровый номер № площадью 24815 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес> от движимого иного имущества.
Обязать Бахтиярова Рафика Рухуловича прекратить чинить препятствия ООО «Юганскжилстрой» в пользовании земельным участком кадастровый номер № площадью 24815 квадратных метров, а именно: восстановить свободный, беспрепятственный и безвозмездный доступ и проход к имуществу, проход, проезд лиц, работающих у ООО «Юганскжилстрой» (работодателей и работников), проезд легкового, грузового автотранспорта и груза, следуемого к ООО «Юганскжилстрой» без какого-либо ограничения и досмотра, отсутствие необходимости оформления пропусков для доступа на территорию по указанному адресу, для чего запретить Бахтиярову Рафику Рухуловичу несогласованно с ООО «Юганскжилстрой» перегораживать проезд и проход, выставлять на въезде охрану, размещать несогласованный с ООО «Юганскжилстрой» пропускной режим, совершать любые действия, препятствующие ООО «Юганскжилстрой» осуществлять права пользования земельным участком кадастровый номер № площадью 24815 квадратных метров.
В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Юганскжилстрой» – отказать.
Бахтиярову Рафику Рухулловичу в иске к ООО «Юганскжилстрой» о переводе прав по договору аренды земельного участка - отказать.
Взыскать с Бахтиярова Рафика Рухуловича в пользу ООО «Юганскжилстрой» затраты по оплате госпошлины – 4000 (четыре тысячи) рублей.
В удовлетворении ходатайства представителя ООО «Юганскжилстрой» Матрухиной В.А. об обращении решения суда к немедленному исполнению – отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с подачей жалобы через Нефтеюганский городской суд.
судья подпись
Верно судья Хуснутдинов Ф.Ф.
мотивированное решение изготовлено 18 октября 2011г.