дело № 2-223/2012 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«30» января 2012 года г. Нефтеюганск
Нефтеюганский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа – Югры, Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Гудожникова Д.Н.
при секретаре Рябковой С.Д.
с участием
истца Казым Наджат Арзу Кяммаладдин оглы
представителя истца Джафарова Э.Р.
ответчика Князевой З.А.
представителя ответчиков Емельяновой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казым – Наджат Арзу Кямаладдин оглы к Князеву Александру Николаевичу, Князевой Зинаиде Абдулкадыровне, действующей от себя и в интересах ФИО20 о расторжении договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа и возврате переданного покупателю имущества,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Казым – Наджат Арзу Кямаладдин обратился в суд с иском к ответчикам с требованиями о расторжении договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа и возврате переданного покупателю имущества, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ с Князевым А.Н., Князевой З.А., действующей от себя и в интересах ФИО22 ФИО15 был заключен договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа, расположенной по адресу: город Нефтеюганск, <адрес>. В соответствии с п. 2.1 договора, стороны оценили квартиру в 1 100 000 рублей, из них: денежные средства ответчиков в сумме 550 000 рублей; переданы наличным расчетом до подписания договора в сумме 197 081 рублей 58 копеек; денежные средства Князевой З.А., которые должны быть предоставлены в срок до 01 декабря 2011 года по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал безналичным расчетом на расчетный счет истца в сумме 352 918 рублей 42 копейки. 05 декабря 2011 года истец в адрес ответчиков направил уведомление о расторжении договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с предложением о заключении соглашения о расторжении договора купли – продажи. Однако ответа на данное заявление от ответчиков не поступило.
Продавая вышеуказанную квартиру, истец был намерен улучшить свои жилищные условия, ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, в соответствии с которым, истец должен был приобрести трехкомнатную квартиру стоимостью 3 000 000 рублей в срок до 02 декабря 2011 года. Большую часть суммы за приобретаемую квартиру истец передал продавцу. Однако не смог исполнить свои обязательства в связи с тем, что не получил причитающейся суммы от продажи своей квартиры, которая должна была быть передана ответчиками в срок до 01 декабря 2011 года. Кроме этого, с целью обеспечения обязательства по приобретению трехкомнатной квартиры, истец передал 50 000 рублей в качестве задатка, который впоследствии остался у продавца.
Таким образом, ответчиками, а именно ответчиком Князевой З.А. были существенно нарушены условия договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, что причинило истцу ущерб, который в значительной степени лишил того, на что истец был вправе рассчитывать.
Основывая исковые требования на положениях ст.ст. 450, 488, 1102-1104 ГК РФ, просит расторгнуть договор купли – продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Князевым А.Н., Князевой З.А., действующей от себя и как законный представитель <данные изъяты> ФИО1, ФИО16. Возвратить переданное имущество, а именно однокомнатную квартиру, общей площадью 31.2 кв. метра, расположенную по адресу: город Нефтеюганск, <адрес> на основании ст.ст. 1102 - 1104 ГК РФ. Взыскать с ответчиков Князева А.Н., Князевой З.А. материальный вред в размере 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 950 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 50 000 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в сумме 1100 рублей.
В судебном заседании истец и его представитель Джафаров Э.Р., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, уточнили процессуальное положение ответчиков, с учетом заявленных исковых требований <данные изъяты>
Далее, представитель истца Джафаров Э.Р. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, ссылался на доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что истец не смог приобрести для себя иное жилое помещение, вследствие того, что после произведенного расчета с ответчиками, цены на жилые помещения значительно выросли. В части требований о взыскании с ответчиков денежных средств в сумме 50 000 рублей истец основывает на положениях ст.ст. 1102-1104 ГК РФ.
Истец Казым – Наджат Арзу Кямаладдин на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и поддержал доводы, заявленные представителем в судебном заседании. Дополнительно суду пояснил, что дважды предоставлял платежные реквизиты в ООО «Гермес», сопровождавшее сделку с ответчиками. Намереваясь приобрести жилое помещение для себя, использовал свои личные сбережения и денежные средства отца. Однако жилое помещение не было приобретено, поскольку ответчики своевременно не произвели расчет по договору.
Ответчик Князев А.Н. исковые требования не признал, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя Емельяновой О.В. Заявление приобщено к материалам дела.
Представитель ответчиков Князева А.Н., Князевой З.А., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности Емельянова О.В., заявленные исковые требования не признала, суду пояснила, что оплата стоимости квартиры по договору была произведена в более поздний срок по независящим от ответчиков обстоятельствам, поскольку истцом были предоставлены неполные реквизиты для направления средств материнского капитала. После предоставления полных реквизитов, вопрос о перечислении денежных средств рассматривался в установленные законодательством сроки Пенсионным фондом РФ в городе Нефтеюганске и после изучения документов, денежные средства были перечислены истцу. Основания для взыскания с ответчиков суммы в размере 50 000 рублей являются необоснованными, поскольку ответчики указанную сумму от истца не получали.
Ответчик Князева З.А. заявленные исковые требования не признала, поддержала доводы, заявленные представителем Емельяновой О.В. Дополнительно суду пояснила, что истцу было известно о перечислении денежных средств материнского капитала 12 декабря 2011 года и он был согласен подождать с полным расчетом до указанной даты.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО – Югре Доронина Т.Б., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Заявление приобщено к материалам дела.
Суд, заслушав истца и ответчика Князеву З.А., представителей сторон, изучив материалы дела, находит исковые требования необоснованными и удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками Князевым А.Н., Князевой З.А., действующей от себя и в интересах <данные изъяты> ФИО8, ФИО17 был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности истцу, расположенной по адресу: город Нефтеюганск, <адрес> (<данные изъяты>).
По условиям предварительного договора, стороны приняли на себя взаимные обязательства заключить основной договор купли – продажи вышеуказанной квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3 договора), по цене 1 100 000 рублей (пункт 4 договора), при наличии следующего расчета: сумма 747 081 рубль 58 копеек денежные средства покупателей, которые будут переданы в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма 352 918 рублей 42 копейки денежные средства покупателя, которые будут переданы после государственной регистрации основного договора купли – продажи квартиры и перехода к покупателям права собственности на квартиру в срок не позднее 01 декабря 2011 года согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал. В соответствии с пунктом 4 договора, квартира приобретается покупателями в долевую собственность по ? доли за каждым.
Во исполнение условий предварительного договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истец получил от Князевой З.А., действующей от себя и в интересах <данные изъяты> ФИО1, ФИО18 денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры в размере 550 000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6) и 197 081 рубль 58 копеек по расписке от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками Князевым А.Н., Князевой З.А., действующей от себя и в интересах <данные изъяты> ФИО8, ФИО19 был заключен договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа на спорный объект недвижимости (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 2 договора стороны предусмотрели следующий порядок расчетов: денежные средства покупателей в сумме 550 000 рублей переданы наличным расчетом до подписания договора, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства покупателей в сумме 197 081 рубль 58 копеек переданы продавцу наличным расчетом до подписания договора, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ года; денежные средства Князевой З.А. в сумме 352 918 рублей 42 копейки, которые будут предоставлены в срок до 01 декабря 2011 года согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии № № от ДД.ММ.ГГГГ безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца <данные изъяты>).
В соответствии с пунктом 4.3 договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение, расположенное по адресу: город Нефтеюганск, <адрес> было передано от продавца (истца) покупателям (ответчикам) на основании акта приема – передачи квартиры <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО – Югре на основании представленных документов был зарегистрирован переход права собственности на спорную квартиру к ответчикам, что подтверждается содержанием выписки от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> свидетельствами о регистрации права собственности (<данные изъяты>
После регистрации права собственности на спорное жилое помещение, ответчики зарегистрировались в спорной квартире, что подтверждается справкой за № (<данные изъяты>
Вместе с тем, как установлено в судебном заседании в установленные пунктом 2 договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства Князевой З.А. в сумме 352 918 рублей 42 копейки согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии № № от ДД.ММ.ГГГГ безналичным расчетом в срок до 01 декабря 2011 года не были перечислены истцу.
05 декабря 2011 года истец направил в адрес ответчиков предложение о заключении в срок до 09 декабря 2011 года соглашения о расторжении договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
Перечисление денежных средств согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал состоялось только 12 декабря 2011 года, что было установлено пояснениями сторон и подтверждено информацией, предоставленной Государственным учреждением Управление Пенсионного фонда РФ в городе Нефтеюганске (далее по тексту ГУ УПФ РФ в городе Нефтеюганске) <данные изъяты>
Как было установлено в судебном заседании, денежные средства согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал не были своевременно перечислены вследствие того, что в содержании пункта 2.1 договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ не был указан лицевой счет продавца (истца), что послужило основанием для заключения дополнительного соглашения к названному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в пункте 1, которого был указан номер лицевого счета истца <данные изъяты>
Условие об указании в договоре купли – продажи квартиры реквизитов банковского счета лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения является обязательным в силу п. 16 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862 (далее по тексту Правила), что подтвердило ГУ УПФ РФ в городе Нефтеюганске в ответе на запрос Емельяновой О.В. <данные изъяты>
Дополнительное соглашение к договору купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО – Югре ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей отметкой о регистрации <данные изъяты>
Далее, как установлено в судебном заседании пояснениями ответчика Князевой З.А. и представителя ответчиков Емельяновой О.В., а также подтверждено ГУ УПФ РФ в городе Нефтеюганске, при получении дополнительного соглашения в регистрирующем органе, Князева З.А. ДД.ММ.ГГГГ вновь обратилась ГУ УПФ РФ в городе Нефтеюганске с заявлением о рассмотрении вопроса о распоряжении средствами материнского (семейного капитала), предъявив пакет документов, отвечающий требованиям пункта 8 Правил.
ДД.ММ.ГГГГ, ГУ УПФ РФ в городе Нефтеюганске с соблюдением срока, установленного ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» приняло решение об удовлетворении заявления Князевой З.А. от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу п. 17 Правил и постановления Правления Пенсионного фонда РФ от 18 февраля 2011 года № 32 П «Об утверждении Порядка работы органов системы ПФР по перечислению средств (части средств) материнского (семейного) капитала», в случае удовлетворения заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, перечисление средств осуществляется отделением Пенсионного фонда РФ по ХМАО – Югре не позднее чем через два месяца с даты принятия заявления.
С соблюдением вышеназванного срока денежные средства материнского (семейного) капитала были перечислены продавцу (истцу) платежным поручением от 12 декабря 2011 года №.
Таким образом, судом установлено, что на момент обращения истца с исковым заявлением в суд для разрешения спора, договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ по основным его условиям фактически сторонами исполнен. Вместе с тем, как установлено судом, истец, полагая, что его право является нарушенным, фактически не освобождает жилое помещение для заселения ответчиков.
Перечисление денежных средств в сумме 352 918 рублей 42 копейки в счет оплаты стоимости квартиры в нарушение установленного договором срока, по доводам истца лишило его возможности улучшить свои жилищные условия за счет приобретения другого жилого помещения, расположенного по адресу: город Нефтеюганск, <адрес> у ФИО9 в соответствии с заключенным предварительным договором купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
Кроме этого, истец был вынужден расторгнуть соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего денежные средства в размере 50 000 рублей, уплаченные в качестве задатка, остались у ФИО9 (продавца), в связи с чем, по утверждениям истца и его представителя ответчики обязаны произвести возврат указанной суммы по основаниям, предусмотренным ст.ст. 1102-1104 ГК РФ.
Разрешая исковые требования по доводам истца, суд исходит из следующего.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Из содержания названных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный сторонами договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему, условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривали (в том числе при нарушении срока оплаты стоимости квартиры). В Гражданском кодексе РФ (глава 30 «Продажа недвижимости» - ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли – продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с несвоевременной уплатой покупной цены.
Что касается доводов истца (продавца) и его представителя о наличии права требования согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ расторжения договора купли – продажи при существенном нарушении договора покупателями, к которому отнесена несвоевременная оплата покупателями стоимости квартиры продавцу, что повлекло для продавца убытки по иной сделке и лишило возможности улучшить свои жилищные условия, то суд исходит из следующих обстоятельств, установленных в судебном заседании.
Действительно, как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом (покупателем) и ФИО9 (продавцом) был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: город Нефтеюганск, <адрес> <данные изъяты>
По условиям названного договора стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли – продажи квартиры в срок до 03 декабря 2011 года, по цене 3 000 000 рублей, из которых: 50 000 рублей собственные средства покупателя, переданные продавцу при подписании договора; 2 597 081 рубль 58 копеек собственные средства покупателя, которые будут переданы в срок до 02 декабря 2011 года; оставшаяся сумма 352 918 рублей 42 копейки, которые будут переданы в срок до 02 декабря 2011 года (<данные изъяты>
Как установлено пояснениями истца и его представителя основной договор купли – продажи квартиры с ФИО9 не был заключен, в связи с тем, что от ответчиков своевременно не поступили денежные средства и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ было расторгнуто ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, оплата по договору истцом получена в полном объеме на момент обращения в суд с исковыми требованиями. Использование при оплате стоимости квартиры средств материнского (семейного) капитала было предусмотрено условиями договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора.
Получение средств материнского (семейного) капитала с задержкой на 11 дней стало возможным по независящим от ответчиков обстоятельствам и не по их вине, поскольку ответчики предприняли исчерпывающие меры для своевременного исполнения условий договора, заключенного с истцом.
При наличии установленных в судебном заседании обстоятельств, свидетельствующих о нарушении срока оплаты полной стоимости квартиры, суд приходит к выводу, что со стороны ответчиков отсутствует существенное нарушение условий договора, поскольку нарушение сроков поступления оплаты по договору стало возможным вследствие отсутствия указания полных платежных реквизитов истца в договоре купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, которые истец дважды предоставлял в ООО «Гермес», оказывающее услуги Князевой З.А. по оформлению сделки, и как следствие был увеличен срок для поступления оплаты, поскольку возникла необходимость заключения дополнительного соглашения между сторонами, его регистрацией, рассмотрением заявления Князевой З.А. в ГУ УПФ РФ в городе Нефтеюганске и периода для перечисления денежных средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал.
В связи с чем, при наличии полной оплаты стоимости квартиры по договору и отсутствия существенного нарушения условий договора со стороны ответчиков, суд не усматривает оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст.ст. 1102-1104 ГК РФ о возврате переданного имущества.
Ссылка истца на положения ст. 489 ГК РФ.
В силу ч. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В судебном заседании было установлено, что в соответствии с условиями заключенного сторонами договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему, от ответчиков поступила оплата стоимости квартиры в установленные сроки на сумму 747 081 рубль 58 копеек. С нарушением срока оплаты поступил третий платеж на сумму 352 918 рублей 42 копейки. Таким образом, судом установлено, что во исполнение условий договора от ответчиков поступила сумма платежей, превышающая половину цены квартиры, определенную сторонами в договоре. Указанное обстоятельство лишает истца (продавца) права отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданного имущества и наделяет правом требования уплаты процентов по ст. 488 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о возврате переданной по договору квартиры.
Разрешая требования о взыскании с ответчиков денежных средств в сумме 50 000 рублей, суд не усматривает оснований для их удовлетворения по основаниям ст.ст. 1102-1104 ГК РФ, поскольку в судебном заседании не установлен тот факт, что ответчики приобрели или сберегли денежные средства истца в указанной сумме.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ и установленные в судебном заседании обстоятельства, суд находит заявленные исковые требования необоснованными, в связи с чем, отказывает в их удовлетворении в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 450, 452, 1102 ГК РФ, ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Казым – Наджат Арзу Кямаладдин оглы к Князеву Александру Николаевичу, Князевой Зинаиде Абдулкадыровне о расторжении договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа и возврате переданного покупателю имущества, - отказать.
Решение может быть обжаловано и опротестовано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме срок в суд Ханты-Мансийского автономного округа с подачей жалобы через Нефтеюганский городской суд.
Федеральный судья: /Гудожников Д.Н./
Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2012 года