дело № 2 - 357/2011

именем Российской Федерации

с. Кослан 31 августа 2011 года

Удорский районный суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Фищева Д.А.,

при секретаре Скуратовой Г.А.,

с участием:

представителя истца Моисеевой Н.Г.,

ответчиков Толченицыной Л.В., Сармаковой Л.Н.,

представителей ответчика ООО «Жилстрой» Зварыкиной О.В., Отева Р.В.,

представителей третьих лиц ООО «Светлый город» Рыжаковой Л.А., администрации ГП «Усогорск» Самоделкина Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Влазнева Г.В. к Толченицыной Л.В., Сармаковой Л.Н., ООО «Жилстрой» о признании незаконным решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом, заключенного между собственниками помещений дома и ООО «Жилстрой», взыскании судебных расходов,

установил:

Влазнев Г.В., Моисеева Н.Г. обратились в суд с исками, в обоснование которых указали, что каждому принадлежит доля в праве собственности на квартиру <адрес>. Внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного инициативной группой жильцов в составе Толченицыной Л.В., Сармаковой Л.Н. в форме заочного голосования, принято решение о расторжении договора управления домом с ООО «Светлый город» и заключении нового договора с управляющей организацией ООО «Жилстрой». Ссылаясь на допущенные при подготовке и проведении собрания нарушения, отсутствие установленного законом кворума, истцы просили суд признать собрание собственников помещений дома незаконным, отменить решение общего собрания собственников, признать договор управления домом с ООО «Жилстрой» незаключенным, взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании Моисеева Н.Г., представляя интересы истца Влазнева Г.В. по доверенности, заявленные требования уточнила. Просила суд признать незаконным решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом, заключенный между собственниками помещений дома и ООО «Жилстрой», взыскать с ответчиков в пользу Влазнева Г.В. судебные расходы по уплате государственной пошлины. Доводы в обоснование иска доверителя полностью поддержала, дополнительно суду пояснила, что Влазнев Г.В., являясь собственником доли жилого помещения в доме по указанному выше адресу, не был извещен о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений, что лишило его права личного участия в заочном голосовании. Оспоренные истцом решение собрания собственников, договор с ООО «Жилстрой» противоречат его интересам, поскольку его не устраивает стоимость и качество предоставляемых новой управляющей организацией коммунальных услуг.

От заявленных в собственных интересах требований Моисеева Н.Г. отказалась.

Ответчики Толченицына Л.В., Сармакова Л.Н., представители ответчика ООО «Жилстрой» Зварыкина О.В., Отев Р.В. с иском Влазнева В.Г. не согласились. Суду указали, что решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> принято, а договор управления домом с ООО «Жилстрой» заключен в соответствии с нормами жилищного законодательства. Допущенные при подготовке и проведении собрания собственников помещений дома недостатки являются несущественными, не влияющими на ход и результаты голосования по вынесенным на повестку собрания вопросам. В связи с этим просили суд оставить заявленные в иске требования без удовлетворения.

Представители третьих лиц ООО «Светлый город» Рыжакова Л.А., администрации ГП «Усогорск» Самоделкин Л.А. иск Влазнева Г.В. поддержали.

Выслушав доводы сторон, представителей третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей, суд пришел к следующему.

Влазнев Г.В. является собственником <данные изъяты> доли квартиры <адрес>. Право истца на обращение в суд в порядке части 6 статьи 46 ЖК РФ стороной ответчиков, третьими лицами не оспаривалось.

Договор на содержание и текущий ремонт указанного выше многоквартирного жилого дома был заключен собственниками помещений с обслуживающей организацией ООО «Светлый город» ДД.ММ.ГГГГ.

По инициативе долевого собственника квартиры № указанного дома Толченицыной Л.В. (<данные изъяты> доля в праве) и собственника квартиры № Сармаковой Л.Н. ДД.ММ.ГГГГ проведено внеочередное собрание собственников помещений дома в форме заочного голосования. На повестку дня собрания были вынесены вопросы расторжения договора управления домом с ООО «Светлый город», заключения нового договора управления с ООО «Жилстрой», утверждение объема и перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждение порядка и размера их оплаты.

Указанное обстоятельство подтверждено исследованным в судебном заседании протоколом общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, письменными решениями собственников помещений.

Согласно данному протоколу общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме составляет 1000 голосов, при этом количество голосов собственников, принявших участие в голосовании, составило 529,18 голосов. Из числа принявших участие в голосовании за расторжение договора управления домом с ООО «Светлый город», заключение нового договора управления с ООО «Жилстрой» проголосовали – 502,11 голоса, «против» - 23,30 голоса, «воздержалось» - 3,77.

Судом установлено, что в протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ расчет количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме произведен, исходя из общей площади дома <адрес> 5963,4 кв. м., тогда как фактически общая площадь здания согласно техническому паспорту составляет 5971,8 кв.м.

С учетом данного обстоятельства ответчик ООО «Жилстрой» представил суду уточненный расчет к протоколу общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому при общем количестве голосов собственников помещений в данном доме – 1000, в проведении собрания приняли участие 512,11 голосов. Из их числа за расторжение договора управления домом с ООО «Светлый город» и заключение нового договора управления с ООО «Жилстрой» проголосовали - 491,92 голосов, «против» - 16,42 голосов, «воздержалось» - 3,77 голосов. По остальным вопросам повестки дня голоса разделились аналогичным образом.

Правильность уточненного расчета проверена судом и не оспаривалась представителями истца, третьих лиц.

На основании принятого собранием собственников решения Толченицыной Л.В., действовавшей от лица собственников, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления многоквартирным домом <адрес> с ООО «Жилстрой».

Согласно положениям статей 44, 156 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимавших участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок голосования на общем собрании собственников определен статьей 48 ЖК РФ, в соответствии с которой правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Исследованными в судебном заседании письменными доказательствами по делу, показаниями свидетелей, объяснениями сторон спора, представителей третьих лиц, судом установлено, что при проведении общего собрания собственников помещений дома по указанному выше адресу в голосовании участвовали лица, не являющиеся собственниками и не имевшие на это полномочий, основанных на законе или доверенности.

Так, за отсутствующего совершеннолетнего собственника <данные изъяты> доли квартиры № ФИО11 проголосовал его отец ФИО12 (количество голосов - 3,60); от имени отсутствующих совершеннолетних ФИО13, ФИО14, которым принадлежит по <данные изъяты> доле в праве собственности на квартиру <данные изъяты>, голосовала их бабушка ФИО15 (количество голосов по 3,95); за совершеннолетнего собственника <данные изъяты> доли квартиры № ФИО16 проголосовала его мать ФИО17 (2,48 голоса); за совершеннолетнего собственника квартиры № ФИО18 проголосовала его мать ФИО19 (7,38 голоса); несовершеннолетняя ФИО20 проголосовала за несовершеннолетнего племянника ФИО20, которому принадлежит <данные изъяты> доля в праве собственности на квартиру № (2,53 голоса); за собственника квартиры № ФИО21 проголосовала его бывшая с супруга ФИО22, брак с которой расторгнут (7,79 голосов).

В судебном заседании установлено, что ни одно из указанных выше принявших участие в голосовании от имени собственников жилья лиц не является законным представителем собственника, и не имело доверенности на представление интересов собственника. Данное обстоятельство не оспаривалось стороной ответчика.

При таких обстоятельствах голоса от имени указанных выше лиц в силу закона подлежат исключению из числа принявших участие в общем собрании собственников помещений дома <адрес>.

Также исключению из числа принявших участие в собрании собственников подлежат голоса нанимателей квартиры № ФИО23, ФИО24, заключивших ДД.ММ.ГГГГ договор приватизации жилья (7,12 голосов), по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу частей 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям статьи 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственную регистрацию права собственности на жилье супруги ФИО23 не произвели, следовательно, собственниками квартиры № не являются и в силу закона не имели права участвовать в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, судом установлено, что в проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ приняло участие 473,31 голосов собственников, что составляет менее половины от общего числа голосов. При отсутствии установленного частью 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, решение указанного собрания является незаконным.

Ссылки представителей ООО «Жилфонд» на иной порядок подсчета голосов при установлении кворума и определении результатов голосования, в соответствии с которым 1 голос подлежит учету не пропорционально доле собственника в общем имуществе дома - 5971,8 кв. м., а пропорционально общей площади за вычетом площади лестниц и лестничных клеток (уборочных помещений) - 5383,8 кв. м., не основаны на законе.

Согласно части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ лестницы и межквартирные лестничные клетки входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Следовательно, их площадь подлежит учету при подсчете голосов, которым обладает каждый собственник помещения.

Результаты голосования собственника доли в квартире № ФИО25, а также постороннего лица от имени собственника квартиры № ФИО26, которые оспаривались истцом, были учтены в представленном ответчиком уточненном расчете голосования собственников помещений многоквартирного жилого дома.

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (статья 174 ГК РФ).

Судом установлено, что договор управления многоквартирным жилым домом по указанному выше адресу с ООО «Жилстрой» от ДД.ММ.ГГГГ заключен на основании незаконного решения общего собрания собственников помещений дома, а установленные действующим законодательством ограничения на заключение такого договора сторонам Толченицыной Л.В. (собственник) и ООО «Жилстрой» (управляющая организация) были известны. Учитывая данные обстоятельства, суд признает названный договор недействительным.

Ссылки истца и его представителя в судебном заседании на иные нарушения, допущенные ответчиками при подготовке и проведении внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, правового значения для дела не имеют, поскольку не влияют на выводы суда при принятии решения по рассмотренному делу.

Оценив все обстоятельства дела, суд установил, что требования иска Влазнева Г.В. основаны на законе, обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ взысканию с ответчиков в пользу истца подлежит уплаченная при подаче иска государственная пошлина в долевом порядке.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Влазнева Г.В. удовлетворить.

Признать незаконным решение внеочередного собрания собственников многоквартирного жилого дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками помещений дома и ООО «Жилстрой».

Взыскать в пользу Влазнева Г.В. с Толченицыной Л.В., Сармаковой Л.Н., ООО «Жилстрой», судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 133 рубля 33 копейки с каждого.

Составление мотивированного решения отложить до 11 час. 30 мин. 05 сентября 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми в течение десяти дней с момента его вынесения в окончательной форме, с подачей жалобы через Удорский районный суд.

Судья Д.А. Фищев

Мотивированное решение составлено к 11 час. 30 мин. 05 сентября 2011 года.

Судья Д.А. Фищев